Cour d'appel, 13 septembre 2023. 22/01088

COUR D'APPEL DE RIOM Troisième chambre civile et commerciale ARRET N°361 DU : 13 Septembre 2023 N° RG 22/01088 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F2DW VTD Arrêt rendu le treize Septembre deux mille vingt trois Sur APPEL d'une décision rendue le 19 Avril 2022 par le Tribunal Judiciaire du Puy-en-Velay (RG 20/00742) COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire En présence de : Mme Pauline LACROZE, Greffier placé, lors de l'appel des causes et Mme Stéphanie LASNIER, Greffier, du prononcé ENTRE : M. [J], [T] [X] [Adresse 3] [Localité 10] Représentants : Me Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (avocat postulant) et Me Roland MARMILLOT de la SELARL SOCIETE D'AVOCAT ROLAND MARMILLOT, avocat au barreau d'AVIGNON (avocat plaidant) APPELANT ET : Mme [S] [R] [Adresse 4] [Localité 8] Représentants : Me Laurent PIEROT, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE (avocat postulant) et Me Louis PIEROT, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant) M. [P] [O] [Adresse 4] [Localité 8] Représentants : Me Laurent PIEROT, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE (avocat postulant) et Me Louis PIEROT, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant) S.A.S. IMMOBILIERE 43 [Adresse 9] [Localité 6] Représentants : Me Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LEXAVOUE RIOM-CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (avocat postulant) et Me Anne aline MENIER-GALLO, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat plaidant) INTIMÉS DEBATS : A l'audience publique du 24 Mai 2023 Madame THEUIL-DIF a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 785 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 13 Septembre 2023. ARRET : Prononcé publiquement le 13 Septembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Stéphanie LASNIER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Exposé du litige : M. [J] [X] était propriétaire d'une maison d'habitation sise [Adresse 5], à [Localité 13], cadastrée section D n°[Cadastre 1]. Il a donné mandat le 20 juillet 2020 à la SAS Immobilière 43 pour vendre ladite maison au prix de 149 000 euros. Le 24 juillet 2020, après avoir visité le bien avec un représentant de la SAS Immobilière 43, M. [P] [O] et Mme [S] [R] ont formé une offre écrite d'achat au sein des locaux de l'agence immobilière. M. [X] a contresigné l'offre le 24 juillet 2020. Puis, M. [O] et Mme [R] ont fait part à l'agence immobilière de leur volonté d'acquérir le terrain en contrebas de la maison, cadastré section D n°[Cadastre 2] appartenant également à M. [X]. Mme [W], gérante de la SAS Immobilière 43, a répercuté cette proposition à M. [X]. Ce dernier a proposé aux acquéreurs de leur vendre le terrain et la maison au prix total de 170 000 euros. M. [O] et Mme [R] ont soumis à M. [X] une nouvelle offre d'achat correspondante. Dès le 31 juillet 2020, le fils de M. [J] [X], M. [F] [X], a adressé un courriel à l'agence immobilière actant la volonté de son père de se rétracter de la vente. Le 6 août 2020, M. [O] et Mme [R] se sont rendus en l'étude de Me [N], notaire, afin de régulariser le compromis. M. [X] ne s'est pas présenté. Par l'intermédiaire de leur conseil, ils ont mis en demeure M. [J] [X] de confirmer son intention de mener à terme la vente avant le 31 août 2020. N'ayant pas obtenu de réponse, leur conseil a mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) du 7 septembre 2020, M. [X] d'avoir à formaliser la vente et de se présenter en l'étude de Me [N] à la date du 21 septembre 2020. Puis, par acte d'huissier du 26 octobre 2020, M. [P] [O] et Mme [S] [R] ont fait assigner M. [J] [X] devant le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay aux fins de solliciter l'exécution forcée de la vente, outre l'indemnisation des préjudices subis en raison du comportement du vendeur. Par acte d'huissier du 12 février 2021, M. [J] [X] a appelé en cause la SAS Immobilière 43 et a sollicité notamment la nullité du contrat de vente. Par ordonnance du 6 avril 2021, les deux affaires ont été jointes. Par jugement du 19 avril 2022, le tribunal a : - jugé parfaite la vente conclue le 28 juillet 2020 entre M. [J] [X] d'une part, et Mme [S] [R] et M. [P] [O] d'autre part ; - ordonné à M. [J] [X] de régulariser la vente de la maison et du terrain litigieux au prix de 170 000 euros au profit des demandeurs, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date fixée par le notaire pour régulariser la vente ; - jugé qu'à défaut de régularisation volontaire de la part de