Cour d'appel, 25 juin 2024. 21/21228

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 25 JUIN 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/21228 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEYZV Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Juillet 2021 - Juge des contentieux de la protection du tribunal de Proximité d'Aulnay - RG n° 11-20-002980 APPELANT Monsieur [G] [L] [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 4] Représenté par Me Dogou KOUASSI, avocat au barreau de PARIS (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/045796 du 10/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMÉE S.A. CDC HABITAT SOCIAL Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 552 046 484 [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Linda DERRADJI-DESLOIRE de l'AARPI JUDISIS Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : 7 Ayant pour avocat plaidant Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D'OISE, toque : 150 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Madame Marie MONGIN, conseiller Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Selon bail verbal ayant pris effet le 1er janvier 1989, la SA d'HLM Efidis a loué à M. [G] [L] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel actuel de 413,54 euros outre les charges. Saisi par la SA CDC habitat social, anciennement dénommée Osica, venant aux droits de la SA d'HLM Efidis, par acte d'huissier de justice délivré le 12 octobre 2020, par jugement contradictoire rendu le 26 juillet 2021, le tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois a : - prononcé la résiliation du bail verbal ayant pris effet le 1er janvier 1989, entre la SA d'HLM Efidis aux droits de laquelle vient la SA CDC habitat social (anciennement dénommée Osica) d'une part, et M. [G] [L] d'autre part, et portant sur l'appartement à usage d'habitation situe [Adresse 1] à [Localité 4] ; - suspendu les effets de la résiliation ; - condamné M. [G] [L] à payer à la SA CDC habitat social la somme de 1 922, 38 euros (échéance du mois d'avril 2021 incluse et dernière somme au crédit : 298, 73 euros le 8 mars 2021) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 juin 2020 sur la somme de 1 175, 54 euros à compter de l'assignation du 12 octobre 2020, sur la somme de 526, 42 euros, et à compter du jugement pour le surplus ; - autorisé M. [G] [L] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants en 19 mensualités d'un montant de 98 euros et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; - précisé que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la décision ; - dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ; - décidé en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme : - la résiliation retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter de la décision ; - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; - M. [G] [L] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment) ; - M. [G] [L] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux ; - que, à défaut pour M. [G] [L] d'avoir libéré les lieux volontairement et deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédure d'exécution ; - rejeté le surplus des demandes de la SA CDC habitat social ; - condamné M. [G] [L] aux entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ; - rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 3 décembre 2021, M. [G] [L] a interjeté appel de ce jugement. Dans ses dernières conclusions déposées le 30 décembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [G] [L] demande à la cour de : - infirmer la décision déférée en ce qu'elle : - prononce la résiliation du bail verbal ayant pris effet le 1er janvier 1989, entre la SA d'HLM Efidis aux droits de laquelle vient la SA CDC habitat social (anciennement dénommée Osica) d'une part, et lui d'autre part, et portant sur l'appartement à usage d'habitation situe [Adresse 5] à [Localité 4] ; - suspend les effets de la résiliation ; - le condamne à payer à la SA CDC habitat social la somme de 1 922,38 euros (échéance du mois d'avril 2021 incluse et dernière somme au crédit : 298,73 euros le 8 mars 2021) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 juin 2020 sur la somme de 1 175,54 euros à compter de l'assignation du 12 octobre 2020 sur la somme de 526, 42 euros, et à compter du jugement pour le surplus ; - l'autorise à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants en 19 mensualités d'un montant de 98 euros et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; - précise que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la décision ; - dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ; - décide en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme : - la résiliation retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter de la décision ; - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; - il devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment) ; - il sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux ; - que, à défaut pour lui d'avoir libéré les lieux volontairement et deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédure d'exécution ; statuant à nouveau, - juger que la SA CDC habitat social (anciennement dénommée Osica), venant aux droits de la SA d'HLM Efidis, n'a pas respecté son obligation de délivrance ; - juger qu'il est à jour du paiement de ses loyers ; - juger qu'il n'y a pas lieu pour lui à régler un quelconque arriéré ; - condamner la SA CDC habitat social (anciennement dénommée Osica), venant aux droits de la SA d'HLM Efidis, à 5 000 euros au titre du préjudice moral subit par lui ; - condamner la SA CDC habitat social (anciennement dénommée Osica), venant aux droits de la SA d'HLM Efidis, à verser, en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de celles de l'article 700 du code de procédure civile, à Maître [K] [C] la somme de 3 500 euros, sous réserve qu'il renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat à la mission d'aide juridictionnelle qui lui aura été confiée, ainsi qu'aux dépens ; - confirmer le jugement déféré pour le surplus. Dans ses dernières conclusions déposées le 23 mars 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA CDC habitat social demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins te conclusions, et y faisant droit ; en conséquence, - déclarer irrecevables les prétentions nouvelles de M. [G] [L] ; - confirmer le jugement rendu le 26 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois en toutes ses dispositions ; y ajoutant, - condamner M. [G] [L] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en face d'appel ; - condamner M. [G] [L] aux entiers dépens de la procédure d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En l'espèce, la règle édictée par l'article 564 du code de procédure civile qui interdit des demandes nouvelles devant la cour, ne fait pas obstacle à ce que M. [L] puisse se prévaloir d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, puisqu'il utilise ce moyen pour soulever une exception d'inexécution à l'encontre de ce dernier en réponse à ses prétentions, et former à titre reconventionnel, une demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, en défense de ses intérêts. L'irrecevabilité soulevée par le bailleur est donc rejetée. En contrepartie de l'obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu, selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée. L'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Et en application de l'article 1231-1 du code civil des dommages et intérêts sont dus par le bailleur soit à raison de l'inexécution de son obligation, soit à raison du retard dans l'exécution Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Or M. [L] qui se contente de produire des photographies non datées et non circonstanciés, n'apporte pas de preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et ce d'autant que son bailleur produit en pièce 4, une convention de relogement d'occupation précaire du 23 septembre 2021 qui apporte la preuve que pendant les travaux de remise en état du logement qui ont donc été réalisés, il a de surcroît été relogé. Sa demande en dommages et intérêts est donc rejetée. La SA CDC habitat social produit aussi un décompte qui fait état d'un solde en sa faveur de 336,92 euros au 8 janvier 2022. Sauf que ce décompte comprend des frais de contentieux imputés le 8 novembre 2021 pour un montant de 312,61 euros et encore le 20 octobre 2021 pour le même montant de 312,61 euros, de sorte qu'ainsi que l'indique le bailleur en page 4 de ses conclusions, l'appelant est désormais à jour de ses loyers. À hauteur de cour, l'absence de dette de loyer s'oppose au prononcé de la résiliation judiciaire du bail. Par ailleurs, il n'est plus discuté que l'état de l'appartement a imposé d'y réaliser d'importants travaux qui ont donc nécessité le relogement du locataire. Le bailleur indique en page 3 : 'Comme d'innombrables lieux en Île-de-France, la recrudescence de rats a nécessité un relogement des locataires.' Dans ces circonstances, le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a considéré que la dette de loyer justifiait la résiliation du bail. Partie perdante, la SA CDC habitat social est condamnée aux dépens de première instance, par infirmation, et d'appel. L'équité justifie de condamner la SA CDC habitat social à payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de celles de l'article 700 du code de procédure civile, à Maître [K] [C], sous réserve qu'il renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat à la mission d'aide juridictionnelle qui lui aura été confiée. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Déboute la SA CDC habitat social de sa demande d'irrecevabilité, Infirme le jugement rendu le 26 juillet 2021, Statuant à nouveau, Déboute la SA CDC habitat social de ses demandes, Déboute M. [G] [L] de sa demande en dommages et intérêts, Y ajoutant, Condamne la SA CDC habitat social à payer à M. [G] [L] la somme de 1 500 euros en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de celles de l'article 700 du code de procédure civile, sous réserve que son conseil renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat à la mission d'aide juridictionnelle qui lui aura été confiée, Rejette toute autre demande, Dit que la SA CDC habitat social supportera la charge des dépens de première instance et d'appel. Le greffier, La présidente,