Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte du 28 avril 1978, Mme X... a cédé un fonds de commerce de bar-restaurant aux époux Y... et leur a consenti un bail commercial contenant, au profit des preneurs, un pacte de préférence dans l'hypothèse où la bailleresse déciderait de vendre l'immeuble ; que par acte authentique reçu le 10 décembre 1986 par M. Z..., notaire à Vannes, le fonds de commerce a été cédé aux époux A..., le bénéfice du pacte de préférence leur étant transféré ; que par acte authentique reçu le 21 juillet 2006 par Mme B..., notaire à Muzillac, Mme X... a vendu l'immeuble à son fils, M. C..., moyennant un prix de 115 000 euros à charge pour lui d'exécuter divers travaux dans les locaux loués ; que reprochant à Mme X... et à M. C... d'avoir violé le pacte de préférence dont ils bénéficiaient, les époux A... les ont assignés en annulation de la vente du 21 juillet 2006 ; que Mme X... et M. C... ont assigné en garantie Mme B..., M. Z... et la société Eura Audit Cabinet Baugas, expert-comptable des époux A..., leur reprochant d'avoir failli à leur obligation de conseil ; que par acte authentique reçu le 9 octobre 2007 par M. D..., notaire à La Roche-Bernard, Mme X... et M. C... ont convenu d'une résolution amiable de la vente du 21 juillet 2006 ; que par acte authentique reçu le même jour, Mme X... a vendu l'immeuble aux époux A... ;
Attendu que pour rejeter les demandes en réparation formées par M. C... à l'encontre de Mme B..., à laquelle il était reproché d'avoir reçu l'acte de vente du 21 juillet 2006 sans s'être procurée au préalable l'acte de cession du fonds de commerce aux époux A..., emportant transfert à leur profit du pacte de préférence, l'arrêt se borne, au titre de sa motivation, à reproduire sur tous les points en litige, sans aucune autre motivation et à l'exception de quelques adaptations de style, les conclusions d'appel de Mme B... ;
Qu'en statuant ainsi, par une apparence de motivation pouvant faire peser un doute sur l'impartialité de la juridiction, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. C... de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de Mme B..., l'arrêt rendu le 14 décembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;
Condamne Mme B... et la SCP
B...
, Colals de Chatelperron aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juin deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. C...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur C... de ses demandes tendant à voir condamner Maître B..., notaire associé de la SCP B..., COLALS DE CHATELPERRON, à lui payer à, titre de dommages-intérêts, les sommes de 27. 016, 76 euros, avec intérêts de droit à compter du 15 juin 2007, et 15. 660 euros, avec intérêts de droit à compter du 16 septembre 2008 ;
AUX MOTIFS QUE :
« Considérant que le fait que le jugement en date du 4 avril 2010 se référait à l'acte de cession du fonds de commerce du 10 décembre 1990 et que ce jugement ait été porté à la connaissance du notaire ne suffit pas à retenir que Maître B... avait l'obligation de se procurer l'acte de cession du fonds en date du 10 décembre 1986 ;
Que le notaire s'est normalement procuré une copie du bail commercial en cours datée du 28 avril 1978, et renouvelé les 1er mai 1987, 1er mai 1996 et 1er mai 2005 ;
Qu'il ressort de ce bail commercial que le droit de préférence consenti par Mme X... l'était au seul profit des époux Y... et ne pourrait être nullement cédé à un tiers ;
Considérant que si au terme du pacte, le droit de préférence pouvait se transmettre aux " héritiers et représentants des époux Y... ", comme l'a relevé le Tribunal, il est, toutefois, constant que lesdits époux Y... n'étaient plus les preneurs du local commercial en cause depuis le 27 février 1981 ;
Qu'à cette date, les époux Y... avaient cédé leur fonds de commerce et le bail commercial aux époux E..., lesquels les avaient cédés aux époux F... le 28 février 1984, ceux-ci les ayant eux-mêmes cédés aux époux A... le 10 décembre 1986 ;
Que les époux A... n'étaient ni les représentants ni les héritiers des époux Y... et qu'ainsi, la faculté de transmission du pacte de préférence aux héritiers et représentants des époux Y..., prévue par le pacte, ne suffisait pas à imposer au notaire de se procurer l'acte de cession du fonds de commerce du 10 décembre 1986 ;
Que l'officier ministériel n'était nullement en mesure de penser que le droit de préférence avait été transmis par Madame X... aux époux A..., le pacte de préférence excluant formellement toute transmission à un tiers ;
Que Maître B... n'avait pas l'obligation de se procurer l'acte de cession du fonds de commerce en date du 10 décembre 1986, dans le cadre d'un immeuble faisant l'objet d'un bail commercial ; qu'elle devait uniquement se procurer le bail en cours, ce qui a été fait ;
Que n'étant pas intervenu à l'acte de cession du fonds de commerce et n'ayant pas l'obligation de se procurer cet acte, le notaire était dans l'impossibilité d'avoir connaissance de la transmission du pacte de préférence aux époux A... ;
Que la consultation de l'acte de cession du fonds de commerce en date du 10 décembre 1986 aurait seule permis à Me B... d'être informé de l'existence de la transmission du pacte de préférence au profit des époux A... ;
Que cette consultation n'entrait pas dans l'obligation de conseil et de mise en garde du notaire ;
Que Maître B..., qui s'est trouvé chargé des pourparlers préliminaires à l'acte de vente, devait seulement indiquer à l'acquéreur l'existence des locations intervenues sur l'immeuble vendu ;
Que tel a été le cas en la cause ;
Que le notaire a donné connaissance à l'acquéreur, Monsieur C..., de l'existence du bail commercial en cours dans les lieux loués, en lui remettant une copie de cet acte ; qu'il a ainsi satisfait à ses devoirs ;
Que le notaire, qui procède à. la cession d'un immeuble loué commercialement, n'est pas tenu de remonter la chaîne des cessions de fonds de commerce ayant affecté les lieux loués à l'aide d'une consultation de l'acte de cession du fonds de commerce, en l'espèce, datée du 10 décembre 1986 ;
Que Maître B... n'a, dés lors, commis nulle faute engageant sa responsabilité, étant fait observer que Madame X... ne l'a pas informé de l'existence du pacte de préférence ;
Qu'il convient d'infirmer le jugement déféré dans ses dispositions concernant le notaire Maître B..., lequel n'ayant pas l'obligation de se procurer l'acte de cession du fonds de commerce et ne pouvant aucunement se douter de ce que le droit de préférence avait été transmis aux époux A... n'a pas manqué à ses obligations ;
Considérant que l'appelant sollicite le paiement par Me B... des sommes suivantes :
· droits d'enregistrements afférents à la vente du 21 juillet 2006 : 5. 854 €
· remboursement de l'emprunt souscrit pour l'achat de l'immeuble : 13. 677, 76 €
· droits d'enregistrements afférents à l'acte de résolution du 9 octobre 2007 : 5. 985 €
· perte des loyers : 15. 660 €
· condamnation au titre de l'article 700 au bénéfice des époux A... : 1. 500 €.
Considérant que le bénéficiaire d'un pacte de préférence ne peut exiger l'annulation du contrat conclu avec un tiers en méconnaissance de ses droits et obtenir sa substitution à l'acquéreur que s'il est démontré que ce tiers avait connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence ainsi que de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ;
Que Monsieur C..., qui a consenti à la résolution amiable de la vente pour permettre à sa mère de céder l'immeuble aux époux A..., a ainsi reconnu qu'il connaissait l'existence du pacte de préférence et l'intention des époux A... de s'en prévaloir ;
Qu'il ne peut demander que le notaire le garantisse de sa propre faute ;
Que la circonstance que Monsieur C... se soit adressé à son notaire " pour lui demander de mettre en forme la situation " n'est pas de nature à démontrer qu'il n'avait pas connaissance de l'existence du pacte de préférence ;
Que dans ces conditions, l'appelant ne saurait solliciter la condamnation du notaire à payer de soi-disant pertes de loyers à hauteur de 15. 660 €, le remboursement d'un emprunt souscrit pour financer l'acquisition de l'immeuble le 21 juillet 2006 et le paiement des droits d'enregistrements acquittés lors de l'acte de résolution du 9 octobre 2007 ; que Monsieur C... savait parfaitement que la cession du 21 juillet 2006 était effectuée en fraude des droits des époux A..., ainsi que l'a relevé le Tribunal ;
Considérant que concernant les droits d'enregistrements acquittés lors de la cession initiale du 21 juillet 2006, les premiers juges ont à bon droit jugé que, Monsieur C... ne poursuivant pas l'annulation judiciaire de la vente, n'était pas fondé à réclamer la restitution de ces droits à l'administration fiscale en application de l'article 1961 alinéa 2 du Code général des impôts ;
Qu'un préjudice ne peut découler du simple paiement de l'impôt auquel le contribuable est légalement tenu, s'il n'est pas démontré que, dûment conseillé, l'intéressé aurait pu bénéficier d'un régime fiscal plus avantageux ou qu'il aurait renoncé à l'opération projetée ;
Que le Tribunal n'a nullement statué ultra petita ; que si les limites du litige sont fixées par les prétentions respectives des parties, il revient à la juridiction de trancher le litige conformément aux règles de droit applicables et, en particulier, de rechercher la règle de droit applicable ;
Que Me B... ne peut être condamné à verser à l'appelant une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile mise à la charge des époux A... par le jugement ;
Considérant que le jugement déféré sera partiellement réformé, Monsieur C... étant débouté de toutes ses demandes à l'encontre de Maître B... ;
Que succombant, l'appelant sera condamné aux dépens de l'instance qui s'est déroulée entre lui-même et le notaire ;
Que l'équité commande d'allouer à ce dernier une somme de 3 000E en compensation de ses frais non répétibles de procédure » ;
1°) ALORS QUE tout jugement ou arrêt doit être motivé, à peine de nullité ; que s'il n'est pas interdit au juge de motiver sa décision en reprenant à son compte une partie des arguments avancés devant lui par l'une des parties, il ne saurait se borner, en guise de motivation, à recopier littéralement les conclusions de l'une des parties, sans porter aucune appréciation personnelle sur le litige ; qu'en se bornant, pour toute motivation, à reproduire littéralement les conclusions d'appel de Maître B..., la Cour d'appel, qui n'a porté aucune appréciation personnelle sur le bien fondé des demandes de Monsieur C..., a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil ; que ne présente pas un caractère équitable, le jugement constitué par la reproduction littérale des conclusions de l'une des parties ; que l'arrêt attaqué, dont la motivation est constituée par la reproduction littérale des conclusions de Maître B..., a été rendu en violation de l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur C... de ses demandes tendant à voir condamner Maître B..., notaire associé de la SCP B..., COLALS DE CHATELPERRON, à lui payer à, titre de dommages-intérêts, les sommes de 27. 016, 76 euros, avec intérêts de droit à compter du 15 juin 2007, et 15. 660 euros, avec intérêts de droit à compter du 16 septembre 2008 ;
AUX MOTIFS QUE le fait que le jugement en date du 4 avril 2010 (lire « 4 avril 2006 ») se référait à l'acte de cession du fonds de commerce du 10 décembre 1990 (lire « 10 décembre 1986 ») et que ce jugement ait été porté à la connaissance du notaire ne suffit pas à retenir que Maître B... avait l'obligation de se procurer l'acte de cession du fonds en date du 10 décembre 1986 ; que le notaire s'est normalement procuré une copie du bail commercial en cours datée du 28 avril 1978, et renouvelé les 1er mai 1987, 1er mai 1996 et 1er mai 2005 ; qu'il ressort de ce bail commercial que le droit de préférence consenti par Mme X... l'était au seul profit des époux Y... et ne pourrait être nullement cédé à un tiers ; que si au terme du pacte, le droit de préférence pouvait se transmettre aux " héritiers et représentants des époux Y... ", comme l'a relevé le Tribunal, il est, toutefois, constant que lesdits époux Y... n'étaient plus les preneurs du local commercial en cause depuis le 27 février 1981 ; qu'à cette date, les époux Y... avaient cédé leur fonds de commerce et le bail commercial aux époux E..., lesquels les avaient cédés aux époux F... le 28 février 1984, ceux-ci les ayant eux-mêmes cédés aux époux A... le 10 décembre 1986 ; que les époux A... n'étaient ni les représentants ni les héritiers des époux Y... et qu'ainsi, la faculté de transmission du pacte de préférence aux héritiers et représentants des époux Y..., prévue par le pacte, ne suffisait pas à imposer au notaire de se procurer l'acte de cession du fonds de commerce du 10 décembre 1986 ; que l'officier ministériel n'était nullement en mesure de penser que le droit de préférence avait été transmis par Madame X... aux époux A..., le pacte de préférence excluant formellement toute transmission à un tiers ; que Maître B... n'avait pas l'obligation de se procurer l'acte de cession du fonds de commerce en date du 10 décembre 1986, dans le cadre d'un immeuble faisant l'objet d'un bail commercial ; qu'elle devait uniquement se procurer le bail en cours, ce qui a été fait ; que n'étant pas intervenu à l'acte de cession du fonds de commerce et n'ayant pas l'obligation de se procurer cet acte, le notaire était dans l'impossibilité d'avoir connaissance de la transmission du pacte de préférence aux époux A... ; que la consultation de l'acte de cession du fonds de commerce en date du 10 décembre 1986 aurait seule permis à Me B... d'être informé de l'existence de la transmission du pacte de préférence au profit des époux A... ; que cette consultation n'entrait pas dans l'obligation de conseil et de mise en garde du notaire ; que Maître B..., qui s'est trouvé chargé des pourparlers préliminaires à l'acte de vente, devait seulement indiquer à l'acquéreur l'existence des locations intervenues sur l'immeuble vendu ; que tel a été le cas en la cause ; que le notaire a donné connaissance à l'acquéreur, Monsieur C..., de l'existence du bail commercial en cours dans les lieux loués, en lui remettant une copie de cet acte ; qu'il a ainsi satisfait à ses devoirs ; que le notaire, qui procède à, la cession d'un immeuble loué commercialement, n'est pas tenu de remonter la chaîne des cessions de fonds de commerce ayant affecté les lieux loués à l'aide d'une consultation de l'acte de cession du fonds de commerce, en l'espèce, datée du 10 décembre 1986 ; que Maître B... n'a, dès lors, commis nulle faute engageant sa responsabilité, étant fait observer que Madame X... ne l'a pas informé de l'existence du pacte de préférence ; qu'il convient d'infirmer le jugement déféré dans ses dispositions concernant le notaire Maître B..., lequel n'ayant pas l'obligation de se procurer l'acte de cession du fonds de commerce et ne pouvant aucunement se douter de ce que le droit de préférence avait été transmis aux époux A... n'a pas manqué à ses obligations ; que l'appelant sollicite le paiement par Me B... des sommes suivantes :
- droits d'enregistrement afférents à la vente du 21 juillet 2006 : 5. 854 euros-remboursement de l'emprunt souscrit pour l'achat de l'immeuble : 13. 677, 76 euros
-droits d'enregistrement afférents à l'acte de résolution du 9 octobre 2007 : 5. 985 euros
-perte des loyers : 15. 660 euros
-condamnation au titre de l'article 700 au bénéfice des époux A... : 1. 500 euros.
que le bénéficiaire d'un pacte de préférence ne peut exiger l'annulation du contrat conclu avec un tiers en méconnaissance de ses droits et obtenir sa substitution à l'acquéreur que s'il est démontré que ce tiers avait connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence ainsi que de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; que Monsieur C..., qui a consenti à la résolution amiable de la vente pour permettre à sa mère de céder l'immeuble aux époux A..., a ainsi reconnu qu'il connaissait l'existence du pacte de préférence et l'intention des époux A... de s'en prévaloir ; qu'il ne peut demander que le notaire le garantisse de sa propre faute ; que la circonstance que Monsieur C... se soit adressé à son notaire " pour lui demander de mettre en forme la situation " n'est pas de nature à démontrer qu'il n'avait pas connaissance de l'existence du pacte de préférence ; que dans ces conditions, l'appelant ne saurait solliciter la condamnation du notaire à payer de soi-disant pertes de loyers à hauteur de 15. 660 euros, le remboursement d'un emprunt souscrit pour financer l'acquisition de l'immeuble le 21 juillet 2006 et le paiement des droits d'enregistrement acquittés lors de l'acte de résolution du 9 octobre 2007 ; que Monsieur C... savait parfaitement que la cession du 21 juillet 2006 était effectuée en fraude des droits des époux A..., ainsi que l'a relevé le Tribunal ; que concernant les droits d'enregistrement acquittés lors de la cession initiale du 21 juillet 2006, les premiers juges ont à bon droit jugé que, Monsieur C... ne poursuivant pas l'annulation judiciaire de la vente, n'était pas fondé à réclamer la restitution de ces droits à l'administration fiscale en application de l'article 1961 alinéa 2 du Code général des impôts ; qu'un préjudice ne peut découler du simple paiement de l'impôt auquel le contribuable est légalement tenu, s'il n'est pas démontré que, dûment conseillé, l'intéressé aurait pu bénéficier d'un régime fiscal plus avantageux ou qu'il aurait renoncé à l'opération projetée ; que le Tribunal n'a nullement statué ultra petita ; que si les limites du litige sont fixées par les prétentions respectives des parties, il revient à la juridiction de trancher le litige conformément aux règles de droit applicables et en particulier, de rechercher la règle de droit applicable ; que Me B... ne peut être condamné à verser à l'appelant une somme de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile mise à la charge des époux A... par le jugement ; que le jugement déféré sera partiellement réformé, Monsieur C... étant débouté de toutes ses demandes à l'encontre de Maître B... ;
1°) ALORS QUE le notaire est tenu d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il instrumente ; qu'il lui appartient, à cette fin, de rechercher la situation juridique de l'immeuble dont il authentifie la vente ; qu'en décidant que Maître B... n'avait commis aucune faute en authentifiant la vente immobilière du 21 juillet 2006 sans avoir pris connaissance des termes du contrat de cession du fonds de commerce exploité dans l'immeuble vendu, motif pris de ce qu'il n'appartient pas au notaire qui procède à la vente d'un immeuble commercialement loué de remonter la chaine des contrats de cession du fonds de commerce ayant affecté les lieux loués, bien que Maître B... ait été tenue, en sa qualité de notaire instrumentaire, de rechercher quelle était la situation juridique de l'immeuble dont Monsieur G... s'était porté acquéreur, en se renseignant notamment sur l'étendue des droits des occupants de l ‘ immeuble vendu au regard du dernier acte de cession du fonds de commerce intervenu le 10 décembre 1986, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en se bornant, pour débouter Monsieur C... de ses demandes indemnitaires à l'encontre de Maître B..., à énoncer qu'en ayant consenti à la résolution amiable de la vente le 9 octobre 2007, il avait reconnu avoir connaissance du pacte de préférence et de l'intention de leurs bénéficiaires de s'en prévaloir, de sorte qu'il ne pouvait demander la garantie par le notaire de sa propre faute, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si Monsieur C... ignorait l'existence du pacte de préférence à la date de la conclusion de la vente de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
