Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 24/00109

Du 31 mai 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 24/00109 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YW75 S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE C/ [L] [M] - Expéditions délivrées à Avocat + déf. - FE délivrée à Selarl AGH Avocats Le 31/05/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 mai 2024 PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par la Société CDC HABITAT [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Maître Anne-geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS DEFENDEUR : Monsieur [L] [M] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 4] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 05 Avril 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Janvier 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 2023 à effet au 3 juillet 2023, la société civile immobilière FONDS DE LOGEMENT représentée par la société CDC HABITAT a donné à bail à M. [L] [M] un logement d'habitation porte n°B601 lui appartenant au sein de la Résidence le Belvédère, [Adresse 6], moyennant une échéance mensuelle totale de 1.035,13 euros (833,47 euros de loyer et 201,66 euros de provision sur charges. Le même jour, les parties ont conclu un contrat portant sur un stationnement n°246 situé à la même adresse que le logement moyennant une échéance mensuelle totale de 76,19 euros (70,36 euros de loyer et 5,83 euros de provision sur charges). Par avenant du même jour, il a été convenu la mise à disposition temporaire au locataire d'un stationnement n°160 sis [Adresse 1]) en remplacement provisoire du stationnement n°246 associé au logement, et ce du 6 juillet au 30 octobre 2023 au plus tard. Le 10 novembre 2023, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.333,96  euros au titre des loyers et charges impayés. Le 13 novembre 2023, la société civile immobilière FONDS DE LOGEMENT représentée par la société CDC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers. Par acte d’huissier en date du 19 janvier 2024, la société civile immobilière FONDS DE LOGEMENT représentée par la société CDC HABITAT a assigné M. [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de : - constater que la résiliation des baux conclus entre la SCI FOND DE LOGEMENT représentée la société CDC HABITAT et Monsieur [L] [M] portant sur le logement (porte n°B601) et le stationnement accessoire n°246 sis [Adresse 6] à [Localité 4], est intervenue de plein droit par acquisition de la clause résolutoire contractuelle à l'expiration du délai de 6 semaines courant à compter de la délivrance du commandement de payer le 10 novembre 2023, - ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique du logement (porte n° B601) et du stationnement accessoire n°246, - fixer une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant des loyers augmenté des charges afférentes au logement et stationnement accessoire dont s'agit, révisables selon les dispositions contractuelles (soit 1.111,32 euros à la date de l'assignation) et condamner M. [L] [M] à son paiement à compter de la résiliation des baux et jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés, - condamner M. [L] [M] au paiement de la somme provisionnelle de 4.445, 28 euros au titre de l'arriéré de loyers, réparations, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 15 janvier 2024 (échéance de janvier incluse) somme à parfaire des échéances au jour de l'audience, et avec intérêts de droit à compter de l'ordonnance à intervenir, - condamner M. [L] [M] au paiement d'une indemnité de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en ce, compris les frais de commandement, d'assignation, de notification aux services préfectoraux. L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 23 janvier 2024. A l'audience du 5 avril 2024, la société civile immobilière FONDS DE LOGEMENT représentée par la société CDC HABITAT, représenté par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 29 mars 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4.445,28 euros, (échéance de mars incluse).Elle s'en remet à la décision à intervenir s'agissant de la demande de délais suspensifs de la clause résolutoire formulée par le défendeur. Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que M. [L] [M] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. M. [L] [M] qui comparaît en personne, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois en plus du loyer courant. Il indique qu'il est actuellement commercial dans le cadre d'un contrat à durée indéterminée depuis 2022 et qu'il a perçu au cours de ces trois derniers mois la somme de 13.846 euros. Il précise avoir également perçu la somme de 3000 euros à l'issue de la vente du domicile dont il était propriétaire avec son ancienne compagne. Bien qu'il soit endetté, il souhaite régler son arriéré locatif dans le courant de ce mois de mai et à tout le moins disposer de délais de paiement suspensifs de de la clause résolutoire. M. [L] [M] n'a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 31 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire et selon les nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative . En application du même texte, le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 23 janvier 2024 soit 6 semaines au moins avant la première audience. Par ailleurs, la société civile immobilière FONDS DE LOGEMENT représentée par la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 19 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la place de stationnement louée par la société civile immobilière FONDS DE LOGEMENT représentée par la société CDC HABITAT à M. [L] [M]. Le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement. Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à M. [L] [M] le 10 novembre 2023. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à 6 semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 23 décembre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 3 juillet 2023 à effet au 6 juillet 2023 à compter du 24 décembre 2023 Sur la demande en paiement Il résulte de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 juillet 2023 à effet au 6 juillet 2023, du commandement de payer délivré le 10 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 29 mars 2024 que la société civile immobilière FONDS DE LOGEMENT représentée par la société CDC HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. M. [L] [M] n'apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette qu'il reconnait d'ailleurs à l'audience. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, il sera donc condamné à lui payer la somme de 4.445, 28 euros à titre d'indemnité provisionnelle oour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 29 mars 2024 (échéance de mars incluse) s'agissant du local d'habitation et de la place de stationnement. Sur les délais de paiement et la suspension des effets la clause résolutoire : En application de l'article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.   Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus   pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, M. [L] [M] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée à raison d'une somme mensuelle de 500 euros par mois en sus du loyer courant. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués qu'il a repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, la bailleresse n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de M. [L] [M] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle qui sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner M. [L] [M] au paiement de cette indemnité à compter du 24 décembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 29 mars 2024. Sur les demandes accessoires En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [L] [M] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 novembre 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX Il convient également de condamner M. [L] [M] à verser à la société civile immobilière FONDS DE LOGEMENT représentée par la société CDC HABITAT la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence : DÉCLARONS recevable la demande de la société civile immobilière FONDS DE LOGEMENT représentée par la société CDC HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 30 juin 2023 à effet au 3juillet 2023 entre la société civile immobilière FONDS DE LOGEMENT représentée par la société CDC HABITAT d'une part et M. [L] [M] d'autre part, concernant le local à usage d'habitation (porte n°B601) et le stationnement accessoire n° 246 situés Résidence le Belvédère, [Adresse 6], sont réunies à la date du 23 décembre 2023 , CONDAMNONS M. [L] [M] à verser à titre provisionnel en deniers ou quittance à la société civile immobilière FONDS DE LOGEMENT représentée par la société CDC HABITAT la somme de 4.445,28 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au 29 mars 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars incluse (s'agissant du local d'habitatio net de la place de stationnement) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, AUTORISONS M. [L] [M] à s’acquitter de la dette en 9 fois, en procédant à 8 versements de 500 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges, DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire, RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [L] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS M. [L] [M] à payer à la société civile immobilière FONDS DE LOGEMENT représentée par la société CDC HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 24 décembre 2023, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 29 mars 2024, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances, CONDAMNONS M. [L] [M] à payer à la société civile immobilière FONDS DE LOGEMENT représentée par la société CDC HABITAT la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [L] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 10 novembre 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ; DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ; RAPPELONS que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT