Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 NOVEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 24/00191 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GUQP
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEURS :
Madame [J] [P]
Monsieur [H] [M]
demeurant 1 Allée de l'Aubépine - 45800 SAINT JEAN DE BRAYE
représentés par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS, substituée par Me Coralie BEAUJEAN-LAFORGE, avocat au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEUR :
Madame [D] [T]
demeurant 321 avenue du Loiret - 45160 OLIVET
non comparante, ni représentée
A l'audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Par acte sous seing privé du 11 octobre 2022, à effet au même jour, Madame [J] [P] et Monsieur [H] [M] ont donné à bail à Madame [D] [T] un appartement à usage d’habitation, avec garage et cave, situé Résidence d’olivet, 321 avenue du Loiret (2ème étage) - 45160 OLIVET, pour un loyer mensuel de 542 euros et 65 euros de provisions sur charges, payables d'avance.
Le 7 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Madame [J] [P] et Monsieur [H] [M] à Madame [D] [T], pour la somme en principal de 1.852,48 euros, au titre des loyers et charges échus, selon décompte incluant l’échéance de novembre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, Madame [J] [P] et Monsieur [H] [M] ont fait assigner en référé Madame [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :
Déclarer Madame [J] [P] et Monsieur [H] [M] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes ;Y faire droit,
En conséquence,
Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Madame [J] [P] et Monsieur [H] [M] à Madame [D] [T] en date du 11 octobre 2022, à effet au même jour ;Condamner Madame [D] [T] ainsi que tous occupants de son chef, à quitter sans délai l'appartement qu'elle occupe sis Résidence d’olivet, 321 avenue du Loiret (2ème étage) - 45160 OLIVET, ainsi que la cave et le parking objet du bail ;Autoriser Madame [J] [P] et Monsieur [H] [M], à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;Condamner Madame [D] [T] à leur verser une indemnité provisionnelle d'un montant de 3.212,38 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, compte arrêté au 19 janvier 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l'article 1231-6 du Code civil ;Condamner Madame [D] [T] à verser à Madame [J] [P] et Monsieur [H] [M] une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu'à la parfaite libération des lieux ;Condamner Madame [D] [T] au paiement d'une indemnité de 1000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Madame [D] [T] aux entiers dépens.
Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, Madame [J] [P] et Monsieur [H] [M] ont adressé une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement à Madame [D] [T].
L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2024.
A cette audience, Madame [J] [P] et Monsieur [H] [M], représentés par leur avocat, ont procédé à un dépôt de leur dossier de plaidoirie.
La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats par le juge.
Madame [D] [T] n’a pas comparu.
La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience. Il en ressort que Madame [D] [T] ne s’est pas présentée au rendez-vous proposé.
L’action de prévention de l’expulsion a pu être menée.
La décision a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.
I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024.
Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 décembre 2023, cette formalité n’étant pas prévue à peine d'irrecevabilité pour un bailleur personne physique.
La demande formée par les bailleurs est donc recevable.
II. Sur les demandes principales :
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat du 11 octobre 2022 contient une clause résolutoire qui stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 7 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.852,48 euros.
En outre, il convient de retenir que, la loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil et ne disposant que pour l’avenir, le délai de six semaines prévu en son article 10 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours et le bail visé ci-dessus reste régi par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail : le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, en vigueur à la date du bail, s’applique donc.
Madame [D] [T] avait alors jusqu’au 7 février 2024 à 24 heures pour régler la somme de 1852,48 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire n’ayant réglé aucune somme, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 février 2024.
La clause résolutoire est donc acquise depuis le 8 février 2024.
Sur l'indemnité d'occupation
Madame [D] [T] reste redevable des loyers jusqu’au 7 février 2024 et, à compter du 8 février 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [D] [T], occupante sans droit ni titre depuis le 8 février 2024, cause un préjudice à Madame [J] [P] et Monsieur [H] [M] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.
Sur l'expulsion du locataire
Le contrat de bail étant résilié à compter du 8 février 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [D] [T] ainsi que de toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.
En l’espèce, Madame [J] [P] et Monsieur [H] [M] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 6 septembre 2024, évalue la dette locative à la somme de 6.161,36 euros.
En tout état de cause, la dette s’élève à la somme de 6.161,36 euros.
Madame [D] [T], absente à l’audience, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative.
Elle sera en conséquence condamnée à payer la somme 6.161,36 euros, à titre provisionnel.
La dette locative portera intérêts au taux légal sur la somme de 1.852,48 euros à compter du 7 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.359,90 euros (somme contenue dans l'assignation, de laquelle sont décomptées celle contenue dans le commandement de payer) à compter du 15 février 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.
Il n’est demandé aucun délai de paiement en l’absence de la locataire, cette dernière ne pouvant en outre bénéficier d’office de tels délais faute de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.
III. Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [D] [T], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [J] [P] et Monsieur [H] [M], Madame [D] [T] sera condamnée à leur verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 11 octobre 2022, à effet au même jour, entre Madame [J] [P] et Monsieur [H] [M], d’une part, et Madame [D] [T], d’autre part, concernant le logement situé Résidence d’olivet, 321 avenue du Loiret (2ème étage) - 45160 OLIVET ainsi que son parking et sa cave, objet du bail, sont réunies à la date du 8 février 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;
DISONS que Madame [D] [T] devra par conséquent quitter les lieux loués situés Résidence d’olivet, 321 avenue du Loiret (2ème étage) - 45160 OLIVET et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [D] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS que les sommes dues par Madame [D] [T] à Madame [J] [P] et Monsieur [H] [M] à compter 8 février 2024 le sont au titre d'une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;
CONDAMNONS en conséquence Madame [D] [T] à verser à Madame [J] [P] et Monsieur [H] [M] la somme provisionnelle de 6.161,36 euros (selon décompte en date du 6 septembre 2024, incluant l'échéance de juillet 2024), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.852,48 euros à compter du 7 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.359,90 euros à compter du 15 février 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNONS Madame [D] [T] à payer à Madame [J] [P] et Monsieur [H] [M] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNONS Madame [D] [T] aux entiers dépens de la présente instance ;
CONDAMNONS Madame [D] [T] à payer à Madame [J] [P] et Monsieur [H] [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETONS toutes autres demandes ;
RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge,et par D. STRUS, greffière.
La greffière, Le Juge,
