Cour d'appel, 24 octobre 2024. 22/03046

AFFAIRE : N° RG 22/03046 ARRÊT N° NLG ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de LISIEUX en date du 10 Octobre 2022 RG n° 21/00184 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2024 APPELANTS : Monsieur [M] [V] né le 08 Décembre 1971 à [Localité 4] [Adresse 6] [Localité 2] Madame [P] [F] née le 14 Août 1973 à [Localité 4] [Adresse 6] [Localité 2] Représentés et assistés par Me Catherine DERUDDER LE MOAN, avocat au barreau de CAEN INTIMEE : Madame [Y] [G] née le 29 Juin 1940 à [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Estelle FRISÉ, avocat au barreau de CAEN DEBATS : A l'audience publique du 1er juillet 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme LE GALL, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRET prononcé publiquement le 24 octobre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * Mme [Y] [G] a consenti le 26 décembre 2013 à M. [M] [V] et Mme [P] [F] un bail portant sur une maison d'habitation, située [Adresse 5] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 600 euros, indexable. Un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie a été dressé le 10 septembre 2020. Invoquant l'existence des arriérés de loyers et charges, ainsi que des réparations locatives restés impayées, Mme [Y] [G] a, par acte d'huissier de justice du 15 juillet 2021, assigné M. [M] [V] et Mme [P] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Lisieux afin qu'ils soient condamnés solidairement à lui verser les sommes de 11.537,66 euros correspondant aux loyers et charges impayés, outre une somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée et une somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût de l'assignation, de la convocation à l'état des lieux et de la moitié du coût du procès-verbal de constat d'huissier. Par jugement du 10 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux a : - condamné M. [M] [V] et Mme [P] [F] à verser à Mme [Y] [G] la somme de 7.702,66 euros en principal ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - condamné M. [M] [V] et Mme [P] [F] à verser à Mme [Y] [G] la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [M] [V] et Mme [P] [F] aux dépens. Par déclaration du 5 décembre 2022 adressée au greffe de la cour, M. [M] [V] et Mme [P] [F] ont relevé appel de ce jugement. Par dernières conclusions déposées le 20 février 2023, M. [M] [V] et Mme [P] [F] demandent à la cour de : - Réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, - Dire Mme [Y] [G] irrecevable et mal fondée en ses prétentions, En conséquence, - Les recevoir en leur appel, - Condamner Mme [Y] [G] à leur régler une somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, - Dire que les loyers dus par les consorts [V]-[F] s'imputeront sur cette somme à due concurrence de la plus petite somme, - Condamner Mme [Y] [G] à régler aux consorts [V]-[F], unis d'intérêts, une somme de 8.255 euros correspondant au différentiel entre le montant des dommages et intérêts dus et la somme restant due au titre des loyers ; - Condamner la même au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières conclusions déposées le 15 mai 2023, Mme [Y] [G] demande à la cour de : - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [M] [V] et Mme [P] [F] à verser à Mme [Y] [G] : * au titre des loyers et charges impayés : 3.831,66 euros, * au titre des travaux de réparations : 4.461 euros, * au titre de l'article 700 du code de procédure civile : 1.200 euros, Y ajoutant, - Condamner M. [M] [V] et Mme [P] [F] solidairement au paiement de ces sommes, Infirmer le jugement pour le surplus, Statuant à nouveau, - Condamner solidairement M. [M] [V] et Mme [P] [F] à verser à Mme [Y] [G] : *au titre des travaux de réparations complémentaires : 3.245 euros * en réparation de son préjudice moral : 2.500 euros A titre subsidiaire, - Condamner solidairement M. [M] [V] et Mme [P] [F] à verser à Mme [Y] [G] : *en réparation de son préjudice moral : (7.706+2.500) soit 10.206 euros, En toutes hypothèses, - Débouter M. [M] [V] et Mme [P] [F] de l'ensemble de leurs demandes fins et prétentions, - Condamner solidairement M. [M] [V] et Mme [P] [F] à verser à Mme [Y] [G] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel, - Condamner solidairement M. [M] [V] et Mme [P] [F] aux entiers dépens de l'instance. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2024. Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. SUR CE, LA COUR Sur les loyers impayés Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 1202 ancien du code civil applicable au litige, la solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d'une disposition de la loi. Les appelants reconnaissent n'avoir pas payé le loyer à compter du mois de mars 2020 soit 7 mensualités. Comme l'a justement retenu le premier juge, les locataires ne peuvent se prévaloir de l'inexécution par le bailleurs de réparations nécessaires pour refuser de payer les loyers échus. Par ailleurs, il n'est pas justifié, ni soutenu, par les appelants qu'ils auraient été dans l'impossibilité d'occuper les lieux donnés à bail. Au vu du décompte produit, la bailleresse est donc bien fondée à réclamer au titre des loyers échus impayés la somme de 3.241,66 euros ( 7 mois de loyers moins 403,34 euros au titre de la régularisation du loyer de septembre 2020 et moins le dépôt de garantie). Le jugement sera confirmé sur ce point sans qu'il y ait lieu à une condamnation à paiement solidaire de M. [V] et de Mme [F], aucun contrat de bail portant stipulation d'une solidarité des locataires n'étant communiqué. Cette demande de condamnation solidaire formée par Mme [G] sera rejetée. Sur les demandes formées au titre des réparations locatives Aux termes de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Il résulte des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Concernant la cheminée C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que le socle de la cheminée avait été dégradé par l'enlèvement de trois rangs de briquettes pour permettre l'installation par les locataires d'un poêle à bois. Le jugement sera confirmé sur ce point et sur l'allocation à la bailleresse de la somme de 2.354 euros TTC au vu du devis de maçonnerie fourni, les locataires ne justifiant aucunement que le montant des réparations serait excessif. Concernant la descente en béton de l'atelier dans le jardin Le premier juge a retenu que Mme [G] ne rapportait pas la preuve de ce que la dépendance dans le jardin était dotée d'une rampe d'accès lors de la conclusion du bail. L'état des lieux d'entrée ne fait mention que d'une dépendance en état d'usage. Les photographies communiquées ne sont pas probantes dès lors qu'elles ne sont pas datées. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [G] de sa demande formée à ce titre. Concernant la remise en état des clôtures Contrairement à ce que soutiennent les appelants, l'état des lieux d'entrée fait état d'un terrain clos avec des clôtures et un portail. C'est donc par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a retenu une dégradation des locataires à ce titre au vu du procès-verbal de constat à la sortie des lieux. La somme de 2.107 euros allouée à la bailleresse est justifiée par le devis de la SARL Brackx du 10 octobre 2020, les appelants n'établissant aucunement que cette somme serait excessive. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. Il n'y a pas lieu à condamnation solidaire des appelants, aucun contrat de bail portant stipulation d'une solidarité des locataires n'étant communiqué. A titre subsidiaire, Mme [G] demande le paiement d'une somme de 7.706 euros en réparation de son préjudice matériel faisant valoir qu'elle a vendu sa maison à un prix moindre que sa valeur du fait des dégradations commises par les locataires. Mme [G] ne peut demander deux fois la réparation de son préjudice sur deux fondements différents. Elle est indemnisée du préjudice matériel subi du fait des dégradations commises par les locataires qui sont justifiées. Il sera en tout état de cause relevé que Mme [G] ne justifie pas du prix de vente de son immeuble ni de ce que ce prix était inférieur au prix du marché compte tenu des dégradations retenues concernant la cheminée et les clôtures. Elle sera donc déboutée de cette demande. Sur le préjudice moral C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a débouté Mme [G] de cette demande. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur la demande reconventionnelle Les appelants font une demande de dommages et intérêts au motif qu'ils ont subi un trouble de jouissance du fait de la carence de la propriétaire qui n'a jamais répondu à leurs demandes de travaux de réfection et de remise aux normes. Ils font valoir que le logement était dans un 'état déplorable' se référant au constat d'état des lieux d'entrée et indiquent qu'ils n'ont conclu le bail que parce qu'il leur avait été promis que la propriétaire ferait des travaux de nettoyage et de remise en état. Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé , exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Le constat d'état des lieux du 26 décembre 2013 fait état d'un logement essentiellement sale avec des équipements en état d'usage. Les appelants ne précisent pas quels équipements auraient été défectueux. Il n'est pas non plus justifié d'un état d'indécence du logement. C'est justement que le premier juge a retenu qu'aucune demande n'avait été faite à la bailleresse avant qu'elle ne refuse de vendre l'immeuble aux locataires. Les appelants font état de relances auprès de la propriétaire sans en justifier. Ils font état dans leur courrier du 21 juillet 2020 d'un portail et de la porte qui ne ferment pas, et de la présence d'eau devant la maison dès qu'il pleut, sans justifier de ce dernier point. Concernant la porte et le portail, aucun dysfonctionnement n'est mentionné lors de l'entrée dans les lieux et ces équipements devaient être entretenus par les locataires. Si l'état des lieux d'entrée fait mention de traces d'humidité, la cause de celle-ci n'est pas démontrée et les locataires ne justifient d'aucune demande à ce titre durant les 7 années qu'a duré le bail, ce point n'étant d'ailleurs pas invoqué dans leur courrier du 21 juillet 2020. Il n'est aucunement justifié d'une consommation excessive d'électricité. Concernant la 'chambre/Bureau en suivant le séjour' que le constat de sortie des lieux décrit comme s'affaissant et présentant des lézardes, c'est justement que le premier juge a retenu que M. [V] et Mme [F] ne justifiaient pas en avoir informé la propriétaire, étant précisé qu'aucune mention n'apparait dans l'état des lieux d'entrée et que s'agissant de travaux de réparation, il appartenait aux locataires d'en aviser la bailleresse. C'est donc justement que le premier juge a retenu que les locataires ne démontraient pas l'inertie de la bailleresse et les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts. Le jugement entrepris sera confirmé. Sur les demandes accessoires Les dispositions du jugement relatives aux dépens, exactement appréciées seront confirmées. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [V] et Mme [F] à payer à Mme [G] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et cette condamnation sera prononcée in solidum. M. [V] et Mme [F], qui succombent à titre principal en leur appel, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, à payer à Mme [G] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande formée à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ; Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné M. [M] [V] et Mme [P] [F] à payer à Mme [G] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau du chef de la disposition infirmée et y ajoutant, Condamne in solidum M. [M] [V] et Mme [P] [F] à payer à Mme [Y] [G] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance; Condamne in solidum M. [M] [V] et Mme [P] [F] à payer à Mme [Y] [G] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne in solidum M. [M] [V] et Mme [P] [F] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY