Tribunal judiciaire, 21 novembre 2024. 24/00811

TRIBUNAL JUDICIAIRE Site Camille Pujol 2 allées Jules Guesde BP 7015 31068 TOULOUSE cedex 7 NAC: 5AA N° RG 24/00811 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SYBH JUGEMENT N° B DU : 21 Novembre 2024 [H] [D] C/ [Z] [L] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 21 Novembre 2024 à M. [D] [H] Expédition délivrée à toutes les parties JUGEMENT Le Jeudi 21 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection,statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. . Après débats à l'audience du 24 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEUR M. [H] [D], demeurant 5 RUE DE LA TENAREZE - 47230 LAVARDAC comparant en personne ET DÉFENDEUR M. [Z] [L], demeurant BAT B2 ETG 7 APPT 142 - 31 RUE DE LA TOURAINE - 31100 TOULOUSE non comparant, ni représenté EXPOSE DU LITIGE M. [H] [D] a consenti à M. [Z] [L] la location d'un appartement à usage d'habitation situé au 31-33 rue de la touraine, Résidence LABIGORRE, Bat 2, 7ème étage, Appt 142, 31100 Toulouse, pour un loyer mensuel de 804,31€ charges comprises. Des loyers étant demeurés impayés, M. [H] [D] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier d'une assurance le 11 octobre 2023. Par acte de commissaire de justice du 03 janvier 2024, M. [H] [D] a ensuite fait assigner M. [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire faute de paiement des causes du commandement; -ordonner l'expulsion de M. [Z] [L] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, -condamner ce dernier au paiement de : *la somme de 9450€ au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 13 décembre 2023 , avec intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du code civil , *d'une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu'à son départ effectif des lieux outre sa valorisation légale, *la somme de 2198€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, *des entiers dépens d'instance en ce compris les frais des commandements de payer délivré, A l'audience du 04 avril 2024, M. [H] [D] reprend les termes de son assignation, indiquant que le locataire n'a procédé à aucun paiement, et précise que les frais irrépétibles dont il demande remboursement sont ceux du service litige qu'il a sollicité, soit 500 euros pour la rédaction du commandement de payer et le reste pour les conseils sur la procédure. Bien que convoqué par acte de commissaire de justice selon les modalités prévues à l'article 658 du Code procédure civile, M. [Z] [L] n'est ni présent ni représenté. L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2024. A cette date il a été ordonné la réouverture des débats à l'audience du 24 septembre 2024 par mention au dossier pour production du bail signé entre les parties, l'exemplaire produit au tribunal n'étant signé que par le bailleur. A l'audience du 24 septembre 2024, M. [H] [D] maintient l'ensemble de ses demandes et précise qu'il n'est pas en mesure de produire le bail signé des deux parties, celui-ci ayant été détruit par un dégât des eaux. M. [Z] [L] a été convoqué à l'audience de réouverture des débats par lettre recommandée envoyée par le greffe le 11 juin 2024, l'accusé réception étant revenu "pli avisé non réclamé. Il n'est ni présent ni représenté. L'affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel. Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, quand le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière et bien fondée. I. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L'EXPULSION - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 janvier 2024 soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité. Par ailleurs, M. [H] [D] justifie avoir préalablement avisé le 13 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 janvier 2024, délai prévu par les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier d'une assurance a été signifié le 11 octobre 2023 à M. [Z] [L]. Pour autant, M. [H] [D] est dans l'incapacité de verser aux débats le contrat de bail liant les parties et signé par celles-ci . Il en résulte qu'aucune clause résolutoire ne peut être opposée au locataire et que le commandement de payer ne peut être pris en compte pour constater la résiliation du bail. En outre, M. [H] [D] n'a pas sollicité la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire pour défaut de paiement des loyers. En conséquence, M. [H] [D] sera débouté de sa demande en résiliation de bail par acquisition de la clause résolutoire, et de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation à une indemnité d'occupation. II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT : L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Si l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose un bail écrit, l'absence d'écrit n'est pas assortie de sanction et l'article 1714 du code civil n'impose aucun écrit pour la preuve d'un bail autre qu'un bail rural. Le bail se définit comme la jouissance d'une chose accordée par son propriétaire à un tiers pendant un certain temps et moyennant un certain prix que l'occupant s'oblige à payer selon l'article 1709 du code civil. En application de l'article 1714 du code civil, l'exécution d'un bail verbal peut être prouvée par témoins ou présomptions mais ne saurait résulter de la simple occupation des lieux car elle suppose, de la part de celui qui s'en prévaut, aussi bien l'exercice des droits que l'accomplissement des obligations découlant du prétendu bail. La preuve du bail verbal résulte de son commencement d'exécution, c'est-à-dire de la preuve qu'une personne jouit d'une chose qui ne lui appartient pas en contrepartie des deniers qu'elle verse au propriétaire de cette chose. M. [H] [D] verse le décompte locatif attestant de l'absence de perception de fonds à compter du mois d'avril 2022. De plus, l'assignation délivrée a M. [Z] [L] confirme que celui-ci réside dans ce logement, de même que le commandement de payer, et il ne comparait pas pour contester l'existence d'un bail entre les parties. Ce décompte démontre que M. [Z] [L] reste devoir la somme de 9.450 euros au 13 décembre 2023 (loyer de décembre 2023 inclus). M. [Z] [L], qui n'apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette, sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 9450 € avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : M. [Z] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû engager M. [H] [D], M. [Z] [L], sera condamné à lui verser la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE M. [H] [D] de sa demande en résiliation de bail par acquisition de la clause résolutoire à l'encontre M. [Z] [L] et de ses demandes subséquentes en expulsion et indemnité d'occupation, CONDAMNE M. [Z] [L] à verser à M. [H] [D] la somme de 9450€ au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 13 décembre 2023 (mensualité de décembre 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation soit le 03 janvier 2024 ; CONDAMNE M. [Z] [L] à verser à M. [H] [D] une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE M. [Z] [L] aux dépens ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Le Greffier La Vice-Présidente