Cour d'appel, 30 octobre 2024. 23/01113

MINUTE N° 507/24 Copie exécutoire à - Me Orlane AUER - Me Noémie BRUNNER - Me Joëlle LITOU-WOLFF Le 30.10.2024 Le Greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 30 Octobre 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 23/01113 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IBBE Décision déférée à la Cour : 09 Février 2023 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG - 3ème chambre civile APPELANTE : S.A.S. PIZZA RENARD ROBERTSAU prise en la personne de son représentant légal [Adresse 10] [Localité 12] Représentée par Me Orlane AUER, avocat à la Cour INTIMES - APPELANTS PAR PROVOCATION : Monsieur [T] [I] [K] [Adresse 1] [Localité 7] Madame [S] [L] [O] [K] [Adresse 3] [Localité 2] Monsieur [A] [K] [Adresse 4] [Localité 8] Madame [D] [X] [H] épouse [K] [Adresse 4] [Localité 8] Représentés par Me Noémie BRUNNER, avocat à la Cour INTIMEE - INTIMEE SUR PROVOCATION : S.C.I. ROMA prise en la personne de son représentant légal [Adresse 9] [Localité 12] Représentée par Me Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la Cour COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 09 Septembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : M. WALGENWITZ, Président de chambre M. ROUBLOT, Conseiller Mme RHODE, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE ARRET : - Contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. - signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Vu l'assignation délivrée le 29 juillet 2021, par laquelle la SAS Pizza Renard-Robertsau, ci-après également dénommée 'société Pizza', a fait citer M. [A] [K], Mme [S] [K], M. [T] [K] et Mme [D] [H], épouse [K], ci-après également dénommés 'les consorts [K]', ainsi que la SCI Roma, ci-après également 'la SCI', devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins d'obtenir à titre principal, l'annulation de la vente intervenue le 2 juillet 2021 entre les consorts [K] et la SCI Roma, ainsi que la constatation de la vente le 15 avril 2021, à son profit, des locaux commerciaux situés [Adresse 10] à [Localité 12] et à titre subsidiaire, leur condamnation à lui payer la somme de 400 000 euros, Vu le jugement rendu le 9 février 2023, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par lequel le tribunal judiciaire de Strasbourg a statué comme suit : 'DÉBOUTE la SAS PIZZA RENARD-ROBERTSAU de sa demande tendant à voir écarter des débats l'avis du CRIDON en date du 17juin 2021 (pièce n° 8 du bordereau de communication des consorts [K]) ; DEBOUTE la SAS PIZZA RENARD-ROBERTSAU de sa demande d'annulation de la vente intervenue le 2 juillet 2021 entre Monsieur [A] [K], Madame [S] [K], Monsieur [T] [K] et Madame [D] [H] épouse [K] d'une part, la SCI ROMA d'autre part, portant sur le bien immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 12], cadastré section AZ n°[Cadastre 5] ; DÉBOUTE la SAS PIZZA RENARD-ROBERTSAU de sa demande aux fins de voir constater la vente à son profit du bien immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 12], cadastré section AZ n°[Cadastre 5] ; DÉBOUTE la SAS PIZZA RENARD-ROBERTSAU de sa demande de dommages et intérêts ; DÉBOUTE Monsieur [A] [K], Madame [S] [K], Monsieur [T] [K] et Madame [D] [H] épouse [K] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ; CONDAMNE la SAS PIZZA RENARD-ROBERTSAU aux entiers dépens de la présente procédure ; CONDAMNE la SAS PIZZA RENARD-ROBERTSAU à payer à Monsieur [A] [K], Madame [S] [K], Monsieur [T] [K] et Madame [D] [H] épouse [K] la somme de 4 000 € (quatre mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SAS PIZZA RENARD-ROBERTSAU à payer à la SCI ROMA la somme de 1 000€ (mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et DIT qu'il n'y a pas lieu de l'écarter ; DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions' aux motifs, notamment, que : 'la SAS PIZZA RENARD-ROBERTSAU ne rapporte pas la preuve d'avoir accepté en son nom et pour son compte, alors qu'elle est la seule titulaire du droit de préemption prévu à l'article L 145-46-41 du code de commerce précité, l'offre de vente qui lui avait été faite par les consorts [K] le 18 mars 2021 et ce dans les délais légaux. Dès lors, le droit de préemption du locataire ayant été respecté et ce dernier n'ayant pas fait parvenir dans le délai d'un mois une acceptation de l'offre de vente, les bailleurs étaient en droit de conclure la vente de leur bien immobilier avec un autre acquéreur' et que 'ainsi qu'il vient d'être démontré, la SAS PIZZA RENARD-ROBERTSAU n'a pas accepté l'offre de vente qui lui a été faite par les consorts [K] le 18 mars 2021 dans les délais légaux et elle n'entendait pas acquérir la propriété des locaux loués, ceux-ci devant devenir la propriété de la SCI BRH.' Vu la déclaration d'appel formée par la SAS Pizza Renard Robertsau contre ce jugement et déposée le 15 mars 2023, Vu la constitution d'intimée de la SCI Roma en date du 23 mars 2023, Vu la constitution d'intimés de M. [A] [K], Mme [S] [K], M. [T] [K] et Mme [D] [H], épouse [K] en date du 31 mars 2023, Vu les dernières conclusions en date du 13 février 2023, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SAS Pizza Renard Robertsau demande à la cour de : 'Vu l'article 1217 du code civil, Vu l'article L.145-46-1 du code de commerce, Vu l'article 1583 du code civil, Vu l'article 1231-1 du code civil, Vu l'article 1178 du code civil, Vu l'article 135 du code de procédure civile, Vu l'article 648 du code de procédure civile, Vu les pièces versées aux débats, DÉCLARER le présent appel recevable et bien fondé ; INFIRMER le jugement rendu le 9 février 2023 par le Tribunal Judiciaire de Strasbourg en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté Monsieur [A] [C] [K], Madame [S] [L] [O] [K], Monsieur [T] [I] [K], Madame [D] [X] [K] née [H] de leur demande de condamnation de la société PIZZA RENARD - ROBERTSAU à leur verser une somme de 3.000 Euros au titre du caractère prétendument abusif de la procédure. Et, statuant à nouveau : À titre principal DÉCLARER nulle la vente du local commercial, situé [Adresse 10] à [Localité 12] et cadastré sous références section AZ n°[Cadastre 5], d'une contenance de 1 are et 74 centiares, conclue entre les consorts [K] et la SCI ROMA en date du 2 juillet 2021 ; CONSTATER la vente du local commercial situé [Adresse 10] à [Localité 12] et cadastré sous références section AZ n°[Cadastre 5], d'une contenance de 1 are et 74 centiares comprenant : - Au rez-de-chaussée : un magasin d'environ 60m² avec vitrine sur la [Adresse 11] et des annexes d'environ 40 m² ; - Au 1er étage : divers locaux d'environ 100m² accessibles par un escalier intérieur ; - Au sous-sol : des caves aménagées d'environ 60 m² ; - Une cour fermée accessible par les locaux du rez-de-chaussée au profit de la société PIZZA RENARD - ROBERTSAU avec effets au 15 avril 2021. ORDONNER la publication du jugement à intervenir au Livre Foncier aux frais de Monsieur [A] [K], de Madame [D] [K], de Madame [S] [K] et de Monsieur [T] [K]. CONDAMNER Monsieur [A] [K] à verser à la société PIZZA RENARD - ROBERTSAU la somme de 5.096,97 € ; CONDAMNER la SCI ROMA à verser à la société PIZZA RENARD -ROBERTSAU la somme de 49.937,84 € ; À titre subsidiaire CONDAMNER solidairement Monsieur [A] [K], Madame [D] [K], Madame [S] [K] et Monsieur [T] [K] à verser une somme de 400.000,-€ à la société PIZZA RENARD - ROBERTSAU ; En tout état de cause : ÉCARTER des débats la pièce n°8 des consorts [K] dans la mesure où un avis du CRIDON ne peut être divulgué ou produit dans le cadre d'une instance judiciaire ; CONDAMNER solidairement Monsieur [A] [K], Madame [D] [K], Madame [S] [K], Monsieur [T] [K] et la SCI ROMA à verser une somme de 5.000,-€ à la société PIZZA RENARD - ROBERTSAU en réparation de son préjudice moral ; CONDAMNER solidairement Monsieur [A] [K], Madame [D] [K], Madame [S] [K], Monsieur [T] [K] et la SCI ROMA à verser une somme de 4.000,-€ à la société PIZZA RENARD - ROBERTSAU au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ; CONDAMNER solidairement Monsieur [A] [K], Madame [D] [K], Madame [S] [K], Monsieur [T] [K] et la SCI ROMA à verser une somme de 4.000,-€ à la société PIZZA RENARD -ROBERTSAU au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ; DÉBOUTER les parties intimées de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ; CONDAMNER solidairement Monsieur [A] [K], Madame [D] [K], Madame [S] [K], Monsieur [T] [K] et la SCI ROMA aux entiers frais et dépens de première instance ; CONDAMNER solidairement Monsieur [A] [K], Madame [D] [K], Madame [S] [K], Monsieur [T] [K] et la SCI ROMA aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel' et ce, en invoquant, notamment : - un droit de préemption reconnu par les consorts [K] à la concluante, par la notification d'une offre de vente, - la nullité, en conséquence, de la vente immobilière intervenue en fraude de ses droits au profit de la SCI Roma, - en conséquence de l'annulation rétroactive de la vente, la restitution des sommes versées à titre de loyer par la concluante entre les mains des parties défenderesses, - la constatation judiciaire de la vente au profit de la concluante, la vente étant parfaite par l'accord des parties sur la chose et le prix, le droit de préemption ayant été exercé par son titulaire en l'absence de reprise ultérieure par la SCI BRH, reprise au demeurant impossible, la concluante n'étant ni associée ni gérante de cette SCI, - à titre subsidiaire, un préjudice subi sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, tiré de la privation de la possibilité d'acquérir un bien immobilier, d'une valeur que les intimés estiment eux-mêmes à hauteur de 410 000 euros, - en tout état de cause, un préjudice moral résultant de la mauvaise foi imputée aux consorts [K] qui auraient, en connaissance de cause, et après l'avoir laissée dans le flou, porté atteinte à son droit de préemption, - la réfutation des arguments invoqués 'en défense', quant au sens de l'acte d'acceptation par lequel c'est bien le preneur qui aurait exercé son droit de préemption, en l'absence de personnalité morale de la SCI BRH qui n'a jamais exercé de reprise, la pertinence de l'avis du CRIDON émanant d'un organisme destiné à l'information des professionnels et qualifié d'avis orienté, étant également discutée, sa mise à l'écart des débats étant sollicitée, - l'absence de caractère abusif, lequel n'est plus soutenu à hauteur de cour par les intimés, d'une procédure visant uniquement à voir reconnaître son droit, - une double erreur commise, selon elle, par le premier juge, en considérant que l'offre aurait été acceptée pour le compte d'un tiers, d'une part, et en prenant en compte les propos, contestés, du notaire qui ne disposait d'aucun mandat de la concluante, au contraire de son conseil qui a toujours indiqué, quant à lui, que l'offre litigieuse a bien été acceptée par l'appelante. Vu les dernières conclusions en date du 21 novembre 2023, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif, et par lesquelles M. [A] [K], Mme [S] [K], M. [T] [K] et Mme [D] [H], épouse [K], demandent à la cour de : 'SUR APPEL PRINCIPAL DECLARER mal fondé l'appel de la SAS PIZZA RENARD ROBERTSAU à l'encontre de la décision rendue le 9 février 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, Le REJETER, Par conséquent, CONFIRMER la décision déférée en toutes ses dispositions, DEBOUTER la SAS PIZZA RENARD ROBERTSAU de toutes ses demandes, fins et conclusions, SUR APPEL PROVOQUE DE LA SCI ROMA DECLARER l'appel provoqué mal fondé, Le REJETER, DEBOUTER la SCI ROMA de toutes ses demandes, fins et conclusions, EN TOUT ETAT DE CAUSE, Ajoutant au Jugement entrepris, CONDAMNER la SAS PIZZA RENARD ROBERTSAU à verser à M. [A] [C] [K], Mme [D] [H] épouse [K], Mme [S] [K] et M. [T] [K], une somme de 4.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER la SAS PIZZA RENARD ROBERTSAU aux entiers dépens d'appel' et ce, en invoquant, notamment : - la validité de la vente au profit de la SCI Roma à défaut d'exercice valable, par la SAS Pizza Renard Robertsau, de son droit de préemption, alors qu'il serait établi, au-delà de la rédaction de l'acte litigieux, qu'elle n'entendait pas elle-même acquérir les locaux, sans, par ailleurs, qu'elle ne justifie avoir mandaté ou habilité la SCI BRH en construction à se substituer à elle en répondant favorablement à l'offre et en acceptant en son nom et pour son compte d'exercer son droit de préemption, outre que la société Pizza Renard Robertsau était seule titulaire du bail, aucune cession du bail en cours de 'purge' du droit de préemption n'étant intervenue qui aurait pu permettre à la SCI BRH, prenant la suite du locataire précédent, de se substituer à elle, les dispositions applicables ne prévoyant, au demeurant, aucune faculté de substitution dans l'exercice du droit de préemption, - en conséquence, l'absence de constatation possible de l'acquisition de la vente au profit de la société Pizza Renard-Robertsau, - concernant la demande indemnitaire adverse, l'absence de preuve que les concluants auraient volontairement fait obstacle à la vente, dès lors que toutes les formalités visant à lui permettre d'exercer valablement son droit de préemption ont été réalisées, - sur l'appel provoqué et l'appel en garantie subsidiaire en cas d'annulation de la vente, l'absence de manquement des concluants qui ne peuvent être sanctionnés en raison de la défaillance du locataire dans sa réponse à la notification du droit d'option, l'annulation réclamée par l'appelante n'ayant, en outre, pas vocation à remettre les parties dans leur situation initiale, mais visant à ce que soit constatée la vente au profit de cette dernière, les bailleurs-vendeurs ayant, enfin, assuré une mise en oeuvre correcte du droit de préférence. Vu les dernières conclusions en date du 24 août 2023, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SCI Roma demande à la cour de : 'Sur l'appel principal : DECLARER l'appel de la société PIZZA RENARD ROBERTSAU SAS mal fondé, L'en DEBOUTER ainsi que de l'intégralité de ses fins, moyens, demandes et prétentions, en conséquence, CONFIRMER le jugement entrepris, Y ajoutant, CONDAMNER la société PIZZA RENARD ROBERTSAU SAS aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 5.000 € par application de l'article 700 du CPC au titre de la procédure d'appel Sur l'appel provoqué subsidiaire en cas d'annulation de la vente : Le DIRE bien fondé, Y faisant droit, CONDAMNER solidairement sinon in solidum Monsieur [A] [K], Madame [D] [H] épouse [K], Madame [S] [K] et Monsieur [T] [I] [K] à payer à la SCI ROMA la somme de 452 320,00 €, plus intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, CONDAMNER solidairement sinon in solidum Monsieur [A] [K], Madame [D] [H] épouse [K], Madame [S] [K] et Monsieur [T] [I] [K] à rembourser à la SCI ROMA les intérêts payés par celle-ci au titre du crédit obtenu pour le paiement de la somme de 452 320,00 €, arrêtés à la date d'exécution de celui-ci, CONDAMNER solidairement sinon in solidum Monsieur [A] [K], Madame [D] [H] épouse [K], Madame [S] [K] et Monsieur [T] [I] [K] à payer à la SCI ROMA la somme de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du CPC, Les CONDAMNER solidairement sinon in solidum en tous les frais et dépens de première instance et d'appel, Les DEBOUTER de toutes conclusions contraires ainsi que de toutes demandes et prétentions dirigées contre la SCI ROMA' et ce, en invoquant, notamment : - le bénéfice exclusif au locataire commerçant des dispositions applicables de l'article L. 145-46-1 du code de commerce prévoyant l'information du locataire en cas de projet de vente, par notification valant offre de vente au locataire, et donc un droit de préférence pour ce dernier, - l'acceptation du bénéfice du droit de préemption par la société Pizza Renard-Robertsau, qui était la seule à pouvoir bénéficier de ce droit personnel, non pas à son profit, mais au bénéfice d'un tiers, la SCI BRH, soit une société civile immobilière en cours de constitution, personne morale distincte de la société Pizza Renard-Robertsau, peu important qu'elle ait été en cours de constitution, plaçant les vendeurs dans l'impossibilité d'accepter cette formulation, sans risque de contestation ultérieure, tant par la société Pizza Renard que par la société BRH une fois constituée, - sur l'appel en garantie subsidiaire en cas d'annulation de la vente, l'absence de responsabilité de la concluante, seuls les consorts [K] bénéficiant de l'annulation de la vente, les parties étant replacées dans leur situation initiale, impliquant restitution du prix de vente de leur part. Vu l'ordonnance de clôture en date du 26 juin 2024, Vu les débats à l'audience du 9 septembre 2024, Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions. MOTIFS : Sur la demande tendant à voir écarter des débats la pièce n° 8 des consorts [K] (avis CRIDON) : Sur ce point, alors que la société Pizza apparaît reprendre la substance de ses conclusions de première instance, notamment quant à la production supposément tardive de cette pièce devant le tribunal, et qu'elle n'établit pas davantage que devant le premier juge en vertu de quelle disposition la production de cette pièce, dont elle rappelle justement qu'elle ne lie pas la juridiction, serait prohibée, il convient d'approuver l'appréciation faite, par des motifs pertinents, de cette question par le premier juge et de confirmer à ce titre le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir écarter la pièce litigieuse des débats. Sur les demandes principales de la SAS Pizza Renard Robertsau : Aux termes des dispositions, d'ordre public, de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction applicable à la cause, telle qu'issue de l'article 14 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 : 'lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification. Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.' Par ailleurs, l'article 1583 du code civil dispose que la vente 'est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.' En l'espèce, il convient de rappeler que les consorts [K], propriétaires d'un bien situé [Adresse 10] à [Localité 12] (Robertsau), ont consenti, en date du 1er décembre 1994, un contrat de bail commercial à la SNC US Food, laquelle a cédé son fonds de commerce à une société Juva, le 10 septembre 2004, cette société devant être placée en liquidation judiciaire, de sorte que la société Pizza Renard Robertsau allait acquérir le fonds des mains du liquidateur en date du 16 novembre 2020. Dès lors, il n'est pas contesté que la société Pizza Renard Robertsau se trouvait, ainsi, titulaire du contrat de bail commercial précité, et partant, locataire au sens des dispositions précitées de l'article L. 145-46-1 du code de commerce. Or, par acte extra-judiciaire en date du 18 mars 2021, les consorts [K] ont fait signifier à la ladite société une offre de vente du bien loué au [Adresse 10] à [Localité 12], moyennant la somme de 410 000 euros, aux fins de purge du droit de préemption conformément aux dispositions précitées. En vertu d'un acte d'huissier de justice signifié les 13, 15 et 16 avril 2021, la société Pizza Renard Robertsau a déclaré 'accepter l'offre de vente aux conditions indiquées et faire usage de son droit de préemption des locaux au prix de 410 000 € (QUATRE CENT DIX MILLE EUROS). Et ce pour le compte de la SCI BRH en cours de constitution sont [comprendre : dont] M [E] sera le principal associé et co-gérant et que le financement de l'opération sera assuré à l'aide d'un prêt bancaire d'ores et déjà sollicité auprès de la CCM [Localité 12] SUD, [Adresse 6]'. Les termes clairs de cet acte ont, en outre, été confirmés par ceux du courrier de Me [U], notaire, en date du 11 mai 2021, précisant bien : 'les consorts [E] ayant fait valoir leur droit de préemption et m'ayant demandé de les assister dans le cadre de l'établissement de l'acte authentique de vente à intervenir, pour compte d'une société civile immobilière familiale dénommée SCI BRH, en cours d'immatriculation au Registre du Commerce et de Sociétés', ce dont il s'évince sans ambiguïté aucune que M. [E], principal associé et co-gérant de la SCI BRH en formation, a considéré que cette société était titulaire du droit de préemption dont le titulaire aurait dû être la SAS Pizza Renard Robertsau. Or, c'est à bon droit que le premier juge a rappelé que le droit de préemption, tout comme la faculté d'acceptation, était personnelle au destinataire de l'offre, à savoir le locataire lui-même, ce qui excluait qu'il puisse l'exercer pour le compte d'un tiers, fût-ce une société en formation qui n'aurait pas été constituée par la suite, peu important également qu'un acte conclu 'pour le compte' et non par une société en formation ne soit pas, en lui-même et de ce seul fait, invalide, dès lors qu'en tout état de cause, cette société n'était pas le titulaire du droit d'option offert par les dispositions précitées. Il est donc aussi sans emport qu'en vertu des articles 1843 du code civil et L. 210-6 du code de commerce, les personnes agissant au nom et pour le compte d'une société en formation, restent tenues solidairement et indéfiniment des engagements souscrits jusqu'à ce que, le cas échéant, ladite société, régulièrement constituée et immatriculée, reprenne ces actes à son compte, dans la mesure où ces dispositions n'en font pas le titulaire du droit en cause, dont seule la société représentée a vocation à être le bénéficiaire, l'engagement du représentant ne visant qu'à garantir l'exécution de l'acte par son bénéficiaire. C'est donc à juste titre que le premier juge, retenant que le droit de préemption du locataire avait été respecté et ce dernier n'avait pas fait parvenir dans le délai d'un mois une acceptation de l'offre de vente, les bailleurs étaient en droit de conclure la vente de leur bien immobilier avec un autre acquéreur, ce qu'ils ont fait en cédant les locaux, par acte authentique en date du 2 juillet 2021, au profit de la SCI Roma. Le jugement entrepris encourt donc la confirmation, en ce qu'il a débouté la société Pizza Renard Robertsau de sa demande de nullité de la vente intervenue le 2 juillet 2021, entre les consorts [K] et la SCI Roma. Par voie de conséquence, dès lors que la vente intervenue entre les consorts [K] et la SCI Roma doit être regardée comme étant intervenue valablement, il ne saurait donc être davantage fait droit à la demande de la partie appelante tendant à la constatation de la vente intervenue à son profit, les circonstances de la cause ne caractérisant, de surcroît, comme l'a justement rappelé le tribunal, aucun accord des parties, à savoir les consorts [K] et la société Pizza, sur la chose et le prix, la partie appelante ne démontrant pas avoir accepté, pour son compte et conformément aux dispositions précitées de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, l'offre de vente qui lui a été faite par les consorts [K] le 18 mars 2021 dans les délais légaux, tels que prévus par les dispositions précitées. Le jugement entrepris sera donc également confirmé en ce qu'il a débouté la société Pizza de cette demande. Sur la demande subsidiaire en dommages-intérêts : Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Au regard des conclusions auxquelles est parvenue la cour sous l'angle de l'examen de la question des conditions de l'exercice du droit de préemption, et partant, de la vente à un tiers et non à la société Pizza des locaux litigieux, aucun agissement fautif n'apparaît imputable aux consorts [K] ou/et à la SCI Roma. Ainsi, la cour, approuvant sur cette question les motifs pertinents retenus par le premier juge, confirmera le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Pizza de sa demande de dommages-intérêts, incluant le chef de demande relatif au préjudice moral. Sur les dépens et les frais irrépétibles : La partie appelante, succombant pour l'essentiel, sera tenue des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question. L'équité commande, en outre, de mettre à la charge de l'appelante une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 4 000 euros au profit des consorts [K], outre 2 000 euros au profit de la SCI Roma, tout en disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de ces derniers, et en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef. P A R C E S M O T I F S La Cour, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 février 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, Y ajoutant, Condamne la SAS Pizza Renard Robertsau aux dépens de l'appel, Condamne la SAS Pizza Renard Robertsau à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile : - à M. [A] [K], Mme [S] [K], M. [T] [K] et Mme [D] [H], épouse [K], ensemble, la somme de 4 000 euros, - à la SCI Roma la somme de 2 000 euros, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SAS Pizza Renard Robertsau. La Greffière : le Président :