Cour de cassation, 12 mai 2016. 15-17.720

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 mai 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10210 F Pourvoi n° W 15-17.720 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Ramacor, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3] (Liban), contre l'arrêt rendu le 8 janvier 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre B), dans le litige l'opposant à la société Conforama, société anonyme, dont le siège est [Adresse 4], défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 30 mars 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de la société Ramacor, de la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat de la société Conforama ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Ramacor aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Ramacor ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Conforama ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille seize. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour la société Ramacor PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les travaux entrepris par la SA CONFORAMA FRANCE ne constituent pas une modification notable des caractéristiques du local ; Aux motifs que « le bailleur ne revendique pas une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité et fait seulement état d'une modification notable des caractéristiques des locaux loués. Les travaux considérés ont eu pour effet de relier les locaux donnés à bail à des locaux appartenant au preneur. Les locaux n'ayant pas le même bailleur les dispositions de l'article R 145-4 du code de commerce qui permet de prendre en compte des éléments extrinsèque au bail sont inapplicables. Lorsque la modification porte sur les caractéristiques du local, celles-ci s'apprécient aux termes de l'article R145-3 du code de commerce en considération: 1. de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface de son volume, de la commodité de son accès pour le public, 2. de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, 3. de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée, 4. de l'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5. de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. L'expert note page 19 que le nouveau local (adjacent) a permis au preneur de bénéficier de l'usage d'un parking et d'une vaste réserve ce qui lui aurait été impossible s'il avait dû développer son activité en sous-sol comme cela était prévu en 1998. Cette considération est inopérante, en effet les caractéristiques du local à prendre en considération sont celles qu'il présente durant la période de référence, et non celles qui pourraient découler de potentialités futures voire hypothétiques. Les travaux réalisés en 2000 et qui sont illustrés par une photographie figurant page 18 du rapport n'ont pas modifié l'assiette du bail, n'ont pas modifié la surface du local loué affecté à la clientèle, ni augmenté la surface commerciale de ce local. La modification notable des caractéristiques du local n'est donc pas démontré et il n'y a donne pas matière à déplafonnement. Le jugement déféré sera donc infirmé » ; Alors que, lorsque bailleur a autorisé un aménagement, consistant dans le percement du mur, pour relier le local loué à un local voisin, et étendre la surface de vente, cet élément doit être pris en compte au titre de la modification des caractéristiques du local loué, sans pouvoir opposer que le local voisin n'est pas loué par le bailleur, dès lors que le nouveau local adjacent a permis au preneur de bénéficier d'un parking et d'une vaste réserve, ce qui lui aurait été impossible, s'il avait développé son activité en sous-sol comme cela était prévu par avenant du 3 mars 1998 ; qu'en décidant, cependant, en l'espèce, que la suppression du parking et de la réserve prévue par l'avenant du 3 mars 1998 ne constituait qu'une potentialité future, voire hypothétique, qui n'avait pas à être prise en compte dans les caractéristiques du local, quand le fait que l'avenant du 3 mars 1998 ait organisé ces travaux démontrait, au contraire, leur certitude, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 et R. 145-4 du Code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé la valeur locative à la somme de 124.950 euros, d'avoir constaté que cette valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, d'avoir fixé le loyer du bail liant les parties portant sur les locaux [Adresse 2] renouvelé à compter du 1° décembre 2006 à la somme de 124.950 euros HT et HC, d'avoir condamné la SA RAMACOR à rembourser le top perçu à compter du 1er décembre 2006 ordonne compensation à due concurrence ; Aux motifs que « sur la fixation du loyer du bail renouvelé. Dans le cas où la valeur locative est inférieure au plafond, le loyer doit être fixé à la valeur locative, sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments de la valeur locative. Selon les calculs de l'expert figurant page 24 et 25 du rapport qui ne sont pas contestés, le loyer actualisé s'établit à 141.449 euros. Il reste donc à déterminer la valeur locative pour vérifier si elle est ou non supérieure au loyer indexé. Les locaux sont situés à [Localité 1] aux sous sol et rez de chaussée d'un ensemble immobilier dénommé le Forum, [Adresse 2] ; il est implanté sur la voie d'accès reliant l'autoroute A 8 à [Localité 1], et se trouve dans une contre allée sur laquelle il ouvre de plein pied. L'ensemble est en bon état d'entretien. * la surface louée. L'expert a initialement opéré la pondération suivante Description Surface utile Coef. de pondération Surface pondérée Rez de chaussée Zone commerciale Bureaux Vestiaires et toilettes Déchargement Sous-sol Parkings Entrepôt 1623 43 44 44 965 992 1623 43 0 0 TOTAL SURFACE UTILE 3711 TOTAL SURFACE PONDEREE 1666 L'expert a ultérieurement, à la suite d'un dire du bailleur, rajouté au montant du loyer un prix supplémentaire identifié comme étant la valeur locative des parkings. Ce procédé de calcul qui opère une distinction contraire à l'indivisibilité du bail a été à juste titre écarté par le premier juge. Le bail porte sur des locaux d'une surface supérieure à 1500 m². La pondération initialement préposée par l'expert et qui consiste à pondérer l'intégralité de la surface de vente, et à 0 les autres surfaces, pour aboutir à un résultat de 1.666 m² constitue une pondération exacte et pertinente que la cour retiendra, * les références de valeur locative. L'expert a retenu les références suivantes adresse date du bail superficie/m² loyer/e valeur locative/corrigé Basika [Adresse 2] [Adresse 2] mars 2004 778 62.140 80174 Fly [Adresse 2] [Adresse 2] mars 2004 820 62.140 76/71 Shopi [Adresse 1] [Adresse 1] septembre 1999 514 103.310 201/157 schlecker [Adresse 1] [Adresse 1] mars 1998 346 47.231 137/114 les deux dernières références, Shopi et Jourcel présentent des superficies bien moindre que celle du local considéré, et des localisation qui n'ont rien de comparables s'agissant de boutiques de centre-ville, elles ne constitue pas des références pertinentes, de sorte que seront seulement retenues les références Fly et Basika pour lesquelles l'expert identifie une valeur locative de 78 euros et une valeur locative corrigée de 73 euros le m² ce qui se trouve en cohérence avec son commentaire page 23 concernant les magasins de la [Adresse 2] "magasins de taille conséquente dont la valeur locative plus réduite du fait de l'importance de la surface et de leur situation varie de 70 à 80 euros le m². S'agissant de ces références, l'expert amiable Pincy retient de son côté une moyenne pour ces deux commerces de 85,22 euros le m², et 72,44 après pondération de 15% pour non proportionnalité ce qui contribue en tout état de cause à démontrer que la valeur de référence de 100 euros le m² retenue par le premier juge est excessive. Sur la base des référence ci-dessus examinées la valeur locative avant correction de 81 euros le m² telle que demandée par la SA CONFORAMA FRANCE sera retenue, Le bail comporte en outre une clause mettant la taxe foncière à la charge du preneur ce qui justifie un abattement dont le bailleur concluant à la confirmation ne conteste pas le principe et qui sera fixé à 8% , soit 81 x 8% = 75 euros le m² La valeur locative s'établira donc à: 1666 x 75 — 124,950 euros FIT et HC La valeur locative étant inférieure au loyer indexé, le loyer du bail renouvelé sera fixé par voie d'infirmation à la valeur locative. La SA RA.MACOR sera condamnée à rembourser le trop perçu à compter du 1er décembre 2006, et il sera fait droit à la demande de compensation avec le loyer dû. L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Les dépens de première instance nécessaires à la fixation du bail renouvelé seront partagés par moitié entre les parties. Les dépens de la procédure d'appel dans laquelle la SA RAMACOR est partie perdante seront supportés par celle-ci » ; Alors que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux ; qu'en estimant, cependant, en l'espèce, que la pondération initialement préposée par l'expert et qui consiste à pondérer l'intégralité de la surface de vente, et à 0 les autres surfaces, pour aboutir à un résultat de 1.666 m² constitue une pondération exacte et pertinente, quand une telle pondération aboutit à refuser de prendre en compte la valeur locative des parkings, la cour d'appel a méconnu l'article R. 145-4 du Code de commerce.