Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 21 Février 2025
AFFAIRE N° RG 23/07277 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PYFD
NAC : 72A
Jugement Rendu le 21 Février 2025
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
Syndicat des copropriétaires CENTRE COMMERCIAL [5] dont le siège social est situé [Localité 6], représenté par son syndic, la SASU SUDECO, Société par actions simplifiée au capital de 38.113 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT-ETIENNE sous le numéro 348 877 044, dont le siège social est [Adresse 1] - [Localité 3],
Représenté par Maître Julie COUTURIER de la SELARL JCD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,
DEMANDEUR
ET :
SOCIETE HSB, Société civile immobilière au capital de 5.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 453 938 987, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4]
Défaillante,
DEFENDERESSE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.
Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 juillet 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Février 2025
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
EXPOSE DU LITIGE
La société HSB est propriétaire du lot numéro 40 au sein de la copropriété du Centre commercial du [5] à [Localité 6].
A la suite d’une importante opération de restructuration et de transformation du Centre commercial du [5], l’assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 1997 a, par diverses résolutions, voté les travaux de rénovation du centre commercial et diverses mesures consécutives, parmi lesquelles la modification de l’état descriptif de division et la répartition des charges de fonctionnement.
Saisi par différents copropriétaires, par jugement du 15 mars 1999, le tribunal de grande instance d’EVRY a annulé ce vote et le Syndicat secondaire des copropriétaires du Centre commercial du [5] a interjeté appel de cette décision.
Un accord transactionnel est intervenu par la signature de deux protocoles d’accord en date du 15 septembre 1999 entre le Syndicat secondaire des copropriétaires du Centre commercial du [5] et les demandeurs, aux termes desquels les copropriétaires demandeurs se sont désistés de leur procédure en contestation des assemblées générales des 10 décembre 1996 et 22 décembre 1997 et ont renoncé au bénéfice du jugement du 15 mars 1999.
En conformité avec les deux proprocoles d’accord susvisés, la 23ème chambre B de la Cour d’appel de PARIS a rendu une ordonnance de radiation le 24 septembre 1999.
Le nouvel état descriptif de division adopté par l’assemblée générale du 22 décembre 1997 a été établi par acte authentique du 14 juin 2002.
Par exploit d’huissier en date du 15 septembre 2014, la société HSB, ainsi que d’autres copropriétaires, se fondant notamment sur le jugement du 15 mars 1999 en ce qu’il a annulé les résolutions 1 à 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 1997, a saisi le tribunal de grande instance d’EVRY d’une procédure dirigée contre le Syndicat secondaire des copropriétaires du Centre commercial du [5] et la société SUDECO, syndic, à l’effet de voir “lui déclarer inopposables les résolutions des assemblées générales des copropriétaires approuvant les comptes des exercices écoulés du 22 septembre 1997 à ce jour et la répartition des charges selon la grille définitivement annulée par le tribunal” et “ordonner le rétablissement des charges et leur répartition selon les critères précédemment définis par le règlement de copropriété...” et a présenté une demande subsidiaire de désignation d’un expert judiciaire.
Par jugement du 18 février 2016, le tribunal de grande instance d’EVRY a ordonné une expertise, demandant à l’expert de déterminer les éléments pour fixer la quote-part des lots dans chacune des catégories de charges, avec établissement d’un projet de grille de répartition des charges et compte entre les parties en fonction de ladite grille depuis 1997, et également sursis à statuer sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat secondaire des copropriétaires.
Le Syndicat secondaire des copropriétaires du [5] et la société SUDECO ont interjeté appel de ce jugement et, par arrêt rendu le 14 février 2018, la Cour d’Appel de PARIS a, concernant la demande du syndicat en paiement des charges, condamné la société HSB à payer au syndicat secondaire des copropriétaires du Centre commercial du [5], au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 10 juillet 2017, appel 3ème trimestre 2017 inclus, la somme de 83 330,54 euros.
La société HSB a formé un pourvoi un cassation et la 3ème chambre de la Cour de Cassation, par arrêt du 28 novembre 2019, a cassé et annulé l’arrêt de la Cour d’appel de PARIS du 14 février 2018, mais seulement en ce qu’il rejette la demande de la société HSB en rétablissement des charges et leur répartition selon les critères définis par le règlement de copropriété et renvoyé les parties devant la Cour d’appel de PARIS, autrement composée.
Par arrêt du 23 novembre 2022, devenu définitif, la Cour d’appel de PARIS a débouté la société HSB de sa demande de rétablissement des charges et leur répartition selon les critères définis par le règlement de copropriété antérieurement au 22 décembre 1997 et déclaré irrecevable sa demande de rétractation de sa condamnation à payer au Syndicat secondaire des copropriétaires du Centre commercial du [5] la somme de 83 330,54 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 10 juillet 2017, 3ème trimestre 2017 inclus, avec intérêts au taux légal.
Par acte de commissaire de Justice en date du 13 décembre 2023, le Syndicat secondaire A des copropriétaires du Centre commercial du [5] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société SUDECO, a fait assigner la société HSB devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :
Juger recevable et bien fondé le Syndicat secondaire A des copropriétaires du Centre Commercial du [5] à [Localité 6], représenté par son syndic la société SUDECO en toutes ses demandes, fins et prétentions :
En conséquence,
Condamner la SCI HSB à verser au Syndicat secondaire A des copropriétaires du Centre Commercial du [5] à [Localité 6] la somme de 113 840,77 euros au titre des charges de copropriété impayées à compter du 4ème trimestre 2017 selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, outre intérêts moratoires, ainsi que toute somme qui serait venue à échéance depuis,
Condamner la SCI HSB à verser au Syndicat secondaire A des copropriétaires du Centre commercial du [5] à [Localité 6] la somme de 2 000,00 euros au titre des dommages et intérêts,
Condamner la SCI HSB à verser au Syndicat secondaire A des copropriétaires du Centre commercial du [5] à [Localité 6] la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner la SCI HSB aux entiers dépens de l’instance dont distraction faite à Maître Julie COUTURIER, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.
La société HSB, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juillet 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 décembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de paiement des charges de copropriété :
L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le Syndicat secondaire A des copropriétaires du Centre commercial du [5] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la société HSB qui indique les tantièmes représentés par son lot numéro 40 dans la copropriété ;
-les procès-verbaux des assemblées générales des 15 novembre 2017, 3 mai 2018, 16 mai 2019, 10 septembre 2020, 7 juillet 2021, 22 juillet 2022 et 31 mars 2023,
- le jugement de la 8ème chambre du Tribunal de grande instance d’EVRY du 18 février 2016, l’arrêt de la Cour d’appel de PARIS du 14 février 2018, l’arrêt de la 3ème chambre de la Cour de cassation du 28 novembre 2019 , l’arrêt de la Cour d’appel de renvoi de PARIS, du 23 novembre 2022, et un certificat de non pourvoi concernant l’arrêt du 23 novembre 2022,
- et l’appel de fonds de la société SUDECO du 15 septembre 2023 arrêté au 1er octobre 2023, faisant apparaître un solde débiteur de 197 171,31 euros.
A l'examen des pièces produites, il apparaît :
-que le solde débiteur de 197 171,31 euros indiqué sur l’appel de fonds du 15 septembre 2023 inclut la somme de 83 330,54 euros pour laquelle le Syndicat secondaire A des coproriétaires du Centre commercial du [5] dispose déjà d’un titre exécutoire puisque la défenderesse a été condamnée par arrêt de la Cour d’appel de PARIS du 14 février 2018, confirmé au regard de cette condamnation par arrêt de la Cour d’appel de PARIS du 23 novembre 2022, devenu définitif, sur renvoi de la 3ème chambre de la Cour de Cassation par arrêt du 28 novembre 2019, au paiement d’un arriéré de charges jusqu’au 3ème trimestre 2017 inclus.
Il en résulte que la somme de 83 330,54 euros doit être déduite du solde au 1er janvier 2022 de 156 647,19, euros indiqué sur cet appel de fonds, lequel doit être ramené à la somme de 73 316,65 euros (156 647,19 € - 83 330,54 €).
- qu’ il a été appelé à la société HSB :
- pour l’année 2017 : une somme de 15 760,48 euros, soit pour le 4ème trimestre 2017 inclus dans la créance réclamée un montant de 3 940,12 euros,
- pour l’année 2018 : une somme de 16 705,81 euros,
- pour l’année 2019 : une somme de 18 332,08 euros,
- et pour l’année 2020 : une somme de 16 890,93 euros,
- et qu’il n’a été produit ni relevé de compte ni appel de fonds concernant l’exercice 2021.
Il en résulte que le montant appelé à la société HSB pour l’année 2021, soit la somme de 17 447,71 euros, différence entre le solde au 1er janvier 2022, tel qu’il a été recalculé ci-dessus, de 73 316,65 euros, et le total des charges appelées au titre du 4ème trimestre 2017 et des années 2018, 2019 et 2020, de 55 868,94 euros ( = 3 940,12 € + 16 705,81 € + 18 332,08 € + 16 890,93 €) doit être déduit du montant de la créance réclamée.
Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées à compter du 4ème trimestre 2017 inclus s’élève à la somme de 96 393,06 euros (= 113 840,77 € - 17 447,71 €)
Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation en justice, soit à compter du 13 décembre 2023.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par la défenderesse, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.
La société HSB sera donc condamnée au paiement de la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.
La société HSB, qui succombe, sera condamné aux dépens, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
La société HSB sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat secondaire A des copropriétaires du Centre commercial du [5] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :
Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.
CONDAMNE la société HSB à payer au Syndicat secondaire A des copropriétaires du Centre commercial du [5] la somme de 96 393,06 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1/10/2023 pour la période du 4ème trimestre 2017 au 1/10/2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023, date de l’assignation en justice, et ce jusqu’à parfait paiement
CONDAMNE la société HSB à payer au Syndicat secondaire A des copropriétaires du Centre commercial du [5] la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts;
CONDAMNE la société HSB à payer au Syndicat secondaire A des copropriétaires du Centre commercial du [5] la somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société HSB aux entiers dépens ;
DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Julie COUTURIER, membre du cabinet JCD avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
