Cour de cassation, 21 mars 2019. 18-12.405

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 mars 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10108 F Pourvoi n° F 18-12.405 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de la Martinique et de la Guyane , société anonyme, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 10 octobre 2017 par la cour d'appel de Fort-de-France (chambre civile ), dans le litige l'opposant à la société MBA, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 12 février 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de Me Rémy-Corlay, avocat de la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de la Martinique et de la Guyane, de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société MBA ; Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de la Martinique et de la Guyane aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par Me Rémy-Corlay, avocat aux Conseils, pour la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de la Martinique et de la Guyane. Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR, en conséquence de sa décision valant vente selon les conditions visées par la promesse de vente passée le 22 novembre 2011 en l'étude de Me L... , condamné la CRCAM à garantir à première demande la société MBA de toute somme qui pourrait être mise à sa charge ayant pour cause, prétexte ou conséquence le contentieux issu de l'exécution de l'ordonnance de référé du Tribunal de grande instance de Fort-de-France du 16 septembre 2011 ayant commis M. Q... en qualité d'expert, d'AVOIR condamné sous astreinte la CRCAM à remettre à la société MBA les annexes et le dossier technique nécessaires à la vente, dans les deux mois suivant la signification de l'arrêt, et d'AVOIR condamné la CRCAM à payer à la société MBA les intérêts de l'emprunt de 230.000 € souscrit auprès de la BNP-Paribas et qui auraient été payés jusqu'à la signification de l'arrêt, ainsi qu'à payer à la société MBA la somme de 40.000 € au titre de son manque à gagner ; AUX MOTIFS PROPRES QUE: « La promesse de vente signée entre la CRCAM de la Martinique et de la Guyane et la SARL MBA contient une clause générale de non garantie prévoyant que « le bénéficiaire, sous réserves des déclarations faites et des garanties consenties dans l'acte par le promettant, prendra les biens dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages pourraient être affectés ». Une telle clause dérogatoire au droit commun est licite mais ne peut produire effet que si le vendeur n'avait pas connaissance du vice pouvant affecter l'immeuble vendu ou si, le connaissant, il l'a signalé à l'acheteur. Une seconde clause, intitulée « Procédures » stipule quant à elle que : « Le promettant déclare qu'à sa connaissance il n'existe pas à ce jour de procédure intentée soit contre le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier soit par ledit syndicat. Pour le cas de réalisation des présentes, les procédures actuellement en cours de même que toute autre procédure éventuelle, intentée par le syndicat des copropriétaires ou à son encontre feront l'affaire personnelle de l'acquéreur à compter du jour de la réalisation de l'acte authentique de vente, à l'effet de quoi le promettant s'oblige, à le subroger dans tous ses droits et obligations à cet égard... ».Cette seconde clause se lit avec celle insérée au paragraphe « garantie d'éviction » selon laquelle le promettant déclare « qu'il n'existe aucun litige en cours et aucune procédure sur lesdits biens ». Ces deux clauses sont claires en ce que la CRCAM de la Martinique et de la Guyane affirme, à deux reprises, qu'il n'existe ni litige ni procédure en cours, l'obscurité de l'alinéa 2 de la clause « Procédures » conduisant à une interprétation en faveur de l'acquéreur en vertu de l'ancien article 1602 du Code civil. Or, il est constant que, dès avant la conclusion de la promesse de vente, un dégât des eaux était survenu dans le local provoquant le décollement de dalles du faux-plafond et que, après des démarches amiables, la CRCAM de la Martinique et de la Guyane avait, le 17 août 2011, assigné en référé d'heure à heure aux fins d'expertise tant le propriétaire de l'appartement du dessus que le syndicat des copropriétaires. La CRCAM de la Martinique et de la Guyane ne démontre pas qu'en fait, et contrairement aux mentions de la promesse de vente, les infiltrations en toiture étaient visibles lors de la visite des lieux par la Société MBA, ni qu'elle l'a informée de leur existence et de leur ampleur ainsi que de l'expertise judiciaire en cours. Elle n'est pas non plus fondée à reprocher à la Société MBA de n'avoir pas recherché et obtenu par elle-même des renseignements qui devaient lui être spontanément communiqués. M. S... Q..., expert