Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/02760

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [T] [U] Madame [L] [K] épouse [U] Le Procureur de la République de [Localité 5] (Parquet Civil) La préfecture de [Localité 5] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02760 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IO5 N° MINUTE : 5/2024 JUGEMENT rendu le 30 août 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT- OPH Etablissement public à caractère industriel ou commercial dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 1971 DÉFENDEURS Monsieur [T] [U] demeurant [Adresse 2] [Adresse 4] [Localité 3] non comparant, ni représenté Madame [L] [K] épouse [U] demeurant [Adresse 2] [Adresse 4] [Localité 3] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 mai 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 30 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02760 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IO5 FAITS ET PROCEDURE Par premier acte en date à effet du 23 mai 2007 ayant été résilié pour impayés, puis par second acte en date du 21 septembre 2021, [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [T] [U] et Madame [L] [K] épouse [U] un appartement à usage d'habitation avec cave, situé au [Adresse 2], pour un loyer initial de 615,85 euros, hors provision pour charges. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 06/11/2023 pour avoir paiement d'un arriéré en principal de 3 258,14 euros, échéance du mois d’octobre 2023 incluse. Par acte de commissaire de justice en date du 19/02/2024, [Localité 5] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [T] [U] et Madame [L] [K] épouse [U] aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation dudit bail à compter du 19 décembre et à défaut du 7 janvier 2024, -voir ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [U] et Madame [L] [K] épouse [U] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, -voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [T] [U] et Madame [L] [K] épouse [U], - voir condamner solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [L] [K] épouse [U] au paiement : - d'une somme de 3 792,37 euros, au titre de l’arriéré dû au 23/01/2024, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, - d'une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, - d'une somme de 450 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant notamment le coût du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 5] le 20/02/2024. A l'audience du 22 mai 2024, par l’entremise de son conseil, le bailleur a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 6 973,25 euros hors frais de contentieux, selon arrêté au 13 mai 2024, mois d’avril 2024 inclus. Le loyer courant n’ayant pas repris, il a précisé maintenir l’ensemble de ses demandes, s’opposer à tout délai de paiement et ne pas solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire. Par ailleurs, il a confirmé ne pas avoir reçu de congé délivré par Monsieur [U]. Décision du 30 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02760 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IO5 Bien que régulièrement assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, Monsieur [T] [U] n’a pas comparu et ni personne pour lui, l’assignation étant ayant été remise en étude. Régulièrement assignée, Madame [L] [K] épouse [U] a comparu. Elle a précisé que Monsieur [U] avait quitté le logement quelques mois aupraravant. Ayant récupéré récemment le bénéfice de ses prestations, elle a sollicité le maintien dans les lieux, l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, en affirmant être en mesure de pouvoir apurer la dette à hauteur de 50 euros par mois en plus du loyer courant, étant précisé que le loyer résiduel serait de 306 euros. En outre, ayant effectué des virement récents au mois de mai 2024 de 800 euros et 306 euros, elle a demandé à ce que la dette soit modulée en y prenant compte. Les parties ont été autorisé à produire une note en délibéré afin de clarifier le montant de la dette, ce qui a été fait par le bailleur qui a transmis un décompte actualisé au 31 mai 2024 intégrant les derniers paiements de la locataire et fixant la dette à 7 074,96 euros (mai 2024 inclus). Un diagnostic social a été reçu par le Greffe avant l’audience, dont il a été fait lecture à l’audience. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 août 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] le 20 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En l'espèce, le bail conclu le 21 septembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 novembre 2023 pour la somme en principal de 3 258, 14 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai applicable de deux mois puisque la somme sollicitée n’a pas été réglée dans le délai de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 janvier 2024 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 7 janvier 2024. Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis 6 janvier 2024 à minuit. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. De plus, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce, s’il apparait que le versement intégral du loyer courant a repris avant l'audience (virements de 800 euros et 306 euros le 15 mai 2024), il ressort de l’enquête sociale et des débats de l’audience que Madame [U], qui est en recherche d’emploi et en demande prochaine de RSA, « n’a pas les revenus pour payer son loyer ». Alors que ses seuls revenus sont des allocations familiales, pour le moment suspendues, s’élevant mensuellement à 987 euros pour un loyer de 1035 euros, il apparait que la famille [U] n’est pas sérieusement en mesure, au jour de l’audience, de pouvoir régler une dette locative qui atteint la somme de 7074,96 euros. Dès lors, Monsieur [T] [U] et Madame [L] [K] épouse [U] étant sans droit ni titre depuis le 7 janvier 2024, et rien ne permettant d’établir qu’ils soient en mesure de régler leur dette, même en cas de rétablissement des allocations familiales ou aides sociales, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. A toutes fins utiles, la décision sera communiquée à M. LE PREFET DE [Localité 5], en raison de la décision d’expulsion et à M. LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE de [Localité 5], afin d’évaluer la nécessité de mesures appropriées de protection. Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [T] [U] et Madame [L] [K] épouse [U] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Monsieur [T] [U] et Madame [L] [K] épouse [U] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [L] [K] épouse [U] au paiement de celle-ci. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte actualisé produit en délibéré que Monsieur [T] [U] et Madame [L] [K] épouse [U] restent devoir une somme de 6768,61 euros (sans les frais de contentieux de 176,41 et 129,94 euros) au titre des loyers et charges, selon arrêté au 30 mai 2024, mois de mai 2024 inclus. Monsieur [U] n’ayant produit aucun justificatif relatif à la délivrance d’un congé et au regard de la clause de solidarité contractuelle ainsi que de la solidarité entre époux, il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [L] [K] épouse [U] au paiement de cette somme à titre provisionnel, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 258,14 euros à compter du commandement de payer et sur le surplus à compter de la signification du jugement à intervenir. Sur l'article 700 du code de procédure civile L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Sur les dépens Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [T] [U] et Madame [L] [K] épouse [U] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe : CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 7 janvier 2024 portant sur l’appartement à usage d'habitation avec cave, situé au [Adresse 2], DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué, CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [L] [K] épouse [U] au paiement à [Localité 5] HABITAT-OPH de ladite indemnité d’occupation, CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [L] [K] épouse [U] au paiement à [Localité 5] HABITAT-OPH de la somme de 6768, 61 euros, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 258,14 euros à compter du commandement de payer et sur le surplus à compter de la signification du jugement à intervenir, DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 5] HABITAT-OPH pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [T] [U] et Madame [L] [K] épouse [U], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, AUTORISE, en ce cas, [Localité 5] HABITAT - OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Monsieur [T] [U] et Madame [L] [K] épouse [U] à défaut de local désigné, DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit, ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 5] de la présente décision, ORDONNE la communication à M. LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE DE [Localité 5] (Parquet civil) de la présente décision, DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [U] et Madame [L] [K] épouse [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, DEBOUTE [Localité 5] HABITAT-OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT