Cour d'appel, 12 septembre 2024. 23/11825

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2024 N° 2024/505 Rôle N° RG 23/11825 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL5DV [L] [B] C/ [W] [B] [J] [O] S.C.P. EZAVIN-[N] [H] [M] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jerry DESANGES de la SCP BARTHELEMY-DESANGES Me Roselyne SIMON-THIBAUD substituée par Me BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 06 septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02184. APPELANTE Madame [L] [B] née le 25 septembre 1960 à [Localité 4] (Belgique), demeurant [Adresse 7] - Belgique représentée par Me Jerry DESANGES de la SCP BARTHELEMY-DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMES Madame [W] [B] née le 06 juillet 1958 à [Localité 4] (Belgique), demeurant [Adresse 3] - Belgique représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD substituée par Me BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Laurent LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN PARTIES INTERVENANTES FORCEES Monsieur [J] [O] demeurant [Adresse 6] défaillant Madame [H] [M] demeurant [Adresse 6] défaillante S.C.P. EZAVIN-[N] Prise en la personne de Me [K] [N] désignée en qualité d'administrateur judiciaire provisoire de la copropriété située [Adresse 6] dont le siège social est situé [Adresse 1] défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 11 juin 2024 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Angélique NETO, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2024. ARRÊT Défaut, Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2024, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte de donation partage du 29 décembre 2000, madame [W] [B] et madame [L] [B] sont propriétaires d'un ensemble immobilier divisé en deux logements, situés [Adresse 6]. Par ordonnance du 30 janvier 2023, rendue sur requête de Mme [W] [B], la SCP Ezavin-[N], prise en la personne de maître [K] [N], a été désignée en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété dudit bien, dans l'attente de la désignation d'un syndic. Mme [L] [B] a entrepris des travaux de rénovation sur son lot et a fait appel à monsieur [Z] [T], gérant de la société à responsabilité limitée (SARL) Sith Bath, afin de les réaliser. Mme [W] [B], arguant que des travaux ont été entrepris sur les parties communes sans son autorisation et d'une occupation sans droit ni titre de M. [J] [O] et Mme [H] [M] sur la copropriété, a fait assigner, par actes des 21, 22, 23 et 24 février 2023, Mme [L] [B], M. [J] [O], Mme [H] [M], la SARL Sith Bat, représentée par M. [Z] [T] et la SCP Ezavin-[N], prise en la personne de maître [K] [N], devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé, aux fins des les entendre condamner, sous astreinte, à : - faire cesser tous travaux sur les parties communes ; - enlever tout animal occupant les parties communes ; - payer la somme de 15 000 euros, à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts ; - expulser M. [J] [O] et Mme [H] [M] ; - payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rendre l'ordonnance, commune et opposable à maître [K] [N]. Devant le premier juge, Mme [W] [B] s'est désisté de ses demandes à l'encontre de la SARL Sith Bath. Par ordonnance réputée contradictoire du 6 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan, a : - ordonné à Mme [L] [B], M. [J] [O] et Mme [H] [M] de reboucher la tranchée et ôter le fil électrique aérien tels que décrit dans le procès-verbal du commissaire de justice du 30 décembre 2022, présents sur les parties communes de la copropriété, située [Adresse 2] à [Localité 5], dans un délai de 21 jours, à compter de la signification de la décision et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de 60 jours, passée laquelle il pourra être de nouveau fait droit ; - ordonné à Mme [L] [B], M. [J] [O] et Mme [H] [M] d'enlever dans un délai de 15 jours, à compter de la signification de la décision, les chèvres, boucs, chevreaux gardés sur les parties communes de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 5], et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant une durée de 60 jours passée laquelle il pourra être de nouveau fait droit ; - condamné in solidum Mme [L] [B], M. [J] [O] et Mme [H] [M] à verser à Mme [W] [B] la somme de 1 000 euros, à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts ; - dit n'y avoir lieu a référé sur la demande d'expulsion ; - dit n'y avoir lieu à rendre l'ordonnance commune et opposable à maître [K] [N] ; - condamné in solidum Mme [L] [B], M. [J] [O] et Mme [H] [M] à verser à Mme [W] [B] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Ce magistrat a notamment considéré : - qu'au vu des pièces versées aux débats, la jouissance du logement appartenant à Mme [L] [B] et occupé par monsieur [J] [O] et Mme [H] [M], résultait initialement d'un bail d'habitation comprenant le jardin ; - qu'ils occupaient désormais sans droit ni titre le logement, suite au congé donné qui leur avait été donné par courrier recommandé le 11 mai 2023 par Mme [L] [B] ; - que concernant la détermination des droits de chaque partie sur le jardin, l'acte de partage mentionnait les appartements comme étant des parties privatives donnant droit à une part sur les parties communes et qu'aucune description de celles-ci n'était exposée ; - qu'aucune partie commune à usage privatif n'était mentionnée ; - qu'il s'en déduisait que le jardin était une partie commune, étant précisé qu'aucun règlement de copropriété n'a été établi ; Sur la demande de cessation des travaux sur les parties communes : - que les divers constats d'huissier faisaient état d'une tranchée dans le sol des parties communes mais ne mentionnaient pas d'autres travaux ; - que la tranchée avait été réalisée mais non rebouchée, qu'un fil électrique avait aussi été installé en aérien et que seul le rebouchage de la tranchée et l'enlèvement du fil électrique aérien seraient donc ordonnés ; - que ces mesures étaient suffisantes par rapport à l'atteinte illicite portée aux parties communes, ces travaux n'ayant pas été votés en assemblée générale, ce qui constituait un trouble manifestement illicite que le juge des référés devait faire cesser ; Sur la demande relative aux animaux : - qu'elle serait restreinte aux seules chèvres, seuls animaux mentionnés par les constats d'huissier ; - qu'il résultait du procès-verbal d'audition du 16 décembre 2022 et des procès-verbaux de constat des 30 décembre 2022, 23 février 2023 et 06 avril 2023 que M. [J] [O] et Mme [H] [M] occupaient les parties communes, sans droit ni titre, du fait de la présence de chèvres, chevreaux, bouc en liberté, et de trois véhicules entreposés dans le jardin ; -qu'il a été constaté que des tuiles ont été cassées, volets impactés et les espaces verts dégradés, du fait de la présence des animaux dans le jardin, ce qui constituait un trouble manifestement illicite, de sorte qu'il serait fait droit à la demande tendant à la condamnation de M. [J] [O] et Mme [H] [M], sous astreinte, à enlever les chèvres, boucs et chevreaux occupant et détériorant les parties communes, sans qu'il n'y ait lieu à référé sur la demande d'expulsion (s'agissant d'un local bâti servant à l'habitation) ; Concernant la demande de condamnation à ces obligations de faire de madame [L] [B], que : - celle-ci avait établi un contrat de bail portant sur l'appartement du bas, mais mentionnant également le jardin, sans précision sur les droits possibles ; - par la suite, elle avait été destinataire de plusieurs courriers envoyés à son adresse en Belgique faisant état des dégâts causés par ses locataires sans que cela n'ait entrainé de réaction de sa part ; - ce faisant, elle avait engagé sa responsabilité et serait donc condamnée avec ses locataires aux travaux de remise en état et à l'enlèvement des chèvres, boucs et chevreaux ; S'agissant de la demande de provision, à valoir sur les dommages et intérêts, que Mme [W] [B] justifiait d'un trouble de jouissance et d'une atteinte à sa copropriété en raison des dégradations commises. Selon déclaration reçue au greffe le 19 septembre 2023, Mme [L] [B] a interjeté appel de cette décision, l'appel visant à la critiquer en ce qu'elle a : - ordonné à Mme [L] [B], M. [J] [O] et Mme [H] [M] de reboucher la tranchée et ôter le fil électrique aérien tels que décrit dans le procès-verbal du commissaire de justice du 30 décembre 2022, présents sur les parties communes de la copropriété, située [Adresse 2] à [Localité 5], dans un délai de 21 jours, à compter de la signification de la décision et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de 60 jours , passée laquelle il pourra être de nouveau fait droit ; - ordonné à Mme [L] [B], M. [J] [O] et Mme [H] [M] d'enlever dans un délai de 15 jours, à compter de la signification de la décision les chèvres, boucs, chevreaux gardés sur les parties communes de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 5],et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant une durée de 60 jours passée laquelle il pourra être de nouveau fait droit ; - condamné in solidum Mme [L] [B], M. [J] [O] et Mme [H] [M] à verser à Mme [W] [B] la somme de 1.000 euros, à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts ; - condamné in solidum Mme [L] [B], M. [J] [O] et Mme [H] [M] à verser à Mme [W] [B] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par dernières conclusions transmises le 29 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle réforme et infirme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau, qu'elle : - déboute Mme [W] [B] de toutes ses demandes dirigées contre elle ; - condamne Mme [W] [B] à lui payer les sommes de 2 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Au soutien de ses prétentions elle fait valoir : - qu'elle n'a commis aucune faute personnelle et n'est pas responsable des agissements de M. [O], son locataire et Mme [M], tiers au bail d'habitation ; - qu'elle avait conclu avec M. [O] un bail d'un logement meublé pour une durée d'un an, du 15 juin 2022 au 15 juin 2023 et qu'elle lui a délivré congé pour reprise au 11 mai 2023 ; - que M. [O] se maintient indûment dans les lieux et n'a jamais réglé ses loyers ; - qu'un propriétaire dont le locataire occasionne des nuisances envers le voisinage ne peut être tenu pour responsable ; - qu'elle n'est, ni à l'origine des travaux, ni à celle de la présence des animaux ; - qu'elle ne peut donc pas être condamnée à reboucher une tranchée qu'elle n'a pas creusé ; - que les travaux ont été réalisés sur un terrain en indivision et non sur une partie commune ; - que le juge a confondu la notion de parties communes et d'indivision ; - que le régime de la copropriété s'applique uniquement sur le bâtiment constitué de deux lots ; - qu'aucun règlement de copropriété ne délimite ni ne fixe l'usage des parties communes ; - qu'elle n'a jamais autorisé la présence d'animaux et n'est pas responsable des agissements de son locataire ; - qu'en l'absence de faute commise en lien de causalité avec un préjudice subi par Mme [W] [B], elle ne peut pas être condamnée. Par dernières conclusions transmises le 22 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [W] [B] sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau, qu'elle : - condamne solidairement Mme [L] [B], M. [O], Mme [M] à lui payer la somme provisionnelle de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, à valoir sur la réparation de ses préjudices subis ; - condamne solidairement Mme [L] [B], M. [O], Mme [M] à lui payer la somme de 5 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; - déclare la décision opposable à Maître [K] [N], es qualité d'administrateur judiciaire de la copropriété ; Au soutien de ses prétentions elle fait valoir : - que les travaux ont été entrepris sur les parties communes ; - que les animaux sont présents sur les parties communes ; - qu'ils sont à l'origine de troubles subis ; - que les travaux de remise en état, n'ont toujours pas été effectués à ce jour ; - qu'elle a déposé une plainte pénale contre M. [O] et Mme [M] ; - que Mme [L] [B] est responsable en ce qu'elle a été informée, es qualité de propriétaire des difficultés causés par ses locataires et qu'elle ne prend aucune disposition pour y remédier ; - que la situation porte également atteinte à ses droits de copropriétaire. Régulièrement intimés M. [O], Mme [M], la SCP Ezavin-[N] n'ont pas constitué avocat. La clôture de l'instruction a été prononcée le 28 mai 2024. MOTIFS Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. Sur les demandes de condamnation, sous astreinte, à des obligations de faire Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le second alinéa de ce texte dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, ils doivent être constatés, à la date où le juge de première instance a statué et avec l'évidence requise en référé. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, laquelle n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. C'est enfin au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. Sur les troubles subis par Mme [W] [B] Mme [W] [B] soutient être victime de troubles faisant suite à l'installation de M. [O] et Mme [M], locataires de sa soeur Mme [L] [B], dans l'ensemble immobilier divisé en deux logements, situés [Adresse 6]. Aux termes d'un acte de donation partage du 29 décembre 2000, Mmes [L] et [W] [B] sont devenues propriétaires d'un bien sis, [Adresse 6] comprenant comme masse à partager : - une construction d'habitation composée de : * au niveau inférieur : séjour avec coin kitchenette, deux chambres, salle de bains, cabine de douche et WC, garage pour voiture ; * au niveau supérieur : séjour avec coin kitchenette, deux chambres, salle de bains, cabine de douche et WC ; - et terrain en nature de jardin d'agrément, bois incultes, landes sur lequel se trouve une maison à usage d'habitation partie en bois, partie en briques pour la cave et une chambre sur le derrière, en état actuel d'abandon ; Le bien a été partagé et un état descriptif de division a été pris comme suit : - le lot n°1 a été attribué à Mme [W] [B] et consiste en : * un logement situé au niveau inférieur de la construction d'habitation ; * les cinq cents/millièmes (500/1 000 èmes) de la propriété au sol et des parties communes générales ; - le lot n°2 a été attribué à Mme [L] [B] et consiste en : * un logement situé au niveau supérieur de la construction d'habitation ; * les cinq cents/millièmes (500/1 000 èmes) de la propriété au sol et des parties communes générales ; Afin de démontrer les troubles occasionnés et lui portant préjudice, Mme [W] [B] verse aux débats : - une plainte du 16 décembre 2022, déposée pour dégradations de la propriété. Elle déclare être arrivée en France au mois de juillet 2022 et avoir constaté qu'un dénommé [J], locataire de sa soeur avait endommagé le tuyau d'alimentation d'eau, voulant faire passer un câble internet, et avait creusé une tranchée sur 4 mètres avec un marteau piqueur. Elle ajoute être rentrée en Belgique et qu'après la Toussaint, la voisine et le jardinier l'avaient prévenue qu'il y avait des chèvres sur le terrain, dans un enclos électrique. Elle précise que les chèvres mangeaient toutes ses plantes et dégradaient tout, montant sur certaines toitures ; - des courriers de mise en demeure des 23 décembre 2022 adressés à sa soeur Mme [L] [B] et à M. [O] et Mme [M], leur intimant de cesser les dégradations faites par des travaux de rénovation et par les animaux ; - un procès-verbal d'huissier de justice du 30 décembre 2022, accompagné de photographies, duquel il ressort : * la présence de chèvres dans la propriété, sur les toitures, en liberté ; * l'installation de clôtures électriques dans le jardin ; *un fil électrique alimentant l'installation et passait en aérien depuis l'appartement du rez-de-chaussée ; * une tranchée réalisée sur la terrasse devant le garage sur 4,5 mètres de long, les gravats n'ayant pas été évacués ; * des tuiles cassées sur la petite toiture où marchait une chèvre ; *de la végétation arrachée dans les jardinières, les parterres, les pots ; - un procès-verbal de commissaire de justice du 23 février 2023, accompagné de photographies, dont il ressort : * la présence de chèvres sur le terrain ; * la présence de restes de feu sur le terrain ; * la présence de la tranchée devant le garage toujours ouverte ; - un procès-verbal de commissaire de justice du 6 avril 2023, accompagné de photos dont il ressort : * la présence d'un bouc et de chèvres sur le terrain ; * la transformation de la dépendance à l'entrée droite de la propriété en bergerie ; * la présence de nombreux feux sur la partie Est de la propriété ; * la coupe de nombreux arbres sains ; * le déplacement des chèvres vers le bas du terrain avec mise en place de clôtures ; * la présence de chevreaux et d'un bouc ; * un fil aérien au-dessus du chemin d'accès pour alimenter la clôture électrique ; * l'absence de rebouchage de la tranchée du garage ; * la présence d'éclats sur les volets et la porte d'entrée suite aux coups du bouc ; - des factures de jardinier pour le débroussaillage du terrain des 20 février 2022, 20 août 2022 et 18 février 2023 ; L'ensemble de ces éléments démontre des travaux effectués notamment sur la terrasse, et le jardin. Il en ressort des dégradations évidentes sur ces parties, ainsi que sur une partie du toit. Celles-ci ne sont d'ailleurs pas contestée par Mme [L] [B] qui dénie toute responsabilité en la cause, n'étant selon ses dires ni l'instigatrice desdits travaux ni à l'origine de la présence des animaux. Elle justifie de l'envoi d'un mail, le 7 décembre 2022, à M. [O] afin qu'il retire les chèvres de la propriété et verse aux débats des photographies non datées. Par conséquent, au moment où le premier juge a statué ni Mme [L] [B] ni M. [O] ne justifiaient avoir effectué des travaux de remise en état du bien ni procédé à l'enlèvement des animaux. Sur la nature des relations entre les parties L'article 1240 dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Par ailleurs, il est de principe que 'nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage'. Le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit en toute hypothèse rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage, que son auteur ait ou pas enfreint la réglementation applicable à son activité. Cette appréciation s'exerce concrètement notamment selon les circonstances de temps (nuit et jour) et de lieu (milieu rural ou citadin, zone résidentielle ou industrielle). L'anormalité du trouble de voisinage s'apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s'en prévaut. L'auteur du trouble anormal de voisinage, qui voit sa responsabilité engagée, peut être condamné à réparer les préjudices subis par son voisin. * sur les relations entre Mmes [L] et [W] [B] L'article 1 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que I -La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. [...] L'article 3 de la même loi précise que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; - le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; - les coffres, gaines et têtes de cheminées ; - les locaux des services communs ; - les passages et corridors ; - tout élément incorporé dans les parties communes. Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : - le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ; - le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ; - le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ; - le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ; - le droit d'affichage sur les parties communes ; - le droit de construire afférent aux parties communes. L'article 9 de la même loi précise que I.-chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive. L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux. L'article 15 précise que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. En l'espèce, comme évoqué supra, aux termes d'un acte de donation partage du 29 décembre 2000, Mme [L] et [W] [B] sont devenues propriétaires d'un bien sis, [Adresse 6] (83), comprenant notamment dans la masse à partager un terrain en nature de jardin d'agrément, bois incultes, landes sur lequel se trouve une maison à usage d'habitation partie en bois, partie en briques pour la cave et une chambre sur le derrière, en état actuel d'abandon ; Ainsi le bien a été partagé et un état descriptif de division a été rédigé comme suit : - le lot n°1 a été attribué à Mme [W] [B] et consiste en : * un logement situé au niveau inférieur de la construction d'habitation ; * les cinq cents/millièmes (500/1 000 èmes) de la propriété au sol et des parties communes générales ; - le lot n°2 a été attribué à Mme [L] [B] et consiste en : * un logement situé au niveau supérieur de la construction d'habitation ; * les cinq cents/millièmes (500/1 000 èmes) de la propriété au sol et des parties communes générales ; Mme [L] [B] soutient que le terrain serait en indivision et que le régime de la copropriété s'appliquerait uniquement au bâtiment constitué de deux lots. Or à la lecture de l'acte de donation partage, le partage se rapporte à l'état descriptif de division aux termes duquel chacune des soeurs a reçu dans son lot dénommé respectivement lot n°1 et lot n°2, outre un logement, les 500/1000 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. En application de la loi du 10 juillet 1965, la copropriété se définit comme un immeuble bâti qui appartient à plusieurs propriétaires. Elle implique des parties privatives et un espace commun. Les espaces privés reviennent exclusivement à l'usage d'un copropriétaire et les parties communes sont partagées entre les copropriétaires, dont les jardins et cours. L'indivision est une forme de propriété collective, dans laquelle les propriétaires indivis ou coïndivisaires, détiennent les droits de même nature sur le même bien, mais sans qu'aucun ne détienne de façon autonome de droit exclusif sur ledit bien. Tel n'est pas le cas en l'espèce. Même si aucun règlement de copropriété n'a été établi, il ressort de l'ensemble des éléments sus évoqués, et notamment de l'acte de donation partage que le bien est en copropriété. Le jardin apparaît, avec l'évidence requise en référé, comme une partie commune, chacune des deux soeurs en ayant reçu les 500/1 000 èmes. Par conséquent, Mme [L] [B] est soumise aux obligations de la loi du 6 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. En l'absence de règlement de copropriété, la responsabilité de Mme [L] [B] peut donc être engagée à l'égard de Mme [W] [B] sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle, reprise à l'article 9 de ladite loi, en sa qualité de copropriétaire, eu égard au trouble de jouissance et préjudice subi par l'exécution de travaux, qu'elle occasionne. En effet, il est acquis que toute atteinte aux parties communes, dont chaque lot comprend une quote-part, constitue pour un copropriétaire un préjudice personnel l'autorisant à agir en réparation des troubles à la fois collectifs et personnels qui en résultent En application de ces dispositions, le propriétaire d'un appartement doit assumer les conséquences des atteintes aux parties communes de l'immeuble, seraient-elles le fait de ses locataires, comme c'set le cas en l'espèce. Mme [L] [B] est donc responsable des conséquences des atteintes aux parties communes occasionnées par son locataire, M. [O], et ce d'autant que le bail qu'elle lui a consenti porte sur la location du jardin, partie commune. * sur les relations entre Mme [L] [B] et M. [O] Par acte sous seing privé du 25 aout 2022, Mme [L] [B] a consenti à M. [O], un bail d'habitation portant sur le logement du bas (objet de son lot) et le jardin. En application de l'article 1729, Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; Mme [L] [B] justifie lui avoir délivré congé par courrier recommandé du 11 mai 2023, à effet au 15 juin 2023. M. [O] se maintient depuis cette date dans les lieux et a été attrait le 26 juillet 2023, par son ex-bailleresse devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus, en vue de son expulsion. L'affaire est actuellement toujours en cours. Les parties étaient donc liées par un contrat de bail jusqu'au 15 juin 2023, avec les obligations qui en découlent, dont la jouissance paisible. Les constats d'huissier versés aux débats par Mme [W] [B], démontrant l'existence de désordres, ont été réalisés lorsque M. [O] avait encore la qualité de locataire. * sur les relations entre Mme [W] [B] et M. [O] En l'espèce, M. [O] peut donc voir sa responsabilité engagée à titre délictuel et sur le fondement du trouble anormal de voisinage, sus évoqué, à l'égard de Mme [W] [B]. En effet c'est lui qui est à l'origine de désordres ayant commencé des travaux qui ont envahi les parties communes, tels que la présence du fil aérien traversant entre son domicile et la clôture électrique, la tranchée creusée sur la terrasse et introduit des animaux sur le terrain. Ces désordres sont persistants et continus depuis plusieurs mois. Ils affectent la jouissance paisible du lot de Mme [W] [B]. * sur la mise hors de cause de Mme [M] L'article 472 du code de procédure civile, dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, aucun élément de permet d'objectiver la présence de Mme [M] sur les lieux. Le bail a été souscrit entre Mme [L] [B] et M. [O]. Le nom de Mme [M] n'apparaît pas. Le congé afin de libérer les lieux n'a été délivré qu'à M. [O]. Lui seul a été attrait devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fréjus afin que soit ordonnée son expulsion. Aucun des constats d'huissier ne relève sa présence. De même, aucun élément ne permet d'établir que Mme [M] serait à l'origine des désordres affectant les parties communes et de la présence des animaux. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée, en ce qu'elle a condamné Mme [M] à effectuer des travaux de remise en état et à payer les sommes de 1 000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts, 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Mme [M] sera mise hors de cause. Sur le trouble manifestement illicite Par conséquent, au moment où le premier juge a statué ni Mme [L] [B] ni M. [O] ne justifiaient avoir effectué des travaux de remise en état des lieux. Les dégradations et la présence d'animaux sont intervenus sur des parties communes de la copropriété, sont continus et persistent encore à ce jour. Comme l'a souligné le premier juge Mme [L] [B] a été destinataire de plusieurs courriers envoyés à son adresse en Belgique faisant état des dégâts causés par son locataire sur les parties communes et n'a pris aucune mesure pour y remédier. Son inertie à remédier aux désordres, laissant perdurer un trouble de jouissance au préjudice de Mme [W] [B], engage sa responsabilité en qualité de copropriétaire, sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle. Son obligation à remettre les lieux en état n'est donc pas sérieusement contestable. De même M. [O], en engageant des travaux et en installant des chèvres, bouc et chevreaux sur les parties communes, a occasionné à Mme [W] [B] des troubles anormaux de voisinage, portant atteinte à la jouissance de son lot, en sa qualité de copropriétaire du bien. Sa responsabilité et son obligation de faire, afin de remettre les lieux en état ne sont donc pas sérieusement contestables. Ces troubles anormaux du voisinage sont constitutifs de troubles manifestement illicites, portant atteinte aux parties communes et aux droits de Mme [W] [B] qu'elle est en droit d'exiger de voir cesser. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce que le premier juge a : - ordonné à Mme [L] [B] et M. [J] [O] de reboucher la tranchée et ôter le fil électrique aérien tels que décrit dans le procès-verbal du commissaire de justice du 30 décembre 2022, présents sur les parties communes de la copropriété, située [Adresse 2] à [Localité 5], dans un délai de 21 jours, à compter de la signification de la décision et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de 60 jours, passée laquelle il pourra être de nouveau fait droit ; - ordonné à Mme [L] [B] et M. [J] [O] d'enlever dans un délai de 15 jours, à compter de la signification de la décision les chèvres, boucs, chevreaux gardés sur les parties communes de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 5],et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant une durée de 60 jours passée laquelle il pourra être de nouveau fait droit. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce Mme [W] [B] démontre avoir subi un trouble de jouissance et une atteinte à sa copropriété compte tenu des dégradations dont il est fait état et de la présence d'animaux qui ont endommagé la végétation et ses plantations. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef, en ce que Mme [L] [B] et M. [O] ont été solidairement condamnés à verser à Mme [W] [B] la somme provisionnelle de 1 000 euros à valoir à titre de dommages et intérêts. Il n'est pas nécessaire de déclarer la présente décision opposable à Maître [N], es qualité d'administrateur de la copropriété, cette dernière étant partie en la cause. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [M] à payer à Mme [W] [B] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle sera confirmée en ce qu'elle a solidairement condamné Mme [L] [B] et M. [O] à supporter les dépens et à verser à Mme [W] [B] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant Mme [L] [B] et M. [O] seront solidairement condamnés à supporter les dépens d'appel, et à verser à Mme [W] [B] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [L] [B], sera déboutée de sa demande formulée sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans les limites de l'appel ; Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - condamné Mme [M] à remettre en état les parties communes et à enlever les animaux, sous astreinte ; - condamné Mme [M] à payer la somme de 1 000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts ; - condamné Mme [M] à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [M] aux dépens ; Confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Met Mme [M] hors de cause ; Condamne solidairement Mme [L] [B] et M. [O] à payer à Mme [W] [B] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute Mme [L] [B] de sa demande formulée sur le même fondement ; Condamne solidairement Mme [L] [B] et M. [O] aux dépens d'appel. La greffière Le président