Tribunal judiciaire, 25 février 2025. 24/00308

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE ------- 3ème Chbre Cab A4 -------- ORDONNANCE D’INCIDENT AUDIENCE DE PLAIDOIRIE DU 14 JANVIER 2025 DÉLIBÉRÉ DU 25 FÉVRIER 2025 N° RG 24/00308 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4LYY AFFAIRE : S.A.S. RAYNOUD ET CO C/ S.C.I. ZABOUR ; S.C.I. LJB Nous, Madame YON-BORRIONE, Vice-présidente chargée de la Mise en Etat de la procédure suivie devant le Tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame ESPAZE, greffière dans l’affaire entre : DEMANDERESSE S.A.S. RAYNOUD ET CO exerçant sous l’enseigne “GARAGE [E]” immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 891 807 349 dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son Président en exercice représentée par Maître Odile GAGLIANO, avocate au barreau de MARSEILLE DÉFENDERESSE S.C.I. ZABOUR immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 844 219 592 dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice représentée par Maître Ludovic KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE PARTIE INTERVENANTE S.C.I. LJB immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 881 604 391 dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice représentée par Maître Ludovic KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE A l'issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 février 2025. Ordonnance signée par YON-BORRIONE Nathalie, Vice-présidente et par ESPAZE Pauline, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte du 21 août 2020, la SCI ZABOUR a donné à la location à Monsieur [H] [E] un local commercial situé [Adresse 2] pour l’exercice de l’activité de carrosserie, entretien, réparation et vente automobile, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 24.000 € par an, soit 2.000 € par mois. Une dispense de paiement de deux mois, entre le 22 septembre 2020 et le 22 novembre 2020 a été convenue par les parties en contre-partie de la réalisation de travaux de propreté et de remplacement du rideau métallique par Monsieur [E]. Par avenant du 29 octobre 2020, le bail a été consenti à la SAS RAYNOUD ET CO à la place de Monsieur [H] [E], gérant de cette dernière en cours de constitution. La SAS RAYNOUD ET CO indique que Monsieur [H] [E], son gérant, a réalisé également des travaux sur la toiture et remplacé quelques tuiles compte tenu de la survenue d’infiltrations. La SAS RAYNOUD ET CO indique qu’un client architecte, Monsieur [Z], a alerté Monsieur [H] [E] sur l’état dangereux de la toiture et qu’il a rédigé un rapport le 31 janvier 2023 évoquant un affaissement de la charpente en état de décomposition compte tenu des infiltrations et de la présence d’insectes xylophages. La toiture serait à refaire en intégralité compte tenu d’un risque d’effondrement. * Autorisée par ordonnance du 9 mai 2023, la SAS RAYNOUD ET CO a fait assigner la SCI ZABOUR devant le présent tribunal à jour fixe pour l’audience du 23 mai 2023 par exploit d’huissier du 10 mai 2023, aux fins de voir entendre : - condamner la SCI ZABOUR, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, dans le mois de la signification de la décision à intervenir, à faire établir par un maître d’oeuvre l’étude des travaux à réaliser pour répondre à son obligation de mise en sécurité et délivrance du local permettant la jouissance paisible pendant toute la durée du bail, - condamner la SCI ZABOUR sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, à exécuter dans les trois mois de l’établissement de l’étude de conception du maître d’oeuvre, l’exécution des travaux nécessaires à la mise en sécurité et la délivrance des lieux loués permettant la jouissance paisible durant toute la durée du bail, - subsidiairement, et si par impossible une expertise était ordonnée, avec mission donnée à l’expert en pareille matière, condamner la SCI ZABOUR à payer à la SAS RAYNOUD ET CO la provision ad litem de 10.000 €, - en toute hypothèse, ordonner l’interruption du paiement des loyers et des charges jusqu’à notification d’un procès-verbal de réception établi en présence d’un maître d’oeuvre, relatif aux travaux de réparations nécessaires à la mise en sécurité et la délivrance des lieux loués, - subsidiairement, si le tribunal estimait que l’occupation justifierait un versement, ordonner à tout le moins : - une réduction provisionnelle de 50 % des loyers