Cour d'appel, 19 mai 2023. 21/01772

ARRÊT N°23/197 EF N° RG 21/01772 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FT5M S.A.R.L. MAJO C/ [F] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 19 MAI 2023 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 07 septembre 2021 suivant déclaration d'appel en date du 08 octobre 2021 RG n° 20/00336 APPELANTE : S.A.R.L. MAJO [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Me Alexandra MARTINEZ, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉE : Madame [W] [F] [Adresse 1] [Localité 6] Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 22 septembre 2022 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Mars 2023 devant Monsieur FOURNIE Eric, Conseiller, qui en a fait un rapport, assisté de Madame Marina BOYER, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 19 Mai 2023. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller Qui en ont délibéré Greffier : Madame Marina BOYER, greffière Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 19 Mai 2023. * * * LA COUR : FAITS ET PROCEDURE ANTERIEURE Par acte sous-seing privé en date du 12 juillet 2016, Mme [W] [F] a consenti à la SARL MAJO un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] sur la parcelle cadastrée CZ [Cadastre 2] d'une superficie de 124 m² trois pièces réparties sur un rez-de-chaussée et un étage pour une durée de neuf ans, moyennant le versement d'un loyer annuel de 24.000 Euros. L'activité prévue était une activité de restauration bar. Avant la signature du bail, suivant la promesse de vente du droit au bail en date du 17 décembre 2015, il était notamment prévu que le futur locataire s'engageait à remettre à bien les locaux (travaux de conformité et de restauration) remise en état de la cuisine, du balcon, refaire les peintures, l'escalier de secours, mise à la norme électrique, mise aux normes handicapés et sécurité étanchéité, évacuation des eaux usées. Après avoir obtenu l'avis favorable de la commission départementale de sécurité et de l'accessibilité, la société MAJO a obtenu la délivrance d'un permis de construire pour effectuer des travaux d'aménagement d'une terrasse au niveau R2 qui deviendrait une zone de restauration complémentaire. L'agence de l'Ouest en charge de la gestion du bien immobilier informait par courriel en date du 11 avril 2018 la bailleresse que les preneurs avaient effectué d'importants travaux en oubliant de solliciter son accord préalable. Un constat d'huissier confirmait l'existence de travaux d'aménagement concernant le toit-terrasse litigieux. Une mise en demeure était adressée à la SARL MAJO le 25 janvier 2019 de procéder à la démolition des ouvrages litigieux, demeurée sans réponse. * * * Par acte d'huissier du 7 février 2020, Mme [F] a fait assigner la SARL MAJO devant le tribunal judiciaire de Saint Denis aux fins de : Constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 12 juillet 2016 aux torts du preneur, Ordonner son expulsion, Ordonner la remise en état des lieux avec la démolition des ouvrages, sous astreinte de 200 Euros par jour de retard Condamner la SARL MAJO au versement des sommes de : - 2000 Euros par mois à titre d'indemnité d'occupation, outre 1.500 Euros de frais irrépétibles. - 3000 Euros à titre de dommages et intérêts, - 5000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 7 septembre 2021, le tribunal a : Prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu avec la SARL MAJO le 12 juillet 2016, Ordonné l'expulsion de la SARL MAJO et de tous occupants de son chef dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, Condamné la SARL MAJO au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 2000 Euros par mois jusqu'au départ complet, Condamné la SARL MAJO à remettre les lieux en l'état et donc procéder à la démolition des installations réalisées sans aucune autorisation sur la toiture terrasse, et ce sous astreinte de 200 Euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, Condamné la SARL MAJO à verser à Mme [F] la somme de 3000 Euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile, Condamné la SARL MAJO aux entiers dépens de la présente procédure en ceux compris le coût du constat d'huissier, Rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration du 8 octobre 2021, la SARL MAJO a formé appel du jugement. Par voie de conclusions déposées via le RPVA le 8 janvier 2022, suivies de conclusions récapitulatives le 16 septembre 2022, elle demande à la Cour de: - infirmer le jugement déféré en ce qu'il a : Prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu avec la SARL MAJO le 12 juillet 2016 aux torts de cette dernière, Ordonné l'expulsion de la SARL MAJO et de tous occupants de son chef dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, Condamné la SARL MAJO au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 2000 Euros par mois jusqu'au départ complet, Condamné la SARL MAJO à verser à Mme [F] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamné la SARL MAJO aux entiers dépens de la présente procédure en ceux compris le coût du constat d'huissier, Rappelé que l'exécution provisoire est de droit, Rejeté tous autres chefs de demande notamment les demandes reconventionnelles présentées par la SARL MAJO, Et statuant à nouveau, Constater que la SARL MAJO rapporte la preuve de ce qu'elle n'a jamais réalisé des travaux conséquents augmentant la surface commerciale et impliquant un important changement de distribution et de destination d'une partie de la surface louée, contrairement à ce que Mme [F] a soutenu, Constater que la SARL MAJO rapporte la preuve de ce qu'elle n'a entrepris aucune transformation de la chose louée sans l'accord préalable de la propriétaire bailleresse et que la toiture-terrasse de l'immeuble pris à bail n'a jamais fait l'objet d'une quelconque occupation, ni exploitation par la société locataire, Constater que la société SARL MAJO rapporte la preuve de ce qu'elle a seulement effectué les travaux prévus et autorisés par la bailleresse suivant la promesse de vente du droit au bail en date du 17 décembre 2015 et le contrat de bail commercial en date du 12 juillet 2016 passés avec Mme [F], consistant notamment en l'évacuation des encombrants et la remise en état de l'étanchéité de la toiture-terrasse de l'immeuble pris à bail commercial. Dire et juger que les travaux consistant en l'évacuation des encombrants et la remise en état de l'étanchéité de la toiture-terrasse ayant nécessité le changement du carrelage, ainsi que la réfection de l'escalier de secours ne sont pas des travaux liés aux travaux d'aménagement de la toiture-terrasse réalisés sans autorisation de la bailleresse puisque lesdits travaux étaient contractuellement prévus et mis à la charge de la SARL MAJO en contrepartie d'une dispense de paiement du loyer pendant cinq mois. Le cas échéant, Ordonner une mesure d'instruction consistant en un transport de justice sur les lieux afin de procéder aux vérifications personnelles et des appréciations nécessaires conformément aux dispositions de l'article 179 du Code de procédure civile. En conséquence, Constater que la SARL MAJO n'a pas manqué aux obligations contractuelles qui lui incombent dans le cadre de l'exécution du contrat de bail commercial passé le 12 juillet 2016 avec Mme [F], Débouter Mme [F] de sa demande de résiliation du contrat de bail commercial passé le 12 juillet 2016 avec Mme [F] et de toutes ses autres demandes subséquentes, Débouter Mme [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, Constater que Mme [F], en sa qualité de bailleresse et la SARL MAJO en sa qualité de locataire se sont initialement contractuellement accordés sur la possibilité donnée à la SARL MAJO d'occuper la toiture-terrasse de l'immeuble pris à bail commercial moyennant un complément de loyer de 500 Euros, Constater que la SARL MAJO a respecté toutes les démarches à accomplir en vue d'exécuter les travaux nécessaires à l'occupation de ladite toiture-terrasse et a remis à Mme [F] tous les documents sollicités et indispensables à la bonne exécution desdits travaux, Constater que Mme [F], en sa qualité de bailleresse et la SARL MAJO en sa qualité de locataire se sont initialement contractuellement accordés sur le complément de loyer à verser au titre de l'occupation et de l'exploitation de la toiture-terrasse de l'immeuble pris à bail commercial, Constater que le différend entre les parties ne porte que sur le caractère rétroactif du paiement de la somme supplémentaire à verser en vue de l'exploitation du toit-terrasse de l'immeuble pris à bail commercial, En conséquence, Face au refus illégitime de Mme [F] de respecter ses engagements, Autoriser la SARL MAJO à exécuter les travaux dont elle a justifié parfaitement auprès de Mme [F] et qui sont nécessaires à l'occupation de la toiture-terrasse de l'immeuble pris à bail commercial, Autoriser la SARL MAJO à exploiter son activité de restauration/ bar sur la toiture-terrasse de l'immeuble qu'elle a pris à bail une fois les travaux nécessaires pour ce faire exécutés, Enjoindre à Mme [F] d'avoir à respecter son obligation de délivrance de la toiture-terrasse dont s'agit et d'assurer une jouissance paisible des lieux à la SARL MAJO. Donner acte à la SARL MAJO qu'elle versera à Mme [F] une somme de 500 Euros à ce titre en sus du loyer, dès que l'exploitation de son activité de restauration bar sera effective sur la toiture-terrasse de l'immeuble pris à bail commercial. En tout état de cause, Condamner Mme [F] à lui verser la somme de 4000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamner Mme [F] aux entiers dépens. *** Par voie de conclusions en réponse déposée via le RPVA le 14 avril 2022, Mme [F] demande à la cour de ; A titre principal : - confirmer le jugement en ce qu'il a : - prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts de la SARL MAJO - ordonner l'expulsion de la SARL MAJO et de tous occupants de son chef des lieux dès la signification de la décision à intervenir -condamné la SARL MAJO au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 2000 Euros par mois jusqu'au départ complet, -condamné la SARL MAJO à remettre les lieux en l'état et donc procéder à la démolition des installations réalisées sans aucune autorisation sur la toiture terrasse, et ce sous astreinte de 200 Euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, -condamné la SARL MAJO à verser à Mme [F] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, -condamné la SARL MAJO aux entiers dépens de la présente procédure en ceux compris le coût du constat d'huissier, En conséquence : -débouter la SARL MAJO de toutes ses demandes, fins et prétentions et notamment de sa demande reconventionnelle. -condamner la SARL MAJO à lui verser la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, -Condamner la SARL MAJO aux dépens de première instance et d'appel en ceux compris le coût du constat d'huissier versé aux débats. MOTIFS DE LA DECISION Vu les dernières conclusions de la SARL MAJO et celles de Mme [F] auxquelles la cour se réfère pour plus ample développement des moyens et prétentions des parties; Vu l'ordonnance de clôture du 22 septembre 2022. Sur les demandes principales Sur la résiliation du bail commercial Vu l'article 24 de la loi 89-642 du 6 juillet 1989; Vu les articles 1217, 1224 et 1227 du Code civil sur la résolution du contrat. Sur les fautes contractuelles invoquées. Mme [F] soutient à titre principale que la SARL MAJO a entrepris des travaux d'aménagement du premier étage du local commercial, sans avoir obtenu son autorisation préalable. Cette dernière a effectivement obtenu l'avis favorable de la commission départementale de sécurité et de l'accessibilité le 12 mars 2018, puis un permis de construire le 9 février 2018. Mais il n'y aurait jamais eu d'accord sur l'essentiel, le bail prévoyant la signature préalable d'un avenant sur les conditions techniques et financières de l'aménagement de l'étage. La SARL MAJO le conteste soutenant que les travaux d'aménagement qui ont été réellement effectués en particulier l'étanchéité de la terrasse étaient prévus par le bail et rendus nécessaires pour exploiter le local commercial dans des conditions régulières. Ils seraient sans lien direct avec le projet d'aménagement de la terrasse contrairement aux affirmations du tribunal sur ce point. En l'espèce, le contrat de bail qui est la loi des parties a prévu les clauses suivantes : Article 5 clause particulière : Les parties s'accordent d'ores et déjà sur la possibilité qu'il sera donnée aux preneurs d'exploiter à terme la toiture terrasse dont les modalités techniques et financières seront impérativement notifiées par un avenant au présent bail. Les seuls travaux autorisés par le bail sont notamment prévus par le paragraphe 3 de l'article 7 sur les obligations du preneur qui stipule notamment : Les preneurs devront obtenir toutes les autorisations administratives nécessaires pour l'exercice de son activité et se conformer aux lois et règlements en vigueur concernant, notamment, la voirie, la salubrité, le sécurité, l'hygiène et le travail. Tous travaux de conformité avec les règles de sécurité, d'hygiène ou de travail liées au domaine d'activité du preneur, ainsi que les nouvelles règles qui pourraient être édictées, seront entièrement à la charge des preneurs qui en feront leur affaire personnelle sans recours contre le bailleur. Le paragraphe 5 Entretien réparations, prévoit notamment que les preneurs prendront les lieux loués dans l'état où ils se trouvent lors de l'entrée en jouissance sans pouvoir réclamer au bailleur aucune espèce de réparations. Le paragraphe 6 relatif aux travaux stipule : Les preneurs devront supporter ' Toutefois, dans le cadre des futurs travaux d'aménagements que le preneur souhaite réaliser il est d'ores et déjà acté que le bailleur accorde le maintien d'une ouverture au premier étage avec un accès direct sur la rue. L'entretien et les réparations de cet accès seront à la charge exclusive des preneurs. En contrepartie d'une gratuité de cinq mois définie à l'article 6 du présent bail, les preneurs s'engagent à prendre à leur frais l'évacuation des encombrants et la remise en état de l'étanchéité de la toiture-terrasse. Ces travaux devront impérativement être réalisés par une entreprise couverte par une assurance décennale qui sera préalablement transmise au bailleur. En cas de travaux ou simplement afin de constater l'état des locaux loués, les preneurs devront laisser son représentant pénétrer dans ces lieux durant les heures ouvrables. Il résulte clairement des clauses du bail que la SARL MAJO ne pouvait pas commencer les travaux d'aménagement de la toiture-terrasse, avant la signature de cet avenant. Il n'est pas contesté que la SARL a obtenu le feu vert des services de secours dans le cadre d'un rapport en date du 9 mars 2018 qui a émis un avis favorable à la demande d'exploitation dans le cadre d'un projet d'aménagement de la terrasse R +2 avec un espace de restauration de 36 m², un espace bar de 18 m², des toilettes et un escalier côté Sud.) De même elle a justifié d'un diagnostic structurel réalisé à la demande de Mme [F] par la société OTEIS, communiqué à la bailleresse le 13 août 2018, qui conclut à la faisabilité du projet. Les échanges entre les parties démontrent que la SARL MAJO a finalement accepté de verser le complément de loyer de 900 Euros par mois, tel que sollicité par Mme [F], sachant que l'accord initial sur la somme de 500 Euros était uniquement verbal, ce qui n'est pas contesté. Mais au-delà de ces éléments positifs, le désaccord persiste toujours sur le point de départ de versement du complément de loyer. En effet Mme [F] souhaite que le versement débute à compter du 1er septembre 2018, mais la SARL MAJO s'y oppose et offre un versement à la signature de l'avenant. Or il n'est pas contesté que l'avenant prévu par le bail sus-évoqué n'a jamais été établi alors qu'il porte sur des éléments essentiels, tel que la fixation du nouveau montant du loyer. A défaut de justifier de la signature de cet avenant, il convient de s'interroger sur la nature et l'étendue des travaux réalisés par la SARL MAJO. Les éléments suivants sont notamment versés aux débats : Le courrier adressé par l'architecte le 14 mai 2018 qui fait référence aux travaux envisagés autorisés, à savoir notamment la reconstruction de l'escalier extérieur desservant le toit-terrasse depuis le rez-de-chaussée, l'amélioration du bar et des toilettes avec l'arrière du bar la surélévation du mur de façade et une toiture recouverte par des tôles pour un tiers et un autre tiers par une pergola. Le constat d'huissier établi le 4 février 2020 à la demande de Mme [F] établit que des travaux sont en cours, notamment l'édification de murs en parpaings au niveau du deuxième étage de l'immeuble. Les deux constats d'huissier versés aux débats par la SARL MAJO elle-même, en date des 7 octobre 2020 et du 25 novembre 2021, démontrent l'ampleur des travaux réalisés à savoir : -le changement du carrelage sur toute la superficie du toit-terrasse, -la pose d'un escalier métallique neuf desservant le toit-terrasse à partir du premier étage. -l'édification d'un mur en dur à l'arrière du bâtiment à la place d'un mur en planches. - la réalisation de piliers en parpaings aux fins de soutenir la structure du futur toit. Aux fins de justifier la réalisation de ces travaux, la SARL MAJO soutient, d'une part, que la pose du carrelage correspondrait aux travaux d'étanchéité prévus et autorisés. D'autre part, à propos de l'escalier, elle souligne qu'il menaçait de s'effondrer et s'agissant du mur en parpaings, elle soutient que le mur en bois a été détérioré par la tempête et que la mairie imposait des garde-corps pour des raisons de sécurité. Sur quoi, S'il est exact que la pose d'un nouveau carrelage sur toute la superficie de la toiture-terrasse peut être rattachée aux travaux d'étanchéité, même si elle favorise une nouvelle future activité éventuelle, par contre, la SARL MAJO procède par simple affirmation, confortée par aucun élément extérieur, lorsqu'elle soutient que l'escalier menant au deuxième étage menaçait de s'effondrer pour justifier son changement. De même, lorsqu'elle soutient que la paroi en bois du bar du toit-terrasse aurait été fort endommagée par la tempête, ce qui aurait nécessité son enlèvement et son remplacement par une paroi en dur. Il ressort clairement des photographies du constat d'huissier que la SARL MAJO a anticipé largement le démarrage de l'exploitation du toit-terrasse en, procédant à des travaux d'envergure de nature à permettre cette activité de restauration : - accès neuf au toit-terrasse par la pose d'un escalier en aluminium, - réalisation de la structure en dur du futur bar. Il est donc clairement établi que la SARL MAJO a réalisé des travaux d'ampleur au-delà des simples travaux d'étanchéité et d'enlèvement des encombrants contractuellement prévus, sans attendre l'accord définitif prévu par le bail dans le cadre de la signature d'un avenant. Il est admis en droit que la résiliation d'un bail commercial peut-être prononcée lorsque le locataire a effectué des travaux dans les lieux loués sans autorisation préalable du bailleur alors que le bail imposait cet accord préalable (Cassation Civile 7 juillet 2015 numéro 14-12988). La SARL MAJO ne démontre nullement avoir obtenu l'accord clair et précis de la part de Mme [F] sur la réalisation de ces travaux. Cette absence d'accord constitue une faute grave justifiant la résiliation du contrat de bail. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. Sur la demande d'expulsion En conséquence de la résiliation du bail la SARL MAJO étant sans titre d'occupation il convient d'ordonner son expulsion, sous astreinte, dont les modalités seront prévues dans le dispositif de la décision. Enfin, il y a lieu pour l'avenir de condamner la SARL MAJO au versement à Mme [F] d'une indemnité d'occupation d'un montant de deux mille Euros (2000 €) mensuelle jusqu'à parfaite libération des lieux. Le jugement sera également confirmé de ce chef. Sur la demande de remise en état des lieux. Mme [F] confirme devant la Cour sa demande de remise en état des lieux loués et de démolition des installations réalisées, sans autorisation. La SARL MAJO s'y oppose soulignant qu'elle a respecté ses obligations contractuelles contrairement à Mme [F] qui a constamment évolué sur ses positions et imposé en toute illégalité à la SARL de gros travaux qui relèvent du bailleur depuis la publication de la loi PINEL Sur quoi, S'agissant de la pose du carrelage, la Cour considère qu'il rentre dans le cadre des travaux autorisés. S'agissant également de l'escalier desservant le deuxième étage, il a manifestement une vocation d'escalier de secours et dessert le deuxième étage. Il est inconcevable de procéder à sa démolition, alors que le vieil escalier a été démoli. A propos enfin des ouvrages en dur réalisés au deuxième étage, tels qu'ils apparaissent sur les photographies des constats d'huissier, ces ouvrages ont été construits sans autorisation. En conséquence la demande de démolition des ouvrages litigieux présentée par Mme [F] sera déclarée recevable et bien fondée. Toutefois la Cour considère qu'il n'est pas opportun d'assortir la condamnation d'une mesure d'astreinte. Le jugement entrepris sera donc partiellement infirmé sur ce point. Sur les demandes reconventionnelles La SARL MAJO sollicite l'autorisation de réaliser les travaux litigieux et d'exploiter le toit-terrasse comme prévu dans le cadre de l'obligation de délivrance du bailleur. Mme [F] s'y oppose faute d'accord contractuel. Sur quoi, Il résulte des développements sus-évoqués qu'aucun accord complet par la signature d'un avenant n'est intervenu sur les conditions de l'exploitation du toit-terrasse litigieux. Il n'appartient pas à la Cour d'imposer un nouveau contenu à l'accord des parties tel qu'il résulte du contrat de bail. L'ensemble des demandes reconventionnelles seront donc rejetées. Les parties seront renvoyées à négocier de nouveaux accords sur ce point ce qui serait effectivement sans doute souhaitable en l'état des travaux effectués. La tentative de médiation proposée en cours de procédure a malheureusement été rejetée par l'une des parties. Sur les frais irrépétibles et les dépens. Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile; La SARL MAJO, qui succombe, supportera les dépens. L'équité commande de rejeter les demandes formées par les parties au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort, en matière civile, par sa mise à disposition au greffe conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; - Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a : - prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu avec la SARL MAJO le 12 juillet 2016, - ordonné l'expulsion de la SARL MAJO et de tous occupants de son chef dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, - condamné la SARL MAJO au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 2000 Euros par mois jusqu'au départ complet, - L'infirme pour le surplus. Statuant à nouveau, - Ordonne la démolition des ouvrages construits sans autorisation, à savoir uniquement les ouvrages en dur (mur et piliers en parpaings), ce dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, - Dit n'y avoir lieu en l'état au prononcé d'une astreinte, - Rejette les demandes reconventionnelles présentées par la SARL MAJO, - Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamne la SARL MAJO aux dépens de première instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Pauline FALUSS, conseillère, en remplacement du Monsieur Patrick CHEVRIER Président de chambre légalement empêché, et par Madame Marina BOYER, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE signé P/LE PRÉSIDENT