Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/04626

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 13 Février 2025 Président : Madame ZARB, Vice-Présidente Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 19 Décembre 2024 GROSSE : Le 14 février 2025 à Me Corinne DE ROMILLY Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/04626 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5HOB PARTIES : DEMANDERESSE S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE DEFENDEURS Monsieur [N] [E] né le 14 Mars 1981, demeurant [Adresse 3] non comparant Madame [V] [E] née le 06 Décembre 1987, demeurant [Adresse 3] non comparante EXPOSE DU LITIGE Par acte sous-seing privé signé le 03 février 2020, la société d’HLM UNICIL a consenti à Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E] un bail à usage d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 387,31 euros outre 196,15 euros de provisions sur charges; Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E], le 19 janvier 2023, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 1723,55 euros en principal. La situation d'impayés locatifs a été signalée le 23 janvier 2023 à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône ; Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, dénoncé le 18 juillet 2024 au préfet des BOUCHES-DU-RHONE, la SA [Adresse 2] a assigné en référé Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E] devant le juge du contentieux de la protection afin d'obtenir : - la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, - la constatation de la résiliation du bail d’habitation consenti à Mme [V] [E] et Monsieur [N] [E] par application de ladite clause, - dire et juger que Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E] sont occupants sans droit ni titre du logement, - ordonner, à défaut de départ volontaire dès la signification de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E] du logement sis [Adresse 5], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, - condamner solidairement Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E] à payer à titre provisionnel la somme de 9133,76 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer - les condamner solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer majoré des charges et autres accessoires que Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E] auraient dû payer si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, -ordonner que la requérante sera autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques des expulsés - condamner les requis à produire leur avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 et ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ; - condamner solidairement Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E] aux intérêts légaux à compter de l’assignation et à payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - condamner solidairement Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E] aux entiers dépens, L'affaire a été appelée à l'audience du 24 octobre 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 19 décembre 2024 ; A l'audience, la société UNICIL représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 5870,46 euros au 10 décembre 2024 ; Monsieur [N] [E] cité par acte remis à étude et avisé du renvoi, n’a pas comparu et n’a pas été représenté ; Madame [V] [E] qui avait comparu à l’audience du 24 octobre 2024, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience du 19 décembre 2024 ; La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.   MOTIFS DE LA DÉCISION : En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, "dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend". Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire." I - Sur la recevabilité En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ; En l'espèce, il est établi que l'assignation a été dénoncée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 18 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l'audience initiale du 24 octobre 2024. La S.A d’HLM UNICIL justifie en outre avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Enfin la SA [Adresse 2] justifie par la taxe foncière pour l’année 2023, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure ; En conséquence la société d'HLM UNICIL est recevable en ses demandes. II - Sur le fond : Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail du 03 février 2020 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E] le 19 janvier 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1723,55 euros au titre des loyers et charges impayés ; Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 mars 2023 et que le bail à usage d’habitation est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail. Une clause de solidarité est prévue dans le bail ; Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E] seront solidairement tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable, égale au montant du dernier loyer et charges, soit 685 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au requérant. La S.A. [Adresse 2] fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience, les courriers du 1er mars 2024 et du 18 mars 2024 concernant l'enquête ressources 2024 relative à l'occupation du parc social locatif et informant la locataire, qu'en l'absence de réponse une pénalité de 7,62€ sera appliquée, un justificatif de régularisation des charges et plusieurs décomptes dont un décompte actualisé de sa créance arrêté à la somme de 5870,46 euros au 10 décembre 2024; Par application des dispositions précitée de L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation la société d’HLM UNICIL a donc porté au débit du compte de des surloyers calculés par application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8 ; Au vu des décomptes produits aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 148,63 euros, 154,34 euros et de 169,33 euros correspondant à des frais de procédure. La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 5398,16 euros, Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E] ne justifiant pas de l'extinction de son obligation, seront au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à payer la somme de 5398,16 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation impayés à la date du 10 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision; Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E] qui n’ont pas comparu à l’audience du 19 décembre 2024 n’ont sollicité ni délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire; Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E] ne justifient pas être en capacité d’apurer leur dette en sus du paiement du loyer courant et des charges même dans le délai légal précité; En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E] et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique si besoin est ; Sur les demandes accessoires : Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l'article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ; L’équité eu égard à la situation respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de la SA UNICIL qui sera déboutée de sa demande de ce chef ; Il est rappelé qu'aux termes de l'article 514 et de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé PAR CES MOTIFS Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, par provision: DECLARONS la SA [Adresse 2] recevable en ses demandes ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 mars 2023 ; CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 19 mars 2023 ; ORDONNONS l'expulsion de Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E] et celle de tous occupants de leur chef des lieux situé [Adresse 5], avec l’assistance de la force publique si besoin est ; DISONS qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ; DISONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;  FIXONS à la somme de 685 euros l’indemnité mensuelle d’occupation due à titre provisionnel et solidairement par Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au requérant ;. CONDAMNONS solidairement Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E] à payer à la société d’HLM UNICIL, la somme de 5398,16 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation impayés à la date du 10 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision; CONDAMNONS solidairement Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E] à payer à la SA [Adresse 2], à titre provisionnel, l’ indemnité mensuelle d’occupation fixée à 685 euros, ce à compter du 11 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux DEBOUTONS la SA D’HLM UNICIL de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure ; CONDAMNONS in solidum Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation ; REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE