Tribunal judiciaire, 21 novembre 2024. 23/02798

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 2] NAC: 5AB N° RG 23/02798 - N° Portalis DBX4-W-B7H-SELK JUGEMENT N° B DU : 21 Novembre 2024 [K] [M] C/ [C] [F] [Y] [H] épouse [F] Expédition délivrée à toutes les parties le 21 Novembre 2024 JUGEMENT Le Jeudi 21 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assisté de Halima KAHLI Greffière, lors des débats et Fanny ACHIGAR Greffière chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 01 Octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE Mme [K] [M], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Elisabeth SANTALUCIA, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEURS M. [C] [F], demeurant [Adresse 4] Mme [Y] [H] épouse [F], demeurant [Adresse 4] représentés par Me Marion ARVET-THOUVET, avocat au barreau d’ALBI EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2020, Madame [K] [M] a donné en location à Monsieur [C] [F] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 836,15€ provision sur charges comprise. Monsieur [C] [F] s’est marié le 14 février 2022 à Madame [Y] [H] qui est devenue par l’effet du mariage, co-titulaire du bail et solidaire des engagements de son époux. Un litige est survenu suite à la présence de moisissures dans le logement et les relations se dégradaient entre bailleur et locataires, dans la mesure où il était réclamé par Madame [M] une déclaration de sinistre et le numéro de contrat d’assurance et que les locataires dénonçaient l’insalubrité du logement. Les loyers n’étaient plus régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 4 avril 2023, ce commandement était contesté par Monsieur [F] qui sollicitait les justificatifs des régularisation de charges. Madame [K] [M] ne retirait pas les courriers recommandés adressés par les locataires puis leur conseil. Les locataires ont délivrés congés le 27 juillet 2023 avec effet au 30 août 2023, se prévalant d’un délai abrégé pour zone tendue de la ville de [Localité 5]. Un état des lieux contradictoire était réalisé par un commissaire de justice à l’initiative de Monsieur [C] [F] le 30 novembre 2023. Madame [K] [M] convoquée par le commissaire de justice ne se présentait pas. Par requête parvenue au greffe du Tribunal judiciaire de Toulouse, Madame [K] [M] demandait la convocation de Monsieur [C] [F] et Madame [Y] [H] épouse [F] afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2.474,36€ au titre de l’arriérés de loyers, charges et réparations locatives outre 500€ à titre de dommage et intérêts. Elle indiquait qu’aucune tentative de conciliation n’était possible puisque Monsieur [F] ne cessait de hurler. Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire était retenue à l’audience du 1er octobre 2024. Madame [K] [M], valablement représentée, conclut au rejet des demandes des locataires et actualise ses demandes de la façon suivante : - 3.639,30 € au titre des arriérés de loyers et charge car le préavis d’un mois n’était pas justifié car les locataires ne justifient pas de motif personnel pour en bénéficier et car la Ville de [Localité 5], au moment du congé n’était pas considérée comme une zone tendue et ne comptait pas 50.000 habitants, - 543,10€ de remise en état du logement, - 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. Au soutien de sa position, elle fait valoir que: -que les locataires n’ont justifié d’aucun motif pour bénéficier d’un préavis abrégé et que l’indécence du logement provient du défaut d’entretien, que le décret produit classant la ville de [Localité 5] en zone tendue est postérieur au congé, - l’état des lieux de sortie révèle un logement sale, un défaut d’entretien de la chaudière, la présence de trous dans les murs non rebouchés, - sur l’indécence du logement, il apparaît que les locataires face à la présence d’humidité voire d’une fuite n’ont pas fait de déclaration de sinistre ce qui aurait pu déterminer l’origine de la moisissure et ils ont été enjoins à le faire et à produire leur attestation d’assurance et ils ne l’ont pas fait. En s’abstenant de faire une déclaration de sinistre, ils ont contribué à leur propre dommage et les services de la Mairie qu’ils ont contacté pour se plaindre de l’état du logement ont mis à un terme à leur investigations du fait de l’inertie des locataires et des diligences entreprises par le bailleur, - la majoration du dépôt de garantie n’est pas due en présence de facturation de réparations locatives et d’arriérés de loyer. Monsieur [C] [F] et Madame [Y] [H] épouse [F], valablement représentés, s’opposent et concluent au rejet des demandes formées contre eux. Ils sollicitent à titre reconventionnel, l’allocation de la somme de 3.700€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l’indécence du logement dont il n’a pas été remédié et le remboursement du dépôt de garantie de 907€ comprenant la majoration pour le retard arrêtée au 23 mai 2024 à parfaire au jour de la décision et ordonner la compensation des sommes dues. Ils demandent, en outre, l’allocation de la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Au soutien de leur position, ils font valoir que : - Madame [M] n’a jamais donné suite aux réclamations de ses locataires et ne va récupérer les courriers recommandés qui lui sont envoyés, notamment pour justifier des régularisations de charge dont elle demande paiement. Ils avaient également adressé les clefs du logement par courrier recommandés du 27 juillet 2023 qui leur a été retourné; elle a de son côté déposé une requête en résiliation de bail le 1er août 2023 et par courriel du 8 novembre 2023, elle indiquait ne pas avoir été informée du déménagement. Par courrier de leur conseil en date du 10 novembre 2023, il a été proposé d’organiser l’état des lieux de sortie et les locataires ont fait appel à un huissier et malgré qu’elle ait été convoquée, Madame [M] ne s’est pas présentée à l’état des lieux fixé au 30 novembre 2023; - le logement était indécent et un rapport de constatations de la Mairie de [Localité 5] relève la présence d’humidité et de moisissures sur certaines parois du logement, malgré l’envoi de ce rapport, aucune suite n’a été donnée par madame [M], - Madame [M] soutient avoir demandé aux locataires de faire une déclaration de sinistre afin de déterminer l’origine de l’humidité mais elle n’en justifie pas et les mails produits ne font état que des loyers impayés, - faute de rapporter la preuve de ses diligences, ils ont occupé un logement indécent pendant plusieurs années et sont fondés à réclamer des dommages et intérêts, pour 5 mois d’occupation dans une situation précaires soit 3.700€, - sur le préavis, ils produisent le décret du 25 août 2023 qui déclare la ville de [Localité 5] comme en zone tendue, - ils contestent les charges locatives qui sont passées de 100€ par mois à 118,03€ sans aucun justificatifs, elle se fonde sur des estimations et charges de l’année 2019 alors qu’ils n’étaient pas locataires et sur une estimation de 2023 qui n’est pas régularisée au jour de l’audience, sa créance n’est donc pas suffisamment fondée, - sur la remise en état du bien, ils indiquent qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué en tout état de cause ils indiquent : que le plan de travail n’avait pas à être changé car seul le joint était défectueux,concernant la peinture : l’huissier mentionne qu’elle se décolle , les murs ne sont pas sales, la peinture est usée, défraîchie ou en état d’usage, ce qui ne justifie pas une remise en peinture aux frais des locataires, - le dépôt de garantie une fois déduit la moitié du plan de travail soit la somme de 129€ aurait dû être restitué soit la somme de 611€, doit donc être appliquée la majoration de 10%. La décision était mise en délibéré au 21 novembre 2024 par remise au greffe en application de l’article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS : Sur la preuve des loyers et charges impayés : Madame [K] [M] ne produit pas un historique de compte détaillé permettant de comparer les appel de fonds et les charges régularisée de chaque année alors que la dette locative notamment au niveau des charges est contestée. Il convient de rouvrir les débats pour que soit produit un décompte détaillé sans quoi les charges comptabilisées ne pourront pas être prises en compte. MOTIF Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu avant dire droit, par mise à disposition au greffe, Ordonne la réouverture des débats à l’audience du 20 février 2025 à 9h00 tribunal judiciaire de toulouse, site Camille Pujol, Salle Marianne, [Adresse 3], pour permettre à Madame [K] [M] de produire un historique de compte permettant d’identifier les charges annuelles régularisée et les provisions versées par les locataires, sur toute la période de location. Réserve l’ensemble des demandes. Le greffier Le Juge