Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/51224
N° Portalis 352J-W-B7I-C37UF
N° : 5
Assignation du :
15 février 2024
[1]
[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :
JUGEMENT RENDU SELON
LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
le 13 novembre 2024
par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDERESSE
La VILLE DE [Localité 6],
représentée par Madame la Maire de [Localité 6], Madame [W] [T]
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS - #R0229
DEFENDEUR
Monsieur [V] [K]
né le 13 mars 1949 à [Localité 8] (94)
demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS - #D1735
DÉBATS
A l’audience du 16 octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Arnaud FUZAT, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :
Par exploit en date du 12 février 2024, la Ville de Paris, prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6], a fait assigner Monsieur [V] [K], devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé [Adresse 2].
A l’audience du 16 octobre 2024, la ville de [Localité 6] a soutenu oralement les termes de son assignation et sollicite de :
- Condamner Monsieur [V] [K] à payer à la Ville de [Localité 6] une amende civile de 50 000 euros ;
- Condamner Monsieur [V] [K] à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [V] [K] aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la Ville de [Localité 6] fait valoir que le local en cause est à usage d’habitation sans aucun changement d’affectation, qu’il ne constitue pas la résidence principale de la défenderesse, qu’il a fait l’objet de locations de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et que Monsieur [K] a enfreint les dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation en changeant l'usage du bien sans autorisation préalable.
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, Monsieur [K] demande de :
A titre principal :
- débouter la Ville de [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes ;
A titre subsidiaire, si par extraordinaire l’infraction présumée au changement d’usage devait être caractérisée :
- fixer le montant de l’amende civile à la somme symbolique de 1 euro ;
A titre infiniment subsidiaire,
limiter le montant de l’amende à la somme de 500 €,
En tout état de cause :
- Condamner la ville de [Localité 6] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner que les parties conservent la charge de leurs frais de procédure et leurs dépens.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [K] soutient que les éléments apportés par la Ville de [Localité 6] sont insuffisants afin d’établir le non-respect des dispositions de l’article L631-7 notamment au regard de l’imprécision de la fiche H2 produite.
A titre subsidiaire et s'agissant du quantum de l'amende civile, il déclare avoir agi de bonne foi, dans l’ignorance des restrictions applicables s’agissant de la location à courte durée, qu’il a coopéré avec la Ville tout au long de l’enquête et il conteste le montant du bénéfice allégué au titre de cette location. Par ailleurs Monsieur [K] affirme que la mise en location a cessé depuis l’enquête mené par la Ville de [Localité 6] et qu’il subi depuis une situation de forte précarité.
Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation
L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».
L'alinéa premier de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :
« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »
Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 6], d’établir :
- l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.
Sur la qualification de résidence principale ou secondaire :
Selon l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation :
« [...] Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ».
Il appartient à la partie défenderesse qui invoque les dispositions susvisées d'établir la preuve que le local litigieux constitue sa résidence principale.
Aux termes des dispositions de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
En l'espèce, Monsieur [K] est propriétaire de l’appartement litigieux situé [Adresse 2] à [Localité 7], ainsi qu’il résulte du relevé de propriété.
Il est acquis que ce logement constitue sa résidence secondaire tel qu’il en ressort des débats.
Sur l'usage d’habitation du local
En l'espèce, il ressort des éléments de la procédure que la fiche H2 produite concerne un bien immobilier situé au 3e étage bâtiment B de l’immeuble [Adresse 2] d’une superficie de 28 m² avec la mention du chiffre 113 sur cette fiche H2.
Or le bien dont est propriétaire Monsieur [K] est situé au 3e étage bâtiment B de l’immeuble [Adresse 2], dispose d’une superficie de 30 m² et constitue le lot 113 de l’immeuble auquel il appartient.
Ainsi la fiche H2 contient suffisamment de détail afin d’établir que le bien qui y est décrit est bien celui de Monsieur [K].
S’agissant de la date, si cette fiche H2 est daté du 27 octobre 1970, elle précise également que le bien est occupé par un locataire désigné en précisant son loyer avec une date d’entrée dans les lieux fixé à l’année 1959.
Ainsi l’usage d’habitation à la date du 1er janvier 1970 est établi.
Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage :
En l'espèce il ressort des éléments de la procédure que :
- Monsieur [K] ne conteste pas avoir mis en location courte durée le local litigieux dont il est propriétaire.
- le constat de location meublée touristique du 10 octobre 2023 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 6] fait état d’une annonce concernant le bien litigieux sur le site Vrbo.com et le site Abritel.fr.
- sur le site Vrbo.com, l’agent relève la présence de 110 commentaires entre septembre 2011 et décembre 2022
- Sur le site Abritel.fr, l’agent relève la présence de 106 commentaires entre août 2018 et décembre 2022
- l’annonce était toujours active au 3 mars 2023.
Il en résulte qu’au cas présent, Monsieur [K] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation, en louant son appartement meublé destiné à l'habitation situé [Adresse 2] de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Monsieur [K] ne conteste pas ce fait mais oppose son entière bonne foi tel qu’en attesterait sa déclaration déposée le 16 octobre 2017 afin d’enregistrer son bien en tant que meublé de tourisme.
Or ce même formulaire mentionne les obligations prévues à l’article L631-7 du CCH et notamment l’impossibilité sauf changement de destination de louer pour une courte durée sa résidence secondaire ce qui était le cas en l’espèce.
Ainsi il doit être considéré que Monsieur [K] a effectivement enfreint les dispositions de l’article L631-7 du CCH.
Sur le montant de l’amende
L'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros.
L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.
En premier lieu, Monsieur [K] a mis en location le lot litigieux depuis l’année 2011 jusqu’au mois de mars 2023 a minima tel que constaté dans le procès-verbal. Monsieur [K] déclare avoir retiré son annonce au cours de l’année 2023.
La période de location en meublé de tourisme revêtant un caractère illicite s’établit sur une période de temps importante.
La Ville de [Localité 6], en raison du refus des plateformes concernées, n’est pas en mesure de fournir un décompte précis du nombre de nuitées loués sur les cinq dernières années. En revanche Monsieur [K] fournit un récapitulatif émanant de la plateforme Vrbo.com permettant d’établir que sur une période de six mois, entre janvier et juin 2023, le logement a été loué pour 47 nuits sur cette plateforme.
Des déclarations même de Monsieur [K], il a refusé toute nouvelle réservation suite à la réception du courrier de la ville en date du 12 décembre 2022, reçu le 7 janvier 2023. Cela signifie que ce nombre de location sur six mois, déjà important, aurait été supérieur s’il avait continué son activité de location illicite. Il peut donc en être déduit que sur la période d’activité illicite visé dans cette procédure, ce bien pouvait être loué plus de 47 nuitées sur une période de six mois sur la plateforme Vrbo.com.
Par ailleurs, ce nombre de nuitées ne comprend pas les réservations effectuées via le site Abritel sur lequel l’annonce de Monsieur [K] dispose d’un nombre important de commentaire, 106, entre août 2018 et décembre 2022.
S’il n’est pas possible d’établir précisément le nombre de nuitées loués par Monsieur [K], il doit être déduit de ces considérations que ce nombre doit être qualifié d’important.
Par ailleurs, les constatations de l’agent assermentée font état d’un prix à la nuitée entre 148 et 150 € selon le site utilisé.
Ainsi au regard du prix à la nuitée et du nombre important de locations, il ne fait aucun doute que le changement illicite d'usage du bien a généré un profit substantiel par rapport aux revenus issus d'une mise en location en bail d'habitation, évalués par la Ville de [Localité 6] à 890 € par mois.
En deuxième lieu, la partie défenderesse fait état de sa bonne foi et sa coopération avec la ville de [Localité 6]. Si Monsieur [K] a effectivement accepté de participer à l’enquête menée par l’agent assermenté il doit tout de même être relevé que malgré le courrier reçu le 7 janvier 2023 émanant de la Ville de [Localité 6], Monsieur [K] a maintenu active son offre à minima jusqu’au mois de mars 2023 tel que constaté par le procès-verbal de constat.
En troisième lieu, la partie défenderesse fait état de sa situation financière précaire ainsi que de son état de santé fragile. S’agissant de sa situation financière, aucun élément n’est produit par le défendeur si ce n’est l’affirmation de sa qualité de retraité qui ne saurait à elle seule établir l’existence d’une situation de précarité. Par ailleurs, le fait d’être suivi dans le cas d’un traitement médical ne saurait entrer en considération dans la fixation d’une amende civile.
En considération de la durée conséquente de la période incriminée, des nombreuses réservations, mais également de sa coopération partielle avec la Ville de [Localité 6], il convient de fixer l’amende civile à 25 000 €.
Sur les mesures accessoires
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 6], Monsieur [K] supportera la charge des dépens.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Ainsi il y a lieu de condamner Monsieur [K] à verser la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Condamne Monsieur [V] [K] à payer une amende civile de vingt cinq mille euros (25 000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 6] ;
Condamne Monsieur [V] [K] à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [V] [K] aux dépens ;
Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Fait à Paris le 13 novembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Arnaud FUZAT Pierre GAREAU
