Cour d'appel, 26 septembre 2023. 21/03570

ARRET N°409 N° RG 21/03570 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GN3K S.C.I. SCI DE LA PLATE-FORME C/ S.A.R.L. [4] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03570 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GN3K Décision déférée à la Cour : jugement du 16 novembre 2021 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHELLE. APPELANTE : S.C.I. SCI DE LA PLATE-FORME [Adresse 6] [Localité 1] ayant pour avocat postulant Me Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Marie-Catherine THOMAS, avocat au barreau de LA ROCHELLE, substituée par Me Bruno MAZAUDON, avocat au barreau de POITIERS INTIMEE : S.A.R.L. [4] [Adresse 2] [Localité 3] ayant pour avocat Me Catherine CIBOT-DEGOMMIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 26 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Anne VERRIER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Thierry MONGE, Président de Chambre Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller Madame Anne VERRIER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, ARRÊT : - Contradictoire - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS La SCI de la Plate Forme (SCI) est une société familiale qui a été constituée en vue de l'acquisition d'un appartement dans une résidence 'séniors' située à [Localité 5]. Le contrat de réservation du 12 mai 2012 était suivi d'un acte de vente en date du 11 septembre 2013. L'appartement acquis n'a jamais été occupé. Par courrier du 30 mai 2018, la société [4] écrivait à M. [E], gérant de la SCI. Elle lui rappelait les termes du contrat de réservation, de l'acte de vente, du règlement de copropriété. Elle évoquait des échanges passés aux termes desquels M. [E] avait dit vouloir loger sa mère dans l'appartement, excluant toute location. Elle annonçait la facturation du mois de juin 2018. Ce courrier a été suivi de plusieurs mises en demeure tendant au paiement des frais d'abonnement. Par acte du 20 juillet 2020, la société [4] a assigné la SCI La Plate-Forme aux fins de condamnation à lui payer la somme de 11 520 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Elle a ensuite formé une demande complémentaire à hauteur de 3360 euros à compter du 3 mai 2021. La SCI a conclu au débouté. Par jugement du 16 novembre 2021 , le tribunal judiciaire de La Rochelle a notamment statué comme suit : '-condamne la SCI DE LA PLATE FORME à verser à la SARL [4] DU SUD OUEST les sommes de : -14.880 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 20/07/2020 sur la somme de 11.520 euros et des conclusions du 3/05/2021 sur la somme de 3.360 euros, -2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, -déboute la SCI DE LA PLATE FORME de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile, -condamne la SCI DE LA PLATE FORME aux dépens. ' Le premier juge a notamment retenu que : sur le fond Selon le contrat de réservation (page 13), tout résident occupant un logement sera tenu d'adhérer au club [4], avant contrat. Le règlement intérieur fait partie intégrante du contrat de vente. En page 87, il est stipulé : le fait d'adhérer au règlement de copropriété entraîne l'obligation de souscrire un contrat d'abonnement obligatoire au club [4] dont un modèle est demeuré ci-dessus annexé et dont un exemplaire sera remis par l'exploitant à chaque copropriétaire. Page 105, il est prévu que ' chaque propriétaire (occupant ou non) d'un appartement ou locataire (occupant ou non) sera tenu de passer préalablement à l'entrée en jouissance un contrat de services obligatoire dit contrat d'abonnement au club [4] comprenant au minimum les services d'accueil, téléphonie, animations, ainsi que les droits aux services facultatifs et l'accès aux locaux et installations du club.' L'obligation de signer le contrat est applicable à tout propriétaire même non occupant de son lot. La SCI reconnaît n'avoir jamais signé le contrat d'adhésion, a manqué à ses obligations contractuelles. Elle ne justifie pas que les services de base n'existaient pas. Elle est redevable de 14 880 euros ( 480 x 31) au 31 mars 2021. Les intérêts au taux légal sont dus à compter de l'assignation du 20 juillet 2020 sur la somme de 11 520 euros et du 3 mai 2021 sur la somme de 3360 euros. LA COUR Vu l'appel en date du 20 décembre 2021 interjeté par la SCI de la Plate-Forme Vu l'article 954 du code de procédure civile Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 10 mars 2023, la SCI de la Plate-Forme a présenté les demandes suivantes : -Réformer / infirmer dans son intégralité le Jugement du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE du 16/11/2021, -Débouter la SARL [4] de toutes ses demandes, y compris de sa demande additionnelle, -Condamner la SARL [4] à payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la première instance et 4 000 euros en appel -Condamner la SARL [4] à restituer à la SCI DE LA PLATE FORME l'intégralité des sommes saisies au titre de l'exécution provisoire, tant en principal soit 14 880 euros qu'en frais, accessoires, et intérêts. -Condamner la SARL [4] aux entiers dépens de première instance et d'appel. A l'appui de ses prétentions, la SCI soutient en substance que : -Aucun contrat d'abonnement n'est rempli. Elle n'a pas adhéré. -Elle n'a pas accepté les prestations. -Les factures ne lui ont jamais été adressées. -Le tribunal a mal apprécié la portée des engagements pris. -Il existe des contradictions entre le contrat de réservation et le contrat de vente. Le tribunal ne pouvait écarter le contrat de réservation. -Le contrat d'abonnement n' a jamais été soumis à sa signature. -Il n'existe pas d'obligation de souscription à la charge du réservataire en l'absence de toute occupation ou résidence dans le contrat de réservation. -L'obligation d'adhérer est liée à l' occupation. Il n'est pas contesté que l'appartement n'a jamais été occupé. Aucune prestation n'a été délivrée. -Le contrat de vente diffère du contrat de réservation, devait être conforme. -Le contrat d'abonnement devait être remis directement par le gestionnaire au copropriétaire. -Les services sont proposés aux résidents. L' obligation de payer doit avoir une contrepartie. -Un modèle de contrat n'est pas une offre de contrat. -La signature du contrat de réservation ne vaut pas acceptation. -La société [4] est restée inactive durant plus de quatre années, ne lui a envoyé ni facture, ni contrat d'abonnement. Il y a eu un changement de direction en 2018. -Le prix des prestations n'était ni déterminé, ni déterminable. -Subsidiairement, les prestations sont contestables, de piètre qualité. -Elle demande des dommages et intérêts, estime la procédure abusive. -Elle conclut au rejet de la demande additionnelle à hauteur de 3840,97 euros. Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 13 septembre 2022 , la société [4] Sud Ouest ([4]) a présenté les demandes suivantes : Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil, ensemble les articles 1205, 1206 et 1240 du même code, -DEBOUTER la SCI de la PLATE FORME de son appel à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de La Rochelle le 16 novembre 2021. -CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y AJOUTANT : -CONDAMNER la SCI à payer à la SARL [4] la somme de 3 840, 97€ au titre des factures postérieures au jugement querellé. -CONDAMNER la SCI à lui payer une indemnité de 5 000 € au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel . -CONDAMNER la SCI aux entiers dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit de Me CIBOT-DEGOMMIER pour ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision. -DEBOUTER la SCI de toutes ses demandes fins et conclusions contraires aux présentes. A l'appui de ses prétentions, la société [4] soutient en substance que : -Le contrat de vente et le règlement intérieur priment sur le contrat de réservation. -Il n'y a pas de contradiction.Les obligations contractuelles du propriétaire ne sont pas subordonnées à l' occupation du logement. -Le fait d'adhérer au règlement entraîne 'l'obligation de souscrire un contrat d'abonnement, souscription obligatoire'. -Il s'agit d'une résidence pour seniors avec services. Les services sont de l'essence du montage. -La contrepartie du prix était l'appartement. -Le financement des infrastructures n'est possible que si un contrat d'abonnement est conclu pour chaque appartement, prestations nécessairement incluses. -En achetant un appartement dans une résidence avec services, la SCI s' engageait à participer au financement des services, devait souscrire un abonnement. -La prescription est de 5 ans. -Elle a formé une demande additionnelle de 3840,97 euros correspondant aux factures émises depuis le jugement. Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. Vu l'ordonnance de clôture en date du 27 avril 2023. SUR CE -sur l'obligation d'adhésion La SCI n'ayant jamais occupé l'appartement acquis soutient ne pas être redevable du prix des services assurés dans la résidence, services destinés à la clientèle. La société [4] estime que l'abonnement s'impose que l'appartement soit occupé ou non à l'instar d'une charge de copropriété. Il ressort des productions les éléments suivants : Les Conditions Particulières du contrat de réservation rappellent que la résidence est destinée à une clientèle senior. Elles précisent que les locaux de services seront exploités par la société [4] qui proposera aux résidents des services minimums obligatoires. Tout résident occupant un logement, qu'il soit propriétaire ou locataire sera tenu d'adhérer au Club [4] et de signer avec l'exploitant un contrat d'abonnement au club [4]. L'article 11 du contrat de réservation intitulé engagement du réservataire à l'égard de l'exploitant stipule : 'Si le réservataire prévoit de résider lui-même dans le logement, il devra dès la remise des clés souscrire auprès de la société [4] un contrat d'abonnement au club [4] relatif aux services dispensés dans la résidence, aux clauses et conditions figurant dans le modèle visé ci-dessous. A titre purement informatif, un modèle des conditions générales et des conditions particulières du contrat d'abonnement figure dans le dossier émanant de l'exploitant remis à l'acquéreur concomitamment à la signature du contrat de réservation.' Le contrat prévoit que l'adhésion au club est obligatoire pour bénéficier des services offerts par le club [4] dans le cadre de ses abonnements et de ses options. 'L'abonnement club [4] est l'abonnement minimum obligatoire souscrit par tout résident afin de bénéficier du socle des services proposés par la résidence'. Il est précisé que la durée du présent abonnement est liée à la qualité de résident de l'adhérent. L'abonnement est donc conclu pour une durée équivalente à la durée du bail dont l'adhérent est titulaire ou à la période durant laquelle le résident demeurera propriétaire. L'abonnement est résilié en cas de perte de la qualité de résident (vente) ou en cas de fin de contrat de location, de décès, inexécutions contractuelles. La suspension des options est possible en cas de d'absence de la résidence pour une durée supérieure à 8 jours consécutifs et à condition qu'elle n'excède pas 60 jours. Le droit d'entrée est facturé et payé à la signature du contrat d'abonnement. Le fait d'adhérer au règlement de copropriété entraîne l'obligation de souscrire un contrat d'abonnement obligatoire au club [4]. L'acte de vente prévoit sous la rubrique : Obligations particulières de l'acquéreur -logement nu Si l'acquéreur prévoit de résider lui-même dans le logement , il devra dès la remise des clés, souscrire auprès de la société [4] un contrat d'abonnement relatif aux services dispensés dans la résidence. L'acquéreur déclare avoir reçu lors de la signature du contrat de réservation un modèle des conditions générales et des conditions particulières à titre informatif. En gras, il est indiqué : 'l'acquéreur reconnaît qu'il lui a été remis préalablement aux présentes un dossier exploitant contenant le modèle de contrat d'abonnement au club [4] constitué de conditions générales d'abonnement.' Le règlement de copropriété inclut un paragraphe rédigé en gras relatif à la souscription d'un contrat d'abonnement: 'Le fait d'adhérer au règlement de copropriété entraîne l'obligation de souscrire un contrat d'abonnement obligatoire au club [4] dont un modèle est demeuré ci-annexé après mention (annexe 4) et dont un exemplaire sera remis par l'exploitant à chaque copropriétaire. Les copropriétaires investisseurs non résidants ayant , quant à eux l'obligation de faire souscrire leurs locataires (page 87). 'chaque propriétaire (occupant ou non) d'un appartement ou locataire (occupant ou non) sera tenu de passer, préalablement à l'entrée en jouissance, avec ladite société un contrat de services obligatoire dit 'contrat d'abonnement au CLUB [4]' comprenant au minimum les services accueil, téléphonie, animations, ainsi que les droits aux services facultatifs et l'accès aux locaux et installations du Club. Le contrat d'abonnement sera remis directement par le gestionnaire aux copropriétaires' (page 103). Contrairement à ce que la SCI soutient, il n'y a pas de contradiction entre le contrat de réservation, l'acte de vente et le règlement intérieur qui n'ont cessé d'énoncer l'obligation de souscrire l'abonnement, obligation pesant sur le réservataire, puis sur l'acquéreur. Ces actes envisagent deux options, l'occupation personnelle ou la location. La SCI n'a opté ni pour l'occupation personnelle, ni pour la location pour des raisons qui lui appartiennent. En revanche, elle a été avisée à chaque étape en des termes univoques qu'elle avait l'obligation dès la remise des clés de souscrire un contrat d'abonnement au club [4]. Il est également établi qu'un dossier incluant le modèle de contrat d'abonnement a été remis à la SCI, dossier comprenant les conditions générales et un bulletin d'adhésion. Le gérant de la SCI a paraphé le contrat d'abonnement le 22 avril 2013. C'est de son fait si la SCI n'a pas occupé l'appartement ou ne l'a pas loué et n'a pas bénéficié des services financés au moyen de l'abonnement. La société [4] s'est montrée particulièrement patiente, a renoncé à demander paiement des services entre septembre 2013 et le 30 mai 2018. Elle était néanmoins fondée à changer d'avis et obtenir paiement à compter de juin 2018. A titre subsidiaire, la SCI conteste la qualité des prestations facturées . Les pièces qu'elle produit sont extraites d'un site réservé aux abonnés. Les critiques émises par des tiers usagers de la résidence ne sont pas de nature à justifier un refus de paiement étant observé que la SCI n' a quant à elle jamais émis la moindre contestation . Le jugement sera donc confirmé en totalité sauf à y ajouter la condamnation au paiement des factures échues depuis le jugement jusqu'à la vente de l'appartement. -sur les autres demandes Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).' Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de l'appelante. Il est équitable de la condamner à payer à l'intimée la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . PAR CES MOTIFS statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort -confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour Y ajoutant : -condamne la SCI de la Plate-Forme à payer à la société [4] la somme de 3840,97 euros au titre des factures émises postérieurement au 16 novembre 2021 -déboute les parties de leurs autres demandes -condamne la SCI de la Plate-Forme aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Cibot-Degommier -condamne la SCI de la Plate-Forme à payer à la société [4] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,