M. [J] [X] dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, celui-ci vaudrait acte authentique de vente ; - jugé que le prix de vente serait remis par le notaire à M. [J] [X], sur sa demande et une fois que les formalités de mutation auraient été accomplies ainsi que toutes les formalités permettant aux acquéreurs de jouir paisiblement de leurs biens ; - ordonné la publication du jugement au fichier immobilier territorialement compétent; - condamné M. [J] [X] à payer Mme [S] [R] et M. [P] [O] la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux loyers payés entre le mois de février 2021 et le mois de mars 2022, outre les loyers dus jusqu'à la parfaite exécution du jugement; - condamné M. [J] [X] à payer à la SAS Immobilière 43 la somme de 7 450 euros TTC au titre de ses honoraires prévus par le mandat de vente exclusif ; - condamné M. [J] [X] à payer à la SAS Immobilière 43 la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - débouté M. [J] [X] de l'intégralité de ces demandes ; - condamné M. [J] [X] à payer la somme de 3 500 euros à Mme [S] [R] et M. [P] [O], ainsi qu'à la SAS Immobilère 43 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a rejeté la demande en nullité du mandat de vente, estimant celui-ci parfaitement régulier ; il en a fait de même s'agissant de l'avenant au mandat de vente. Il a également rejeté le moyen tiré de la nullité des offres d'achat en raison d'irrégularités formelles. Il a ensuite considéré que la preuve n'était pas rapportée que le consentement de M. [J] [X] aurait été vicié par un acte de violence ; que le moyen tiré de l'existence d'un vice du consentement, à savoir le dol, serait écarté lui aussi sans qu'il soit besoin de dire si le prix de vente était sous-évalué. Puis, il a énoncé que les offres d'achat signées par M. [X] les 24 et 28 juillet 2020 étaient régulières et la vente de la maison d'habitation et du terrain était parfaite au sens de l'article 1583 du code civil. Il a estimé que les acquéreurs justifiaient d'un préjudice en lien direct et certain avec le comportement de M. [X] qui était donc redevable envers eux du paiement des loyers qu'ils n'auraient pas dû verser si la vente avait été régularisée. Enfin, le mandat exclusif de vente ayant été jugé régulier et la vente jugée parfaite, le tribunal a considéré que les honoraires de l'agence immobilière étaient dus par M. [X] et qu'en outre, ce dernier avait fait preuve de témérité en tentant par un mécanisme de renversement audacieux des responsabilités, d'obtenir un dédommagement en réparation d'un préjudice inexistant. M. [J] [X] a interjeté appel de ce jugement, suivant déclaration électronique reçue au greffe de la cour en date du 24 mai 2022. Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe en date du 09 mai 2023, l'appelant demande à la cour, au visa des articles L.111-1 du code de la consommation, 1101 et suivants, 1104, 1112 et suivants, 1130 et suivants, 1140 et suivants, 1240 et suivants, 1992 et suivants, 1658, 1582 et suivants, 1147, 1128 et suivants du code civil, et 563 du code de procédure civile, de : - réformer en toutes ses dispositions le jugement et statuant à nouveau ; - débouter les consorts [R] -[O] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions; - débouter la SASU Immobiliere 43 de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions; - condamner la SASU Immobiliere 43 et les consorts [R]-[O] au versement de la somme de 15 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts ; - condamner la SASU Immobiliere 43 et les consorts [R]-[O] au versement de la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; - condamner la SASU Immobiliere 43 et les consorts [R] - [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Rahon. Dans leurs dernières conclusions reçues au greffe en date du 26 avril 2023, Mme [S] [R] et M. [P] [O] demandent, au visa des articles 1113, 1114, 1118, 1217, 1221, 1231, 1231-1, 1231-2 et 1583 du code civil, et 700 du code de procédure civile, de : - confirmer le jugement en ce qu'il a : > jugé parfaite la vente conclue le 28 juillet 2020 entre M. [X] d'une part, et Mme [R] et M. [O] d'autre part ; > jugé que le prix de vente sera remis par le notaire à M. [X], sur sa demande et une fois que les formalités de mutation auront été accomplies ainsi que toutes les formalités permettant aux acquéreurs de jouir paisiblement de leurs biens ; > débouté M. [X] de l'intégralité de ses demandes ; > condamné M. [X] aux entiers dépens de l'instance avec paiement direct aux avocats de la cause pour ceux dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision ; > condamné M.[X] à leur payer la somme globale de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ; - infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [X] à leur payer la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux loyers payés depuis le mois de février 2021 et jusqu'au mois de mars 2022 inclus outre les loyers dus jusqu'à la parfaite exécution du jugement; - et, jugeant à nouveau : - ordonner à M. [X] de régulariser la vente de la maison à usage d'habitation située [Adresse 5] à [Localité 7] (cadastrée section D n°[Cadastre 1] d'une contenance de 00ha 05a 80ca) et du terrain à bâtir situé à [Adresse 11] (cadastré section D n°[Cadastre 2] d'une contenance de 00ha 08a 80ca) au prix total de170 000 euros à leur profit en l'étude du notaire choisi par eux dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date fixée par le notaire pour régulariser l'acte de vente ; - juger qu'à défaut de régularisation volontaire par M. [X] de l'acte de vente dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, celle-ci vaudra acte authentique de vente des biens susvisés dans les termes de l'offre d'achat du 28 juillet 2020 ; - ordonner la publication de la décision à intervenir au fichier immobilier territorialement compétent; - condamner M. [X] à leur payer la somme de 16 200 euros, à parfaire au jour de la parfaite exécution de la décision à intervenir, en réparation du préjudice né des loyers dont ils ont dû s'acquitter ; - condamner M. [X] à leur payer la somme de 33 972 euros en réparation du préjudice né de l'augmentation du coût de leur crédit ; - condamner M. [X] à leur payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice né de l'augmentation du coût des matériaux ; - condamner M. [X] à leur payer la somme de 10 000 euros chacun en réparation du préjudice né de l'appel interjeté à titre abusif ; - condamner M. [X] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - condamner M. [X] aux entiers dépens ; - débouter M. [X] de l'ensemble de ses demandes. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 26 avril 2023, la SASU Immobilière 43 demande à la cour, au visa des articles 12 et 13 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, L.111-1 du code de la consommation, 1130, 1131, 1137 et 1140 du code civil,1103 et 1104 du code civil,1113, 1114, 1118 et 1121 du code civil, de : - confirmer le jugement en ce qu'il a jugé régulier et valide le mandat exclusif de vente régularisé avec M. [X] le 20 juillet 2020 ; - confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que le consentement de M. [X] lors de la signature de l'offre d'achat formulée par les consorts [R] [O] n'a été vicié ni par le dol ni par la violence ; - en conséquence, confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré parfaite la vente conclue le 28 juillet 2020 entre M. [J] [X], d'une part, et Mme [R] et M. [O], d'autre part ; - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [J] [X] de l'intégralité de ses demandes à son encontre ; - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [X] à lui verser la commission contractuellement prévue dans le mandat exclusif de vente, soit la somme de 6 208,33 euros HT, soit 7 450 euros TTC ; - a titre subsidiaire, si la vente du bien immobilier de M. [X] ne devait pas intervenir, condamner M. [X] à lui verser la somme de 7 450 euros à titre de dommages et intérêts, équivalents à la commission qu'elle aurait dû percevoir en cas de vente ; - en tout état de cause, confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [X] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive; - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [X] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure de première instance ; - condamner, en outre, M. [X] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 en cause d'appel ; - le condamner enfin aux entiers dépens de l'instance dont distraction sera faite à Me Barbara Gutton de la SELARL Lexavoue Riom, avocat sur son affirmation de droit. Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet de leurs demandes et moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2023. Motifs de la décision : Sans solliciter dans le dispositif de ses conclusions, de voir prononcer la nullité du mandat de vente et de son avenant, et la vente en elle-même, M. [X] conclut au débouté des demandes des consorts [R]-[O] et de la SASU Immobilière 43, en se prévalant dans ses explications de la nullité de ces contrats. - Sur la nullité des contrats sur la nullité des contrats pour violence L'article 1130 du code civil énonce que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Selon l'article 1131, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. L'article 1140 prévoit qu'il y a violence lorsqu'une partie s'engage sous la pression d'une contrainte qui lui inspire la crainte d'exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable. L'article 1142 précise que la violence est une cause de nullité qu'elle ait été exercée par une partie ou par un tiers. Il appartient à celui qui se prévaut d'un vice du consentement de l'établir. M. [X] estime avoir été victime de violence morale invoquant l'existence de stratagèmes pour obtenir son accord sur la vente de son terrain et de sa maison. A cette fin, il invoque une précipitation orchestrée entre l'agence immobilière et les acquéreurs qui est révélée par la simple chronologie des faits. Il ajoute que lors de sa venue à l'agence le 28 juillet 2020, il s'est retrouvé face à six personnes, la représentante de l'agence, son époux, son père, les consorts [R]-[O] et le père de M. [O], et estime avoir subi des pressions. Il insiste sur son âge au moment des faits, à savoir 84 ans et sur les diverses pathologies dont il est affecté induisant de lourds traitements dont les effets secondaires sont importants. Il rappelle enfin s'être rétracté dès le 31 juillet 2020, notamment après avoir contacté son fils M. [F] [X]. Il résulte des pièces versées aux débats que M. [J] [X] a signé un mandat exclusif de vente avec la SASU Immobilière 43 le 20 juillet 2020 concernant une maison située [Adresse 5], moyennant un prix demandé de 149 000 euros. Les honoraires fixés à la somme de 7 450 euros TTC (en plus du prix de vente) étaient à la charge du vendeur. Il n'est pas contesté que les consorts [R]-[O] ont visité le bien litigieux le 24 juillet 2020 à 9h30 par l'intermédiaire de l'agence, le père de M. [O] était également présent. Ils ont formé immédiatement une offre d'achat au prix proposé, à savoir 149 000 euros. Ils ont précisé qu'il n'y aurait pas de condition suspensive de prêt et qu'un acompte de 50 000 euros serait réglé dans les 10 jours après la signature du compromis. M. [J] [X] a apposé sur l'offre, la mention 'Bon pour vente' suivie de son identité et de sa signature. Un avenant au mandat de vente a été signé entre M. [X] et la SASU Immobilière 43 le 28 juillet 2020. Il a été mentionné : 'Il est convenu que le prix de vente exprimé dans le mandat n°6090 en date du 20/07/2020 et portant sur la vente de : une maison sise à [Adresse 5] + terrains Cadastre : - section D n°[Cadastre 1] pour 5a et 80ca - section D n°[Cadastre 2] pour 8a 00ca (rajout de ce terrain par rapport au mandat initial n°6090) est fixé à la somme de 170 000 € au lieu de 149 000 € (mandat initial) à compter de ce jour. En conséquence, la rémunération du mandataire est portée à 8 000 €. Toutes les autres clauses sont inchangées.' M. [O] et Mme [R] ont formé une nouvelle offre d'achat le même jour, en rappelant leur visite du 24 juillet 2020 de la maison et des terrains référencés au cadastre section D n°[Cadastre 1] et section Dn°[Cadastre 2], et ce, au prix de 170 000 euros. M. [J] [X] a de nouveau apposé sur ladite offre, la mention 'Bon pour vente' suivie de son identité et de sa signature. Un rendez-vous a été fixé devant notaire le 6 août 2020 pour signature du compromis. Par courrier électronique du 31 juillet 2020, M. [F] [X], le fils de M. [J] [X], a écrit à Mme [H] [W], représentante de l'agence immobilière, afin de l'informer que ce dernier souhaitait retirer de la vente sa maison et le terrain, et que l'offre signée le 28 juillet n'était plus acceptée ; que le mandat de vente devait être considéré comme caduc ; qu'il estimait que la signature de la dernière offre en date du 28 juillet incluant le terrain (offre faisant suite à une première signée le 24 juillet) avait été obtenue sous pression compte tenu du fait qu'il lui avait été clairement stipulé que ce terrain n'était pas à vendre. Ce message a été suivi d'un courriel de M. [J] [X] en date du 1er août 2020 adressé à Mme [H] [W] ayant pour objet 'annulation de mise en vente', rédigé en ces termes : 'Madame, pour faire suite à notre rendez-vous de ce matin 9h dans vos locaux, j'ai noté que vous avez pris acte de ma décision de ne plus mettre en vente ma maison de [Localité 12] par [Localité 12] et vous remercie de votre accueil et de votre compréhension, bien cordialement, M. [X].' Il est établi par une attestation de Me [N], notaire, en date du 15 octobre 2020, que M. [O] et Mme [R] se sont présentés en l'étude notariale le 6 octobre 2020 pour signer le compromis, et que M. [J] [X] n'est pas venu au rendez-vous. Par LRAR du 7 août 2020, ils ont, par l'intermédiaire de leur conseil, mis en demeure M. [J] [X] de confirmer sa volonté de mener à terme la vente convenue, et qu'à défaut de le faire avant le 31 août 2020, ils mettraient en oeuvre une procédure à cette fin. Ils ont réitéré leur demande le 7 septembre 2020 pour une présentation devant notaire le 21 septembre 2020. M. [J] [X] ne s'est pas présenté. La violence morale invoquée ne ressort néanmoins d'aucune pièce versée aux débats. Il n'est tout d'abord justifié d'aucune orchestration entre l'agence et les acquéreurs. Il n'est nullement établi par M. [X] que les parties se connaissaient au préalable. Les éléments produits par les intimés établissent d'ailleurs le contraire : - alors qu'il n'est pas contesté que les consorts [R]-[O] ont tenté de 'visiter' le bien litigieux la veille de la visite prévue avec l'agence, Mme [W] les a rappelés à l'ordre par SMS en faisant état du mandat ; - le mandat initial a été signé le 20 juillet 2020, et la visite des lieux ne s'est déroulée que 4 jours après, sachant que la SASU Immobilière 43 établit au moyen d'attestations que d'autres personnes avaient été intéressées par cette visite à la suite de la parution de l'annonce sur le site internet le Bon Coin. Les 'pressions' alléguées ne ressortent d'aucune pièce. Au contraire, les personnes accusées de cette intimidation au sein de l'agence récusent leur présence, notamment M. [A] [W], ancien gérant ou encore M. [D], ex-compagnon de Mme [W]. De surcroît, la présence du père du jeune homme acquéreur ne constitue aucunement un indice en ce sens puisqu'il est usuel en la matière que les parents accompagnent leurs enfants dans leurs premiers achats immobiliers. La simple chronologie des faits ne caractérise pas une 'précipitation'. En outre, l'examen des courriels adressés à l'agence immobilière ne corrobore pas la thèse de l'appelant. L'email adressé le 31 juillet 2020 par le fils de M. [J] [X] fait état de pressions uniquement concernant la seconde vente, ce qui a contrario signifierait que celle de la maison du 24 juillet 2020 ne serait pas entachée d'un vice du consentement contrairement à ce qui est soutenu. Quant au courriel du 1er août 2020, M. [J] [X] prend note que l'agence immobilière a pris acte de sa décision de ne plus mettre en vente sa maison et il la remercie de son accueil et de sa compréhension. Aucun reproche n'est formulé à l'encontre de Mme [H] [W], bien au contraire au vu de la formule de la politesse employée en fin de message. S'il n'est pas contesté que M. [J] [X] était âgé de 84 ans au moment des transactions et qu'il était atteint de problèmes de santé physique conséquents, les pièces médicales produites n'établissent aucune altération de ses capacités cognitives. Les attestations de proches établies après la délivrance de l'assignation apparaissent sujettes à caution, et seuls des éléments médicaux faisant état d'altération des facultés mentales permettraient de démontrer les allégations de M. [X]. Aucun abus de vulnérabilité de M. [X] n'est démontré. De surcroît, ainsi que l'a relevé le tribunal, les échanges de messages entre Mme [M] [X], fille du vendeur, et l'agence immobilière, mettent en évidence que celle-ci était favorable à la vente litigieuse et qu'elle est 'atterrée' par la tournure des événements. Ceci laisse entendre qu'il existait un contentieux au sein de la fratrie. Ainsi, M. [J] [X] ne rapporte pas la preuve qu'il s'est engagé sous la pression d'une contrainte qui lui inspirait la crainte d'exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable. Le jugement sera confirmé sur ce point. sur la nullité des contrats pour erreur M. [J] [X] soutient que l'agent immobilier est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant, qu'il doit lui donner une information loyale sur la valeur du bien mis en vente lorsqu'il apparaît que le prix demandé est manifestement sous-évalué sans raison ; qu'au surplus le mandat de vente est nul en l'absence d'information précontractuelle ; que ce manquement est sanctionné par la nullité du contrat, notamment sur le terrain des vices du consentement, à savoir l'erreur. Il ajoute que cette carence a été déterminante puisque précipité par l'agence et les acquéreurs, ce n'est que plusieurs jours après, à l'occasion de sa conversation avec son fils, qu'il a compris les pressions dont il avait fait l'objet pour passer des conventions contraires à ses souhaits ; que ce manquement implique la nullité du mandat, et donc des offres et avenants subséquents. A titre liminaire, il sera constaté qu'il n'est pas précisé quelle information précontractuelle l'agence immobilière n'aurait pas donnée en dehors de la 'sous-évaluation' du bien. S'agissant de la valeur, M. [X] s'est prévalu en premier lieu d'avis de valeur d'agences immobilières, notamment : - de celui de l'agence Immobilier Romeyer du 6 septembre 2022 évaluant l'ancienne ferme rénovée et le terrain environ 230 000 euros et le terrain seul 30 000 euros ; - de celui de l'agence Trincal Immobilier du 24 août 2022 estimant la maison à hauteur d'une valeur comprise entre 320 000 et 350 000 euros ; - de celui de l'agence A2B Immobilier du 30 août 2022 entre 235 000 euros et 240 000 euros. Il invoque également les conclusions d'une expertise amiable établie le 19 janvier 2023 par les experts immobiliers MM. [U] et [Y], faisant ressortir une évaluation du patrimoine litigieux à hauteur de 327 000 euros, à savoir 314 679,60 euros pour la maison et 12 704 euros pour la parcelle. Ainsi que le fait observer la SASU Immobilière 43, les évaluations des agences immobilières sont toutes en date de 2022, alors même que la crise sanitaire a eu un impact sur les prix de l'immobilier. Il ressort en effet de l'expertise amiable produite par l'appelant sur ce point, que la région dans laquelle se situe le bien litigieux, 'bénéficie d'un attrait particulier pour les personnes à la recherche de demeure de cachet et de fraîcheur en été' ; que 'le prix de l'immobilier du secteur sont attractifs, notamment pour la clientèle lyonnaise qui, depuis le confinement, découvre la région à moins de 2 heures de voiture.'. Ces experts ont précisé que l'année 2020 avait marqué une pause en raison de la crise sanitaire du Covid-19 avec un ralentissement important des transactions ; que l'année 2021 avait battu des records dans le marché de l'immobilier de l'ancien, que dans certaines régions, les prix avaient explosé ; qu'il existait un certain engouement pour les biens immobiliers d'un certain standing suite à l'effet Covid ayant motivé des acquisitions de résidences secondaires, notamment pour les personnes pouvant travailler en télé-travail. Aussi, les évaluations de ces agences immobilières ne sont pas pertinentes. S'agissant des conclusions du rapport amiable de MM. [U] et [Y], outre que ces experts immobiliers inscrits sur la liste de la cour d'appel de Nîmes n'interviennent pas sur le secteur concerné, il sera également constaté que 'la valeur est donnée au 1er trimestre 2023" (page 6 du rapport). La SASU Immobilière 43 verse de son côté une note d'un autre expert immobilier inscrit sur la liste de la cour d'appel de Lyon, mais ayant une agence à Saint-Etienne (M. [V] [E] de la SARL [E] Expertise). Il est relevé dans cette note que les éléments de comparaison retenus par les experts [U] et [Y] pour mener l'analyse sont postérieurs au mois de juillet 2020 : quatre d'entre eux sont de 2021 et 2022 ; que les autres termes de comparaison concernent deux maisons récentes et sont des comparables discutables. Il ajoute que d'après ses recherches, le prix du m² a évolué entre 12 et 15 % de 2020 à ce jour, soit en 2023. Dans ces circonstances, la sous-évaluation manifeste n'est pas caractérisée, et M. [J] [X] sera débouté de ses demandes en nullité des différents actes juridiques (mandat, avenant, vente) sur le terrain de l'erreur ou encore sur celui de la vileté du prix de vente. sur la nullité de l'avenant au mandat de vente pour l'identification incorrecte du mandataire de la société Au cours de ses développements sur le vice du consentement (violence morale), M. [J] [X] a soutenu également que l'avenant du 28 juillet 2020 était nul car il est mentionné que la SASU Immobilière 43 est représentée par M. [A] [W] en sa qualité de gérant alors que ce dernier n'avait une quelconque qualité à contracter puisqu'il n'était plus gérant. Le mandat initial a été établi par la SASU Immobilière 43 représentée par Mme [H] [W] en sa qualité de présidente, mais l'avenant mentionne par erreur M. [A] [W] comme représentant de la société. Les deux actes sont signés par le même représentant de la société (il s'agit de la même signature qui est celle de Mme [H] [W]). Il s'agit donc d'une simple erreur matérielle, M. [W] n'étant plus le représentant de la SASU Immobilière 43 depuis le 31 juillet 2019. Aucune nullité ne sera retenue à ce titre. - Sur le caractère parfait de la vente Selon l'article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. L'article 1118 précise que l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. L'article 1121 énonce que le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant. Il est réputé l'être au lieu où l'acceptation est parvenue. Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. Il résulte de cette disposition que la perfection du contrat repose sur la rencontre d'une offre et d'une acceptation. Une offre valable doit avoir été émise, c'est-à-dire qu'elle doit être précise, renfermant les éléments essentiels du contrat projeté, mais également ferme, c'est-à-dire manifestant la volonté d'être lié en cas d'acceptation. A cette offre doit correspondre une acceptation, portant sur les éléments essentiels du contrat projeté, et ne contenant aucun élément de contre-proposition, lequel disqualifierait alors immédiatement l'acceptation en offre. Il est nécessaire que ces deux éléments du consentement se rencontrent et se correspondent exactement. L'accord des parties doit être distingué des avants-contrats : négociations, pourparlers ou documents contractuels. L'accord échangé à l'occasion d'un avant-contrat demeurant insuffisant à la conclusion du contrat principal en ce qu'il ne comporte pas tous les éléments essentiels à la formation du contrat de vente. La recherche de la volonté et de l'intention des parties relève de l'appréciation souveraine des juges du fond. M. [J] [X] soutient que la signature du compromis était une condition de validité pour régulariser la vente entre les parties, l'offre d'achat n'était que la première étape dans le processus d'achat. Néanmoins, le 28 juillet 2020, Mme [R] et M. [O] ont fait parvenir à M. [J] [X] par le biais de l'agence immobilière, une offre d'achat rédigée en ces termes : 'Mr [O] [P] et Mme [R] [S], après visite le 24/07/2020 de la maison + terrains (référence cadastrale : section D n°[Cadastre 1] et section D n°[Cadastre 2]) situés [Adresse 5] à [Localité 12], souhaitons faire une proposition d'achat moyennant le prix de cent soixante-dix mille euros (170 000 €) frais d'agence compris. En ce qui concerne le financement, nous renonçons à la condition suspensive de prêt. L'acompte versé dans les 10 jours du compromis sera (suite accord avec le propriétaire) fixé à cinquante mille euros (50 000 €). Je vous demanderai de bien vouloir transmettre cette offre au propriétaire dès que possible. Elle sera valable 7 jours.' L'offre était exprimée à M. [J] [X] qui est le seul propriétaire des biens objets de la proposition d'achat. Elle permet l'identification précise des biens. Le prix proposé est précisé, de même que les modalités de paiement. L'offre comprenait les éléments essentiels du contrat de vente : la chose et le prix. Ils ont en outre renoncé à la condition suspensive de l'obtention d'un crédit immobilier. L'offre exprime une volonté ferme des consorts [R]-[O] d'acquérir les biens litigieux. M. [J] [X] a mentionné sur ladite offre : 'Bon pour vente. [J] [X]', suivi de sa signature. L'intéressé a ainsi accepté l'offre purement et simplement, les parties sont donc convenues de la chose et du prix, la vente était parfaite au sens des articles 1121 et 1583 du code civil. - Sur les demandes des consorts [R]-[O] sur la demande de régularisation de la vente La vente étant parfaite, les consorts [R]-[O] sont bien fondés à solliciter la confirmation du jugement en ce qu'il a : - ordonné à M. [J] [X] de régulariser la vente de la maison et du terrain litigieux au prix de 170 000 euros au leur profit, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date fixée par le notaire pour régulariser la vente ; - jugé qu'à défaut de régularisation volontaire de la part de M. [J] [X] dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, celui-ci vaudrait acte authentique de vente ; - jugé que le prix de vente serait remis par le notaire à M. [J] [X], sur sa demande et une fois que les formalités de mutation auraient été accomplies ainsi que toutes les formalités permettant aux acquéreurs de jouir paisiblement de leurs biens ; - ordonné la publication du jugement au fichier immobilier territorialement compétent. sur les demandes de dommages et intérêts Par ailleurs, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu le principe de la responsabilité de M. [X] quant au préjudice subi par les consorts [R]-[O] dû à raison de la poursuite du paiement des loyers d'habitation dont ils justifient le paiement au moyen de quittances. Les acquéreurs ont justifié avoir mis en demeure le 7 septembre 2020, l'appelant de signer le compromis de vente le 21 septembre 2020. Un délai de trois mois sera retenu comme date prévisible d'aménagement dans la nouvelle maison. Dans ces conditions, le préjudice a débuté à compter de janvier 2021 et a pris fin à la date du jugement qui bénéficiait de l'exécution provisoire, la convocation par le notaire n'ayant pas eu lieu : soit 600 euros x16 mois = 9 600 euros. Les demandes de dommages et intérêts au titre de l'augmentation du coût de leur crédit et de l'augmentation du coût du matériel seront rejetées. Alors même que les acquéreurs avaient renoncé au bénéfice de la condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire, il sera constaté que la production d'une seule offre de crédit actualisée est bien insuffisante pour caractériser le préjudice. Quant à l'augmentation du prix du matériel, la demande ne repose sur aucun élément, et la somme forfaitaire réclamée n'est nullement justifiée. - Sur les demandes de la SASU Immobilière 43 Dans la mesure où le mandat de vente est régulier (ainsi que l'avenant) et la vente jugée parfaite, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [J] [X] à payer à la SASU Immobilière 43 la somme de 7 450 euros TTC au titre de ses honoraires prévus par le mandat de vente exclusif, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, et ce, conformément à la demande (même si l'avenant prévoyait des honoraires à hauteur de 8 000 euros TTC). - Sur la demande de dommages et intérêts de M. [X] M. [X] sollicite la condamnation de la SAS Immobilière 43 et des consorts [R]-[O] à lui payer une somme de 15 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts. Les faits invoqués à l'appui d'un vice du consentement, à savoir l'exercice de pressions morales aussi bien par les acquéreurs que l'agence immobilière, n'ont pas été prouvés. La sous-évaluation manifeste du bien par l'agence n'est pas démontrée. Enfin, s'agissant de l'exécution de ses obligations contractuelles, la SASU Immobilière 43 justifie par la production d'attestations, d'avoir fait paraître une annonce de vente immobilière sur internet et d'avoir organisé des visites. Elle a en outre trouvé un acquéreur au prix demandé par M. [X]. Aucun manquement ne peut lui être reproché. M. [J] [X] sera ainsi débouté de sa demande de dommages et intérêts. - Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit donner lieu à une argumentation, en fait en droit. L'abus de droit exige au moins un acte de mauvaise foi telle une intention de nuire au bon déroulement de la procédure ou parfois une simple faute. La simple résistance à une action en justice ne peut s'assimiler à une résistance abusive permettant l'allocation de dommages-intérêts. La contestation du jugement de première instance ou l'appel en cause de l'agence immobilière ne caractérise pas un recours abusif, M. [X] ayant motivé en droit et en fait son recours, mais a simplement succombé. Par conséquent, les demandes de dommages et intérêts à ce titre seront rejetées. - Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Succombant en cause d'appel, M. [J] [X] sera condamné aux dépens d'appel, et à verser à chacun des intimés, la SASU Immobilière 43 d'une part, et les consorts [R]-[O] d'autre part, une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La distraction des dépens d'appel sera ordonnée au profit de Me Barbara Gutton de la SELARL Lexavoue Riom, avocat. PAR CES MOTIFS, La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ; Infirme le jugement en ce qu'il a : - condamné M. [J] [X] à payer à Mme [S] [R] et M. [P] [O] la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux loyers payés entre le mois de février 2021 et le mois de mars 2022, outre les loyers dus jusqu'à la parfaite exécution du jugement; - condamné M. [J] [X] à payer à la SASU Immobilière 43 la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions; Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées, et y ajoutant, Condamne M. [J] [X] à payer à Mme [S] [R] et M. [P] [O] la somme de 9 600 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux loyers payés entre le mois de janvier 2021 et le mois d'avril 2022 ; Déboute Mme [S] [R] et M. [P] [O] de leurs demandes de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de l'augmentation du coût de leur crédit, du préjudice né de l'augmentation du coût des matériaux, et du préjudice né de l'appel interjeté à titre abusif ; Déboute la SASU Immobilière 43 de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive Condamne M. [J] [X] à payer à Mme [S] [R] et M. [P] [O] une somme totale de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne M. [J] [X] à payer à la SASU Immobilière 43 une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne M. [J] [X] aux dépens d'appel ; Ordonne la distraction des dépens d'appel au profit de Me Barbara Gutton de la SELARL Lexavoue Riom, avocat. Le greffier La Présidente