Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/00074

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 2] Minute N° N° RG 24/00074 N° Portalis DBX2-W-B7I-KMET Syndic. de copro. L'IMMEUBLE [Adresse 5] C/ [F] [B], [H] [I] épouse [D] Le Exécutoire délivré à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024 DEMANDERESSE Syndic. de copro. L'IMMEUBLE [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS CAMILLERI GESTION inscrite au RCS de Nîmes sous le numéro 792 170 946 [Adresse 5] [Localité 2] représentée par la SELARL BENOIT MAREC AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS M. [F] [B] né le 20 Avril 1975 à [Localité 2] (GARD) [Adresse 1] [Localité 3] non comparant, ni représenté Mme [H] [I] épouse [D] née le 01 Octobre 1986 au CAMBODGE [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Maître Anne DESORMEAUX, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES substitué par Maître Christelle LEXTRAIT, avocat au barreau de NIMES COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Amandine ABEGG, juge du tribunal judiciaire Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. DÉBATS : Date des Débats : 25 juin 2024 Date du Délibéré : 24 septembre 2024 DÉCISION : réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 24 Septembre 2024 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Madame [H] [I] épouse [D] et Monsieur [F] [B] sont propriétaires du lot 34 au sein de la copropriété de L’immeuble [Adresse 5] à [Localité 2]. Par actes de commissaire de justice en date des 21 février 2024 et 5 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de L’immeuble [Adresse 5] à [Localité 2] a fait assigner Madame [H] [I] épouse [D] et Monsieur [F] [B] à comparaître devant le Tribunal de Nimes aux fins de condamnation au paiement de charges de copropriété. Lors de l’audience du 25 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de L’immeuble [Adresse 5] à [Localité 2] est représenté et sollicite le bénéfice de son assignation tout en actualisant sa créance. Il sollicite le paiement solidaire : - d'une somme de 8188,36€ au titre des charges de copropriété et frais (selon décompte du 12 juin 2024 incluant les travaux d’urgence du 15 mai 2024) ; - d'une somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts, - d'une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - des dépens. A l'appui de ses demandes, le syndicat soutient que les sommes sont exigibles et qu'elles n'ont jamais été réglées. Par conclusions auxquelles il sera référé pour de plus amples motifs, Madame [H] [I] épouse [D] est représentée et demande au tribunal de : - ordonner le report de la dette à deux ans, - dire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit et que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital, - débouter le demandeur de sa demande de dommages et intérêts, - dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [F] [B], cité par acte de commissaire de justice en étude, n’est ni présent, ni représenté. La présente décision sera réputée contradictoire et en premier ressort. La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2024, date du présent jugement. MOTIFS Il convient à titre liminaire de rappeler qu'il résulte des dispositions de l'article 9 du Code de Procédure Civile qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 1353 du Code Civil que c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, et que c'est à celui qui s'en prétend libéré d'en rapporter la preuve. L’article 472 du code de procédure civile dispose que”il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”. 1-Sur l'action en paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.” L'article 14-1 du même texte dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale », ce alors que son article 19-2 dispose que « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles (...) ». L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les dépenses pour travaux ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Par ailleurs, l’article 1231-6 du Code civil indique que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de L’immeuble [Adresse 5] à [Localité 2] verse au dossier, outre le contrat de syndic, le détail des appels de fonds depuis 2020, les procès-verbaux d'assemblée générale des années 2021, 2022, 2023 ainsi que le décompte de sa créance. A ce titre, seules les charges dument justifiées peuvent être réclamées : ainsi, en l’absence de production des procès-verbaux d'assemblée générale des années 2014 à 2020, il y a lieu de débouter le demandeur des sommes dues avant le 1er janvier 2020, soit un total de 3231,12€. Enfin, tenant le dernier décompte versé, il ne pourra être fait droit à l’appel pour ratification de travaux urgents du 15 mai 2024 de 1181,75€, aucun justificatif n’étant versé non plus. En outre, seules les sommes dues pour les charges de copropriété et travaux peuvent être prises en compte, à l’exclusion de tout autre frais (mise en demeure, constitution de dossier, suivi de dossier), soit un total de 2569,45€. En l’absence d’éléments démontrant que le commandement de payer ai touché les défendeurs, les intérêts courront à compter de l’assignation, soit le 5 mars 2024. 2-Sur l'action en paiement par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Aux termes de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ; d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation et ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale n'ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot. Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. ". Les frais qualifiés de lettre de mise en demeure ou relance ne pourront être retenus : leur envoi n’est pas justifié. S’agissant des frais de « transmission dossier avocat » ou « suivi de dossier contentieux», ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les honoraires d’huissier ou avocat seront pris en compte dans les frais irrépétibles si leur montant est justifié. Enfin le commandement de payer par huissier du 3 janvier 2023 et l’assignation seront prises en compte dans les dépens. 3-Sur la demande indemnitaire En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement et depuis plus de sept ans leurs charges de copropriété sans raison valable, Madame [H] [I] épouse [D] et Monsieur [F] [B] ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts. Sur la demande de report des paiements sur deux années. L'article 1343-5 du Code civil dispose que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. “ Eu égard à la demande de suspension des mensualités du crédit, il appartient au juge d'apprécier les circonstances qui à l'instar de la perte d’emploi, peuvent justifier l'octroi de délais de grâce. En l'espèce, il résulte des éléments versés aux débats que Mme [I] épouse [D] a acquis le bien alors qu’elle était mariée et que le couple était en capacité financière d'honorer les échéances. Les ressources de Mme [I] épouse [D] ont certainement baissé de manière significative. Néanmoins le divorce est prononcé depuis le 23 mai 2011 soit plus de treize ans et il ressort du décompte qu’aucune somme n’est versée depuis 2021. Si Mme [I] épouse [D] affirme aujourd’hui envisager de demander la liquidation de l’indivision et la vente du bien, force est de constater qu’elle ne verse pas de projet d’assignation et qu’en tout état de cause, elle a déjà bénéficié de très larges délais de paiement. Par conséquent, il ne sera pas fait droit à sa demande. Sur les demandes accessoires En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, désormais admise, et ce quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou d’origine légale. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne produit pas le règlement de copropriété, ne justifie pas d’une clause de solidarité, de sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette à hauteur de leur part et portion dans l’indivision. Madame [H] [I] épouse [D] et Monsieur [F] [B] succombent à la présente instance et en supporteront donc les dépens y compris les frais du commandement de payer du 3 janvier 2023. Madame [H] [I] épouse [D] et Monsieur [F] [B] verseront au Syndicat des copropriétaires de L’immeuble [Adresse 5] à [Localité 2] une somme de 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ». Il s'en évince que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire statuant par jugement par réputé contradictoire et rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Madame [H] [I] épouse [D] et Monsieur [F] [B] à verser au Syndicat des copropriétaires de L’immeuble [Adresse 5] à [Localité 2] : - une somme de 2569,45 euros au titre des charges de copropriété et de travaux (2ème appel de cotisations pour 2024 inclus et décompte arrété au 1 er avril 2024) assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 5 mars 2024; - une somme de 400€ à titre de dommages et intérêts, DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de L’immeuble [Adresse 5] à [Localité 2] de ses demandes en paiement au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de L’immeuble [Adresse 5] à [Localité 2] du surplus de ses demandes ; DEBOUTE Madame [H] [I] épouse [D] de sa demande de report de la dette, CONDAMNE Madame [H] [I] épouse [D] et Monsieur [F] [B] aux dépens de l'instance incluant sommation de payer du 3 janvier 2023; CONDAMNE Madame [H] [I] épouse [D] et Monsieur [F] [B] à verser au Syndicat des copropriétaires de L’immeuble [Adresse 5] à [Localité 2] une somme de 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Le greffier La vice-présidente