Tribunal judiciaire, 27 janvier 2025. 24/02878

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 5] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 10] REFERENCES : N° RG 24/02878 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCTC Minute : 25/86 Monsieur [U] [D] C/ Monsieur [H] [L] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 27 Janvier 2025; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ; Après débats à l'audience publique du 25 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Monsieur [U] [D] demeurant [Adresse 4] [Localité 9] comparant en personne D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [H] [L] demeurant [Adresse 3] [Localité 6] non comparant, ni représenté D'AUTRE PART Page EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er août 2019, Monsieur [U] [D] a donné à bail à Monsieur [H] [L] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 420 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 8 juin 2023, Monsieur [U] [D] a fait signifier à Monsieur [H] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1260 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 9 juin 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, Monsieur [U] [D] a fait assigner Monsieur [H] [L] aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, condamner Monsieur [H] [L] au paiement de la somme de 1920 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,le condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,le condamner au paiement de la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 11] par voie dématérialisée le 26 mars 2024. À l'audience du 25 novembre 2024, Monsieur [U] [D] abandonne les demandes d’expulsion, et maintient ses autres demandes. Il actualise sa créance à la somme de 1920 euros arrêtée au 31 mars 2024, dépôt de garantie déduit. Monsieur [U] [D] soutient que Monsieur [H] [L] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 8 juin 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, après départ des lieux. Monsieur [H] [L], régulièrement assigné, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté. L'affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025. MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Monsieur [H] [L] assigné, à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 26 mars 2024 en vue d'une audience prévue le 25 novembre 2024, soit plus de six semaines après. En conséquence, la demande de Monsieur [U] [D] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. En outre, Monsieur [U] [D] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, en vigueur au jour de la signification du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 8 juin 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 8 aout à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er août 2019 à compter du 9 août 2023. Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [H] [L] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux intervenue le 31 mars 2024. Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation : Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er août 2019, du commandement de payer délivré le 8 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 31 mars 2024 que Monsieur [U] [D] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Le décompte mentionne des paiements des appels à hauteur de 11760 euros et des paiements de 9840 euros, si bien que les sommes dues s’élèvent à 1920 euros. Contrairement à ce que Monsieur [U] [D] indique à l’audience, le dépôt de garantie n’est pas déduit. Il convient de déduire le dépôt de garantie de 320 euros conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [L] à payer à Monsieur [U] [D] la somme de 1600 euros, au titre des sommes dues au 31 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 mars 2024. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [L] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [D] les frais irrépétibles qu'il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de Monsieur [U] [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er août 2019 entre Monsieur [U] [D] d'une part, et Monsieur [H] [L] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 9 août 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [H] [L] à compter du 9 août 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'au 31 Mars 2024, date de la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Monsieur [H] [L] à payer à Monsieur [U] [D] la somme de 1600 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mars 2024 échéance de mars incluse, dépôt de garantie déduit, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 20 mars 2024, CONDAMNE Monsieur [H] [L] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 8 juin 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Page DEBOUTE Monsieur [U] [D] de ses autres demandes et prétentions. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT