Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/00987

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 13 décembre 2024 MINUTE N° 24/______ N° RG 24/00987 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QMDT PRONONCÉE PAR Elisa VALDOR, Juge, Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 5 novembre 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé ENTRE : S.C.I. NO COMMENTS dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Karine DROUHIN, avocate au barreau de l’ESSONNE DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.A. SOCIETE GENERALE, dont le siège social est sis [Adresse 3] et prise en son agence des [Adresse 4] non comaprante ni constituée S.A.R.L. CHICKEN DORE dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Olivier CRAUSER de la SELEURL CRAUSER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R169 DÉFENDERESSES D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort. ************** EXPOSE DU LITIGE Par actes de commissaire de justice des 17 et 19 septembre 2024, la SCI NO COMMENTS a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SARL CHICKEN DORE et la SA SOCIETE GENERALE en sa qualité de créancier inscrit, au visa de l'article 834 du code de procédure civile et de l'article 1103 du code civil, aux fins de voir : constater l'acquisition de la clause résolutoire ;ordonner en conséquence l'expulsion de la SARL CHICKEN DORE des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 5] et de tout occupant dans les lieux de son fait et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique, s'il y a lieu ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tel autre lieu, au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;fixer le montant de l'indemnité d'occupation au double de la somme antérieurement exigée à titre de loyer, soit la somme mensuelle de 2.100 euros TTC ;condamner la SARL CHICKEN DORE à titre provisionnel à payer à la SCI NO COMMENTS, la somme de 22.948 euros due au 10 septembre 2024, majorée des intérêts à compter du 26 août 2024 ;condamner la SARL CHICKEN DORE à titre provisionnel à payer à la SCI NO COMMENTS, la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux entiers dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer et justifier de la souscription d'une assurance locative. L'affaire a été appelée à l'audience du 5 novembre 2024 au cours de laquelle la SCI NO COMMENTS, représentée par son conseil, se référant à ses conclusions en réplique, a sollicité du juge des référés de : constater l'acquisition de la clause résolutoire ;ordonner en conséquence l'expulsion de la SARL CHICKEN DORE des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 5] et de tout occupant dans les lieux de son fait et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique, s'il y a lieu ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tel autre lieu, au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;fixer le montant de l'indemnité d'occupation au double de la somme antérieurement exigée à titre de loyer, soit la somme mensuelle de 2.100 euros TTC ;condamner la SARL CHICKEN DORE à titre provisionnel à payer à la SCI NO COMMENTS, la somme de 18.498 euros due au 3 novembre 2024, majorée des intérêts à compter du 26 août 2024 ;condamner la SARL CHICKEN DORE à titre provisionnel à payer à la SCI NO COMMENTS, la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux entiers dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer et justifier de la souscription d'une assurance locative. A titre subsidiaire, constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial dérogatoire liant les parties portant sur les lieux loues situes [Adresse 1], sont réunies au 26 aout 2024 ;condamner par provision la société CHICKEN DORE à payer à la SCI NO COMMENTS une somme de 18.498 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative impayée, arrêtée au terme du mois de novembre 2024 inclus ;suspendre les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société CHICKEN DORE en plus des loyers, charges et accessoires courants à régler chaque mois pour le bail, se libère de la provision ci-dessus allouée dans les 12 mois et selon les conditions suivantes :en 12 mensualités de 1.541,50 euros, pour le 1er du mois, la première échéance devant intervenir au 18 décembre 2024,dire qu‘à défaut de règlement d'un des loyers ou de cette somme à cette échéance alors que la dette n'est pas apurée :l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire du bail produira son plein et entier effet,il pourra être procédé à l'expulsion de la société CHICKEN DORE et de tous occupants de son chef hors des lieux loues situes [Adresse 1] relatifs au bail commercial concerne, avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce dès commandement délivré,il pourra être procédé le cas échéant à l'enlèvement et à la séquestration des meubles selon les modalités prévues par la loi,la société CHICKEN DORE sera condamnée par provision à payer à la SCI NO COMMENTS une indemnité d'occupation égale à la somme de 2.100 euros par mois correspondant au loyer et à la provision pour charges.rappeler que la présente décision est exécutoire par provision ;condamner la société CHICKEN DORE à payer à la SCI NO COMMENTS une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la société CHICKEN DORE aux dépens. Au soutien de ses prétentions, la SCI NO COMMENTS expose que : par acte du 1er mai 2019, Monsieur [S] [Z] a donné à bail à la SARL CHICKEN DORE des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer de 1.050 euros TTC payable mensuellement et à terme échu ; par acte notarié du 30 janvier 2023, Monsieur [S] [Z] lui a vendu le bien occupé par la société CHICKEN DORE ;sa locataire ne réglant pas de manière régulière ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 26 juillet 2024 un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à justifier de l'assurance du bail et de payer la somme en principal de 21.610,88 euros au titre des impayés locatifs et justifier de la souscription d'une assurance locative ;ledit commandement est demeuré infructueux de sorte qu'elle estime la clause résolutoire acquise et qu'il convient de prononcer l'expulsion de la société CHICKEN DORE ;elle a reçu un paiement d'une somme de 5.550 euros et la société CHICKEN DORE ne conteste pas le montant de la dette locative qui s'élève au 3 novembre 2024 à 18.498 euros de sorte qu'elle sera condamnée à lui payer ladite somme ;par l'effet de la clause résolutoire le bail a pris fin et la société CHICKEN DORE est débitrice d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer à la somme de 2.100 euros par mois ;la demande de délai de paiement suspensif de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire doit être rejetée, la société demanderesse ne versant aux débats aucun élément susceptible de démontrer que son secteur d'activité a été fortement perturbé économique et ne justifiant pas de la mésentente entre ses coassociés, ni même de sa situation financière exacte en produisant des bilans. A titre subsidiaire, elle réclame, dans l'hypothèse où le juge des référés ferait droit à la demande de délai de paiement, de réduire l'échéancier proposé à douze mensualités et que soit prévue une clause de déchéance du terme. La SARL CHICKEN DORE, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite, au visa de l'article 1343-5 du code civil et de l'article 774-1 du code de procédure civile, du juge des référés de : À titre principal, débouter la SCI NO COMMENTS de sa demande d'expulsion et de sa demande corrélative d'ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tel autre lieu au choix du bailleur en garantie de toutes sommes pouvant être dues ;échelonner le solde d'arriéré locatif dû au 31 octobre 2024 et s'élevant à 17.448 euros dans la limite de 19 mois à hauteur de 920 euros par mois au cours de ladite période ;ne pas ordonner que lesdites sommes échelonnées porteront intérêt à un quelconque taux ;débouter la SCI NO COMMENTS de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation au double de la somme antérieurement exigée à titre de loyer soit la somme de 2.100 euros TTC ;débouter corrélativement la SCI NO COMMENTS de sa demande de paiement à titre provisionnel de la somme de 22.948 euros due au 10 septembre 2024 majorée des intérêts à compter du 26 août 2024 ; A titre subsidiaire, convoquer les parties, en application de l'article 774-1 du code de procédure civile, à une audience de règlement amiable ;En tout état de cause, débouter en totalité la SCI NO COMMENTS de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile de 2.000 euros ;laisser les dépens à la charge de la SCI NO COMMENTS. Au soutien de ses demandes, la SARL CHICKEN DORE fait valoir que : elle n'a été touché par le commandement de payer auquel elle n'a ainsi pas pu déférer dans le délai d'un mois ;elle s'est rapproché du conseil de la SCI NO COMMENTS en justifiant de la réalisation d'un virement de 5.000 euros réalisé les 14 et 24 octobre 2024 et une proposition sérieuse de règlement du solde du solde de l'arriéré avec justification du paiement du loyer mensuel de 1.050 euros pour le mois en cours ;elle est tout à fait en capacité d'honorer le règlement habituel du loyer des mois en cours, outre une échéance mensuelle de 920 euros pendant 19 mois au titre de la dette locative restant dû ;elle est régulièrement assurée pour l'exercice de son activité professionnelle aux terme d'une assurance multirisque pro artisans / commerçants auprès de la compagnie AXA FRANCE IARD ;elle n'a commis aucune occupation illégale du trottoir attenant au local. Bien que régulièrement assignée, la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE, en sa qualité de créancier inscrit, n'a pas comparu, ni constitué avocat. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. II. Sur les demandes de la SCI NO COMMENTS • Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, le contrat de bail du 1er mai 2019 comporte une clause résolutoire qui stipule que «A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de la redevance, ainsi que de frais de commandement et autres frais de poursuite, ou encore en d'inexécution d'une seule des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user de son bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail commercial sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai ci-dessus, sans qu'il soit besoin de former aucune demande judiciaire, et si dans cas le preneur refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l'y contraindre d'une simple ordonnance de référé rendu par Monsieur le Président du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble, exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution.» La SCI NO COMMENTS justifie, par la production du bail commercial du 1er mai 2019, de son titre de propriété, du commandement de payer délivré le 26 juillet 2024 et du décompte actualisé au mois de septembre 2024 que sa locataire, la SARL CHICKEN DORE, a cessé de payer de manière régulière ses loyers, charges et taxes. La SCI NO COMMENTS a fait délivrer à la SARL CHICKEN DORE un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 26 juillet 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 21.398 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juillet 2024 inclus et de justifier d'une assurance pour les lieux loués. Si la SARL CHICKEN DORE justifie avoir toujours été régulièrement assurée pour les locaux donnés à bail, par la production d'attestations d'assurance auprès de GENERALI au titre de l'exercice du 16 juin 2022 au 15 juin 2023 et celui du 16 juin 2023 au 15 juin 2024 et d'une attestation d'assurance auprès d'AXA à effet du 17 septembre 2024, en revanche, il n'est pas discuté qu'elle n'a pas réglé les arriérés de loyers dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de payer. A cet égard, la société CHICKEN DORE ne peut utilement soutenir ne pas avoir été touchée par le commandement de payer, alors qu'il ressort des mentions du commissaire de justice, qui font foi jusqu'à inscription en faux, que ledit acte a été déposé en l'étude, les locaux étant fermés, et qu'un avis de passage mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant, a été laissé au domicile, conformément à l'article 656 du code de procédure civile. Ainsi, le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 26 juillet 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 27 août 2024. • Sur l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux de la SARL CHICKEN DORE causant un préjudice à la SCI NO COMMENTS, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, soit la somme de 1.050 euros, à compter de la date effective d'acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs. La demande de majoration de ladite indemnité s'analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond, sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'elle ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point. • Sur le sort des meubles Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. • Sur la demande de provision au titre des arriérés de loyers Il ressort de l'examen du décompte arrêté au mois de septembre 2024 inclus que sont réclamés en paiement la somme de 13.575 euros au titre des impayés locatifs pour l'année 2023 et celle de 9.373 euros au titre des loyers et charges pour les mois de janvier 2024 à septembre 2024 inclus. La SCI NO COMMENTS a actualisé sa demande à l'audience la portant ainsi à la somme de 18.498 euros terme du mois de novembre 2024 inclus. La SARL CHICKEN DORE ne contestant pas le principe de la dette indique et justifie avoir procédé à deux virements au mois d'octobre 2024 à hauteur de la somme totale de 5.000 euros en sus du loyer courant. Dès lors, il y a lieu de prendre en compte lesdits règlements intervenus les 14 et 24 octobre 2024 outre celui de 550 euros intervenu au mois d'août 2024. Ainsi, l'obligation de la partie défenderesse de payer sa dette locative n'étant pas sérieusement contestable, il convient d'accueillir la demande de provision à hauteur de la somme de 18.498 euros. Il convient en conséquence de condamner la société défenderesse à payer à la SCI NO COMMENTS la somme de 18.498 euros comprenant les loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires dus jusqu'au mois de novembre 2024 inclus. Comme sollicitée par la demanderesse, bien que la SARL CHICKEN DORE s'y oppose, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024, date d'acquisition de la clause résolutoire. II. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge. En outre, l'article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que «Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.» Il appartient au juge saisi d'une demande de délais de paiement de s'assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière. L'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu'il est raisonnablement en mesure de s'acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours. La SARL CHICKEN DORE qui ne conteste pas le principe de sa dette, sollicite des délais de paiement pour lui permettre de s'acquitter de ses impayés locatifs en 19 mensualités à hauteur de 920 euros chacune en sus du loyer courant. La SCI NO COMMENTS sollicite que, dans l'hypothèse où la demande serait accueillie par le juge des référés, l'échéancier fixé comporte douze mensualités, et non dix-neuf, et que soit prévue une clause de déchéance du terme. En l'espèce, il y a lieu de prendre en compte les versements récents effectués par la société CHICKEN DORE permettant de réduire de sa dette. En outre, bien qu'aucun bilan ne soit produit aux débats par la société CHICKEN DORE pour justifier de la situation financière, cette dernière verse aux débats une attestation signée notamment par son directeur administratif et financier aux termes de laquelle il fait état de la capacité de la société à s'acquitter du loyer courant et d'un complément de 930 euros mensuels pour apurer les loyers antérieurs impayés. Il convient en conséquence, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pour le recouvrement de la somme provisionnelle allouée pourront reprendre. III. Sur les dépens et les frais irrépétibles La SARL CHICKEN DORE, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée à payer à la SCI NO COMMENTS la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] à la date du 27 août 2024 ; CONDAMNE la SARL CHICKEN DORE à payer à la SCI NO COMMENTS la somme provisionnelle de 18.498 euros au titre des loyers impayés arrêtés au mois de novembre 2024 inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024 ; SUSPEND toutefois les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SARL CHICKEN DORE se libère de la provision ci-dessus allouée par le versement de 18 mensualités d'un montant de 930 euros et d'une 19e mensualité pour le solde, à verser en plus des loyers et charges courants ; DIT que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois ; DIT qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leur échéance : l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la SARL CHICKEN DORE et de tous occupants de son chef hors du local commercial loué situé situé [Adresse 1] à [Localité 5] ;la société SARL CHICKEN DORE sera condamnée à payer mensuellement à la SCI NO COMMENTS, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme de 1.050 euros, jusqu'à la libération effective des locaux matérialisée par la remise des clés ou la reprise des lieux ;le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la majoration de l'indemnité d'occupation sollicitée par la SCI NO COMMENTS ; CONDAMNE la SARL CHICKEN DORE aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ; CONDAMNE la SARL CHICKEN DORE à payer à la SCI NO COMMENTS la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 13 décembre 2024, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier, Le Juge des Référés,