Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 22/04121

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le : à Me SCHNEIDER et Me BAROUSSE Copie certifiée conforme délivrée le : à Me COHEN ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 22/04121 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWFH2 N° MINUTE : Assignation du : 31 Mars 2022 ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 22 Novembre 2024 DEMANDEUR Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société REGIE BOULONNAISE DE L’HABITAT SCHOLER, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 7] représenté par Maître Rebecca COHEN de la SELARL CABINET ELBAZ GABAY COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0107 DEFENDERESSES Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la S.A. TIFFENCOGE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 6] représenté par Maître Rafaël SCHNEIDER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C0301, et par Maître Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE L’HÔTEL [8], prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Maître Rémi BAROUSSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2156 MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière DEBATS A l’audience du 18 Septembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 08 Novembre 2024, prorogé au 22 Novembre 2024. ORDONNANCE Prononcée par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort *** EXPOSE DU LITIGE L’immeuble sis [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est composé de 6 étages. La copropriété du n° [Adresse 3] est composée d’un immeuble sur rue et, séparé par une cour, d’un immeuble en fond de cour constituant l’hôtel [8], soumis à la protection des monuments historiques. En 2010, un projet de travaux a été décidé sur l’Hôtel [8] pour la réhabilitation de ce bâtiment d’habitation et de commerce de 4 étages. Une demande de permis de construire a été déposée à la Mairie de [Localité 6] le 6 octobre 2010, par l’EURL IPF. L’arrêté de permis de construire a été délivré le 16 décembre 2010. Les propriétaires des lots composant ce dernier bâtiment en fond de cour ont créé le 22 novembre 2010, une Association Syndicale Libre (ASL Hôtel [8]) ayant pour objet « la restauration et la mise aux normes d’habitabilité des biens immobiliers situés dans l’emprise». Par un arrêté en date du 25 février 2011, le permis de construire a été transféré à l’ASL Hôtel [8]. Se plaignant d’infiltrations d’humidité dans sa cage d’escalier, le syndicat des copropriétires du [Adresse 5] a, par acte en date du 16 mai 2019, assigné devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ainsi que l’ASL Hôtel [8] afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire. Par une ordonnance en date du 13 juin 2019, le Juge des référés a désigné un expert judiciaire. Le rapport a été déposé le 1er février 2021. Par acte d’huissier en date du 31 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et l’Association syndicale libre de l’Hôtel [8] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter la réalisation de travaux et aux fins d’indemnisation. Le 4 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a formé un incident devant le juge de la mise en état. Par ordonnance en date du 15 mars 2024, le juge de la mise en état a notamment rejeté la demande de réalisation de travaux, la demande de provision et la demande de désignation d’un expert formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]. Le 4 mai 2024, l’ASL Hôtel [8] a formé un incident devant le juge de la mise en état. Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 17 septembre 2024, l’ASL Hôtel de [8] demande au juge de la mise en état de : “ 1. DÉCLARER irrecevable en raison de la prescription l’action du syndicat des copropriétaires du n° [Adresse 5] ; 2. CONDAMNER le syndicat des copropriétaires n° [Adresse 5] à payer à l’Association syndicale libre de l’Hôtel [8] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 3. CONDAMNER le syndicat des copropriétaire du n° [Adresse 5] aux dépens de l’incident.” Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 28 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] demande au juge de la mise en état de : “ Vu les pièces produites à l’appui de la demande, Vu l’article 2224 du Code civil, Vu l’article 700 du Code de procédure civile, • DÉCLARER irrecevable en raison de la prescription l’action du syndicat des copropriétaires du n° [Adresse 5] ; • CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à verser au le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ; • CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] aux entiers dépens.” Aux termes de ses dernières conclusions d’incident en réponse notifiées par RPVA le 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] demande au juge de la mise en état de : “ Vu les articles 122 et 789 du Code de Procédure Civile Vu les articles 2224 et 2250 et suivants du Code Civil - DECLARER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] recevable et bien fondé en ses demandes, - DECLARER que l’ASL DE L’HOTEL [8] a renoncé à la prescription, - DEBOUTER l’ASL DE L’HOTEL [8] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’ensemble de leurs demandes, - CONDAMNER in solidum l’ASL DE L’HOTEL [8] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code procédure civile, - CONDAMNER l’ASL DE L’HOTEL [8] aux entiers dépens d’instance aux entiers dépens de l’incident. ” Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L’incident plaidé à l’audience du 18 septembre 2024 a été mis en délibéré au 8 novembre 2024, prorogé au 22 novembre 2024. MOTIFS Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription Les demandeurs à l’incident font valoir que l’action fondée à leur encontre, en application du trouble anormal de voisinage, se prescrit par cinq ans en application des dispositions de l’article 2224 du code civil. Ils indiquent que le point de départ du délai de prescription commence à courir à compter du jour où le titulaire du droit d’agir a eu connaissance du trouble lui-même, ou de l’aggravation du risque susceptible de créer un trouble anormal de voisinage. Ils considèrent que les désordres invoqués par le demandeur au fond sont connus de ce dernier depuis au moins l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2012 sans démonstration d’une aggravation depuis. Ils en déduisent que le délai de prescription a commencé à courir à compter de cette date, de sorte que l’action se trouvait prescrite depuis le 26 mars 2017 ; qu’en conséquence l’assignation en référé en date du 16 mai 2019 n’a pas pu interrompre le délai. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] oppose qu’en application de l’article 2224 du code civil le délai de prescription de l’action en cessation d’un trouble anormal de voisinage ne débute pas nécessairement à la date de la première manifestation du trouble dès lors que l’identité de la personne à l’origine du trouble n’est pas déterminée. Il indique qu’en l’espèce, il a eu des difficultés à identifier le propriétaire des ouvrages à l’origine des désordres comme le démontrent le rapport d’expertise du 7 juillet 2018 et le compte-rendu de réunion du 11 octobre 2018. Il affirme qu’il n’a eu connaissance de la cause des désordres que lors du dépôt du rapport d’expertise le 1er février 2021. Il en déduit que le point de départ du délai de prescription doit être fixé à cette date. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] expose que les nuisances persistent puisque, malgré les conclusions du rapport de l’expert, les travaux n’ont toujours pas été réalisés. Il indique que si le tribunal devait par extraordinaire considérer que sa demande indemnitaire est prescrite, la demande de réalisation des travaux ne peut quant à elle être prescrite, dans la mesure où il ne pouvait pas connaître la nature des réparations à réaliser. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] expose que l’ASL a effectué plusieurs actes montrant qu’elle n’entendait pas se prévaloir de la prescription. Il indique à ce sujet qu’elle a : - participé à la réunion de concertation du 8 octobre 2018 au cours de laquelle il a été décidé de réaliser les travaux de raccordement de la descente pluviale, - participé sans aucune réserve aux opérations d’expertise pour lesquelles elle avait été assignée par exploit en date du 16 mai 2019 et alors qu’elle n’était pas comparante à l’audience, - procédé à la réalisation de travaux demandés par l’expert, comme la suppression du robinet fuyard, le rebouchage de la tranchée dans la cour, et la reprise d’étanchéité des trois pieds de façade du [Adresse 5], - a fait état de la durée des désordres pour soutenir que la présomption de mitoyenneté du mur avait cessé, sans évoquer la prescription de l’action, - a débattu, lors du premier incident, du bien-fondé des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sans y opposer la prescription, ce qu’elle aurait nécessairement dû faire, - a participé pleinement et sans aucune équivoque vis-à-vis des autres parties et de l’expert judiciaire à la résolution du litige sans jamais émettre la moindre réserve quant à la prescription de l’action, - a reconnu qu’elle connaissait les causes des désordres et sa responsabilité. Il en déduit que l’ASL a renoncé à la prescription. L’ASL oppose qu’aucun des faits allégués par le syndicat des copropriétaires n’établit sa volonté non équivoque de renoncer à invoquer la prescription au sens de l’article 2251 du code civil. Elle expose que ni sa participation à la réunion de concertation du 8 octobre 2018 ou à l’expertise, ni la réalisation en cours d’expertise des travaux demandés par l’expert ne caractérisent une renonciation non équivoque et rappelle qu’en application de l’article 2248 du code civil, il est possible d’invoquer la prescription en tout état de cause et même pour la première fois en appel. L’article 2224 du code civil prévoit que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. » Il résulte de cet article que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Dans le cas d’une action fondée sur un trouble anormal de voisinage, le point de départ de la prescription se situe au jour de la manifestation du trouble ou de son aggravation. Le point de départ de ce délai correspond à la première manifestation des troubles, laquelle doit être distinguée de l’identification de leur origine, quand bien même ces troubles revêtent un caractère répétitif sauf à établir leur aggravation significative ou une modification de leur nature ouvrant un nouveau délai de prescription. Quand bien même la demande tend à la réalisation de travaux, l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage ne peut être considérée comme une action réelle immobilière mais constitue bien une action en responsabilité extra-contractuelle soumise à la prescription de droit commun de cinq ans prévue à l’article 2224 du code civil, une telle action ne pouvant être assimilée à l’exercice de droits réels immobiliers mais conserve un caractère personnel relevant de la mise en oeuvre de la responsabilité civile délictuelle. En l’espèce, il ressort des pièces produites que le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 mars 2012 mentionne que : « Résolution n° 23 - point et décisions au sujet du litige avec l’hôtel de [8] (ancien propriétaire De Rudder et nouvelle société actuelle), base du mur escalier humide à plus de 100 %. L’assemblée demande à M. [B], architecte, d’effectuer les sondages nécessaires pour vérifier la structure du mur de l’escalier en mitoyenneté avec l’Hôtel [8]» .(sic) La résolution n°17 de l’assemblée générale du 13 mai 2013 est formulée comme suit : « Infiltrations d’eau montée escalier et locaux le long de l'escalier jusqu'au local poubelles : Décision à prendre suivant le rapport que devait établir M. [B], suite à la démolition de construction annexes de l'Hôtel de [8] et s'appuyant et s'encastrant dans la structure porteuse de l'immeuble. L'assemblée demande à Monsieur [B] d'intervenir rapidement pour adresser le chiffrage des travaux nécessaires à la suppression de ces infiltrations. » (sic) Le rapport de visite de l’atelier [P] [B] du 11 juillet 2013 expose que « Les eaux de ruissellement de la cour du [Adresse 3] stagnent à la base du mur de la façade de l’escalier du [Adresse 5] et que ce mur présente une forte humidité. » (sic) La résolution n°16 de l’assemblée générale du 20 mai 2014 est intitulée « Décision à prendre vis-à-vis du propriétaire de l’immeuble en rénovation au [Adresse 3] (litige avec l’Hôtel [8]-Problème de l’humidité au rez-de-chaussée et 1er niveau de l’escalier) -Dépenses générales » et mentionne que « Des sondages ont été exécutés et il s'avère qu'il est constaté la présence d'une humidité anormale et très importante. » (sic) Le juge de la mise en état constate que la copropriété du [Adresse 5] estime le 26 mars 2012 que des désordres importants d’humidité, en l’occurrence 100 %, sont en lien avec l’hôtel de [8], qui est inclus dans la copropriété du [Adresse 3]. L’hôtel de [8] et la copropriété du [Adresse 3] sont également évoqués lors des assemblées générales de 2013 et 2014 et par le rapport de l’architecte de l’immeuble. Compte tenu de ces éléments, la date du 26 mars 2012 doit effectivement être retenue comme la première manifestation des désordres. Le juge de la mise en état relève par ailleurs que le défendeur à l’incident ne démontre pas l’existence d’une aggravation significative ou une modification de la nature des désordres ouvrant un nouveau délai de prescription. Aucune cause d’interruption ou de suspension de la prescription n’est démontrée, étant relevé que l’assignation en référé a été signifiée le 16 mai 2019 donc plus de 5 ans après le 26 mars 2012. En application de l’article 2250 du code civil, seule une prescription acquise est susceptible de renonciation. Si l’article 2251 du code civil admet une renonciation tant expresse que tacite, il indique pour la renonciation tacite, qu’elle «résulte de circonstances établissant sans équivoque la volonté de ne pas se prévaloir de la prescription. » Autrement dit, les actes valant renonciation tacite à se prévaloir de la prescription ne peuvent qu’être des actes accomplis en connaissance de cause et manifestant sans équivoque la volonté de renoncer à une prescription acquise. Il y a lieu de rappeler que la seule participation aux opérations d’expertise amiable ou judiciaire ne vaut pas renonciation à se prévaloir de la prescription. En outre, une fin de non-recevoir tirée de la prescription peut être soulevée à tout moment, et à cet égard, il importe peu qu’elle n’est pas été soulevée lors du premier incident plaidé devant le juge de la mise en état. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] affirme que l’ASL a participé à une réunion le 8 octobre 2018 au cours de laquelle il a été décidé de réaliser les travaux de raccordement de la descente d’eau pluviale. Le juge de la mise en état constate que cette réunion est bien intervenue après l’expiration du délai de prescription. Il y a lieu néanmoins de relever que selon les termes exacts de ce compte-rendu, il s’agit d’une demande de travaux faite à l’ASL, étant précisé que ce compte-rendu n’est pas signé par l’ASL. Compte tenu de ces éléments, la seule participation de l’ASL à la réunion ne peut pas suffire à établir une volonté sans équivoque de ne pas se prévaloir de la prescription. Le syndicat des copropriéaires du [Adresse 5] affirme que l’ASL a réalisé des travaux préconisés par l’expert. Il produit à cet effet un dire adressé par l’ASL à l’expert le 29 janvier 2021 et le rapport d’expertise déposé le 1er février 2021. Le juge de la mise en état relève que l’ASL, dans son dire du 29 janvier 2021, indique à l’expert : “ Vous concluez en estimant que les désordres ont été engendrés par l’absence d’entretien et la mauvaise façon des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et l’ASL. Or il n’est fourni aucun devis technique expliquant en quoi les travaux réalisés auraient manqué à une règle de l’art ou à une norme et à laquelle. Il est paradoxal d’évoquer un défaut d’entretien alors que les travaux entrepris depuis plusieurs années ont permis la rénovation complète de l’ensemble immobilier (cour du n° 5 et immeuble du fond de cour) qui était jusqu’alors dégradé et mal entretenu par le précédent propriétaire. (...). Les travaux de l’ASL ne sont donc pas à l’origine des désordres, ni les ont accrus. Ils ont, au contraire, largement assaini les lieux qui restent encore très humide en raison de leur situation, ce dont l’ASL n’est nullement responsable.”(sic) Aux termes de son rapport, l’expert relève que les travaux d’étanchéité affirmés réalisés par l’ASL ne correspondent pas à ceux qu’il a prescrits pour mettre un terme aux désordres. Tenant compte de la contestation explicite de sa responsabilité dans ses échanges avec l’expert, de l’absence de réalisation des travaux de nature à mettre un terme aux désordres et de l’absence de proposition d’indemnisation pécuniaire, les travaux invoqués par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] au soutien de son argumentation en faveur de la renonciation à la prescription sont insuffisants en l’état à établir celle-ci sans équivoque. Par conséquent, il convient de déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] irrecevable en ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et à l’encontre de l’ASL. Sur les demandes accessoires Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] qui succombe est condamné aux dépens. Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] est condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et à l’ASL la somme de 2000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] irrecevable en ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et à l’encontre de l’Association Syndicale Libre de l’Hôtel [8] ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux dépens ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et à l’Association Syndicale Libre de l’Hôtel [8] la somme de 2000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE les autres demandes plus amples et contraires. Faite et rendue à Paris le 22 Novembre 2024. La Greffière La Juge de la mise en état