Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY
3ème Chambre
MINUTE N°
DU : 21 Octobre 2024
AFFAIRE N° RG 22/02662 - N° Portalis DB3Q-W-B7G-OQ36
NAC : 50A
CCCRFE et CCC délivrées le :________
à :
la SELEURL SELARLU CABINET COHEN,
Me Virginie SELVA-FOYER
Jugement Rendu le 21 Octobre 2024
ENTRE :
Madame [E] [S], née le 14 Février 1969 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 6]
représentée par Maître Mickael COHEN de la SELEURL SELARLU CABINET COHEN, avocats au barreau de PARIS postulant, Maître Henry BOUCHARA, avocat au barreau de MARSEILLE plaidant
DEMANDERESSE
ET :
La MUTUELLE ASSURANCE INSTITUTEUR FRANCE,
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Virginie SELVA-FOYER, avocat au barreau d’ESSONNE postulant, Maître Vianney DE WIT, avocat au barreau des Hauts de Seine, plaidant
DEFENDERESSE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Sandrine LABROT, Vice-Présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;
Magistrats ayant délibéré :
Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,
Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,
Assesseur : Laure BOUCHARD, Juge,
Assistées de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 17 Juin 2024 et de Sarah TREBOSC, Greffière lors de la mise à disposition au greffe.
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 Novembre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 17 Juin 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 21 Octobre 2024.
JUGEMENT :Rendu par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.
EXPOSE DU LITIGE
En décembre 2018, la Mutuelle Assurance Instituteur France (MAIF ci-après) et Madame [S] [E] sont entrés en discussion pour la vente de locaux à destination de « commerces et bureaux » détenus par la MAIF et sis [Adresse 5].
Madame [S] souhaitait acquérir ces locaux dans le but d’y exercer une activité de location de logements étudiants, ou une activité de location saisonnière de logements touristiques.
Par courrier électronique en date du 10 janvier 2019, Madame [S] a transmis à la MAIF une offre d’achat d’un montant de 1 000 000 € net vendeur.
Après négociations de certaines clauses, les parties ont déterminé, d’un commun accord, le contenu définitif de cette offre.
Celle-ci comprenait, notamment, la condition suspensive suivante :
« Le vendeur consent à l’acheteur un délai d’exclusivité de 4 mois maximum, pour entreprendre les démarches relatives au changement de destination des lots concernés qui devront être formalisées auprès des syndicats de copropriété. Passé ce délai, la promesse sera caduque.
Le vendeur fournira ses meilleurs efforts pour faciliter le changement d’affectation en logement ».
Madame [S] a adressé une proposition d’achat à la MAIF par courrier du 7 février 2019.
Cette promesse d’achat était assortie des « modalités » suivantes qui devaient être retranscrites à la future promesse :
- Faculté de substitution prévue au profit d’une SCI, personne morale ou physique
- Le vendeur s’engageait à fournir ses meilleurs efforts pour faciliter le « changement d’affectation en logement »
- Le vendeur devait consentir à l’acheteur un délai d’exclusivité de 4 mois maximum pour entreprendre les démarches relatives au changement de destination des lots concernés qui devaient être formalisées auprès du syndicat de copropriété
- À l’issue d’une période de quatre mois à compter de la signature de l’offre et « dans la mesure de l’aboutissement des démarches pour l’obtention du changement d’affectation en logements auprès du syndicat de copropriété », un compromis de vente devait être établi devant notaires.
Le 5 mars 2019, la MAIF a retourné la proposition signée à Madame [S].
La MAIF a transmis à Madame [S] un planning prévisionnel de la vente prévoyant une assemblée générale extraordinaire de la copropriété mi-octobre 2019, une signature du compromis courant janvier 2020 et signature de l’acte authentique en juin 2020.
Le 14 janvier 2020, la MAIF a fait convoquer les copropriétaires de l’immeuble abritant le bâtiment B, objet de la vente, en Assemblée Générale extraordinaire et fait mettre à l’ordre du jour le vote de la scission du bâtiment B du reste de la copropriété.
L’Assemblée Générale à la majorité, a rejeté la demande de scission.
Eu égard au contexte sanitaire, la MAIF a informé Madame [S] d’une mise en suspend temporaire de la vente.
Le 23 octobre 2020, la MAIF a informé Madame [S] que la vente ne pourrait avoir lieu au motif que les copropriétaires de l’immeuble y étaient hostiles.
Par plusieurs courriers en réponse, Madame [S] a confirmé sa volonté ferme de voir la vente aboutir et renvoyé la MAIF à son engagement contractuel.
Par mail du 25 mai 2021, la MAIF a interrogé à nouveau le syndic de copropriété, ceci afin de connaitre la position du syndicat des copropriétaires sur un éventuel changement de destination du Bâtiment C afin de le rendre compatible avec les activités que Madame [S] souhaitait y développer. Par mail du 31 mai 2021, le syndicat de copropriété lui a indiqué que les copropriétaires n’y étaient pas favorables.
Dans ces conditions, par courrier du 14 juin 2021, la MAIF a notifié à Madame [S] l’arrêt des discussions sur l’ensemble des surfaces. Elle a proposé une indemnisation à Madame [S] à hauteur de 20.000 euros.
Par courrier du 7 juillet 2021, le conseil de Madame [S] a sollicité la réparation de son préjudice par une indemnisation à hauteur de 300.000 euros, proposition que la MAIF a rejetée.
Par exploit d’huissier en date du 4 mai 2022, Madame [S] a fait assigner la MAIF devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de lui demander notamment de :
CONSTATER QUE l’offre d’achat ferme et préciser, émise le 07 février 2019 par Madame [S] de locaux à destination de « commerce de bureaux » sis [Adresse 5], référencés au cadastre sous le numéro Sections BD n°[Cadastre 1]/[Cadastre 2] et [Cadastre 3] a été acceptée le 15 février 2019 par la MAIF ;
CONSTATER que la MAIF a confirmé cette acceptation par écrit le 1er mars 2019 et a fait retour de l’offre d’achat revêtue de la signature de Monsieur [C] [H] représentant de la MAIF et de la mention écrite de sa main « bon pour accord » par courriel du 5 mars 2019 ;
DIRE ET JUGER qu’il y a eu accord sur la chose et le prix ;
CONSTATER la formation d’une promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive ;
DIRE ET JUGER que l’obligation était devenue pure et simple et la vente parfaite, à la suite de la renonciation de Madame [S] à se prévaloir de la condition suspensive ;
PRONONCER la résolution de la vente à la date du 04 mai 2021 à la suite du désengagement fautif de la MAIF ;
DIRE ET JUGER fautive la rupture du contrat par la MAIF ;
CONDAMNER la MAIF au paiement de la somme de 1 014 580 € en réparation du préjudice matériel subi par Madame [S] décomposé comme suite :
1 000 000 € au titre de la réparation du préjudice de perte de chance de réaliser un gain,
14 580 € au titre du remboursement des frais engagés par Madame [S] en vain ;
CONDAMNER la MAIF au paiement de la somme de 5 000 € en réparation du préjudice moral subi par Madame [S].
Par conclusions régularisées le 3 avril 2023, Madame [S] a maintenu l’ensemble de ses demandes, tout en précisant celles-ci notamment quant à la date à laquelle elle estime la vente conclue.
Aux termes de ses dernières conclusions régularisées par voie électronique le 14 juin 2023, la MAIF demande au tribunal :
À titre principal de :
DEBOUTER la société Madame [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
JUGER la MAIF autant recevable que bien fondée en l’ensemble de ses demandes
CONDAMNER Madame [S] à payer à la MAIF la somme de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 de Code de procédure civile.
CONSTATER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, et au besoin, l’ordonner, et rejeter toute demande contraire.
CONDAMNER Madame [S] aux entiers dépens
À titre subsidiaire de
RAMENER à plus justes proportions le montant du gain espéré par Madame [S].
JUGER que la perte de chance de constater un gain subie par Madame [S] n’est pas supérieure à 10%.
DEBOUTER Madame [S] de sa demande de condamnation au titre des dépenses engagées et, subsidiairement,
RAMENER à plus justes proportions le montant des sommes allouées à ce titre,
DEBOUTER Madame [S] de sa demande de condamnation au titre de la perte de temps et, subsidiairement,
RAMENER à plus justes proportions le montant des sommes allouées à ce titre
DEBOUTER Madame [S] de sa demande de condamnation au titre de son préjudice moral et, subsidiairement, RAMENER à plus justes proportions le montant des sommes allouées à ce titre
ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.
La clôture est intervenue le 21 novembre 2023 et l'affaire fixée pour être plaidée le 22 avril 2024. Le dépôt de dossier a été autorisé.
Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le document signé le 7 février 2019
Le Code civil prévoit :
Article 1101 : « Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes, destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. »
Article 1103 : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
Article 1113 : « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur ».
Article 1118 : « L’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre ».
Article 1583 à propos de la vente : « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. »
Et Article 1589 : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »
L’article 1187 dudit code dispose que la caducité met fin au contrat.
L’article 1231-3 du code civil prévoit que « Le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive ».
L’article 1304 du Code civil prévoit que : « L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. »
En l’espèce, le 18 février 2019, les parties ont signé une offre d’achat de l’ensemble immobilier pour la somme de 1.000.000 euros.
Contrairement à ce que Madame [S] argue, le document signé par les parties est bien une promesse d’achat et ne constitue en rien une offre ferme et précise. En effet, l’offre ne peut être qualifié de précise en ce que les éléments déterminants de celle-ci étaient en discussion.
De plus, il convient de préciser qu’avant même l’envoi de ce courrier, les parties étaient expressément convenues d’insérer une condition suspensive au sein de la promesse de vente (laquelle resterait à conclure). En effet, la MAIF, par courrier du 4 février 2019, indiquait que : « Après analyse, nous acceptons d’indiquer en condition suspensive dans votre promesse d’achat le fait que, dans un délai de 4 mois maximum, les démarches relatives au changement de destination des lots concernés devront être formalisées auprès du syndicat de copropriété. Passé ce délai, la promesse sera caduque. »
En conséquence, et conformément à la volonté commune des parties, le courrier du 4 février 2019 prévoyait les conditions suspensives suivantes :
Le vendeur s’engeait à fournir ses meilleurs efforts pour faciliter le « changement d’affectation en logement »
Le vendeur devait consentir à l’acheteur un délai d’exclusivité de 4 mois maximum, pour que les démarches relatives au changement de destination des lots concernés qui devaient être formalisées auprès du syndicat de copropriété soient entreprises à peine de caducité de la promesse en cas de non-réalisation à l’expiration de ce délai
À l’issue d’une période de quatre mois à compter de la signature de l’offre et « dans la mesure de l’aboutissement des démarches pour l’obtention du changement d’affectation en logements auprès du syndicat de copropriété », un compromis de vente devait être établi devant notaires.
Au terme de ces conditions, il apparait incontestablement que les parties n’étaient pas encore d’accord sur la chose, les démarches de la MAIF en vue du changement d’affectation des locaux n’ayant pu aboutir en raison de refus de la copropriété.
En application de cette disposition, il n’est pas contestable que l’existence de l’obligation (tant de vente pour la MAIF que d’achat pour Madame [S]) était conditionnée à la réalisation des conditions suspensives visées au courrier du 7 février 2019 et imposées à peine de caducité.
Dans ces conditions, il n’est pas possible de qualifier d’offre ferme le document du 7 février 2019 puisque les obligations découlant de son acceptation dépendaient d’un évènement futur et incertain au sens des dispositions précitées.
Sur la caducité de l’offre d’achat
Les parties ont entendu faire dépendre de la bonne fin de la demande de changement d’affectation en logement, la signature d’un compromis de vente.
On peut lire : « A l’issue de cette période de 4 mois à compter de la signature de la présente et dans la mesure de l’aboutissement des démarches pour l’obtention du changement d’affectation en logements auprès du syndicat de copropriété, un compromis pour la vente définitive sera établi par les notaires respectifs des parties. »
Par conséquent, il est vain de faire croire que l’engagement de Madame [S] n’aurait dépendu que de la simple initiation de démarches auprès de la copropriété dans un délai de 4 mois, là où les parties mentionnent expressément l’aboutissement de celles-ci et l’obtention du changement d’affectation des lots concernés.
Dès lors, au 5 juillet 2019, la promesse d’achat était devenue caduque.
3 - Sur la défaillance de la condition suspensive
La MAIF a informé Madame [S] dès le 14 mai 2019 avoir mis en œuvre les démarches propres à convoquer une assemblée générale des copropriétaires, ainsi qu’avoir échangé dès le mois de mars 2019 avec le conseil syndical sur le projet de transformation.
Par mail du 18 juillet 2019, la MAIF a confirmé à Madame [S] avoir pris l’attache du syndic afin d’entériner les démarches utiles à la réalisation du projet de l’acheteur. Ce mail avertissait en outre Madame [S] de la date prévisible de la prochaine assemblée générale. Cependant, réunis en assemblée générale du 14 janvier 2020, les copropriétaires ont rejeté la proposition de scission de la copropriété à la majorité.
Dès lors, il ne saurait être reproché à la MAIF d’avoir fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive, ce d’autant qu’elle justifie avoir réalisé de nombreuses démarches auprès du syndicat des copropriétaires pour que le projet de Monsieur [S] puisse se concrétiser.
Sur les demandes de dommages et intérêts
Il résulte du sens de la présente décision que les demandes indemnitaires de Madame [S], par ailleurs dépourvues de tout justificatif, seront rejetées.
Sur les demandes accessoires
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, Madame [S], qui succombe, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser à la MAIF la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
- DEBOUTE Madame [E] [S] de l’ensemble de ses demandes ;
- CONDAMNE Madame [E] [S] à payer à la Mutuelle Assurance Instituteur France (MAIF) la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE Madame [E] [S] aux dépens ;
- RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile ;
- DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