et charges appelés ou à appeler par la bailleresse, - le séquestre auprès de la CARPA des loyers et charges dus après application de la réduction de 50 % ordonnée, - condamner la SCI ZABOUR à payer à la SAS RAYNOUD ET CO la somme de 24.000 € à titre de provision sur le préjudice subi du fait de l’absence de délivrance, des risques encourus et du préjudice qui résultera de l’exécution des travaux, - condamner la SCI ZABOUR à payer à la SAS RAYNOUD ET CO la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître Odile GAGLIANO. Par jugement avant dire droit du 27 juin 2023, le présent tribunal a : - débouté la SAS RAYNOUD ET CO de sa demande de condamnation de la SCI ZABOUR à faire procéder à une étude technique sous astreinte, - ordonné une expertise, - commis Monsieur [B] [P] pour y procéder, - sursis à statuer sur la demande de réalisation des travaux dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, - suspendu le paiement des loyers par la SAS RAYNOUD ET CO à compter de la signification de la présente décision, jusqu’au dépôt d’une note de l’expert écartant tout risque d’effondrement de la charpente ou jusqu’à réalisation des travaux de sécurisation préconisés par l’expert, - condamné la SCI ZABOUR à payer à la SAS RAYNOUD ET CO une provision ad litem de 4.000 €, - débouté la SAS RAYNOUD ET CO de sa demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts. L’affaire a été retirée du rôle le 24 octobre 2023. L’affaire a été réinscrite le 9 janvier 2024. Le rapport d’expertise a été déposé le 14 juin 2024. * Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 13 janvier 2025, la SAS RAYNOUD ET CO demande au juge de la mise en état de : - condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum la SCI ZABOUR et la SCI LJB à payer à la SAS RAYNOUD ET CO : - une provision de 22.000 euros à valoir sur les troubles de jouissance depuis le mois de janvier 2023 jusqu’au mois d’octobre 2024, soit 22 mois, - une provision de 1.980 euros correspondant au remplacement des tuiles lors de l’entrée dans les lieux, - 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles liés à l’expertise et le présent incident (sur la base de 18 heures de travail de son conseil à 220 euros HT de l’heure) ou subsidiairement à titre de provision ad litem, - ordonner la suspension du règlement de la taxe foncière 2024 jusqu’à décision sur l’opposition à commandement pendant devant le tribunal judiciaire, - condamner solidairement ou à tout le moins in solidum la SCI ZABOUR et la SCI LJB aux dépens, comprenant les frais de l’expertise de Monsieur [B] avec distraction au profit de Maître Odile GAGLIANO. Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 9 janvier 2025, la SCI ZABOUR et la SCI LJB intervenant volontairement, demandent au juge de la mise en état de : - prendre acte de l’intervention volontaire de la SCI LJB, - débouter la SAS RAYNOUD ET CO de l’intégralité de ses demandes, - condamner la SAS RAYNOUD ET CO à payer à la SCI LJB la somme de 2.750 euros au titre de la taxe foncière 2024 pour le local commercial situé [Adresse 2], - condamner la SAS RAYNOUD ET CO à payer à la SCI LJB la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’intervention volontaire de la SCI LJB L’article 329 du Code de procédure civile énonce que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. En l’espèce, la SCI ZABOUR a vendu le local objet de la présente procédure à la SCI LJB. Il convient d’accueillir l’intervention volontaire de la SCI LJB. Sur la demande de provision de la SAS RAYNOUD ET CO - Au titre du préjudice de jouissance Il résulte du rapport d’expertise de Monsieur [B] qu’au jour du premier accédit le 17 octobre 2023 la SCI ZABOUR avait fait procéder à la dépose de la toiture litigieuse et avait fait édifier une nouvelle toiture. Monsieur [B] a indiqué que les pannes étaient sous dimensionnées, représentant un risque pour la structure en cas de chutes de neige importantes. Il a préconisé le doublement des pannes. La SCI ZABOUR a soumis à l’expert un devis pour procéder à ces travaux. Ce dernier a été validé et les travaux ont été réalisés suivant facture du 19 avril 2024. L’expert a constaté la réalisation de ces travaux lors d’une dernière visite sur place en juin 2024. La SAS RAYNOUD ET CO réclame l’indemnisation de son préjudice de jouissance subi du mois de janvier 2023 au mois d’octobre 2024, sur la base de la moitié du loyer réglé. Toutefois, par jugement avant dire droit du 27 juin 2023, le tribunal a prononcé la suspension des loyers. La demande de provision au titre de la moitié des loyers payés pour la période comprise entre le 27 juin 2023 et la fin des travaux le 19 avril 2024 ne peut qu’être rejetée. Toute demande au delà de la période de réalisation des travaux est également sujette à discussions sérieuses. Seule une provision pour la période comprise entre le mois de janvier 2023 et le 27 juin 2023 est susceptible d’être allouée compte tenu de l’état de la toiture à cette date. Il sera alloué à la SAS RAYNOUD ET CO la somme de (2.075 / 2) x 6 = 6.225 euros. La SCI ZABOUR et la SCI LJB seront condamnées in solidum à payer cette somme à la SAS RAYNOUD ET CO à défaut de production par la SCI LJB et la SCI ZABOUR de l’acte de vente susceptible de renseigner le tribunal sur les accords des parties au sujet de la présente procédure. - Au titre du remplacement des tuiles Cette demande ne saurait aboutir au stade de l’incident dans la mesure où un accord financier a été conclu entre la SAS RAYNOUD ET CO et la SCI ZABOUR au sujet de ces frais, la SAS RAYNOUD ET CO ayant été exempté de loyer au titre des travaux réalisés lors de son arrivée des les lieux. Cette demande se heurte à des contestations sérieuses. Sur la demande au titre de la taxe foncière de 2024 L’article 789 du Code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige issue du décret du 3 juillet 2024 énonce que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; 2° Allouer une provision pour le procès ; 3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ; 4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ; 5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ; 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. La SCI LJB a fait délivrer à la SAS RAYNOUD ET CO un commandement de payer la taxe foncière pour l’année 2024 par exploit daté de 2024 sans précision de la date. La SAS RAYNOUD ET CO a formé opposition à ce commandement de payer. En l’état, le juge de la mise en état est incompétent pour statuer sur une demande de suspension du règlement de la taxe foncière pour 2024. Sur la demande de condamnation de la SAS RAYNOUD ET CO au paiement de la taxe foncière pour 2024 Le juge de la mise en état n’est pas davantage compétent pour statuer sur la demande de paiement par la SAS RAYNOUD ET CO de la taxe foncière pour 2024, étant rappelé à toutes fins utiles que la suspension des loyers et accessoires a produit ses effets au moins jusqu’au 19 avril 2024, date de facturation des travaux mettant fin à l’intégralité des désordres sur la toiture. Sur la demande au titre des frais et dépens Le juge de la mise en état n’est pas compétent pour statuer sur la charge des dépens au fond et donc des frais de l’expertise judiciaire. Les dépens de l’incident suivront le sort de l’affaire au fond. La SCI ZABOUR et la SCI LJB seront condamnées in solidum à payer à la SAS RAYNOUD ET CO la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident. PAR CES MOTIFS Statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du Code de procédure civile, Accueillons l’intervention volontaire de la SCI LJB, Condamnons in solidum la SCI ZABOUR et la SCI LJB à payer à la SAS RAYNOUD ET CO la somme de 6.225 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance, Déboutons la SAS RAYNOUD ET CO de sa demande de provision au titre du remplacement des tuiles, Déboutons la SAS RAYNOUD ET CO de sa demande de suspension du paiement de la taxe foncière de 2024 en ce qu’elle est formée devant le juge de la mise en état, Déboutons la SCI ZABOUR et la SCI LJB de leur demande de condamnation de la SAS RAYNOUD ET CO au paiement de la taxe foncière pour 2024 en ce qu’elle est formée devant le juge de la mise en état, Disons que le juge de la mise en état n’est pas compétent pour statuer sur la charge des dépens au fond, Disons que les dépens de l’incident suivront le sort de l’affaire au fond, Condamnons in solidum la SCI ZABOUR et la SCI LJB à payer à la SAS RAYNOUD ET CO la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident, Renvoyons les parties à l’audience de mise en état électronique du 27 mai 2025 pour conclusions au fond et éventuelle clôture. AINSI ORDONNÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-CINQ FÉVRIER DEUX MIL VINGT CINQ. LA GREFFIÈRE LA JUGE DE LA MISE EN ÉTAT