Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 22/06765

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A JUGEMENT N°24/ du 13 FÉVRIER 2024 Enrôlement : N° RG 22/06765 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2FEC AFFAIRE : Mme [F] [H] (l’AARPI BCT AVOCATS) C/ S.D.C. [Adresse 1] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES) DÉBATS : A l'audience Publique du 28 novembre 2023 COMPOSITION DU TRIBUNAL Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Greffière : Madame Pauline ESPAZE A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 13 février 2024 PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 13 février 2024 Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDERESSE Madame [F] [H] née le 26 août 1958 à [Localité 3] (46) de nationalité Française demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE C O N T R E DÉFENDEUR Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier copropriété [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 4] immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro B 067 803 916 dont le siège social est [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE ***** EXPOSE DU LITIGE Madame [F] [H] est propriétaire d’un appartement dans l’immeuble sis [Adresse 1] soumis au régime de la copropriété. La ville de [Localité 4] a notifié le 4 février 2022 au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] un arrêté de mise en sécurité concernant l’immeuble compte tenu d’infiltrations, d’affaissements de plancher, de toiture, de plafonds et de risques d’effondrement. Par assemblée générale extraordinaire du 22 février 2022, la copropriété a voté la réalisation de travaux. Toutefois, l’assemblée générale n’a pas désigné l’entreprise en charge des ces derniers. Par assemblée générale extraordinaire du 1er juin 2022, les sociétés en charge des travaux ont été désignées. * Suivant exploit du 8 juillet 2022, Madame [F] [H] a fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 4]. Par conclusions notifiées par RPVA le 26 septembre 2023, Madame [F] [H] demande au tribunal de : - prononcer la nullité et annuler l'assemblée générale extraordinaire du 1er juin 2022, et l'ensemble des résolutions votées au cours de cette assemblée, pour irrégularité de la convocation et violation du droit pour chaque copropriétaire de participer à une assemblée, - subsidiairement, - prononcer la nullité des résolutions n°7, 11.5 et 11.6 de l'assemblée générale extraordinaire du 1er juin 2022 pour violation du règlement de copropriété et des dispositions relatives à la répartition des charges, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de toute demande, fin ou prétention contraire, - reconventionnellement, vu la disposition du règlement de copropriété selon laquelle «lorsque les charges ne concernent qu'un seul corps de bâtiment, elles seront réparties uniquement entre les copropriétaires de ce corps de bâtiment au prorata de leurs tantièmes de copropriété», - déclarer que Madame [F] [H] n'a pas à participer aux charges travaux nécessaire à la sortie du péril du bâtiment annexe, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à rembourser à Madame [H] la somme de 3.199,59 euros réglées au titre des appels de fonds travaux de sortie de péril qui ne lui sont pas imputables, ainsi que la somme de 935,22 euros au titre des frais de Justice indument engagés, soit une somme totale de 4.134,81 euros, - en tout état de cause, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] aux entiers dépens de l'instance par application de l'article 696 du Code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à payer à Madame [F] [H] une somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile, - dispenser Madame [F] [H] de participer aux frais de procédure et à ces condamnations au titre des quotes-parts de charges générales du lot n°8, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de ses demandes et prétentions au titre des dépens et des frais irrépétibles. Par conclusions notifiées par RPVA le 25 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] demande au tribunal de : - débouter Madame [F] [H] de ses demandes, - condamner Madame [F] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître Benjamin NAUDIN. Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties. La clôture a été prononcée par ordonnance du 24 octobre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la convocation L’article 9 du décret du 17 mars 1967 énonce que la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges. Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation. Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l'assemblée générale, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. L'affichage, qui reproduit les dispositions de l'article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour. Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble. En l’espèce, Madame [F] [H] fait valoir que le syndic ne lui a pas adressé à la dernière adresse déclarée la convocation pour l’assemblée générale extraordinaire du 1er juin 2022 et qu’elle ne l’a pas reçue, cette dernière ayant été envoyée à la société GUIS. Elle indique qu’elle avait confié un mandat de gestion de son bien auprès de sociétés successives, l’agence ETUDE DIFFUSION, puis l’agence immobilière GUIS et enfin l’agence IMMOTECH. Elle produit comme justificatif de la notification au syndic de sa nouvelle domiciliation un courriel du 31 mars 2022, envoyé par la société IMMOTECH à Monsieur [T] [R] de la société FONCIA, pour demander si une nouvelle date avait été fixée pour l’assemblée générale extraordinaire et indiquer qu’elle restait dans l’attente de l’ordre du jour afin de pouvoir inscrire des questions. Or, ce courriel, dont la preuve de la réception n’est pas rapportée, ne peut pas, en tout état de cause, être considéré comme une notification au syndic du changement de domiciliation de Madame [F] [H] chez la société IMMOTECH. Aucune information explicite au sujet d’un changement de mandataire n’est apportée au syndic, aucune nouvelle adresse postale n’est donnée. C’est à bon droit que le syndic a convoqué Madame [F] [H] à l’adresse du dernier mandataire déclaré. S’agissant du délai de convocation, l’arrêté de mise en sécurité montre une situation très préoccupante de l’immeuble et une nécessité d’agir avec rapidité. C’est valablement que le syndicat des copropriétaires évoque une situation d’urgence permettant de faire exception au délai de 21 jours pour la convocation. La demande d’annulation de l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale extraordinaire pour convocation irrégulière sera rejetée. Sur la demande d’annulation des résolutions 7, 11.5 et 11.6 pour violation du règlement de copropriété Madame [F] [H] estime que les résolutions 7, 11.5 et 11.6 qui prévoient un financement des travaux par l’ensemble de la copropriété violent les dispositions de l’article 12 du règlement de copropriété qui stipule que “les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires de ce corps de bâtiment au prorata de leurs tantièmes de la copropriété. Toutefois, lorsque les charges ne concernent qu’un seul corps de bâtiment, elles seront réparties uniquement entre les copropriétaires de ce corps de bâtiment, au prorata de leurs tantièmes de copropriété.” Elle fait valoir que l’ensemble des travaux concernent uniquement le bâtiment annexe. Le syndicat des copropriétaires conteste l’existence de plusieurs bâtiments composant la copropriété et estime que les termes du règlement de copropriété excluent l’existence de charges spéciales. Le règlement de copropriété établi le 2 juillet 1973 désigne cette dernière comme étant composée d’un immeuble consistant en une maison à usage de commerce et d’habitation sur sous-sol et basses offices et rez-de-chaussée d’un entresol et de trois étages, percée à sa façade principale au rez-de-chaussée d’une porte d’entrée, d’une porte de magasin et à chaque étage de trois fenêtres avec cour sur le derrière. Le tableau récapitulatif des tantièmes de propriété mentionne un bâtiment unique. L’arrêté de mise en sécurité n’évoque aucune annexe et décrit les éléments suivants comme étant générateurs de danger : - le plancher bas du centre de formation situé côté cour au dessus des logements du sous-sol, présente des affaissements importants, ainsi qu’un risque d’effondrement, de chute de personnes et de chute de matériaux sur les personnes, - la toiture, le plafond et le faux-plafond du centre de formation côté cour présentant des traces de nombreuses infiltrations d’eaux pluviales, des effondrements partiels, des affaissements importants ainsi qu’un risque d’effondrement, de chute de personnes et de chutes de matériaux sur les personnes, - le balcon aux ferraillages gravement corrodés, donnant sur le passage côté cour surplombant l’accès aux logements en sous-sol présente un risque grave d’effondrement, - la cave sous le bureau et l’accueil du centre de formation du rez-de-chaussée est un partie inondée par une fuite sur le réseau d’assainissement de l’immeuble et des cavités se sont formées au sol. Le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 22 février 2022 évoque des travaux à la fois sur un bâtiment principal et sur un bâtiment annexe. La lecture de ce procès-verbal ne permet pas de savoir en quoi consiste ce bâtiment annexe. Le syndicat des copropriétaires produit les devis réalisés soumis à l’assemblée générale extraordinaire du 1er juin 2022. Ces derniers évoquent également des travaux à mener à la fois sur le bâtiment annexe et le bâtiment principal. Certains passages des devis laissent penser que le bâtiment dit annexe est susceptible d’être un local collé à l’immeuble, au droit des sanitaires du rez-de-chaussée. Des photographies incluses dans le devis semblent montrer une telle configuration. Ce bâtiment annexe semble alors être une extension du bâtiment principal, construite dans la continuité de ce dernier. Madame [F] [H] ne produit aucune pièce de nature à démontrer que cette annexe doit être appréhendée de manière indépendante du bâtiment principal. Elle n’indique pas à quel(s) lot(s) correspond cette annexe. Si la lecture du règlement de copropriété laisse penser qu’il est possible que cette annexe a pu être construite en second temps après rédaction du règlement de copropriété, Madame [F] [H] n’apporte aucune argumentation ni pièce à ce sujet et venant étayer une telle thèse. En l’absence de démonstration de l’existence de deux bâtiments distincts autonomes, en l’absence d’informations sur la consistance de ladite annexe, en l’absence d’argumentation sur l’usage exclusif que certains copropriétaires pourraient avoir de cette annexe litigieuse et compte tenu du fait que les charges appelées ne concernent pas uniquement cette annexe mais également des travaux concernant l’immeuble en son ensemble, il n’y a pas lieu de dire que les résolutions litigieuses adoptées l’ont été en violation du règlement de copropriété. Madame [F] [H] sera déboutée de sa demande d’annulation des résolutions 7, 11.5 et 11.6. Elle sera nécessairement déboutée de ses demandes qualifiées de reconventionnelles tendant à être dispensée des charges appelées pour faire face à ces travaux et à être remboursée des sommes qu’elle dit avoir payées à ce titre, sans aucune pièce justificative. Sur les demandes accessoires L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie. En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision. Madame [F] [H] succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens distraits au profit de Maître Benjamin NAUDIN. Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens. Il conviendra en conséquence de condamner Madame [F] [H] à payer la somme de 1.000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort, Déboute Madame [F] [H] de sa demande d’annulation de l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale extraordinaire du 1er juin 2022, Déboute Madame [F] [H] de sa demande d’annulation des résolutions 7, 11.5 et 11.6 de l’assemblée générale extraordinaire du 1er juin 2022, Déboute Madame [F] [H] de sa demande tendant à être dispensée des charges relatives à l’arrêté de mise en sécurité, Déboute Madame [F] [H] de sa demande de remboursement de charges liées aux travaux tendant à faire lever l’arrêté de mise en sécurité, Condamne Madame [F] [H] aux dépens, distraits au profit de Maître Benjamin NAUDIN, Condamne Madame [F] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE TREIZE FÉVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE