Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [G] [W]
Monsieur [R] [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/01855 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4A6K
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le jeudi 31 octobre 2024
DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096
DÉFENDEURS
Madame [G] [W], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
Monsieur [R] [I], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 avril 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 octobre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 31 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01855 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4A6K
EXPOSÉ DU LITIGE
Par actes sous seing privés des 26 mars 2008 et 14 mars 2017, l'OFFICE PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE [Localité 5] (OPAC de [Localité 5]) désormais dénommé [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [G] [W] un appartement situé [Adresse 4] (escalier 27, 2ème étage, porte 8) à [Localité 6].
Par actes de commissaire de justice du 23 janvier 2024, PARIS HABITAT -OPH a fait assigner Madame [G] [W] et son compagnon Monsieur [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir avec exécution provisoire :
- la résiliation des baux aux torts de la preneuse,
- l'expulsion des défendeurs sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement à intervenir, pendant un délai de trois mois, en se réservant la liquidation de l'astreinte,
- la suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- la condamnation solidaire et à défaut in solidum des défendeurs au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges locatives jusqu'à la libération effective des lieux, avec capitalisation des intérêts,
- la condamnation de la preneuse au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
À l'audience du 4 juillet 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, [Localité 5] HABITAT-OPH s'est référé aux termes de son acte introductif d'instance.
Au visa des articles 1728 et 1729 du code civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur dénonce de graves manquements de la locataire et de son concubin à leur obligation de jouissance paisible du logement. Il évoque des troubles du voisinage, nombreux et répétés depuis plusieurs années, notamment des insultes, disputes conjugales, menaces de mort envers la gardienne et les voisins et occupation des parties communes. Il reproche également à la preneuse un défaut d'entretien du logement avec la présence de nombreux chats.
Assignés respectivement à personne et à domicile, Madame [G] [W] et Monsieur [R] [I] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur à l'appui de ses prétentions.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 octobre 2024 puis a été prorogée à ce jour.
MOTIFS
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur le prononcé de la résiliation judiciaire
L'article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Il résulte des articles 1728 et 1729 du code civil que le locataire est obligé d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, sauf pour le bailleur à solliciter la résiliation du bail. L'article 7b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose également que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
L'usage paisible des lieux loués qui est rappelé à l'article 4 du contrat de location du 14 mars 2017 est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.
En l'espèce, [Localité 5] HABITAT-OPH produit les plaintes déposées par Madame [U] [H], gardienne de l'immeuble, à l'encontre de Madame [G] [W] les 17 février 2022, 16 novembre 2022 et 19 juin 2023 pour insultes, appels téléphoniques malveillants et menaces de mort réitérées, ainsi qu'à l'encontre de Monsieur [R] [I] le 30 novembre 2023 également pour menaces de mort.
Dans ses auditions Madame [U] [H] déclare être régulièrement victime de menaces et de propos injurieux tant de la part de la preneuse que de son compagnon, décrit un comportement de la locataire "de plus en plus agressif et inquiétant" et indique avoir peur de "recroiser" Monsieur [R] [I] qui serait "souvent en état d'ébriété ou sous influence de produits stupéfiants" et l'a "déjà insultée des dizaines de fois". Elle ajoute craindre que "ça aille plus loin".
Ces faits d'agression et d'insultes envers la gardienne se sont reproduits le 18 juin 2023, ainsi que cela ressort des témoignages de plusieurs habitants de l'immeuble, lesquels attestent avoir vu une résidente du square, vers 10 heures du matin, hurler sur la gardienne, en s'attaquant à la grille de son logement et en tentant de la frapper avec son sac à main.
La gardienne de l'immeuble n'est pas la seule à subir ces agissements, puisque Monsieur [T] [V] affirme que "Mme [W] ma voisine du dessus m'insulte, fait des gestes avec ses doigts (…). Il y a deux ans, elle m'a insulté de " sale nègre " j'ai été choqué". Madame [J] [S], qui habite au n°8 de la résidence, se plaint également d'être "victime d'injures et de menaces presque quotidiennement (…). Dernièrement elle a menacé ma fille de mort ce qui m'a amené à porter plainte".
Enfin, plusieurs habitants de l'immeuble dénoncent un défaut d'entretien manifeste du logement, des nuisances sonores récurrentes ainsi que des occupations illicites des parties communes par Monsieur. [R] [I].
Ainsi Madame [P] [O] rapporte une insalubrité du logement où Madame [G] [W] vivrait avec 13 chats qui seraient placés "au milieu d'ordures, excréments dans le studio". Elle explique que le 24 juin 2023, des pompiers et la brigade de protection animale seraient intervenus. Quant à Madame [Z] [K], expose subir "depuis des mois (voire des années) des nuisances quasi quotidiennes : palier encombré de meubles, déchets, sacs, sols du palier est sale en permanence, des odeurs désagréables émanent de l'appartement (porte n° 8) même porte fermée (…). La porte 08 est claquée violemment à chaque entrée ou sortie des occupants ; incidents disputes et cris entre les occupants sont fréquents, les policiers interviennent régulièrement (…)".
Il en résulte que ces nuisances, cris, insultes et menaces sont avérées et que par leur fréquence et intensité, elles dépassent les troubles normaux de voisinage dans un immeuble urbain résidentiel de taille important.
Il sera enfin relevé que la locataire a été mise en demeure de faire cesser les troubles, sans que cela n'empêche la réitération des faits. Il est en effet justifié que par courrier du 15 mars 2022 [Localité 5] HABITAT-OPH a tenté de convoquer Madame [G] [W] à un entretien à laquelle elle ne s'est pas présentée, le bailleur lui ayant ensuite fait délivrer le 10 janvier 2023 une sommation d'avoir à respecter les clauses du bail en cessant les insultes et son agressivité envers la gardienne de l'immeuble.
L'absence de modification du comportement malgré ces avertissements témoigne de ce que le comportement de la locataire est sans considération pour l'impact qu'il peut avoir pour le voisinage et traduit une violation délibérée des obligations résultant du bail.
La résiliation du bail sera en conséquence prononcée à compter du présent jugement.
Sur les modalités de l'expulsion
Aux termes de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, la gravité des troubles et la mauvaise foi de la preneuse, qui en dépit de la demande d'entretien de [Localité 5] HABITAT-OPH formulée par courrier du 15 mars 2022, puis de la sommation d'avoir respecté les clauses du bail délivrée à domicile le 10 janvier 2023, n'a pas modifié son comportement, justifient la suppression du délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux avant de procéder à l'expulsion.
Il pourra donc être procédé à l'expulsion de Madame [G] [W] et de tous occupants de son chef, notamment de Monsieur [R] [I], avec le concours de la force publique, s'ils n'ont pas quitté les lieux dans le délai de 15 jours à l'issue de la signification de la présente décision.
En revanche, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [G] [W] et Monsieur [R] [I] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.
Il sera enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur l'indemnité d'occupation et la capitalisation des intérêts
Par application combinée des articles 544 et 1240 du code civil, une indemnité d'occupation est due par le locataire qui se maintient indûment dans les lieux loués après expiration du bail et qui commet de ce fait une faute quasi-délictuelle. Le montant de cette indemnité est fixé au regard, d'une part, de la valeur de jouissance du bien occupé et, d'autre part, du préjudice subi par le bailleur du fait de cette occupation sans droit ni titre.
Madame [G] [W] et Monsieur [R] [I] seront ainsi condamnés in solidum condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de ce jour et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
Sur les mesures accessoires
Madame [G] [W], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût de la sommation du 10 janvier 2024.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 5] HABITAT-OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à laquelle Madame [G] [W] sera condamnée.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu les 26 mars 2008 et 14 mars 2017 entre l'OFFICE PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE [Localité 5] (OPAC de [Localité 5]) désormais dénommé [Localité 5] HABITAT-OPH, d'une part, et Madame [G] [W], d'autre part, portant sur le logement situé [Adresse 4] (escalier 27, 2ème étage, porte 8) à [Localité 6] aux torts de la locataire,
DÉBOUTE [Localité 5] HABITAT-OPH de sa demande d'astreinte,
SUPPRIME le délai de deux mois prévus par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
ORDONNE en conséquence à Madame [G] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,
DIT qu'à défaut pour Madame [G] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 5] HABITAT-OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, notamment celle de Monsieur [R] [I] y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE in solidum Madame [G] [W] et Monsieur [R] [I] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer, telle qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter du 23 janvier 2024,
CONDAMNE Madame [G] [W] à verser à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE Madame [G] [W] aux dépens comme visé dans la motivation,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.
La Greffière, Le Juge des contentieux la protection.