commis par l'ordonnance du16 septembre 2011 du juge des référés, a conclu son rapport de la façon suivante : * les désordres (fuites diverses sur une colonne montante d'alimentation et sur la canalisation de vidange du lavabo de la salle de bains de l'appartement du dessus propriété de M. V..., infiltrations en plafond du rez-de-chaussée) proviennent pour les premières d'une erreur d'exécution, pour les secondes d'une défaillance du revêtement, * ils ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage mais rendent le local du rez-de-chaussée impropre à sa destination, * les travaux chez M. V... ont été effectués, il reste à exécuter l'étanchéité de la terrasse entre les deux corps de bâtiment,* la responsabilité est partagée entre M. V... et la copropriété, * la CRCAM de la Martinique et de la Guyane a subi un trouble important de jouissance pendant de nombreux mois. La CRCAM de la Martinique et de la Guyane a ainsi dissimulé à son co-contractant des éléments importants sur l'état de l'immeuble et manqué à son obligation d'information loyale à son égard. Une telle faute présente un caractère dolosif au sens de l'ancien article 1116 du Code civil en ce que la CRCAM de la Martinique et de la Guyane a sciemment tu, même si elle le justifie par un défaut de communication entre ses services, des données dont elle avait connaissance et qui auraient conduit la société MBA à ne pas s'engager aux conditions de la promesse, notamment en ce qui concerne le prix et la clause d'exclusion de garantie. En dépit de cette faute affectant la promesse de vente, la Société MBA est fondée à poursuivre l'exécution de la vente, assortie de dommages-intérêts, puisqu'elle justifie avoir levé l'option qui lui était offerte et que la vente n'a pas été régularisée du seul fait de la révélation à l'acheteur des désordres affectant l'immeuble. La clause d'exclusion de garantie étant en revanche inopérante, elle doit bénéficier de la garantie de la CRCAM de la Martinique et de la Guyane pour toute conséquence qui résulterait de ces désordres. S'agissant des préjudices liés au retard apporté à la conclusion de la vente, la CRCAM de la Martinique et de la Guyane en est seule responsable. A ce titre, l'appelante sollicite d'abord le paiement des intérêts de l'emprunt de 230.000 € qu'elle a souscrit auprès de la BNP-Paribas le 30 avril 2013. Il résulte de l'accord de principe de la banque du 17 janvier 2012 et de son attestation du 14 novembre 2016 que le prêt a bien été souscrit par la Société MBA en vue de l'acquisition de l'immeuble en cause et que son remboursement est honoré par l'emprunteur. Les intérêts de cet emprunt n'étant pas compensés par la jouissance du bien, c'est à juste titre que la Société MBA en demande la prise en charge par la Société MBA. Elle revendique également la somme de 4.000 € par mois jusqu'à la remise des clés, soit à ce jour plus de 100.000 € correspondant aux loyers qu'elle aurait dû percevoir puisqu'elle disposait d'un locataire en attente de changement de local. Cependant, les deux seules quittances de loyer produites sont insuffisantes pour caractériser un tel manque à gagner qui sera réparé par une somme de 40.000 €. Quant aux dommages-intérêts « pour dol et manquement à l'obligation de loyauté contractuelle », ils ne sont pas autrement explicités et ne peuvent être accueillis sans que soit établi un préjudice véritable subi. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action engagée par la Société MBA, dit qu'il vaudrait vente aux conditions de la promesse de vente et ordonné sa publication, sans qu'il soit nécessaire de commettre un notaire à cet effet, et en y ajoutant que la CRCAM de la Martinique et de la Guyane devra, sous astreinte, remettre à la Société MBA les annexes et le dossier technique nécessaires. Il sera réformé pour le surplus, et la CRCAM de la Martinique et de la Guyane sera condamnée à garantir l'appelante des conséquences de l'éventuel contentieux issu de l'ordonnance de référé-expertise du 16 septembre 2011 ainsi qu'à payer à la Société MBA, à titre de dommages-intérêts, les intérêts de l'emprunt de 230.000 € souscrit auprès de la BNP-Paribas jusqu'à la signification du présent arrêt ainsi qu'une somme de 40.000 € en réparation de son manque à gagner; le surplus des prétentions de la Société MBA, et corrélativement l'ensemble de celles de la CRCAM de la Martinique et de la Guyane, étant rejeté » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE : « La société MBA justifie avoir fait publier et enregistrer le 13 novembre 2014 au service de la publicité foncière l'assignation qu'elle a fait délivrer le 31 décembre 2013 au Crédit Agricole. Son action est dès lors recevable. Sur le fond, même si la société MBA ne produit pas la pièce justifiant de sa levée d'option dans le délai contractuel fixé au 22 février 2012, les deux parties s'accordent pour demander au tribunal de dire que son jugement vaudra vente entre les parties. Cependant, le Crédit Agricole demande que le tribunal dise que la vente sera parfaite aux conditions visées à la promesse du 22 novembre 2011, alors que la société MBA demande seulement que la vente soit parfaite aux conditions de prix arrêtées dans la promesse et sollicite du tribunal qu'il juge que le Crédit Agricole la garantira des conséquences financières pouvant résulter du contentieux en cours sur un désordre affectant l'immeuble. L'acte du 22 novembre 2011 valant promesse de vente contient aux chapitres charges et conditions générales et charges et conditions relatives à la copropriété, les déclarations du promettant qu'il n'existe aucun litige en cours et aucune procédure sur le bien (page 8) et qu'à sa connaissance il n'existe pas de procédure intentée soit contre le syndicat des copropriétaires soit par lui (page 14). Et au paragraphe sur l'état des biens (page 8) le bénéficiaire s'engageait à prendre les biens dans l'état où ils se trouveront au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de, la part du promettant en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages pourraient être affectés. La déclaration du Crédit Agricole qu'il n'existait pas au jour de la promesse de procédures en cours était inexacte puisque lui-même avait intenté une instance contre l'un des copropriétaires et le syndic de la copropriété à la suite d'infiltrations d'eau affectant son lot. L'ordonnance de référé organisant une mesure d'expertise a été rendue le 16 septembre 2011, deux mois avant la signature de la promesse. Mais pour autant, la promesse de vente, aussitôt après la déclaration du promettant qu'il n'existe pas à sa connaissance de procédure intentée soit contre soit par le syndicat des copropriétaires contient le paragraphe suivant « Pour le cas de réalisation des présentes, les procédures actuellement en cours de même que toute autre procédure éventuelle intentée par le syndicat des copropriétaires ou à son encontre feront l'affaire personnelle de l'acquéreur à compter du jour de la réalisation de l'acte authentique de vente, à l'effet de quoi le promettant s'oblige à le subroger dans tous ses droits et obligations à cet égard. Le promettant déclare en outre qu'en cas de réalisation, il se désistera en faveur de l'acquéreur du bénéfice de toutes les sommes qui pourraient être ultérieurement allouées ou remboursées au titre de ces procédures, de même que l'acquéreur supportera le coût de tous appels de fonds nécessités par la poursuite de ces mêmes procédures à compter de la date de réalisation des présentes ». Ainsi, aussitôt après avoir affirmé qu'il n'y avait pas de procédures en cours le Crédit Agricole faisait état de procédures actuellement en cours et s'engageait à subroger la société MBA dans tous ses droits et obligations et donc à la garantir des sommes qui pourraient être mises à sa charge au terme de ces procédures. La promesse de vente contient en définitive une clause générale d'exclusion de garantie et une clause spéciale de garantie de l'acquéreur par le promettant pour ce qui concerne les conséquences des procédures en cours. Il n'y a donc pas lieu de condamner le Crédit Agricole à garantir la société MBA des conséquences qui pourraient être mises à sa charge à l'issue de la procédure engagée en référé » ; ALORS QUE 1°) une clause exclusive de garantie des vices cachés est licite, et est opposable à un acquéreur professionnel de l'immobilier, lequel avait toute compétence pour déceler les désordres par lui invoqués ; qu'il ressortait des propres constatations de la Cour d'appel que la promesse de vente du 22 novembre 2011 comportait une clause exclusive de garantie, dont la Cour a expressément reconnu la licéité, prévoyant que : « le bénéficiaire ( ) prendra les biens dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part (du promettant) en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages pourraient être affectés » (arrêt attaqué p.5, § 1 et 3) ; que cette clause était, ainsi que le faisait valoir la CRCAM dans ses conclusions d'appel (p.7, §5), opposable à la société MBA laquelle ayant pour objet social la location de biens immobiliers, était un professionnel de l'immobilier, en parfaite capacité de déceler les infiltrations à l'origine de la nomination d'un expert ; que la Cour d'appel a cependant déclaré la clause exclusive de garantie inopérante, et a condamné la CRCAM à garantir la société MBA des conséquences de l'éventuel contentieux issu de l'ordonnance de référé-expertise du 16 septembre 2011 (arrêt attaqué p. 7, dernier §) ; qu'en statuant ainsi sans avoir recherché, ainsi qu'il le lui était pourtant demandé, si la société MBA n'avait pu, par elle-même, faire toute constatation utile sur l'état du bien vendu, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et suivants du Code civil, ensemble de l'article 1134 du même Code dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE 2°) l'acquéreur ne peut agir en garantie de vices cachés dont il a eu connaissance et qui ont été mentionnés dans la promesse de vente ; que la promesse de vente du 22 novembre 2011 comportait, ainsi que l'a elle-même constaté la Cour d'appel (arrêt attaqué p. 5, § 3), une clause intitulée « Procédures » aux termes de laquelle l'acquéreur ferait son affaire personnelle des « procédures actuellement en cours de même que (de) toute autre procédure éventuelle intentée par le syndicat des copropriétaires ou à son encontre » ; le promettant s'obligeant d'ici la réalisation de la vente « à informer le bénéficiaire de toute modification de la situation de la copropriété à cet égard » ; que la Cour d'appel a cependant condamné la CRCAM à garantir la société MBA des conséquences de l'éventuel contentieux issu de l'ordonnance de référé-expertise prononcée le 16 septembre 2011 pour examiner les désordres survenus (arrêt attaqué p. 7, dernier §) ; qu'en statuant ainsi quand il résultait de ces clauses, ainsi que la CRCAM le faisait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 8, § 4), que l'acquéreur avait été effectivement informé de l'existence d'une éventuelle procédure à l'encontre du syndicat des copropriétaires, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et suivants du Code civil, ensemble de l'article 1134 du même Code dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; ALORS QUE 3°) est constitutive de réticence dolosive la dissimulation intentionnelle par une partie à son cocontractant d'un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; que la promesse de vente du 22 novembre 2011 comportait une clause exclusive de garantie intitulée « procédures » stipulant que l'acquéreur ferait son affaire personnelle des « procédures actuellement en cours de même que (de) toute autre procédure éventuelle intentée par le syndicat des copropriétaires ou à son encontre . » ; le « promettant s'oblige(ant) d'ici la réalisation des présentes à informer le bénéficiaire de toute modification de la situation de la copropriété à cet égard » ; qu'en retenant dès lors que la CRCAM avait dissimulé à son cocontractant des éléments importants sur l'état de l'immeuble (arrêt attaqué p. 6, § pénultième), quand il résultait de ces clauses, que l'acquéreur avait été ainsi avisé de l'existence de procédures éventuelles à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de la possible modification de la situation de la copropriété à ce titre, excluant toute dissimulation de la part du promettant, la Cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; ALORS QUE 4°) qu'est constitutive de réticence dolosive la dissimulation intentionnelle par une partie à son cocontractant d'un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; que pour considérer que la société MBA devait bénéficier de la garantie de la CRCAM pour toute conséquence qui résulterait des désordres affectant l'immeuble, la Cour d'appel s'est bornée à affirmer que l'exposante avait « sciemment tu, même si elle justifiait par un défaut de communication entre ses services, des données qui auraient conduit la société MBA à ne pas s'engager aux conditions de la promesse » (arrêt attaqué p. 6, § pénultième) ; qu'en statuant ainsi, sans avoir caractérisé autrement le caractère intentionnel de la dissimulation imputée à la CRCAM, la Cour d'appel a privé sa décision au regard de l'article 1116 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; ALORS QUE 5°) la cassation s'étend également à l'ensemble des dispositions de la décision cassée ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire; que pour condamner la CRCAM à réparer les préjudices prétendument subis par la société MBA à raison du retard apporté à la vente, la Cour d'appel a imputé l'entière responsabilité dudit retard au promettant au motif que la vente n'aurait pas été régularisée du seul fait de la révélation tardive à l'acquéreur des désordres affectant l'immeuble, tenant à un dégât des eaux (arrêt attaqué p.6, dernier § et p. 7, § 1er) ; que la cassation à venir de l'arrêt en ce qu'il a retenu une faute dolosive à l'encontre de la CRCAM entraînera celle de l'arrêt en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société MBA les intérêts de l'emprunt de 230.000 € souscrit auprès de la BNP Paribas et la somme de 40.000 € au titre de son prétendu manque à gagner, en application de l'article 624 du Code de procédure civile.