Tribunal judiciaire, 01 octobre 2024. 24/00894

N° RG 24/00894 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S3Q3 MINUTE N° : 24/ DOSSIER : N° RG 24/00894 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S3Q3 NAC: 30Z FORMULE EXÉCUTOIRE délivrée le à la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN à la SELARL DBA TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 OCTOBRE 2024 DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL [3], [Adresse 1] à [Localité 4], prise en la personne de son syndic la société ALTAREA FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Dominique COHEN-TRUMER de la SELAS COHEN TRUMER, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant et Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant DÉFENDERESSE SAS BOWLING DE [3], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats à l’audience publique du 03 septembre 2024 PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier ORDONNANCE : PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, EXPOSE DU LITIGE L'ensemble immobilier CENTRE COMMERCIAL [Localité 4] [3], situé [Adresse 1] [Localité 4] est soumis au régime de la copropriété. Il est actuellement composé de 8 lots numérotés 2, 8, 9, 19, 27, 28, 29 et 30. La société ALTAREA FRANCE est le syndic en exercice. Par acte sous seing privé du 23 mai 2003, la société BAIL INVESTISSEMENT, aux droits de laquelle est venue ALTAREA, puis désormais la société ALTA GRAMONT, a donné à bail à la société BOWLING DE GRAMONT un local à usage commercial sur deux niveaux d'une surface d'environ 2.614 m² pour y exploiter une activité principale de bowling. Ce bail a pris effet le 01 juin 2004 pour une durée de 9 années renouvelable et a fait l'objet d'avenants postérieurs. Par un nouvel acte sous seing privé du 30 juillet 2011, la société ALTAREA, aux droits de laquelle vient désormais la société ALTA GRAMONT, a donné à bail à la SAS BOWLING DE GRAMONT un local à usage commercial portant le n° G2 d'une surface d'environ 2.102 m², dont 83 m² en rez-de-chaussée et 2.019 m² au premier étage, pour y exploiter une activité de " Bowling - jeux automatiques - bar - snacking - petite restauration " pour une durée de 9 années à compter du 01 juin 2011. Ce local donné à bail correspond à une partie du lot n°27 et au lot n°30. Il a fait l'objet d'un renouvellement, pour une durée de 9 années à compter du 01 juin 2020. La société ALTA GRAMONT a par ailleurs consenti un autre bail à la SAS BOWLING DE GRAMONT suivant actes des 26 et 30 juin 2014, pour un local à usage commercial portant le n° G1, d'une surface totale d'environ 714 m² pour y exploiter une activité de " restaurant - pub dansant ". Ce bail a été consenti pour une durée de 9 années ayant pris effet à compter du 26 juin 2014. Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 03 janvier 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL [3] a indiqué à la société BOWLING DE GRAMONT que suite à sa visite périodique du 03 mai 2022, la commission départementale de sécurité lui avait demandé de se mettre en conformité avec ses prescriptions en matière de libération des issues de secours des locaux du centre commercial. Il lui a été plus particulièrement demandé de retirer la structure en bois utilisée à usage de local poubelle et installée à l'extérieur du local commercial. Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL [3], [Adresse 1] à TOULOUSE (31200), prise en la personne de son syndic la société ALTAREA FRANCE a assigné la SAS BOWLING DE GRAMONT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse. L'affaire a été évoquée à l'audience du 03 septembre 2024. Lors de l'audience, par l'intermédiaire de son avocat, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL [3], [Adresse 1] à [Localité 4], prise en la personne de son syndic la société ALTAREA FRANCE demande au juge des référés, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de : débouter la SAS BOWLING DE GRAMONT de toutes ses demandes, fins et conclusions,donner acte à la SAS BOWLING DE GRAMONT de son affirmation selon laquelle elle n'est pas propriétaire du " local poubelle " et des autres objets situés dans le dégagement commun aux restaurant Flunch, Dynastie et au Bowling,principalement, autoriser le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL [3] à procéder lui-même aux travaux nécessaires pour se conformer strictement aux prescriptions de l'arrêté municipal de la Mairie de [Localité 4] du 23 juin 2022, à savoir : - prescription n°3 : " supprimer ou isoler comme un local à risque moyen le local poubelle situé à l'extérieur dans le dégagement commun aux restaurants Flunch, Dynastie et au Bowling (article CO 28) ", -prescription n°4 : " supprimer tout stockage (vélo, fauteuils) situés dans le dégagement commun aux restaurants Flunch, Dynastie et au Bowling (article CO 37) ", subsidiairement, condamner la SAS BOWLING DE GRAMONT à se conformer strictement aux prescriptions de l'arrêté municipal de la Mairie de [Localité 4] du 23 juin 2022, à savoir :- prescription n°3 : " supprimer ou isoler comme un local à risque moyen le local poubelle situé à l'extérieur dans le dégagement commun aux restaurants Flunch, Dynastie et au Bowling (article CO 28) ", - prescription n°4 : " supprimer tout stockage (vélo, fauteuils) situés dans le dégagement commun aux restaurants Flunch, Dynastie et au Bowling (article CO 37) ", condamner la SAS BOWLING DE GRAMONT, à défaut pour elle de se conformer strictement à ces deux prescriptions susvisées au plus tard au jour de la signification de l'ordonnance, au paiement au syndicat des copropriétaires d'une astreinte journalière de 1.000 euros commençant à courir le lendemain du jour de la date de signification de ladite ordonnance jusqu'à la date de constatation du respect intégral des prescriptions susvisées,condamner la SAS BOWLING DE GRAMONT à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. De son côté, par la voix de son avocat, la SAS BOWLING DE GRAMONT demande au juge des référés, au visa des articles 56, 114 et 122 du code de procédure civile, de : principalement :- prononcer la nullité de l'assignation délivrée le 25 avril 2024, subsidiairement :- déclarer irrecevable l'action intentée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL [3] à son encontre, infiniment subsidiairement :- débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL [3] de l'ensemble de ses demandes, - lui donner acte qu'il entend procéder aux travaux sollicitées par ses soins dans le cadre de son assignation, en toutes hypothèses :- condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL [3] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré au 01 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION * Sur l'exception de nullité Selon l'article 56 du code de procédure civile : " L'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 : (…) 2° Un exposé des moyens en fait et en droit ". L'article 114 de ce même code, énonce : " Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ". Sur le fondement de ces textes, la SAS BOWLING DE GRAMONT demande au juge des référés de prononcer la nullité de l'assignation qui ne contient selon elle aucune règle de droit. Elle ajoute que cela lui cause un grief en ce qu'elle ne peut contradictoirement pas discuter du bien fondée de l'action, comme étant dénuée de fondement légal. La lecture de l'assignation délivrée le 25 avril 2024 par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL [3] à la SAS BOWLING DE GRAMONT montre qu'aucun fondement légal n'est mentionné, ni invoqué par la partie demanderesse. Il s'agit là d'une situation qui caractérise un défaut de présence de moyens de droit au sens de l'article 56 du code de procédure civile. La référence à la violation du règlement de copropriété qui y figure n'est que déductive. Elle ne précise pas le cadre légal de l'office du juge des référés. Il convient de constater qu'au jour de l'audience, ce défaut a toutefois été régularisé. Le syndicat des copropriétaires s'est, en effet, ajusté. Lors de la rédaction de son second jeux d'écritures à l'appui des débats, la référence à l'article 835 du code de procédure civile a été ajoutée. Ce texte a été invoqué lors des débats tenus à l'audience. Pour que la nullité relative puisse être prononcée, il incombe à la partie qui excipe de l'exception de nullité, de démontrer le grief qui serait le sien, consécutivement à cette absence de fondement légal dans l'assignation initiale. Il peut objectivement être déduit de la lecture de l'acte introductif d'instance qu'il est demandé au juge des référés de contraindre le preneur à bail à désencombrer une partie commune utilisée par lui comme local poubelle, afin de se conformer à l'arrêt municipal qui tend à voir libérer les issues de secours, sur les recommandations de la commission départementale de sécurité. L'office du juge des référés du tribunal judiciaire est circonscrit par les textes. Ses pouvoirs sont limités à quelques cas énumérés par les articles 834 à 838 du code de procédure civile. Il est donc relativement aisé de comprendre ce qu'il est demandé à la présente juridiction au regard du pouvoir encadré qu'elle tient de la loi. C'est d'autant plus le cas que la SAS BOWLING DE GRAMONT est une société installée depuis plusieurs années, qui a judicieusement choisi de confier dès la phase amiable la défense de ses intérêts à son avocat. Compte tenu du contexte et du litige, il n'a fait aucun doute que le syndicat des copropriétaires a sollicité la juridiction des référés afin qu'elle use du pouvoir qu'elle tient de l'article 835 du code de procédure civile selon lequel " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite (...) ". La SAS BOWLING DE GRAMONT l'a bien compris, et ce, dès l'origine. Dans sa lettre datée du 23 janvier 2024 rédigée par son conseil, elle a immédiatement pu faire valoir sa position et pu commencer à développer son argumentaire. Ce courrier illustre le fait qu'elle a très bien cerné la véritable problématique tant factuelle que juridique posée par ce litige et désormais par cette instance contentieuse. Autrement dit, l'irrégularité de l'assignation, outre le fait qu'elle a été postérieurement rattrapée avant l'audience, n'a pas créé de grief à la partie défenderesse. Celle-ci n'a pas subi d'entrave dans sa capacité à se défendre contradictoirement, dès l'origine dans le cadre du procès qui lui est présentement intenté. Faute de démontrer un grief indispensable au sens de l'article 114 précité, l'exception de nullité sera en conséquence écartée. * Sur la fin de non-recevoir L'article 122 du code de procédure civile dispose : " Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ". L'article 31 du code de procédure civile énonce que : " L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ". Selon les dispositions de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, relative à la copropriété, le syndicat des copropriétaires " a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ". Sur la base de ces textes, la SAS BOWLING DE GRAMONT soulève une fin de non-recevoir selon laquelle le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL [3] ne justifie pas de sa qualité à agir. Plus précisément, la partie défenderesse fait valoir que le syndicat ne justifie pas que le " dégagement commun " aux restaurants Flunch, Dynastie et au Bowling, sur lequel se trouve le local poubelle litigieux, est une parcelle qui relève des parties communes de la copropriété. Elle soutient au contraire qu'il s'agit d'une partie privative au lot n°27 pour laquelle le syndicat des copropriétaires n'a pas qualité à lui imposer des injonctions. Dans les articles 2 et 3 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les parties privatives et communes sont ainsi définies : " Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ". " Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (...) ". Il résulte des éléments contradictoires versées aux débats que l'assiette et la consistance de ce que le syndicat des copropriétaires appelle un " dégagement commun ", diffère selon les appréciations des parties. D'un côté, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL [3] estime que cet espace extérieur est constitutif d'un ensemble cohérent et unique à usage d'issue de secours. Il est situé en tant que partie commune, entre le lot n°27 et le lot n°29 sans qu'il n'appartienne privativement, ni qu'il ne soit affecté à l'usage de jouissance privative, d'un seul copropriétaire. De l'autre côté, la société BOWLING DE GRAMONT souligne que le demandeur titulaire de l'office probatoire ne démontre pas que ce " dégagement commun " constitue une partie commune de la copropriété. Elle ajoute que cet espace n'est affecté qu'à l'exploitation exclusive des preneurs à bail du lot n°27. Ni les titres, ni le 6ème modificatif à l'état descriptif de division du 7 juillet 2021 ne permettent assurément de départager les thèses en présence. La parcelle litigieuse n'est pas véritablement identifiée par un qualificatif ou un numéro qui serait rattachée à un lot ou aux parties communes. Dès lors, la présente juridiction doit s'attacher à vérifier si cette parcelle est réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire ou de tous au sens des articles 2 et 3 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il est tout d'abord intéressant de constater que les prescriptions n°3 et 4 de l'arrêté municipal n°510-2022 ne sont adressées qu'à l'égard du responsable unique de sécurité, représentant l'ensemble des exploitants du groupement d'établissements CENTRE COMMERCIAL [3], sans distinguer la nature privative ou commune du " local poubelle " qui pose une difficulté au regard de la réglementation en matière de sécurité contre l'incendie et la panique. Par ailleurs, les notions de " dégagement commun ", de " local poubelle " et d'" issue de secours " se sont pas synonymes. Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la problématique ne concerne pas une " issue de secours ". Celle-ci suppose qu'un passage vers l'extérieur d'un bâtiment soit suffisamment dégagée pour assurer une sortie fluide et désencombrée des occupants en cas de danger à l'intérieur du bâtiment. Le fait que l'arrêté municipal laisse le choix entre " supprimer " ou " isoler " laisse entendre que l'emprise au sol du local poubelle ne constitue pas une entrave à la sortie d'urgence. Ce qui semble davantage préoccuper l'autorité municipale, qui préconise l'isolation du local poubelle comme solution, semble tenir davantage à un risque d'inflammabilité de la structure en bois ouverte au vent et au soleil. Cette nuance est importante. Elle démontre que la raison d'être des prescriptions de la Mairie de [Localité 4] n'est pas en lien avec un accès supposément entravé des issues des secours du bowling, comme le soutient le syndicat des copropriétaires. Autrement dit, la notion " d'issue de secours " qui constitue intrinsèquement le critère d'une partie commune affectée à l'usage de tous, ne peut pas venir présumer le nature de partie commune de la parcelle problématique au sens du 6ème modificatif à l'état descriptif de division du 7 juillet 2021. Au contraire, le fait est que l'ensemble des documents versées aux débats démontre que ce local poubelle est réservé à l'usage exclusif des restaurants Flunch, Dynastie et du Bowling. Or, ces trois commerces sont tous les trois des exploitants du seul lot n°27 de la copropriété. De même, la configuration des lieux, mis en lumière par le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice et les photographies versées au dossier, illustrent que ce local poubelle est situé dans une partie du dégagement extérieur, qui est clôturée et fermée par une barrière et un portail. Cela empêche l'accès de ce local poubelle à quiconque ne dispose pas d'une porte de sortie depuis le bâtiment qui constitue le lot n°27 de la copropriété. Enfin, les plans versés aux débats permettent de visualiser la configuration des lieux et plus particulièrement la délimitation des parties privatives. Il apparaît que ce que le syndicat des copropriétaires appelle un " dégagement commun " est une parcelle extérieure rectangulaire et allongée située entre les deux bâtiments constituant les lots 27 et 29 de la copropriété. L'annexe à l'état descriptif de division modificatif d'octobre 2022 est limpide sur le fait que cette surface rectangulaire extérieure est scindée en deux parties. L'une constitue ce que le syndicat des copropriétaires appelle le " dégagement commun " notamment dans sa pièce n° 18. Elle est contiguë au lot n°29 sur la partie sud de celui-ci. Il est vraisemblable que cette surface coloriée en couleur jaune par la partie défenderesse, fasse partie des parties commune de la copropriété. L'autre partie est contiguë au lot n°27 sur la partie nord du mur extérieur du bowling. Il s'agit de la parcelle clôturée et fermée qui accueille le local poubelle litigieux et les issues de secours du Flunch, du Dynastie et du bowling. Un trait noir foncé sur tous les plans permet aisément de comprendre que cette surface longiforme, que la société BOWLING DE GRAMONT a matérialisé en couleur bleue dans ses écritures, est incluse dans le périmètre du lot n°27. Il s'en déduit que l'ensemble des éléments versées au dossier plaident pour considérer que la parcelle qui accueille le local poubelle litigieux semble privatives, car réservée à l'usage exclusif du copropriétaire et des preneurs exploitants du seul lot n°27. Dans ces conditions, nonobstant la légitimité de sa demande destinée à ce que la réglementation en matière de sécurité contre l'incendie et la panique soit respectée, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL [3] est défaillant à prouver que l'assiette du local poubelle se trouve sur une partie commune de la copropriété. De ce fait, il échoue à démontrer sa qualité à agir à l'encontre de la société BOWLING DE GRAMONT, d'autant plus que ni le bailleur, ni les autres exploitants du lot n°27 n'ont été attraits à l'instance. La fin de non-recevoir sera accueillie. L'action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL [3] sera en l'état déclarée irrecevable. * Sur les dépens de l'instance L'article 696 du code de procédure civile dispose : " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ". Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL [3] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût de l'assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile. * Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que " dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. " En l'espèce, l'équité commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société BOWLING DE GRAMONT qui a été contrainte d'exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance pour faire valoir ses droits en justice. Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.500 euros. PAR CES MOTIFS, Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence : REJETONS l'exception de nullité de l'assignation délivrée le 25 avril 2024 excipée par la société BOWLING DE GRAMONT ; ACCUEILLONS la fin de non-recevoir soulevée par la SAS BOWLING DE GRAMONTpour défaut de qualité à agir du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL [3] ; DECLARONS irrecevable l'action en référé du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL [3] à l'encontre de la SAS BOWLING DE GRAMONT ; CONDAMNONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL [3] à payer à la société BOWLING DE GRAMONT la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ; RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ; CONDAMNONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL [3] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût de l'assignation ayant introduit la présente instance. Ainsi jugé et mis à disposition le 01 octobre 2024. LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,