Cour d'appel, 26 septembre 2024. 22/03213

AFFAIRE : N° RG 22/03213  ARRÊT N° NLG ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection d'ALENCON en date du 16 Décembre 2022 RG n° 22/00019 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2024 APPELANTE : Madame [R] [D] épouse [C] née le 12 Juillet 1987 à [Localité 6] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Christine HILAIRE, avocat au barreau d'ALENCON (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022022008210 du 02/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN) INTIMEE : S.A. LOGISSIA, anciennement dénommée la SA LOGIS FAMILIAL N° SIRET : 096 220 033 [Adresse 1] [Localité 3] prise en la personne de son représentant légal Représentée et assistée par Me Didier LEFEVRE, avocat au barreau d'ALENCON DEBATS : A l'audience publique du 03 juin 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme LE GALL, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRET prononcé publiquement le 26 septembre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * Suivant acte sous seing privé du 5 septembre 2016, la SA Logis familial, actuellement dénommée SA Logissia, a consenti un bail à usage d'habitation à Mme [R] [D] épouse [C], portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 7] (Orne), moyennant le versement d'un loyer mensuel de 324,96 euros. Mme [R] [C] a rendu le logement le 29 septembre 2021. Par acte d'huissier du 10 janvier 2022, la société Logissia a assigné Mme [C] devant le tribunal judiciaire d'Alençon aux fins de voir obtenir la condamnation de celle-ci au paiement d'une somme de 1.794,43 euros au titre de la dette de loyers et charges et réparations, outre les frais irrépétibles. Par jugement du 16 décembre 2022, le tribunal judiciaire d'Alençon a : - condamné Mme [R] [C] à payer au Logis familial la somme de 1.448,53 euros; - rejeté l'ensemble des demandes de Mme [R] [C] ; - condamné Mme [R] [C] aux dépens. Par déclaration du 22 décembre 2022 adressée au greffe de la cour, Mme [R] [C] a fait appel de ce jugement. Par dernières conclusions déposées le 16 mars 2023, Mme [C] demande à la cour de : - La recevoir en son appel, - Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - Constater que Mme [R] [C] reconnaît devoir la somme de 1.160,88 euros, après déduction du dépôt de garantie, au titre des réparations locatives, - Déclarer Mme [R] [C] recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles, à savoir : * 4.000 euros au titre de dommages et intérêts pour logement indécent pendant près de 4 ans, * 946 euros au titre du remboursement des meubles de Mme [R] [C], * 1.326 euros au titre de la facture d'EDF, - Condamner la SA Logissia au paiement desdites sommes, - Ordonner la compensation entre les sommes réclamées par Mme [R] [C] et celle reconnue par elle, - Condamner la SA Logissia au paiement de la somme de 5.111,12 euros en réparation des divers préjudices de Mme [R] [C] , - Condamner la SA Logissia aux entiers dépens. Par dernières conclusions déposées le 26 septembre 2023, la SA Logissia (anciennement SA Logis familial) demande à la cour de : - Confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, - Débouter Mme [R] [C] de l'ensemble de ses demandes, - Condamner Mme [R] [C] au paiement à la SA Logissia de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Me Lefevre, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 avril 2024. Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. SUR CE, LA COUR Sur la dette locative Le bailleur demande la confirmation du jugement sur ce point. Mme [C] reconnaît devoir la somme de 1.544,40 euros au titre des réparations locatives, somme retenue par le tribunal. Il convient certes de déduire de cette somme 383,12 euros correspondant au dépôt de garantie mais aussi d'y ajouter le solde restant dû au titre des loyers impayés soit la somme de 246,37 euros que Mme [C] oublie dans son décompte. (Pièce 9 du bailleur) C'est donc une somme de 1.407,65 euros qui est due par la locataire. Le jugement sera infirmé en ce sens. Sur le préjudice de jouissance Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Ces obligations du bailleur sont reprises à l'article 6 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Mme [C] soutient que le logement donné à bail n'était pas décent, qu'elle a vécu sans chauffage jusqu'à août 2021 ce qui a eu pour conséquence la présence d'humidité et de moisissures et l'obligation pour elle d'utiliser des chauffages d'appoint qui ont généré une facture d'électricité très élevée, qu'il a été également constaté une fuite au niveau du ballon d'eau chaude, des remontées capillaires dans le salon, un problème d'isolation au niveau des chambres et de la salle de bain , le bailleur ne respectant pas ses obligations et ne réalisant pas l'ensemble des travaux nécessaires. La société Logissia indique que les problèmes d'humidité sont liés au comportement de la locataire qui a notamment bouché les gaines et conduits et fait le choix d'un chauffage électrique, le bailleur étant intervenu de manière constante depuis 2016 pour entretenir le logement malgré les difficultés rencontrées par les entreprises pour accéder au logement du fait de la locataire. La première fiche de pré-repérage du POLHI ( Pôle ornais de lutte contre l'habitat indigne) a eu lieu après une visite du logement du 15 novembre 2018. Il y a était relevé la présence d'importantes moisissures et Mme [C] mentionnant l'existence d'infiltrations d'eau dans le salon lors de fortes pluies. Aucun problème lié au chauffage n'est invoqué. A la suite de ce pré-repérage, le bailleur a indiqué qu'il avait émis des bons de travail à 3 entreprises différentes afin de réparer les désordres constatés. Par courrier du 14 octobre 2019, la MSAIO (mission soutien accompagnement insertion orientation) signalait au POLHI que le bailleur n'avait pas effectué tous les travaux nécessaires. Le premier juge a retenu que Mme [C] ne démontrait pas que les désordres d'humidité n'avaient pas pour origine ses propres comportements. Le bailleur démontre que la locataire a bouché des conduits d'arrivée d'air et la ventilation des fenêtres, qu'elle a vécu dans un logement non aéré et non ventilé, qu'elle a utilisé un sèche-linge avec évacuation de la vapeur d'eau dans le logement, qu'elle n'a pas entretenu les gouttières, qu'elle a bouché les toilettes ce qui a entraîné des remontées d'eaux usées. (Pièces 11, 12,15 de l'intimée) Il apparaît que ce comportement de la locataire a favorisé l'humidité dans le logement et l'apparition des moisissures. Le compte-rendu du POLHI en date du 28 janvier 2020 mentionne toutefois l'existence de remontées capillaires et la nécessité de poser des drains tout autour du logement ainsi qu'un problème d'isolation des murs à l'origine d'humidité. Il précise en outre que le chauffage au gaz intallé mi-2019 n'est pas fonctionnel, la locataire devant utiliser un chauffage d'appoint et que le ballon d'eau chaude installé pour palier le manque de production d'eau chaude par la chaudière fuit. Ce rapport établit le dysfonctionnement du chauffage, étant précisé que la bailleur a réagi en commandant une intervention qui a eu lieu le 12 février 2020. Mme [C] ne rapporte pas la preuve d'un dysfonctionnement de l'installation chauffage après février 2020 ni avant mi-2019. L'article de journal versé aux débats par Mme [C] a été publié le 11 novembre 2017 et relate des problèmes de chauffage qui ne concernent pas son logement mais un autre pavillon du même lotissement. Le bailleur soutient que Mme [C] n'avait pas conclu de contrat d'abonnement de gaz et qu'elle utilisait de ce fait des chauffages électriques. Il ressort du bon de travail n°28 communiqué par le bailleur que la SARL Romain, qui est intervenue au domicile de Mme [C] le 18 janvier 2021, a constaté que celle-ci utilisait un radiateur électrique. Par ailleurs, une mention manuscrite portée sur un bon d'intervention le 8 janvier 2020 indique que l'ouverture de gaz n'a pas été faite à défaut de contrat. Il n'en demeure pas moins que le bailleur était tenu de fournir à la locataire une installation de chauffage qui fonctionnait. Il apparaît ainsi que la locataire justifie un problème de dysfonctionnement du chauffage de mi-2019 à février 2020 outre des problèmes d'humidité justifiés à compter de novembre 2018 liés à un manque d'isolation accentués toutefois par son propre comportement. Mme [C] a quitté les lieux le 29 septembre 2021. L'humidité constatée dans les lieux donnés à bail a pour conséquence un préjudice de jouissance. Mme [C] ne justifie pas d'une surconsommation d'électricité dès lors qu'elle ne produit qu'une seule facture EDF établissant une consommation pendant une année seulement sans évolution notable et ne permettant aucune comparaison avant février 2019 et après février 2020. Les attestations de proches de Mme [C] font toutes état de meubles abîmés par l'humidité. Mme [C] produit des factures d'achats de meubles concernant un lit, un matelas, un buffet et des meubles de cuisine et réclame à ce titre une somme de 946 euros. Il sera rappelé que Mme [C] est à l'origine pour partie des problèmes d'humidité et qu'elle ne justifie pas de l'état d'origine de ses meubles. Au vu de ces éléments, le préjudice subi par Mme [C] peut être évalué à la somme de 300 euros pour le préjudice matériel et à la somme de 700 euros pour le préjudice de jouissance. La société Logissia sera condamnée au paiement de ces sommes. La compensation entre les créances respectives sera ordonnée. Sur les demandes accessoires Au vu de la solution donnée au litige, les dispositions du jugement relatives aux dépens seront infirmées. La société Logissia sera déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance et d'appel seront supportés par moitié par chacune des parties avec droit de recouvrement direct au profit de maître Lefèvre. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ; Infirme le jugement entrepris ; Condamne Mme [R] [C] à payer à la SA Logissia la somme de 1.407,65 euros ; Condamne la SA Logissia à payer à Mme [R] [C] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel et la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance ; Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties ; Déboute la SA logissia de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Dit que les dépens de première instance et d'appel seront supportés par moitié par chacune des parties avec droit de recouvrement direct au profit de maître Lefèvre conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, et recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY