Tribunal judiciaire, 16 août 2024. 24/00546

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/00546 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YFE N° MINUTE : 1/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 16 août 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT -OPH, [Adresse 3] - [Localité 6] représenté par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4] [Localité 7], Toque B 0096 DÉFENDEUR Monsieur [N] [U], demeurant [Adresse 1] - [Localité 8], représenté par Me Dominique GANTELME, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2] [Localité 6], Toque D1450 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 31 mai 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 16 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 16 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00546 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YFE EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé à effet du 24 mai 2011, PARIS HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à M. [N] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1] [Localité 8] ([Adresse 1]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 303,27 euros. Par acte sous seing privé du 10 octobre 2011, PARIS HABITAT OPH a également consenti un bail à M. [N] [U] sur un emplacement de parking (n° 0221 référencé 032676) situé au [Adresse 5] [Localité 8], moyennant le paiement mensuel de 51 euros (parking n°0021). Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 031,85 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [U] le 19 avril 2023. Par assignation du 14 décembre 2023, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [N] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -2 831,46 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, -400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 19 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Appelée à l'audience du 21 mars 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue le 31 mai 2024. À l'audience du 31 mai 2024, PARIS HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 mai 2024, s'élève désormais à 3 987,88 euros, terme d'avril 2024 inclus. Il considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il précise que le dernier versement de 400 euros invoqué par le locataire n'apparaît pas sur son décompte actualisé. Il ne s'agit pas d'une reprise du paiement intégral du loyer courant en ce que les 400 euros ne couvrent pas le loyer, les charges et la location de l'emplacement de parking et du bail d’habitation. En effet, pour le logement le loyer est de 348,07 euros par mois et les charges de 159,35 euros par mois et pour le parking le loyer est de 51,74 euros M. [N] [U], représenté par son conseil, dépose des conclusions. Il demande à ce que la juridiction donne acte d'un règlement récent de 400 euros et de sa volonté de vouloir régler amiablement sa situation locative notamment par la médiation qu'il demande à la juridiction de proposer aux parties, à la charge du bailleur. Il demande par ailleurs à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant la mise en place d'un plan d'apurement sur 36 mois. Son conseil expose que M. [N] [U] est Vénézuélien et qu'il est actuellement en Thaïlande. Il devrait revenir en France au mois de septembre 2024 afin d'apurer sa dette. Il est locataire depuis 2011 et a commencé à avoir des difficultés de paiement à partir de 2022. C'est une de ses amies qui a trouvé dans sa boîte aux lettres une copie de l'assignation alors qu'il se trouvait en Thaïlande. Son père a effectué un virement de 400 euros avant l'audience, le 28 mai 2024. Enfin, il indique que M. [N] [U] a remis à neuf l'appartement. M. [N] [U] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans le contrat de bail et le contrat de location du parking a été signifié au locataire le 18 avril 2023. Ce commandement de payer a été régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 031,85 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets des clauses résolutoires du bail d’habitation en date du 24 mai 2011 et du contrat de location d'emplacement de parking en date du 10 octobre 2011, dont les conditions sont réunies depuis le 19 juin 2023. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite en ce qu'un règlement de 400 euros a été effectué le 28 mai 2024. En effet, cette somme couvre bien le loyer courant lequel s'entend de manière stricte et ne comprend pas le montant des charges. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de M. [N] [U] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [N] [U] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, PARIS HABITAT OPH indique à l'audience qu'à la date du 16 mai 2024, terme d'avril 2024 inclus, M. [N] [U] lui devait la somme de 3 987,88 euros. Par ailleurs, M. [N] [U] démontre qu'il a effectué, le 28 mai 2024, un virement de 400 euros lequel n'apparaît pas sur le décompte actualisé produit par le bailleur. Il convient dès lors de déduire de la somme de 3 987,88 euros, ce virement de 400 euros, de sorte que la dette actualisée s'élève à 3 587,88 euros à la date du 28 mai 2024. M. [N] [U] sera ainsi condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 831,46 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [N] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. M. [N] [U] sera ainsi condamné à verser à PARIS HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 19 juin 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [N] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de PARIS HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 avril 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 mai 2011 entre PARIS HABITAT OPH, d'une part, et M. [N] [U], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] [Localité 8] ([Adresse 1]) ainsi que le contrat conclu le 10 octobre 2011 portant sur le parking( n°0221 référencé 032676) situé au [Adresse 5] [Localité 8] sont résiliés depuis le 19 juin 2023, CONDAMNE M. [N] [U] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 3 587,88 euros (trois mille cinq cent quatre-vingt-sept euros et quatre-vingt-huit centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 28 mai 2024, terme d'avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 831,46 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE M. [N] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [N] [U], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais été acquises, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, -les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 19 juin 2023, -le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, -le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [N] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, du logement et du parking -le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, -M. [N] [U] sera condamné à verser à PARIS HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE M. [N] [U] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [N] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 avril 2023 et celui de l'assignation du 14 décembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 août 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés. Le Greffier Le Juge