Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 24/00345

Minute n° : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 12 SEPTEMBRE 2024 N° RG 24/00345 - N° Portalis DB22-W-B7I-R4QM Code NAC : 72I DEMANDEUR : Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la FONCIA VBDS, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 728 203 480 ayant son siège social situé [Adresse 3] et prise en son établissement FONCIA BOUCLES DE SEINE situé [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDERESSE : La société SCI [Localité 5] INVEST, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 887 684 082 ayant son siège social situé [Adresse 2], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, Non comparante, ni représentée. DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 13 MAI 2024 Nous, Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 13 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Août 2024 prorogé au 12 Septembre 2024 pour surcharge magistrat, date à laquelle le jugement suivant a été rendu. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte en date du 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] sise [Adresse 2] à [Localité 6] (78), représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la SCI [Localité 5] INVETS devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes : - 6.931 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 janvier 2024 ; - 2.066,67 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles ; - 236,94 euros au titre des frais de recouvrement ; - 2.500 euros à titre de dommages intérêts ; - 2.294,26 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance ; La SCI [Localité 5] INVEST n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur. MOTIFS DE LA DÉCISION En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions dues Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du 17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - le relevé de propriété ; - un extrait du règlement de copropriété de l’immeuble ; - le contrat de syndic ; - une sommation de payer du 30 mars 2023 ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 20 mai 2021, 16 juin 2022, 8 juin 2023 ; - une lettre de mise en demeure adressée par lettre recommandée AR le 15 janvier 2024 ; - le décompte des sommes dues arrêté au 10 janvier 2024 ; - divers appels de provison et fonds travaux. Il résulte des pièces ainsi produites que la SCI [Localité 5] INVETS est redevable de la somme de 6.931 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 janvier 2024. Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé une mise en demeure d'avoir à payer les provisions sur charges de l'exercice en cours en précisant que la somme de 688,89 euros n’avait pas été payée au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement. Le délai de trente jours prévu par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que la déchéance du terme étant acquise, les appels de fonds et travaux de l'exercice sont intégralement exigibles. Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 6.931 euros. Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 2066,67 euros. Le délai de trente jours prévu par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que la déchéance du terme étant acquise, les appels de fonds et travaux de l'exercice sont intégralement exigibles de manière anticipée. Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par la SCI [Localité 5] INVEST de la somme de 2066,67 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. Au vu des documents produits, les frais peuvent être légitimement retenus à hauteur de 236,94 euros. Sur les dommages-intérêts Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ». Le copropriétaire qui s'abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Il convient, dès lors, de condamner la défenderesse à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les mesures accessoires La SCI [Localité 5] INVEST qui succombe supportera la charge des dépens. Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer, les défendeurs seront condamnés à lui payer une indemnité de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond, Condamne la SCI [Localité 5] INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] à [Localité 6] (78), représenté par son syndic en exercice : - 6.931 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 10 janvier 2024 ; - 2066,67 euros au titre des appels provisionnels au titre des provisions à échoir ; - 236,94 euros au titre des frais de recouvrement ; - 800 euros à titre de dommages-intérêts ; - 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI [Localité 5] INVEST aux dépens de l’instance ; Rejette toute autre demande ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision. Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 SEPTEMBRE 2024 par Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY