Texte intégral
Du 15 novembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/01444 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNJW
[X] [U] [Y], [Z] [V] [P] épouse [U]
C/
[T] [W]
- Expéditions délivrées à
la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ
- FE délivrée à la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ
Le 15/11/2024
Avocats : la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 novembre 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDEURS :
Monsieur [X] [U] [Y]
né le 27 Août 1969 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Maître MESSINGER avocat au barreau de Bordeaux substituant la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ (avocat au barreau de Toulouse)
Madame [Z] [V] [P] épouse [U]
née le 06 Mars 1978 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Maître MESSINGER avocat au barreau de Bordeaux substituant la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ (avocat au barreau de Toulouse)
DEFENDERESSE :
Madame [T] [W]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Absente
DÉBATS :
Audience publique en date du 27 Septembre 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Juillet 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ne comparait pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date des 3 et 4 janvier 2024, Monsieur [X] [U] [Y] et Madame [Z] [V] [P] mariée [U] ont donné à bail à Madame [T] [W] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] ainsi qu'une place de stationnement n°72 située à la même adresse.
Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, Monsieur [X] [U] [Y] et Madame [Z] [V] [P] mariée [U] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2499,62 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, Monsieur [X] [U] [Y] et Madame [Z] [V] [P] mariée [U] ont assigné Madame [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 27 septembre 2024 aux fins de voir :
- Constater l'application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l'article 24 (non-paiement des loyers et charges) de la loi du 6 juillet 1989,
- Ordonner sans délai l'expulsion de Madame [T] [W], et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- Condamner Madame [T] [W] au paiement par provision de la somme de 2.499,62 € correspondant aux loyers et charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 19 juin 2024, quittancement juin 2024 inclus,
- Juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l'audience, y rajoutant les mois de juillet à septembre 2024 et prenant en compte les versements éventuellement effectués par l'occupante,
- La condamner par provision au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à son départ effectif des lieux,
- Juger et ordonner que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail
- Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer,
- La condamner au paiement d'une somme de 800,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- La condamner au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
L'affaire a été débattue à l’audience du 27 septembre 2024.
Lors de l’audience du 27 septembre 2024, Monsieur [X] [U] [Y] et Madame [Z] [V] [P] mariée [U], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 666,62 euros au 24 septembre 2024 et confirment les termes de leur demande initiale.
Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [T] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution de la défenderesse
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 15 juillet 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 27 septembre 2024.
Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 21 juin 2024.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement n°72 loué par Monsieur [X] [U] [Y] et Madame [Z] [V] [P] mariée [U] à Madame [T] [W].
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Les consorts [U] [Y] ont fait signifier à Madame [T] [W] un commandement d’avoir à payer la somme de 2499,62 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 8 avril 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [T] [W] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 8 avril 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 21 mai 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 21 mai 2024.
Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.
En vertu de l’article 1256 du code civil, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues.
Il ressort de l’examen du décompte que la dette a sensiblement baissée depuis l’assignation, et que le loyer courant a été repris.
Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, les bailleurs seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Madame [W].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [W] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (611 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de leur demande, les bailleurs produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 666,62 euros à la date du 24 septembre 2024.
Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [T] [W] sera donc condamnée au paiement de la somme de 666,62 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 24 septembre 2024 – échéance du mois d'août 2024 incluse. Madame [T] [W] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (611 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [T] [W].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [T] [W] à verser à Monsieur [X] [U] [Y] et Madame [Z] [V] [P] mariée [U] la somme de 200 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 21 mai 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation,
CONDAMNONS Madame [T] [W] à payer à Monsieur [X] [U] [Y] et Madame [Z] [V] [P] épouse [U] la somme de 666,62 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 24 septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
ACCORDONS à Madame [T] [W] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 3 mois à raison de 2 mensualités successives de 200 euros chacune, suivies d’une 3ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
qu’en ce cas, à défaut pour Madame [T] [W] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (611 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [T] [W] à son paiement à compter du 1er septembre 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [T] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Madame [T] [W] à payer à Monsieur [X] [U] [Y] et Madame [Z] [V] [P] épouse [U] une indemnité de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
