Tribunal judiciaire, 27 janvier 2025. 21/07682

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE ■ PÔLE CIVIL 1ère Chambre JUGEMENT RENDU LE 27 Janvier 2025 N° RG 21/07682 - N° Portalis DB3R-W-B7F-W6O5 N° Minute : AFFAIRE S.A.R.L. NEW YORK INVESTISSEMENTS C/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 4], DÉNOMMÉ RÉSIDENCE [Adresse 5] représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, SAS au capital de 92.000 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° B 632 018 503, ayant son siège social [Adresse 2], Copies délivrées le : DEMANDERESSE S.A.R.L. NEW YORK INVESTISSEMENTS [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] représentée par Me Amandine LAGRANGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 549 DEFENDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 4], DÉNOMMÉ RÉSIDENCE [Adresse 5] représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, [Adresse 4] [Adresse 4] représentée par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1525 L’affaire a été appelée le 25 Septembre 2024 en audience publique, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et les dossiers ayant fait l’objet d’un dépôt devant : Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente Quentin SIEGRIST, Vice-président Alix FLEURIET, Vice-présidente qui en ont délibéré. Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 27 Janvier 2025. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La société New York Investissements est propriétaire du lot n°400.191 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1], dans la résidence [Adresse 5]. Une assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] s'est tenue le 16 juin 2021. Par acte d’huissier de justice du 27 septembre 2021, la société New York Investissements a fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] représenté par son syndic, la société Atrium Gestion, afin, à titre principal, de voir annuler l’assemblée générale du 16 juin 2021 et, à titre subsidiaire, de voir annuler la délibération n°22 prise par ladite assemblée générale. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2022, la société New York Investissements demande au tribunal de : A titre principal, - annuler le procès-verbal de l’Assemblée Générale du Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 5] en date du 16 juin 2021, notifié le 27 juillet 2021 ; A titre subsidiaire - annuler la délibération n°22 prises par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] en date du 16 juin 2021 ; En toutes hypothèses, - condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] à verser à la société New York Investissements la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] aux dépens de l’instance. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], dénommé résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Atrium Gestion, demande au tribunal de : - déclarer la société New York Investissements mal fondée en ses demandes, En conséquence, - débouter la société New York Investissements de l’ensemble de ses demandes, - condamner la société New York Investissements à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la société New York Investissements aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Catherine Franceschi De Monclin conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. L’affaire a été clôturée le 19 janvier 2023, fixée à l’audience de plaidoiries du 06 juin 2023 de la 8e chambre civile, puis à l’audience du 12 décembre 2023 et mise en délibéré au 04 mars 2024. Par application de l’article 444 alinéa 2 du code de procédure civile, compte tenu de l’indisponibilité prolongée du magistrat en charge de la rédaction du jugement et en raison de la charge de travail de la 8e chambre civile, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 25 septembre 2024 devant la 1ère chambre du tribunal judiciaire de Nanterre. Il sera renvoyé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 16 juin 2021 La société New York Investissements soutient que le procès-verbal de l’assemblée générale ne lui a été notifié que le 27 juillet 2021, soit hors du délai légal d’un mois ; que par conséquent par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, il doit être annulé. Le syndicat des copropriétaires réplique que la tardiveté de la notification du procès-verbal n’a pour conséquence que d’ouvrir au copropriétaire le délai de contestation de l’assemblée générale et n’est sanctionné d’aucune nullité de sorte que la société demanderesse doit être déboutée. Appréciation du tribunal Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Le délai pour contester les décisions de l'assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants (article 18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967). Le non-respect du délai d’un mois prévu par l'article 42, al. 2, pour notifier le procès-verbal de l'assemblée n'entraîne pas sa nullité, mais influe uniquement sur le délai de contestation (en ce sens Civ. 3e, 23 juin 2015, n° 14-13.473). La tardiveté de la notification du procès-verbal à un copropriétaire n'a pas d'autre conséquence juridique que de lui ouvrir, au jour de cette notification, le droit de contester dans le délai préfix de deux mois, les décisions de l'assemblée (Civ. 3e, 11 mars 2003, pourvoi n°01-17.657). En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juin 2021, à laquelle la société New York Investissements n’était pas présente, lui a été notifié le 27 juillet 2021, soit postérieurement au délai d’un mois édicté par l’article 42 alinéa 2 précité. Toutefois, en application de la jurisprudence précitée de la Cour de cassation, la tardiveté de la notification n’entraîne pas sa nullité mais lui a ouvert au jour de la notification le droit de contester cette assemblée générale dans le délai préfix de deux mois, ce qu’elle a fait selon assignation délivrée le 27 septembre 2021. Par conséquent, la société New York Investissements sera déboutée de sa demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juin 2021. Sur la demande subsidiaire d’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale du 16 juin 2021 La société New York Investissements soutient que l’absence de précisions de la résolution n°22 et le caractère infondé des demandes entraînent sa nullité. Le syndicat des copropriétaires expose que le tribunal doit apprécier la régularité de l’habilitation et non son bien-fondé ; que celle-ci précise la nature de la procédure autorisée, la personne concernée et l’objet de la demande de sorte que la demande d’annulation doit être rejetée. Appréciation du tribunal En application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, sauf exceptions strictement définies par le texte (ainsi en est-il en particulier des actions en recouvrement de créance, des demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés et pour défendre aux actions intentées contre le syndicat). Cette autorisation est prise à la majorité de l’article 24. La décision doit être claire et précise (en ce sens 3e Civ., 23 septembre 2014, pourvoi n° 13-18.130). Les juges du fond peuvent seulement se prononcer sur la régularité de la décision d’agir en justice, mais non sur le bien ou mal fondé de l’action envisagée (en ce sens 3e Civ., 13 novembre 2013, pourvoi n° 12-24.916, Bull. 2013, III, n° 145). En l’espèce, la résolution n°22 « MANDAT A DONNER AU SYNDIC D’ENGAGER UNE PROCEDURE AU FOND DEVANT LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE A L’ENCONTRE DE LA SARL NEW YORK INVESTISSEMENT AUX FINS D’OBTENIR AU BESOIN SOUS ASTREINTE » : « Le président met aux voix la résolution suivante : L'assemblée générale, - connaissance prise de ce que la SARL NEW YORK INVESTISSEMENT : . a, sans aucune autorisation de l'assemblée générale, posé des fenêtres qui ne sont pas conformes à l'existant, fixé sur la façade des gaines WC, des boites de dérivation et des appliques, effectué des percements dans la façade de l’immeuble, fixé une rambarde sur le garde-corps du balcon du 14éme étage et modifié la teinte de l'enduit extérieur de l’immeuble, . ferait un usage de son appartement contraire aux dispositions du règlement de copropriété en ce que celui-ci aurait été divisé en chambres destinées à être louées à des personnes distinctes, - en conséquence, autorise le syndic à agir, conformément aux dispositions de l'article 55 du décret du 17mars 1967, devant toutes juridictions compétentes, et notamment au fond devant le Tribunal judiciaire de NANTERRE, à l'encontre de la SARL NEW YORK INVESTISSEMENT aux fins d'obtenir au besoin sous astreinte : . la remise en état des parties communes affectées par des travaux exécutés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, . la remise en état des parties privatives modifiées en violation du règlement de copropriété de l'immeuble, . la réparation des désordres, dommages et dégradations diverses affectant l'immeuble syndical, . l’indemnisation du syndicat au titre de tous les préjudices subis par lui et le remboursement de tous les frais engagés, . la liquidation de toute astreinte et la fixation d'une nouvelle astreinte.”. Cette résolution a été adoptée à la majorité requise de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Il résulte des termes de la résolution précitée que l’autorisation d’agir en justice a fait l’objet d’une décision expresse de l’assemblée générale ; que la résolution précise l’étendue du pouvoir conféré au syndic pour exercer l’action collective (agir au fond devant le tribunal judiciaire à l’encontre de la société New York Investissements) ainsi que l’objet exact des demandes (obligations de faire qui sont détaillées, au besoin sous astreinte, et une indemnisation des préjudices subis). Le moyen tiré de ce que les griefs qui sont faits à la société New York Investissements sont infondés et abusifs relève du bien ou mal fondée de l’action pour laquelle l’autorisation est donnée au syndic et est donc inopérant. Dans ces conditions, l’autorisation ainsi donnée au syndic étant claire et précise, il convient de débouter la société New York Investissements de sa demande d’annulation de la résolution n°22. Sur les demandes accessoires La société New York Investissements, partie perdante, sera condamnée aux dépens dont distraction au profit de Maître Catherine Franceschi De Monclin conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. La demanderesse, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et elle devra payer au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros. Eu égard à la date d'introduction du litige, l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, Déboute la société New York Investissements de toutes ses demandes ; Condamne la société New York Investissements aux dépens dont distraction au profit de Maître Catherine Franceschi De Monclin conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.  Condamne la société New York Investissements à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], dénommé résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé . LE GREFFIER LE PRÉSIDENT