Texte intégral
Du 15 novembre 2024
70D
SCI/
PPP Contentieux général
N° RG 20/03048 - N° Portalis DBX6-W-B7E-VAN5
[W] [G] [C] épouse [J], [E] [B] [J] époux [C]
C/
[F] [Z], [N], [B], [H], [A], [V] [Z]
- Expéditions délivrées à
- FE délivrée à
Le 15/11/2024
Avocats : Me Béatrice ALLAIN
Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT
Me Xavier DELAVALLADE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
Pôle protection et proximité
[Adresse 5]
JUGEMENT EN DATE DU 15 novembre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
GREFFIER : Madame Françoise SAHORES
DEMANDEURS :
Madame [W] [G] [C] épouse [J]
née le 23 Septembre 1960 à [Localité 20]
[Adresse 14]
GEORGIE
Monsieur [E] [B] [J] époux [C], né le 10.11.1961 à [Localité 16]
né le 10 Novembre 1961 à [Localité 16]
[Adresse 14]
GEORGIE
Représentés par Me Béatrice ALLAIN (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDEURS :
Madame [F] [Z] - née le 09.04.1982 à [Localité 15]
née le 09 Avril 1982 à [Localité 15]
[Adresse 12]
[Localité 3]
Représentée par Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT - Me Xavier DELAVALLADE (Avocat au barreau de BORDEAUX)
Monsieur [N], [B], [H], [A], [V] [Z] - né le 20.07.1947 à [Localité 18] 86
né le 20 Juillet 1947 à [Localité 18]
[Adresse 4]
[Localité 13]
Représenté par Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT - Me Xavier DELAVALLADE (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 16 Septembre 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
QUALIFICATION DU JUGEMENT :
Le jugement contradictoire est rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe.
Exposé du litige
Par acte du 31 décembre 2020, réitéré le 4 janvier 2021, M. [E] [J] et Mme [W] [C] épouse [J] (ci-après les époux [J]), propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 8] à [Localité 15] cadastrée section OV n° [Cadastre 7], ont fait assigner M. [N] [Z] et Mme [F] [Z], ci-après les consorts [Z], respectivement usufruitier et nu-propriétaire de l’immeuble situé au 190 de la même rue, cadastré section OV n° [Cadastre 6], en vue de faire ordonner un bornage judiciaire et obtenir la mise en oeuvre préalable d’une expertise judiciaire.
Par jugement en date du 11 août 2021, rectifié par jugement du 20 octobre 2021 le tribunal judiciaire a déclaré recevable l’action en bornage, ordonné une expertise préalable confiée à M. [Y] [U] et a sursis à statuer sur les demandes non tranchées dans la décision.
M. [U] a clos son rapport d’expertise le 7 décembre 2022.
Après plusieurs reports successifs à la demande des parties en vue d’échanger leurs conclusions et pièces après dépôt du rapport et d’une tentative de transaction, puis la mise en oeuvre de deux calendriers de procédure, l’affaire a été examinée à l’audience du 16 septembre 2024.
Les époux [J], représentés par avocat, demandent au tribunal de :
- déclarer irrecevables et mal-fondées les demandes formées par les Consorts [Z]
- statuer ce que de droit concernant la limite séparative des parcelles cadastrées OV N°[Cadastre 7] leur appartenant, et section OV N° [Cadastre 6] appartenant aux consorts [Z],
- dire n’y avoir lieu à bornage, la limite séparative proposée étant constituée par le mur de l’immeuble,
- débouter les Consorts [Z] de leur demande de rattachement de la parcelle litigieuse non bâtie à leur parcelle cadastrée OV n° [Cadastre 6],
- juger que la partie litigieuse non bâtie doit être rattachée à la parcelle cadastrée OV N°[Cadastre 7] appartenant aux époux [J], conformément au cadastre actuel et aux impôts fonciers,
- juger qu’il appartiendra à la partie propriétaire de la parcelle à laquelle la partie litigieuse sera rattachée d’effectuer, si nécessaire, les démarches utiles auprès des services du cadastre et d’en assumer seul le coût,
- débouter les Consorts [Z] de toutes demandes, moyens ou prétentions contraires,
- dire n’y avoir lieu au versement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code civil de l’une à l’autre partie,
- condamner les Consorts [Z] aux entiers dépens outre la prise en charge de l’intégralité des frais d’expertise s’élevant à la somme de 3.683,62 €
S’ils s’en remettent à justice concernant la proposition de délimitation faite par l’expert, en observant que le bornage est alors inutile puisque la limite est constituée par le mur, ils contestent la revendication par M. [N] [Z] et Mme [F] [Z] de la parcelle litigieuse. Á l’inverse si le tribunal devait se prononcer sur la propriété du bien, ils font valoir que la parcelle litigieuse doit être rattachée à leur propriété compte tenu de la référence dans les actes antérieurs à une parcelle non bâtie, de la superficie du bien, du plan cadastral, de l’affiliation habituelle des parcelles aux parcelles contiguës en cas de disparition d’une cour commune et de la configuration des lieux.
M. [N] [Z] et Mme [F] [Z], représentés par avocat, demandent au tribunal de :
- homologuer le rapport d’expertise de M. [U]
- juger que le bornage sera établi conformément à la proposition de limite séparative proposée par Monsieur [U], aux frais partagés des consorts [J] et des consorts [Z],
- ordonner à la partie la plus diligente d’effectuer ce bornage,
- juger que la partie non bâtie devra être rattachée à la parcelle OV [Cadastre 6] leur appartenant conformément à leur acte de vente,
- déclarer que le plan cadastral devra être modifié afin d’être mis en conformité avec les conclusions de l’expert et de prendre en compte les limites de la propriété des consorts [Z],
- juger que les frais occasionnés par la modification du plan cadastral et le rattachement de la partie non-bâtie à la parcelle OV [Cadastre 6] appartenant aux consorts [Z] seront partagés par moitié par les parties,
- condamner les consorts [J] à verser aux consorts [Z] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire
- débouter les consorts [J] de leurs demandes, fins et conclusions.
Ils observent que la délimitation proposée par l’expert judiciaire confirme celle qui avait été proposée par M. [D], géomètre expert, qu’il y a donc lieu d’entériner cette limite. Quant à la parcelle litigieuse entre les parties ils invoquent la mention de cette parcelle dans leur acte d’acquisition et les actes antérieurs, l’existence d’une porte dont ils ont seuls la clé et qui a toujours donné accès à la parcelle OV[Cadastre 10] sur laquelle se situe un puits, clé dont personne avant les époux [J] n’avait demandé la remise. Ils invoquent donc la possession paisible et de bonne foi de la parcelle depuis plus de 10 ans et observent que les demandeurs ne produisent aucun élément probant permettant de rattacher la parcelle à leur propriété.
Motifs de la décision
Sur la demande en bornage
Aux termes de l'article 646 du Code Civil, tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriétés contiguës.
Le bornage a pour objet de fixer la limite entre deux fonds contigus, telle qu’elle résulte des titres par référence aux limites y figurant ou à défaut aux contenances, ou à défaut ou à l’encontre d’un titre conformément à la possession susceptible de faire apparaître une prescription, ou compte tenu des éléments relevés.
En l’espèce un litige est né entre les parties quant à la propriété d’un terrain non bâti situé à l’arrière et au droit de l’immeuble bâti des époux [J], cadastré section OV [Cadastre 7] de la commune de [Localité 15], qui confronte la parcelle des consorts [Z] cadastrée OV [Cadastre 6].
Selon acte du 20 août 2010 les époux [J] ont acquis des époux [I] leur immeuble ainsi décrit :
“Une maison à usage d’habitation élevée partie sur cave et partie sur terre plein
d’un rez-de-chaussée comprenant : entrée, deux chambres, deux salles d’eau, un dressing, wc, buanderie et garage
d’un étage comprenant : palier, une cuisine, un salon-salle à manger, une chambre, une salle de bains, un dressing et un wc
de combles aménagées à usage de grenier et terrasse.
Dans le cadre de la vente, le vendeur a déclaré “que le fond de la parcelle vendue sur le confrontation sud-ouest n’est pas bâtie et qu’il existe un passage grevé d’une servitude au profit de l’immeuble voisin situé au [Adresse 9] et cadastré section OV numéo [Cadastre 6]" et “qu’il existe une fenêtre avec barreau au premier étage sur l’arrière”. Est annexé à l’acte le plan cadastral édité le 9 avril 2010 dont il ressort que la parcelle OV [Cadastre 7] comporte à l’arrière un terrain non bâti.
Cette parcelle non bâtie débouche au sud sur l’[Adresse 17], cadastrée section OV [Cadastre 10] et est actuellement fermée par une porte dont M. [Z] était détenteur.
Dans un courrier en date du 6 novembre 2013 adressé à M. [N] [Z], Maître [P], notaire des époux [J] rappelant les termes de cet acte, lui a indiqué “vous avez fait poser récemment une nouvelle porte avec serrure sur leur parcelle [Cadastre 7] et donnant sur l’impasse, ce dont ils n’ont pas été avertis et vous ne leur avez par remis un jeu de cle.
Je vous rappelle que cette partie non bâtie est la pleine propriété de mes clients avec tous les droits attachés, vous avez simplement un droit de passage et non pas de jouissance. A cet effet, vous voudrez bien prévenir vos locataires de ne plus rien entreposer sur la parcelle de mes clients...”
Maître [P] a réitéré ses demandes dans un courrier du 25 octobre 2017 à la suite duquel M. [Z] selon courrier du 21 novembre 2017 a répondu avoir de bonne foi cru “avoir la pleine propriété de ce passage que j’ai utilisé sans restriction depuis plus de 30 ans comme le précisait mon acte de propriété” et a proposé de concert avec sa fille de racheter ce passage de 12 mètres carré environ.
Cette proposition n’a pas été acceptée et par la suite les consorts [Z] ont proposé un bornage amiable, confié à M. [D], géomètre expert dont la proposition de bornage, fixait la ligne divisoire entre les points A et B, et la limite au nu Ouest du bâtiment des époux [J], et attribuait la propriété de la parcelle de terre litigieuse entre les parties à M. [N] [Z] et Mme [F] [Z], ce qui a conduit les époux [J] à saisir le tribunal judiciaire en vue d’un bornage judiciaire.
M. [U], désigné expert par le tribunal judiciaire en son jugement du 11 août 2021, selon les termes de son rapport relève qu’avant 2007 la parcelle OV [Cadastre 7] a été vendue sans mention d’une propriété non bâtie et d’une servitude, et a constaté que cette parcelle correspond aux parcelles J[Cadastre 1] et [Cadastre 2] du cadastre de 1850, et en comparant le plan de 1850 à celui antérieur de 1822 (section C) a déterminé que la parcelle J[Cadastre 2] comprenait une partie bâtie à l’arrière et une partie non bâtie à l’avant confrontant l’actuelle [Adresse 19], tandis que la parcelle J[Cadastre 1] était référencée comme une parcelle bâtie.
Il observe en outre qu’en 1901 la confrontation Sud était différente, le plan cadastral de 1850 montrant que l’actuelle [Adresse 17] arrivait au droit de la parcelle J[Cadastre 1].
S’agissant de la parcelle OV [Cadastre 6] l’expert relève qu’en 1986, lorsque M. [Z] l’acquiert, elle est décrite avec la mention d’un petit jardin donnant sur l’[Adresse 17], la confrontation Sud est à “un terrain sur lequel on pénètre par une porte et où se trouve un puits commun”. Dans les titres examinés il relève des incohérences de contenance mais que dans toutes les mutations il est mentionné la confrontation Sud à un terrain vacant en 1907, que cette situation coïncide avec sa représentation sur le plan cadastral avant rénovation et que la mention de la parcelle J[Cadastre 11], qui correspond à l’[Adresse 17] selon le cadastre de 1850 n’a pas lieu d’être.
S’agissant de la délimitation de la parcelle OV[Cadastre 7] l’expert la fixe aux points A et B, extrémités Nord-Ouest et Sud-Ouest, ce qui correspond au mur arrière de l’immeuble des époux [J], et par suite correspond à la limite proposée par M. [D].
En l’absence de contestation sur ce point il convient d’entériner cette conclusion, étant précisé qu’il n’y a pas lieu à implantation de bornes dès lors que la délimitation correspond au nu Ouest du bâtiment des époux [J].
Sur la revendication de la parcelle litigieuse entre les parties
Selon l’article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. L’article 2255 précise que la possession est la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l'exerce en notre nom. Ainsi par exemple si en application de l’article 2266 le locataire ne peut prescrire pour lui-même la propriété d’un bien dont il a la jouissance en vertu du bail, le propriétaire peut invoquer les actes de possession effectués en son nom par son fermier ou locataire. Le délai de prescription en matière immobilière est selon l’article 2272 code civil de 30 ans, sauf acquisition de bonne foi et par juste titre.
Il résulte du rapport de l’expert et de l’examen du cadastre de 1850 que la parcelle litigieuse était incluse dans la parcelle J[Cadastre 11] constituant l’[Adresse 17].
L’expert observe, après analyse des titres confrontés aux plans cadastraux des différentes époques, que la partie litigieuse n’a fait l’objet d’aucune mutation, qu’elle fait toujours partie du bien non délimité et qu’elle a été rattachée par erreur à la propriété [J].
L’examen du plan cadastral de 1850 permet de déduire que la porte mentionnée dans les actes examinés par l’expert n’est pas celle actuellement implantée au droit de la parcelle J[Cadastre 11] telle que représentée dans le cadastre rénové, puisque l’on constate alors que la parcelle litigieuse n’était pas rattachée par une flèche à la parcelle actuellement cadastrée OV [Cadastre 6], ce que viennent conforter, d’une part les mentions de l’acte d’achat par les époux [J] selon lequel le fond de la parcelle vendue sur le confrontation Sud-Ouest n’est pas bâtie et qu’il existe un passage grevé d’une servitude au profit de l’immeuble voisin situé au [Adresse 9] et cadastré section OV numéro [Cadastre 6], et la protestation des époux [J] par l’intermédiaire de leur notaire, lequel dans le courrier du 6 novembre 2013 adressé à M. [N] [Z], dénonçait la pose d’une nouvelle porte avec serrure sur la parcelle [Cadastre 7].
Au regard de l’analyse de l’expert et des observations précitées quant à la délimitation de la parcelle OV [Cadastre 6], les consorts [Z] ne peuvent invoquer utilement un titre leur permettant de se prévaloir d’une acquisition par prescription limitée à 10 ans.
Par ailleurs ils ne justifient pas avoir pendant 30 ans eu une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire de la parcelle litigieuse, dont la propriété leur a été contestée en 2013, soit moins de 30 ans après l’acquisition par M. [Z]. Au demeurant s’il est allégué que M. [S] qui avait vendu la parcelle OV [Cadastre 7] aux auteurs des époux [J] aurait reconnu que M. [Z] était propriétaire de la parcelle litigieuse, le témoignage de celui-ci n’est pas produit et il ne peut être tenu compte de propos rapportés par les défendeurs lors des opérations d’expertise sans qu’ils soient étayés par des pièces probantes.
Dès lors, les consorts [Z] ne peuvent se prévaloir de la propriété de la parcelle litigieuse par prescription acquisitive, tandis qu’il ressort de l’expertise que c’est par erreur que la parcelle a été incluse dans la parcelle OV[Cadastre 7]. Aucun élément ne permet d’établir qu’elle ait été régulièrement rattachée à la parcelle des époux [J] lors de la rénovation du cadastre, l’expert observant que cela résulte d’une erreur. Les demandeurs ne peuvent pas non plus se prévaloir d’une acquisition par prescription puisqu’ils n’ont pas 10 années de possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire de la parcelle litigieuse.
Les demandes respectives des parties quant à l’attribution de cette parcelle, et qui a vocation en l’état à être rattachée à la parcelle [Cadastre 10], seront donc rejetées.
Les éventuels frais occasionnés par la modification du plan cadastral seront supportés par moitié entre les parties.
Sur les autres demandes
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Il ressort de ce qui précède que les époux [J] avaient raison de contester l’avis de M. [D] quant à l’attribution de la parcelle litigieuse aux consorts [Z], mais que pour autant ils ne pouvaient eux-mêmes en revendiquer la propriété.
Dans ces conditions il convient de faire masse des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, et de les partager par moitié entre les parties, chacune conservant dès lors la charge de ses frais irrépétibles.
En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.
Par ces motifs
Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,
FIXE, conformément à la proposition de délimitation annexée au rapport d’expertise de M. [U] en date du 7 décembre 2022, la délimitation à l’Ouest de la parcelle OV[Cadastre 7] à [Localité 15], aux points A et B, extrémités Nord-Ouest et Sud-Ouest ;
DIT n’y avoir lieu à implantation de bornes dès lors que la délimitation correspond au nu Ouest du bâtiment des époux [J] ;
DÉBOUTE les consorts [Z] en leur revendication de la propriété de la parcelle non bâtie située à l’Ouest du mur de la propriété des époux [J] cadastrée section OV [Cadastre 7] à [Localité 15] ;
REJETTE la demande en rattachement de cette parcelle à la parcelle cadastrée OV [Cadastre 7] à [Localité 15] ;
DIT que les éventuels frais occasionnés par la modification du plan cadastral seront supportés par moitié entre les époux [J] d’une part et les consorts [Z] d’autre part ;
REJETTE les demandes autres, plus amples ou contraires ;
FAIT masse des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, et les partage par moitié entre les époux [J] d’une part et les consorts [Z] d’autre part ;
LAISSE aux parties la charge de leurs frais irrépétibles ;
CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE
