Tribunal judiciaire, 22 octobre 2024. 24/00048

MINUTE: N° RG 24/00048 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5VA [F] [M], [D] [P] EPOUSE [M] C/ [T] [U], [J] [C] - Expéditions délivrées à Le -Maître Caroline MAZERES -Me Julien LE CAN -[J] [C] -Prefecture de la gironde TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 5] [Localité 4] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 octobre 2024 PRÉSIDENT : Madame Martine TRUSSANT, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier DEMANDEURS : Monsieur [F] [M] [Adresse 3] [Adresse 3] représenté par Me LE CAN, avocat au barreau de Bordeaux Monsieur [D] [P] épouse [M] [Adresse 3] [Adresse 3] représenté par Me LE CAN, avocat au barreau de Bordeaux DEFENDEURS : Madame [T] [U] [Adresse 1] [Adresse 1] représenté par Me MAZERE, avocat au barreau de Bordeaux (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N330632024004993 du 08/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX) Monsieur [J] [C] [Adresse 2] [Localité 4] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 24 Septembre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Mars 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date et à effet du 20 juillet 2019,Monsieur [F] [M] et Madame [D] [M] née [P] ont donné à bail à Madame [G] [U] et Monsieur [J] [C] un logement situé [Adresse 2]. Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024, Monsieur [F] [M] et Madame [D] [M] née [P] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4480,20€ au titre de l’arriéré locatif, et d'avoir à justifier d'une assurance aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, Monsieur [F] [M] et Madame [D] [M] née [P] ont assigné Madame [G] [U] et Monsieur [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal de proximité d'Arcachon à l’audience du 25 juin 2024 aux fins de : -Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail du logement situé [Adresse 2], -Voir ordonner l’expulsion des lieux de Madame [G] [U] et Monsieur [J] [C] ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux dans la quarante hui heures de la signification de la présente décision, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, -Voir condamner solidairement Madame [G] [U] et Monsieur [J] [C] au paiement de la somme provisionnelle de 6302,82€ à valoir sur le montant des loyers et charges restant dû au 7/03/2024 (mars 2024 inclus) avec intérêts au taux légal sur la somme de 6302,82 euros à compter du 7 mars 2024 ; -Voir condamner solidairement Madame [G] [U] et Monsieur [J] [C] au paiement à titre provisionnel d’un indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, , jusqu’à la vidange effective des lieux, -Condamner solidairement Madame [G] [U] et Monsieur [J] [C] à payer une somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois et a été plaidée le 24 septembre 2024. Lors de l’audience du 24 septembre 2024, Monsieur [F] [M] et Madame [D] [M] née [P] , assistés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7332,35€ au mois de septembre 2024 et ne s'opposent pas à la demande de délais sollicitée par les locataires. Ils suggèrent un échéancier de 100€ par mois pour chacun des époux. En défense, Madame [G] [U] représentée par son conseil reconnaît la dette. Elle indique se retrouver sans emploi avec trois enfants à charge et expose que Monsieur [C] a quitté le logement commun depuis le mois d'octobre 2023. Elle propose d'apurer la dette de loyer par versement de 50 € et ce en complément du versement effectué par Monsieur [C] ; Monsieur [J] [C] comparaît en personne et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et a effectué des paiement en août 2024 pour justifier de sa bonne foi. Il demande la suspension de la clause de résiliation du bail et propose un remboursement par échéance mensuelle de 100 € . La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 22 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 18 janvier 2024, deux mois avant la date de l’audience du 24 septembre 2024. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Monsieur [F] [M] et Madame [D] [M] née [P] ont fait signifier à Madame [G] [U] et Monsieur [J] [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 4480,20€ au titre des loyers échus, suivant exploit du 17 janvier 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal. Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [F] [M] et Madame [D] [M] née [P] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 18 mars 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que : – pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; – ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; – si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats, et notamment des éléments justificatifs produits, que : Monsieur [C] a repris le paiement du loyer ; Il est est en situation de régler le montant de sa dette avec Madame [U] et les propriétaires acceptent d'accorder des délais de paiement. Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [F] [M] et Madame [D] [M] née [P] seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Madame [U] et Monsieur [C] . En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [G] [U] et Monsieur [J] [C] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (1300,55€ par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, et jusqu’à la libération effective des lieux loués. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de leur demandes, Monsieur [F] [M] et Madame [D] [M] née [P] produisent un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7332,35€ au mois de septembre 2024. Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [G] [U] et Monsieur [J] [C] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 7332,35 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus au mois de septembre 2024 – échéance du mois de septembre 2024 incluse. Madame [G] [U] et Monsieur [J] [C] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1300,55€ par mois à la date de l’audience), à compter du 18 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [U] et Monsieur [C] . Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame [G] [U] et Monsieur [J] [C] à verser à Monsieur [F] [M] et Madame [D] [M] née [P] la somme de 250€ . Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 18 mars 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 29 juillet 2019 entre d'une part Madame [G] [U] et Monsieur [J] [C] et d'autre part Monsieur [F] [M] et Madame [D] [M] née [P] , relatif au logement situé [Adresse 2]. CONDAMNONS solidairement Madame [G] [U] et Monsieur [J] [C] à payer à Monsieur [F] [M] et Madame [D] [M] née [P] la somme de 7332,35€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du mois de septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDONS à Madame [G] [U] et Monsieur [J] [C] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 200€ chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ; DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ; qu’en ce cas, à défaut pour Madame [G] [U] et Monsieur [J] [C] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; En application des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (1300,55€ par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Madame [G] [U] et Monsieur [J] [C] à son paiement à compter du 18 mars 2024, jusqu’à libération effective des lieux ; Dans l’hypothèse où Madame [G] [U] et Monsieur [J] [C] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchue, il seront en outre condamnés solidairement , en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 18 mars 2024. CONDAMNONS solidairement Madame [G] [U] et Monsieur [J] [C] aux dépens. CONDAMNONS solidairement Madame [G] [U] et Monsieur [J] [C] à payer à Monsieur [F] [M] et Madame [D] [M] née [P] une indemnité de 250€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge et par le greffier Le Greffier le Juge