Tribunal judiciaire, 02 août 2024. 23/05755

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Christophe BORÉ ; Me Sandra HERRY ; Monsieur [M] [Z] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/05755 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KEE N° MINUTE : 1-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 02 août 2024 DEMANDERESSE Madame [U] [X] épouse [H], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3] représentée par Me Christophe BORÉ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC19 DÉFENDEURS Monsieur [S] [Z], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4] représenté par Me Sandra HERRY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921 Monsieur [M] [Z], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4] non comparant ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mai 2024 Délibéré le 02 août 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 août 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 02 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/05755 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KEE EXPOSE DU LITIGE Par jugement du 25 février 1992, le tribunal d'instance de Paris 11e a dit que Monsieur [S] [Z] est titulaire d'un bail verbal accordé par Madame [O] portant sur la chambre situé [Adresse 2] à [Localité 4] et constaté l'accord des parties sur un loyer de 700 francs à compter du 1er février 1992. Madame [U] [X] épouse [H] a acquis, le 10 décembre 2013, les parts de la société civile immobilière Charles Blanc et ses fils détenant notamment la chambre occupée par Monsieur [S] [Z]. Le loyer s'élève actuellement à la somme de 106,71 euros par mois. Par acte de commissaire de justice en date du 22 juin 2023, Madame [U] [X] épouse [H] a fait assigner Monsieur [S] [Z] et Monsieur [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : prononcer la résiliation du contrat de bail, aux torts de Monsieur [S] [Z],ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [Z], et de tous occupants de son chef, notamment Monsieur [M] [Z], du logement situé au 6e étage, porte 5 de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique,condamner in solidum Monsieur [S] [Z] et Monsieur [M] [Z] à lui payer : une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 300 euros, sans préjudice des charges, à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux,2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, incluant le coût du constat du 26 mai 2023. Appelée à l'audience du 25 octobre 2023, l'affaire a fait l'objet de deux renvois, à la demande des parties pour mettre le dossier en état d'être jugé, pour être finalement retenue à l'audience du 21 mai 2024. A l'audience du 21 mai 2024, Madame [U] [X] épouse [H], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle maintient les demandes de son assignation et sollicite le rejet des demandes de Monsieur [S] [Z]. Madame [U] [X] épouse [H] indique demander la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil pour non respect par le locataire de ses obligations légales et contractuelles à savoir la sous-location illicite. Elle précise que quelle que soit la loi applicable au contrat, la sous-location est interdite (article 78 de la loi du 1er septembre 1948 et article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Monsieur [S] [Z], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de : débouter Madame [U] [X] épouse [H] de ses demandes,condamner Madame [U] [X] épouse [H] à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,à titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel,débouter Madame [U] [X] épouse [H] de ses autres demandes. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] [Z] soutient que compte tenue de la date d'entrée dans les lieux, les parties ont toujours convenu que le bail était régi par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et souligne que le loyer mensuel s'élève d’ailleurs à la somme de 106,71 euros. Il conteste avoir sous-louer le bien. Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [M] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIF DE LA DÉCISION Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement. Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. A titre liminaire, sur le droit applicable il sera relevé que si l'ordonnance de référé du 11 juillet 1990, qui n'a qu'une autorité provisoire de chose jugée, indique « qu'il est reconnu par les parties qu'il s'agit d'un immeuble soumis à la loi du 1er septembre 1948 » dans ces motifs, elle a renvoyé les parties devant le juge du fond. Dans sa décision du 25 février 1992, le tribunal d'instance, statuant au fond, a constaté l'existence d'un bail verbal compte tenu de l'occupation du bien par Monsieur [S] [Z] et du paiement par ce dernier d'un loyer. Il doit être considéré que ce bail, dont l’existence a été constatée en 1992, est soumis à la loi d'ordre public du 6 juillet 1989, aucune précision n'étant apportée sur la date d'effet de ce bail verbal et le tribunal ne faisant aucune référence à la transmission à Monsieur [S] [Z] d'un bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 dont était titulaire sa grand-mère comme ce dernier le soutenait devant le juge des référés. Monsieur [S] [Z] ne produit d'ailleurs aucun élément tendant à établir la date d'entrée dans les lieux ou la transmission d'un bail soumis à la loi du 1er septembre 1948. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. S'agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 8 de la loi de 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, Madame [U] [X] épouse [H] soutient que Monsieur [S] [Z] procède à la sous-location de son logement. Elle indique également ne pas avoir donné d'accord pour que le logement soit occupé par une autre personne. Cependant, les éléments qu’elle produit ne tendant pas à démontrer l'existence d'une sous-location, soit l’existence d'un contrat entre le preneur en titre et une autre personne. Le versement en 2016 de cinq loyers par Monsieur [P] [Z] n'est pas suffisant à établir une sous-location, le paiement de la dette d'autrui étant tout à fait admis. Étant précisé qu'il n'est pas contesté que Monsieur [S] [Z] règle régulièrement son loyer. Par ailleurs, il convient de préciser, que le preneur est libre de recevoir et d'héberger chez lui toute personne de son choix de manière temporaire, ainsi que de prêter le logement en sa présence ou non, l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 précité n'imposant pas une occupation permanente des locaux. Dès lors, l'attestation de la gardienne, Madame [I] [A] épouse [K], ainsi que les attestations des habitants de l'immeuble, tout comme les constations du 26 mai 2023 du commissaire de justice et le formulaire de déclaration fiscale d’occupation et de loyer, tendant à démontrer l'occupation du logement par Monsieur [M] [Z] ainsi que la domiciliation d'autres membres de la famille de Monsieur [S] [Z] à l'adresse du logement loué, ne sont pas de nature à rapporter la preuve d'un manquement au contrat de bail. Par conséquent, la preuve du manquement dénoncé n’étant pas rapportée, Madame [U] [X] épouse [H] sera débouté de sa demande de résiliation judiciaire. Les demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation seront également rejetées. Sur les demandes accessoires Madame [U] [X] épouse [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Condamnée aux dépens, Madame [U] [X] épouse [H] devra verser à Monsieur [S] [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, REJETTE la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre Madame [U] [X] épouse [H], d'une part, et Monsieur [S] [Z], d'autre part, portant sur l'appartement situé au 6e étage, porte 5 de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], REJETTE les demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, CONDAMNE Madame [U] [X] épouse [H] à verser à Monsieur [S] [Z] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [U] [X] épouse [H] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection