Cour d'appel, 24 mai 2023. 22/00912

CF/CD Numéro 23/01790 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 24/05/2023 Dossier : N° RG 22/00912 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IFIE Nature affaire : Demande relative à un droit de passage Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] C/ SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 24 Mai 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 15 Mars 2023, devant : Madame FAURE, magistrate chargée du rapport, assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes, Madame [N], en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame FAURE, Présidente Madame ROSA-SCHALL, Conseillère Madame REHM, Magistrate honoraire qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet COURTES EGUIAZABAL agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège [Adresse 4] [Localité 2] Représenté et assisté de Maître BENOTEAU de la SELARL ACBC, avocat au barreau de BAYONNE INTIMEE : SARL LE NOUVEAU PATRIMOINE immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 392 572 608, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 2] Représentée et assistée de Maître MAURIAC-LAPALISSE de la SELARL MAURIAC-LAPALISSE, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 22 MARS 2022 rendue par le PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE RG numéro : 22/00110 EXPOSE DU LITIGE Selon acte de vente du 11 avril 2019, la SARL Le Nouveau Patrimoine a acquis un immeuble à [Localité 2] et a obtenu un permis de construire le 16 décembre 2019. Elle a débuté les travaux le 15 décembre 2020. Par acte d'huissier le 2 mars 2022, la SARL Le Nouveau Patrimoine, autorisée à assigner d'heure à heure, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], devant la présidente du tribunal judiciaire de Bayonne statuant en référé, sur le fondement des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de dire et juger qu'il est impossible de finaliser les travaux de restauration sans passer par une partie de la copropriété [Adresse 4], et par conséquent accorder un droit de passage et d'occupation temporaire, outre la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Suivant ordonnance réputée contradictoire en date du 22 mars 2022 (RG n° 22/00110), le juge des référés a  : - accordé à la SARL Le Nouveau Patrimoine un droit de passage temporaire sur le fond de la copropriété du [Adresse 4] pour une période de quatre mois commençant à courir à compter de la signification de la présente ordonnance, pour procéder aux travaux de ravalement et de réfection de couverture de la façade arrière, selon les modalités suivantes : - droit de passage sur une bande de terrain contiguë à la limite séparative commune aux parties afin d'apposer un échafaudage sur toute sa longueur et sur une largeur maximale de 1,60 m, - droit d'accéder à cette bande de terrain pour les artisans ou ouvriers mandatés par la SARL Le Nouveau Patrimoine avec outils, matériel, échafaudage et matériaux de les y transporter ou y entreposer et de se servir de son assiette pour tout ce qui est nécessaire pour mener à bien les travaux envisagés, - condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à verser à la SARL Le Nouveau Patrimoine la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté le demandeur de ses demandes plus amples ou contraires, - condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] aux dépens. Le juge des référés a constaté : - il ressort de la configuration des lieux que la restauration de la façade arrière ne peut être réalisée qu'en passant par le fonds de la copropriété, - les travaux envisagés sont indispensables pour assurer la pérennité de l'immeuble et la fin du chantier, dès lors l'empêchement de pénétrer dans la cour cause un trouble manifestement illicite. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] a relevé appel par déclaration du 31 mars 2022 (RG n° 22/00912), critiquant l'ordonnance dans l'ensemble de ses dispositions. Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l'affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile. Par ordonnance du 2 novembre 2022, la présidente de la chambre civile a déclaré irrecevable l'incident de radiation soulevé par la SARL Le Nouveau Patrimoine dès lors qu'il n'avait pas été formulé par voie d'assignation devant le premier président, s'agissant d'une procédure accélérée relevant de l'article 905 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières écritures en date du 9 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], appelant, entend voir la cour : Au titre des articles 834 et 835 du code de procédure civile, Au titre des articles 1240 et 1241 du code civil, - Infirmer l'ordonnance de référé du 22 mars 2022 rendue par Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de Bayonne. - Dire et juger que la SARL Le Nouveau Patrimoine a violé le droit de propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] en installant son échafaudage dans sa cour. - Dire et juger que cette atteinte au droit de propriété cause un trouble au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] dans la jouissance de sa propriété qu'il convient de réparer. - Débouter la SARL Le Nouveau Patrimoine de toutes ses demandes. - Condamner la SARL Le Nouveau Patrimoine à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice subi. - Condamner la SARL Le Nouveau Patrimoine à payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. - Condamner la Société à responsabilité limitée Le Nouveau Patrimoine aux entiers dépens. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] fait valoir que la condition de l'urgence n'est pas retenue par l'ordonnance de référé et que le trouble manifestement illicite retenu par le juge des référés n'est pas caractérisé. Elle fait état de ce que la SARL demande au juge des référés la reconnaissance d'un droit qu'elle s'est déjà attribué depuis trois mois puisqu'un échafaudage a déjà été posé dès le 26 novembre 2021 et que l'action est donc sans fondement. Le syndicat des copropriétaires demande reconventionnellement la réparation de son préjudice constitué par une atteinte au droit de propriété, un trouble de jouissance dans sa cour, des frais de nettoyages des façades, volets et appuis de fenêtres en raison des troubles liés aux travaux et des frais de nettoyage de la cour avec vérification du bon écoulement sous dalles, à hauteur de 30 000 €. Par conclusions déposées le 16 novembre 2022, la SARL Le Nouveau Patrimoine, entend voir la cour : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 22 mars 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne RG n° 22/00110, - déclarer irrecevables l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à l'encontre de la SARL Le Nouveau Patrimoine, à titre subsidiaire, - rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à l'encontre de la SARL Le Nouveau Patrimoine, - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. La SARL Le Nouveau Patrimoine fait valoir que la rénovation des façades était indispensable pour la restauration de l'immeuble et notamment la façade arrière qui donne sur la copropriété voisine et qui n'est accessible que par sa cour. L'urgence était caractérisée par le blocage du chantier en période d'intempéries alors que l'immeuble n'était pas hors d'eau et hors d'air. Elle précise que la servitude de tour d'échelle n'est pas de nature à poser une sujétion intolérable à la copropriété voisine et que le principe du montage de l'échafaudage a été validé par le bureau de contrôle et la société Le Nouveau Patrimoine s'est engagée à tout remettre en état. L'échafaudage visé par le syndicat des copropriétaires n'est pas celui objet du litige et qu'il est rattaché à la copropriété [Adresse 1]. Les conséquences de l'arrêt de chantier sont graves et le trouble manifestement illicite est constitué, et à défaut l'urgence est démontrée. La SARL Le Nouveau Patrimoine oppose l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle en application de l'article 564 du code de procédure civile, celle-ci étant une demande nouvelle, et en tout état de cause n'a pas de lien suffisant avec la demande principale et n'est pas justifiée. Vu l'ordonnance de clôture du 16 novembre 2022. MOTIFS L'article 834 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés peut ordonner en urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il est constant que l'immeuble fait l'objet d'une opération de commercialisation de différents lots sous le régime de la vente d'immeuble à rénover et bénéficiant d'une garantie financière à cet effet, conformément aux articles L 262-1 et suivants et R 262-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Il ne peut donc être contesté que des travaux étaient nécessaires eu égard notamment à la vétusté des façades telle qu'elle résulte des clichés photographiques et de l'ampleur des travaux sous le contrôle d'un architecte. Il est constant qu'aucune servitude d'échelle n'a été établie de manière conventionnelle entre les parties en l'absence de titre à cet effet. Cependant, la façade litigieuse sur laquelle la pose d'un échafaudage est nécessaire pour la rénover se situe à l'aplomb de la cour de la copropriété du [Adresse 4] et son accès ne peut donc se faire que par cette cour. La pose d'un échafaudage requiert donc une faible emprise qui a été parfaitement décrite dans le schéma en pièce 12 de la SARL Le Nouveau Patrimoine, ainsi que dans la lettre de l'architecte Madame [W] du 21 février 2022 qu'elle lui a adressée qui fait état d'un impact minimal de l'installation avec quatre appuis. Il est requis un droit de passage consistant en une servitude d'échelage avec accès de la cour pour les artisans. Le refus de cet accès constitue un trouble manifestement illicite dès lors qu'en vertu des obligations normales de voisinage et l'accès à la cour de la copropriété étant indispensable pour procéder aux travaux de rénovation qui, en l'absence d'échafaudage ne peuvent être poursuivis, une telle autorisation temporaire ne porte atteinte à aucun droit et ne caractérise pas la reconnaissance d'une servitude de passage. Le syndicat des copropriétaires ne peut prétendre que l'échafaudage a déjà été posé alors que celui dont il invoque la mise en place se situe sur une autre façade pour laquelle la copropriété du [Adresse 4] n'est pas en cause. À défaut d'une telle autorisation d'accès, les travaux de rénovation de la façade ne peuvent être entrepris, alors que les autres façades ont fait l'objet de rénovation, et que la vétusté d'une façade est de nature à provoquer des dommages. Le syndicat des copropriétaires ne peut s'abriter derrière l'absence d'autorisation de l'assemblée générale alors qu'il ne s'agit que d'une occupation temporaire sans effet pour l'avenir, la société Le Nouveau Patrimoine s'étant engagée à une remise en état après travaux. En outre, le syndicat des copropriétaires s'est abstenu de comparaître en première instance et ne démontre pas avoir mis à l'ordre du jour d'une assemblée générale depuis 2021 une résolution sur l'autorisation d'accès. Son refus est donc abusif et disproportionné et caractérise un trouble manifestement illicite, permettant au juge de prescrire un droit de passage temporaire. L'urgence requise à l'article 834 du code de procédure civile, en tant que de besoin, est caractérisée du fait du blocage du chantier pendant plusieurs mois. L'ordonnance querellée sera donc confirmée en toutes ses dispositions. La demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires du 20/22 de la [Adresse 4] est irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile qui prohibe les prétentions nouvelles en cause d'appel. L'équité commande d'allouer à la SARL Le Nouveau Patrimoine une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions soumises à la cour, y ajoutant : Déclare irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de la résidence de l'immeuble [Adresse 4], Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à la SARL Le Nouveau Patrimoine une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE