Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.C.I. DU CHOKOLAT
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Eric SIMONNET
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/03843 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MN2
N° MINUTE :
5
JUGEMENT
rendu le vendredi 24 janvier 2025
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son Syndic la S.A.S CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE sis [Adresse 1]
représenté par Me Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0839
DÉFENDERESSE
S.C.I. DU CHOKOLAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 octobre 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 janvier 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 24 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/03843 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MN2
EXPOSE DU LITIGE
La SCI DU CHOKOLAT est propriétaire des lots n°21 et 78 d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE, a fait assigner la SCI DU CHOKOLAT devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
- 6 458,64 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2024,
- 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ainsi qu'aux frais nécessaires, exposés à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.
A l'audience du 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes et actualisé le montant de sa demande en paiement à la somme de 4 782,17 euros suite à un paiement de la défenderesse.
La SCI DU CHOKOLAT, régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIF DE LA DECISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
A titre liminaire, il sera relevé que si le montant global du décompte actualisé (4 782,17 euros) est à la baisse compte tenu des paiements intervenus, le décompte intègre de nouveaux appels de fonds pour l'année 2024, non contradictoire, de telle sorte qu'il ne saurait en être tenu compte. En revanche les paiements mentionnés à ce décompte seront imputés sur la somme réclamée au titre de l'assignation, en application des règles d'imputation de l'article 1342-10 du code civil.
Sur les charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
En l'espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI DU CHOKOLAT tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°21 et 78,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er octobre 2022 au 1er avril 2024 et arrêté à cette date à 6 458,64 euros,
- les appels de fonds couvrant la période,
- les comptes de charges pour les exercices 2020/2021 et 2021/2022,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 14 février 2023, ayant notamment :
° approuvé les comptes pour les exercices 2020/2021 et 2021/2022,
° approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2022/2023, 2023/2024,
° décidé des travaux ou opérations suivants : actualisation du montant de l'avance de trésorerie, travaux de pose de boite aux lettres.
Au vu des pièces produites, la SCI DU CHOKOLAT est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 6 458,64 euros, somme de laquelle il convient de déduire le paiement de 3 500 euros du 14 mai 2024. Ainsi, la SCI DU CHOKOLAT sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 958,64 euros, pour la période allant du 1er octobre 2022 au 1er avril 2024, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 01/04/2024 et le paiement du 14 mai 2024.
En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 27 février 2024.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Les frais de mise en demeure en date du 27 février 2024 sont justifiés avec la production du bordereau d'accusé réception, de sorte que leur montant sera retenu à la somme de l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception, soit 6,50 euros.
En conséquence la somme globale de 6,50 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.
Sur les dommages et intérêts
Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il ressort des pièces versées que la SCI DU CHOKOLAT n'a pas payé pas régulièrement ses charges entre le 1er octobre 2022 et le 1er avril 2024. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
La SCI DU CHOKOLAT, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Les frais d'exécution forcée ne sont à ce stade qu'éventuels et incertains, sans besoin donc qu'il ne soit statué dessus.
Condamnée aux dépens, la SCI DU CHOKOLAT devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] une somme qu'il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la SCI DU CHOKOLAT à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic la société CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE, les sommes suivantes :
o 2 958,64 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er octobre 2022 au 1er avril 2024, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 01/04/2024 et le paiement du 14 mai 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 27 février 2024,
o 6,50 euros au titre des frais de recouvrement,
o 200 euros au titre des dommages-intérêts,
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,
CONDAMNE la SCI DU CHOKOLAT à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic la société CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] du surplus de ses demandes,
CONDAMNE la SCI DU CHOKOLAT aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées.
Le greffier Le président
