Cour de cassation, 09 mai 2019. 18-10.834

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 9 mai 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10161 F Pourvoi n° Y 18-10.834 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble du [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic le Cabinet Q... X..., dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 15 novembre 2017 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre, 2e section), dans le litige l'opposant à la société Sicafi, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 26 mars 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Marc Lévis, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] , de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la SCI Sicafi ; Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Sicafi ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble du [...] Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR annulé les décisions n° 18 et 19 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [...] du 16 mai 2011 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE la décision n° 18 prévoit « la création d'une clôture et aménagement du retrait sur les rues [...] et [...] suivant le descriptif et les plans de M. Z... Y..., architecte. Décide d'exécuter lesdits travaux dans le cadre d'un montant maximum TTC de 270.000 euros ( ) » ; que la décision n° 19 prévoit les honoraires du syndic sur les travaux en cause ; qu'elles ont été adoptées à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; que l'article 26 e, dans sa rédaction applicable à l'espèce, dispose que « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante » ; que le tribunal a exactement retenu que cette disposition n'était pas applicable aux résolutions litigieuses, dans la mesure où la résolution n° 18 n'avait pas pour objet de statuer sur les modalités d'ouverture des portes d'accès, ce qui vise notamment les heures d'ouverture et les procédés techniques utilisés (digicode, interphone, badges etc ), mais de voter les travaux de création d'une clôture ; que cette décision relève en revanche des dispositions de l'avant dernier alinéa de l'article 26 qui prévoit que « l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété » ; qu'en l'espèce, il résulte des documents de la cause et plus particulièrement des photographies des lieux prises avant et après la pose de la clôture qui a été réalisée avant même le jugement dont appel (pièces n° 23 à 28 du syndicat), que les parties communes du syndicat étaient séparées de la voie publique par une succession de longues et larges jardinières rectangulaires d'une hauteur d'environ 70-80 cm entourées d'un coffrage de dalles de simili marbre blanc identiques à celles du sol de la copropriété ; que ces jardinières étaient plantées d'arbustes formant une haie végétale ; que ces jardinières étaient séparées les unes des autres par les voies d'accès piétonnières à chacune des entrées de l'immeuble ; qu'entre ces jardinières et l'immeuble existait une voie de circulation privée également recouverte de simili marbre blanc, le tout constituant des parties communes du syndicat des copropriétaires ; que la clôture litigieuse fixée sur un petit muret, a été installée sur l'emplacement du coffrage des jardinières précédentes et a remplacé la haie végétale ; que les portes de cette clôture ont été installées à l'entrée des voies d'accès ci-dessus décrites ; qu'en conséquence, contrairement à ce que soutient la SCI et à ce qu'a retenu le tribunal, la pose de la clôture n'a pas, par elle-même, pour effet d'empêcher un accès « normal » de la clientèle au local commercial, dès lors que le passage de la voie publique aux entrées de l'immeuble et par voie de conséquence au local commercial, ne pouvait s'effectuer que par les passages ménagés entre les jardinières, qui correspondent aujourd'hui aux portes de la clôture ; que la suppression d'un accès par l'angle des rues [...] et [...], retenue par le tribunal comme l'un des trois éléments constituant l'atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de la SCI, est contestée par le syndicat qui fait valoir que cette entrée existe toujours, par la rue [...], puisqu'une porte y a également été installée (pièce n° 25 du syndicat) ; que la SCI n'a pas répliqué sur ce point et ne nie donc pas la réalité du maintien de cette entrée ; qu'en revanche, s'agissant de la fermeture de la clôture installée, il résulte du courrier du conseil syndical du 22 avril 2011 accompagnant la convocation à l'assemblée générale du 16 mai, que la pose de la clôture devait s'accompagner de celle de la mise en oeuvre de codes d'accès ; que le syndicat fait valoir, constats d'huissier à l'appui, que les portes de la clôture situées en face de l'entrée du magasin au numéro [...] de la rue d'[...], sont ouvertes tout au long de la journée pendant les heures d'ouverture du magasin et que c'est même le responsable magasin qui gère l'ouverture et la fermeture de la porte ; que cependant, l'ouverture de cette porte pendant les heures d'ouverture du magasin est le fruit d'une situation de fait et non celle d'une décision de l'assemblée générale ; que la décision n° 18 qui est arguée de nullité dans la présente instance ne prévoit pas de dispositif ou de modalités d'ouverture, ce qui revient à une fermeture totale ; que cette situation de fermeture totale est constitutive d'une limitation de l'accès au magasin du rez-de-chaussée et en conséquence, d'une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de la SCI, qui devait faire l'objet d'un vote à l'unanimité ; que pour ce motif, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation des décisions n° 18 et 19 dont les sorts sont liés; ET AUX MOTIFS, à les supposer adoptés, QUE la résolution n° 18 est intitulée « création d'une clôture et aménagement du retrait sur les rues [...] et [...] », et la résolution n° 19 « honoraires sur travaux de création d'une clôture et d'aménagement du retrait sur les rues [...] et [...] » ; que ces résolutions ont été adoptées à la majorité des 2/3 de tous les copropriétaires ; qu'aux termes de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles ; qu'en cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ; que la décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ; que cet article n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce dès lors que la résolution litigieuse n'a pas pour objet les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles mais la création d'une clôture autour de l'immeuble ; qu'aux termes de l'article 26 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; qu'il ressort du projet de travaux communiqué aux copropriétaires et de la projection versée aux débats par le syndicat des copropriétaires que la création d'une clôture, quand bien même elle serait constituée d'une grille aux barreaux bénéficiant d'un large écart et d'une hauteur inférieure à 1,60 mètre, que l'existence de portails avec des codes d'accès, quand bien même ceux-ci ne seraient pas effectifs dans la journée, et que la suppression de l'accès par l'angle des rues [...] et [...], non compensée par la largeur de l'accès au droit de la porte d'entrée du magasin, empêcheront un accès normal de la clientèle au commerce exploité dans le lot n° 1 ; que ces travaux portent atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de la société Sicafi et devaient donc être adoptés à l'unanimité en application de l'article 26 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 précité ; qu'en vertu de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, les honoraires spécifiques du syndic afférents aux travaux adoptés par l'assemblée générale en application de l'article 26 doivent être votés aux mêmes règles de majorité que les travaux concernés ; que la résolution n° 19 aurait dû être adoptée à l'unanimité en application de cet article ; qu'il y a donc lieu de prononcer l'annulation des résolutions n° 18 et 19 de l'assemblée générale du 16 mai 2011 ; 1°/ ALORS QU'aux termes de l'article 26 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965, « l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété » ; qu'en l'espèce, la résolution n° 18 avait pour objet la « création d'une clôture et aménagement du retrait sur les rues [...] et [...] » ; que la résolution n° 19 prévoyait « les honoraires sur travaux de création d'une clôture et d'aménagement du retrait sur les rues [...] et [...] » ; que la cour d'appel a expressément relevé que « contrairement à ce que soutient la SCI et à ce qu'a retenu le tribunal, la pose de la clôture n'a pas, par elle-même, pour effet d'empêcher un accès « normal » de la clientèle au local commercial, dès lors que le passage de la voie publique aux entrées de l'immeuble et par voie de conséquence au local commercial, ne pouvait s'effectuer que par les passages ménagés entre les jardinières, qui correspondent aujourd'hui aux portes de la clôture » (cf. arrêt p. 5) ; qu'il résultait de ces constatations que la résolution n° 18, dont le seul objet était la création d'une clôture et l'aménagement du retrait sur les rue [...] et [...], et non la fermeture totale de l'immeuble, n'entraînait aucune modification aux modalités de jouissance des parties privatives de la Sci Sicafi ; qu'en retenant au contraire, pour statuer comme elle l'a fait, que la décision n° 18 ne prévoyait pas de dispositif ou de modalité d'ouverture, ce qui revenait à une fermeture totale constitutive d'une limitation de l'accès au magasin du rez-de-chaussée et, en conséquence, d'une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de la Sci, devant faire l'objet d'un vote à l'unanimité, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable en la cause ; 2°/ ALORS QU'aux termes de l'article 26e) de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable en la cause, « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété » ; qu'en l'espèce, la résolution n° 18 prévoyait la « création d'une clôture et aménagement du retrait sur les rues [...] et [...] » ; que la résolution n° 19 prévoyait « les honoraires sur travaux de création d'une clôture et d'aménagement du retrait sur les rues [...] et [...] » ; que la cour d'appel a expressément relevé que l'article 26 e) « n'était pas applicable aux résolutions litigieuses, dans la mesure où la résolution n° 18 n'avait pas pour objet de statuer sur les modalités d'ouverture des portes d'accès, ce qui vise notamment les heures d'ouverture et les procédés techniques utilisés (digicode, interphone, badges etc ), mais de voter les travaux de création d'une clôture » (cf. arrêt p. 5) ; qu'il résultait de ces constatations que l'assemblée générale n'avait ni prévu, ni adopté de résolution prévoyant la fermeture totale de l'immeuble, de sorte que la résolution n° 18 ne nécessitait nullement de prévoir un dispositif ou des modalités d'accès à l'immeuble et n'entraînait aucune modification aux modalités de jouissance des parties privatives de la Sci Sicafi ; qu'en retenant au contraire, pour statuer comme elle l'a fait, que la décision n° 18 ne prévoyait pas de dispositif ou de modalités d'ouverture, ce qui revenait à une fermeture totale constitutive d'une limitation de l'accès au magasin du rez-de-chaussée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable en la cause.