Cour d'appel, 28 novembre 2023. 22/03037

1ère Chambre ARRÊT N°333 N° RG 22/03037 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SXYK M. [H] [Z] [J] Mme [G] [O] [R] C/ M. [S] [K] Société SCP [U] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre, Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président, entendu en son rapport, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, GREFFIER : Madame Isabelle OMNES, lors des débats, et Monsieur Pierre DANTON, lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 26 Septembre 2023 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 28 Novembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTS : Monsieur [H] [Z] [J] né le 29 Novembre 1983 à [Localité 9] [Adresse 7] [Localité 14] Madame [G] [O] [R] née le 14 Août 1986 à [Localité 12] [Adresse 7] [Localité 14] Représentés par Me Sébastien PICART de la SELARL BEAUVOIS PIERRE - PICART SEBASTIEN - BERNARD HELENE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT INTIMÉS : Monsieur [S] [K] es-qualité de liquidateur de la SCP [U] [K] né le 10 Novembre 1988 à [Localité 13] [Adresse 11] [Localité 10] SCP [U] [K] prise en la personne de son liquidateur, Me [S] [K], domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 9] Représentés par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Constance PARIS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES **** EXPOSÉ DU LITIGE 1. Suivant compromis de vente du 16 septembre 2015, rédigé par Me [W] [M], notaire salariée de la SCP [U] [K], notaire à [Localité 9], M. [H] [J] et Mme [O] [R] ont fait l'acquisition d'un terrain appartenant à M. [B] [L], cadastré section AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 8] au [Adresse 15], commune de [Localité 14], au prix de 108.000 €. 2. Ce compromis comportait notamment les conditions suspensives d`obtention d'une autorisation de division purgée de tout recours gracieux ou contentieux et d'obtention d'un permis de construire pour une maison à usage d'habitation sur une surface plancher maximale de 200 m². 3. Par actes d'huissier des 12 avril 2018, 2 mai 1019 et 12 février 2021, M. [J] et Mme [R] ont fait citer M. [L], la SCP [U] [K], et Me [S] [K], ès qualité de liquidateur de celle-ci, devant le tribunal judiciaire de Lorient afin de voir, aux termes des dernières conclusions ayant saisi le tribunal : - à titre principal, - dire que M. [L] a commis un manquement aux stipulations du compromis de vente en ce qu'il n'a pas déposé une déclaration préalable de division foncière pour la parcelle AB [Cadastre 2], - le condamner à leur verser la somme de 10.500 € au titre de la clause pénale contenue dans l'acte, et, subsidiairement, celle de 7.137 € sur le fondement de l'article 1134 alinéa 3 ancien du code civil, - subsidiairement, - dire qu'il a commis une faute délictuelle et le condamner au paiement de la somme de 7.137 € à titre de dommages et intérêts, - en toute hypothèse, - le condamner à leur verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - à titre subsidiaire, - dire que la SCP [U] [K] a commis une erreur en rédigeant incorrectement la condition suspensive et la condamner à leur verser la somme de 7.137 € à titre de dommages et intérêts. - la condamner à leur verser celle de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner à les garantir de l'intégralité des condamnations mises à leur charge. 4. Par jugement du 13 avril 2022, le tribunal a : - débouté M. [J] et Mme [R] de leurs demandes, - condamné M. [J] et Mme [R] à verser à M. [L] et à M. [S] [K] ès qualité de liquidateur de la SCP [U] [K] respectivement la somme de 4.000 € et celle de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 5. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 12 mai 2022, M. [J] et Mme [R] ont interjeté appel de cette décision mais uniquement à l'encontre de la SCP [U] [K] et de Me [S] [K], ès qualité de liquidateur de celle-ci. * * * * * 6. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 23 janvier 2023, M. [J] et Mme [R] demandent à la cour de : - réformer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SCP [U] [K] prise en la personne de son liquidateur, - statuant à nouveau, - dire et juger que la SCP [U] [K] a commis une faute en rédigeant incorrectement la condition suspensive liée à la déclaration préalable d'obtenir un certificat de non-opposition à une déclaration préalable de division foncière correspondant à la parcelle [Cadastre 2], objet de la vente, sur laquelle une construction était envisagée par eux, - condamner la SCP [U] [K] à payer une somme de 7.137 € à titre de dommages et intérêts, - condamner la SCP [U] [K] à les garantir des condamnations mises à leur charge en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile s'élevant à 4.000 €, - condamner la SCP [U] [K] à payer la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles en première instance et en appel, - condamner la SCP [U] [K] aux entiers dépens de première instance d'appel. 7. À l'appui de leurs prétentions, M. [J] et Mme [R] font en effet valoir : - que le notaire ne peut prétendre à l'exonération de sa responsabilité au motif que l'acte rédigé était seulement préparatoire, - que la SCP [U] [K] a fait signer M. [L] alors qu'il était placé en liquidation judiciaire, - qu'il n'est pas reproché au notaire d'avoir empêché la régularisation de l'acte authentique qui n'aurait pas pu, en tout état de cause, être régularisé en raison du caractère inconstructible du terrain suite à la décision préfectorale de retrait de l'autorisation de division parcellaire, mais d'avoir commis une faute en rédigeant improprement la clause suspensive relative à la déclaration préalable ayant, par ce comportement fautif, contribué à créer une confusion dans l'exécution des obligations du vendeur et occasionnant un retard considérable pour déposer une demande de déclaration préalable pour la division foncière de la parcelle [Cadastre 2], objet de la vente, - que la clause suspensive rédigée par le notaire, c'est-à-dire l'autorisation administrative de division parcellaire, mentionne d'autres parcelles que la parcelle vendue, - que cette situation n'a pas seulement généré un retard dans la déclaration préalable de division foncière, mais aussi dans le dépôt d'une demande de permis de construire qui s'est révélée vouée à l'échec, leur dommage résidant dans les frais exposés vainement (4.637 €) et dans le préjudice moral (2.500 €) subi en cette occasion. * * * * * 8. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 25 octobre 2022, la SCP [U] [K] et Me [S] [K], ès qualité de liquidateur de celle-ci, demandent à la cour de : - confirmer la décision dont appel, - débouter M. [J] et Mme [R] de leurs demandes, fins et prétentions à l'encontre de la SCP [U] [K], représentée par son liquidateur, - condamner M. [J] et Mme [R] ou tout succombant à verser à la SCP [U] [K], représentée par son liquidateur, la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [J] et Mme [R] aux entiers dépens et autoriser la SELARL Ab Litis ' Sylvie Pelois ' Amélie Amoyel-Vicquelin, avocats postulants, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 9. À l'appui de leurs prétentions, la SCP [U] [K] et Me [S] [K], ès qualité, font en effet valoir : - que le premier juge a justement considéré, indépendamment de la rédaction de la clause relative à l'obtention d'une autorisation de division, que la promesse était caduque, - qu'il s'agissait d'un acte préparatoire, de nature à protéger les parties, puisqu'en cas d'opposition à déclaration préalable, de décision de retrait ou de refus de permis de construire dans le respect des termes prévus au compromis, les parties se trouvaient dégagées sans avoir à verser quoi que ce soit, - que, même si le compromis avait visé expressément la parcelle n° [Cadastre 2] au titre de la condition suspensive et en admettant qu'une demande de déclaration préalable concernant cette parcelle ait été déposée antérieurement, les choses n'auraient pas été différentes, - que la vente n'aurait pas pu être menée à terme en raison de l'absence d'offre de prêt à la date prévue dans le compromis et de la décision de retrait du préfet et une rédaction différente de la clause relative à l'autorisation de division n'aurait eu aucun impact sur les frais engagés par les appelants. * * * * * 10. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2023. 11. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la faute du notaire 12. Aux termes de l'article 1382 devenu 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'. 13. Au cas particulier du notaire, celui-ci doit assurer l'efficacité des actes qu'il rédige et s'assurer de leur exactitude ainsi que de leur efficacité. 14. En l'espèce, M. [J] et Mme [R] considèrent la SCP [U] [K] comme doublement fautive dans la rédaction du compromis de vente du 16 septembre 2015 : - en autorisant le vendeur placé en liquidation judiciaire à signer un compromis de vente d'un bien immobilier alors qu'il était dessaisi de ses droits suite à un jugement de liquidation judiciaire connu du notaire pour l'avoir clairement indiqué dans le compromis, - en prévoyant une condition suspensive liée à l'obtention d'une déclaration préalable de division foncière ne portant pas sur la parcelle AB [Cadastre 2] objet de la vente. 15. Le tribunal n'a pas répondu aux prétentions subsidiaires formées contre le notaire, en considérant que le compromis était devenu caduc de plein droit, faute de justification dans le délai convenu d'un accord de concours bancaire, ce qui n'autorisait pas M. [J] et Mme [R] à réclamer le paiement de la clause pénale. 16. Or, la faute du notaire est recherchée dans la rédaction du compromis de vente dont l'exécution par les parties est indifférente. Le fait que la responsabilité du vendeur ait été écartée en raison de la caducité de la promesse n'exonère pas le notaire de sa responsabilité dans l'accomplissement de sa mission. a) la situation juridique du vendeur : 17. Le notaire doit vérifier systématiquement la situation du vendeur au regard des procédures collectives. Une condition suspensive ne peut pas être relative au consentement des parties. Ainsi, les parties ne peuvent choisir comme événement l'autorisation à donner en matière de procédure collective, puisque la condition n'est jamais qu'une modalité d'une obligation et qu'elle peut être supprimée sans que cela ne fasse obstacle à l'existence et à l'exécution du contrat. Il n'est donc pas envisageable de prévoir que le contrat est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du consentement de l'une des parties ou d'une autorisation du juge nécessaire pour que le consentement soit valablement donné. 18. En l'espèce, le compromis de vente du 16 septembre 2015 décrit le vendeur, M. [L], comme étant né le 23 décembre 1943, retraité et époux de Mme [P] [I]. Un paragraphe relatif à la 'capacité' (page 2) mentionne que 'les parties attestent que rien ne peut limiter leur capacité pour l'exécution des engagements qu'elles prennent aux présentes' et notamment 'qu'elles ne sont pas en état de cessation de paiement, de rétablissement professionnel, de redressement ou liquidation judiciaire ou sous une procédure de sauvegarde des entreprises, à l'exception de Monsieur [B] [L] qui fait l'objet d'une liquidation judiciaire'. 19. En page 10, le notaire a certes pris soin d'ajouter au compromis un paragraphe intitulé 'obtention de l'autorisation de vendre donnée par le tribunal de commerce de Lorient' dans lequel il est indiqué que, par suite d'un jugement du 6 mai 1994 ayant converti le redressement judiciaire de M. [L] en liquidation judiciaire et du jugement du 1er juillet 2009 ayant désigné Me [X] en qualité de mandataire liquidateur en remplacement de Me [A], 'la réalisation des présentes est soumise, en tant que de besoin, à l'autorisation donnée par le tribunal de commerce de Lorient au profit de M. [L] représenté par Me [X] de vendre l'immeuble objet des présentes au profit des acquéreurs dans les conditions stipulées'. 20. Mais, si elle éclaire M. [J] et Mme [R] quant aux limites de l'engagement de M. [L] et sur la possibilité d'un refus d'autorisation de vendre par le tribunal de commerce de Lorient, pour autant, cette mention ne saurait être regardée comme une condition suspensive susceptible de pallier le défaut de capacité de M. [L] à mobiliser son patrimoine au jour du compromis, peu important d'ailleurs que la liquidation judiciaire ait été ultérieurement clôturée le 8 mars 2016 par extinction du passif. 21. Dans ses conclusions, le notaire ne s'explique pas sur ce manquement. Cette faute peut donc être retenue à l'encontre de la SCP [U] [K] qui n'aurait pas dû permettre l'engagement de M. [L], fût-ce sous condition suspensive. b) la condition suspensive liée à l'obtention d'une déclaration préalable de division foncière : 22. Il convient de rappeler que la vente en cause portait sur un terrain cadastré section AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 8] au [Adresse 15], commune de [Localité 14]. Le compromis de vente du 16 septembre 2015 mettait en page 8, sous un paragraphe intitulé 'déclaration préalable', à la charge de M. [L] l'obligation d' 'obtenir de l'autorité compétente un certificat de non opposition à une déclaration préalable afin de permettre la division de l'unité foncière des parcelles cadastrées section AB n° [Cadastre 4], [Cadastre 3] et [Cadastre 5] en deux lots dont le lot correspondant à la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 1] sera affectée à la construction d'une maison à usage d'habitation. La présente condition suspensive sera réputée réalisée sous réserve de l'obtention d'une autorisation de division purgée de tous recours gracieux et/ou contentieux', la déclaration devant être déposée et M. [L] devant en justifier auprès de M. [J] et Mme [R] dans le délai de trois mois pour pouvoir bénéficier de la condition suspensive. 23. M. [L] ne s'est exécuté que le 18 août 2016 concernant la déclaration préalable de division de la parcelle n° [Cadastre 2]. Malgré une première décision de non-opposition délivrée par la commune de [Localité 14] le 17 octobre 2016, celle-ci, à la demande du sous-préfet de [Localité 9] et en raison d'une non-conformité à la loi Littoral, a décidé de la retirer le 28 décembre 2016. 24. L'erreur de désignation de la parcelle à diviser, qui mettait à la charge du vendeur une obligation inutile, constitue une autre faute du notaire. Sur le préjudice subi 25. Pour établir leur dommage, estimé à 7.137 €, M. [J] et Mme [R] font état d'un préjudice moral en raison du fait qu'ils 'ont dû effectuer de nombreuses démarches jusqu'au mois de septembre 2016' (2.500 €), ainsi que de frais exposés en vain en vue du dépôt du permis de construire (pièce 15 : facture de maîtrise d'oeuvre pour 4.025 € ; pièce 16 : facture d'étude thermique pour 612 €). 26. La faute du notaire concernant la situation juridique de M. [L] n'a pu générer chez M. [J] et Mme [R] qu'une perte de chance de ne pas conclure la vente, préjudice qu'ils n'allèguent pas et, en toute hypothèse, inexistant puisque la vente n'aurait pas été conclue compte tenu de l'impossibilité de construire. 27. Le compromis de vente du 16 septembre 2015 comporte en page 8 un paragraphe intitulé 'obtention d'un permis de construire', ainsi libellé : 'La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire avant le 31 août 2016 pour la réalisation sur le bien objet de la présente convention de l'opération suivante : construction d'une maison à usage exclusif d'habitation d'une surface plancher maximale de 200 m². Il est précisé que l'acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire dans le délai de quatre mois à compter de ce jour, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. Au cas où l'acquéreur ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition. La présente condition vaut autorisation immédiate pour l'acquéreur de déposer à ses frais la demande de permis de construire conformément aux dispositions d'urbanisme applicables et de réaliser également à ses frais et sous sa responsabilité tous sondages, études de sol, de sous-sol, tous prélèvements, toutes analyses, afin de vérifier que la construction ne nécessitera pas, au regard du projet de l'acquéreur tel qu'il est défini ci-dessus, un investissement dépassant le cours normal de tels travaux. À défaut, les présentes seront nulles et non avenues sans indemnité de part ni d'autre. Étant observé qu'en cas de non réalisation des présentes pour quelque cause que ce soit, l'acquéreur devra supprimer à ses frais toutes les traces d'études de sol effectuées'. 28. La demande de permis de construire de M. [J] et Mme [R], déposée en mairie de [Localité 14] le 25 mars 2016, a fait l'objet d'une opposition notifiée le 2 août 2016 faute de production des pièces manquantes réclamées le 25 avril 2016 par l'architecte des bâtiments de France, notamment en raison du fait que 'la division parcellaire évoquée ne correspond pas à l'autorisation délivrée le 5 août 2015 : division d'une parcelle en deux lots en vue de construire et non trois'. 29. À supposer que les atermoiements observés par M. [L] pour effectuer sa déclaration préalable de division de la parcelle AB [Cadastre 2] soient la conséquence de la mauvaise rédaction de la condition suspensive par le notaire en raison d'une erreur dans la désignation de la parcelle, il n'est aucunement établi qu'ils soient à l'origine du refus de la commune de [Localité 14] qui avait, dans un premier temps, délivré une décision de non-opposition le 17 octobre 2016. 30. Par ailleurs, la rédaction de la clause relative au permis de construire est parfaitement décorrélée de celle relative à la déclaration de division puisque M. [J] et Mme [R] étaient invités à instruire leur dossier de permis de construire sans délai, c'est-à-dire sans attendre le résultat de la demande d'autorisation administrative de division, et à leurs frais. 31. Le dommage allégué, tiré tant des frais exposés en vain que de leur préjudice moral, étant sans relation avec la faute du notaire, il conviendra de confirmer le jugement qui déboute M. [J] et Mme [R] de l'intégralité de leurs demandes. Sur les dépens 32. Le chef du jugement relatif aux dépens sera confirmé. M. [J] et Mme [R], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel. Il conviendra d'autoriser la SELARL Ab Litis ' Sylvie Pelois ' Amélie Amoyel-Vicquelin, avocats postulants, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Sur l'article 700 du code de procédure civile 33. Le chef du jugement relatif aux frais irrépétibles sera confirmé. Aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 13 avril 2022, Y ajoutant, Condamne in solidum M. [H] [J] et Mme [O] [R] aux dépens d'appel et autoriser la SELARL Ab Litis ' Sylvie Pelois ' Amélie Amoyel-Vicquelin, avocats postulants, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT