Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/07097

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 12] Service des contentieux de la protection [Adresse 8] [Localité 5] JUGEMENT DU 20 Décembre 2024 N° RG 24/07097 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LGYH Jugement du 20 Décembre 2024 N°: 24/830 S.A. ESPACIL HABITAT C/ [C] [P] [W] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à S.A ESPACILE HABITAT COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 20 Décembre 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 22 Novembre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR S.A. ESPACIL HABITAT [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Mme [I] [B], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [C] [P] [W] [Adresse 3] [Adresse 9] [Localité 7] non comparant, ni représenté EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 23 juillet 2019, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [C] [P] [W] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Adresse 10] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 364,85 €, outre la mise à disposition d’un garage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 34,25 €. Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 239,05 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [C] [P] [W] le 27 juin 2023. Par assignation du 10 septembre 2024, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion de M. [C] [P] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,N’accorder aucun délai de paiement au locataire,Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :2 517,52 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1 291,66 € au titre de l’arriéré locatif dû entre le 26 août 2023 et le mois de septembre 2024,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,120 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, préciser qu’à défaut d’un seul versement, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 22 novembre 2024, la société ESPACIL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 novembre 2024, s'élève désormais à 5 479,73 €. Elle indique que le locataire a proposé d’apurer sa dette en réalisant quatre versements de 1 500 €, 1 000 €, 800 € et 500 € du mois de décembre 2024 au mois de mars 2025. Pour autant, la société ESPACIL HABITAT affirme qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [C] [P] [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La société ESPACIL HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La société ESPACIL HABITAT a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [C] [P] [W]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 juin 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 239,05 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 août 2023. Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale. 2. Sur la dette locative Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 novembre 2024, M. [C] [P] [W] lui devait la somme de 5 479,73 €, soustraction faite des frais de procédure. M. [C] [P] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2023 sur la somme de 2 239,05 €, à compter de l'assignation sur la somme de 278,47 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. En cas de contestation, son montant sera fixé à 837,52 €. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charge et sera comptabilisée à compter du 21 novembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [C] [P] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 juillet 2019 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et M. [C] [P] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 11] est résilié depuis le 27 août 2023, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [C] [P] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [C] [P] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Adresse 10] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [C] [P] [W] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 5 479,73 € (cinq mille quatre cent soixante-dix-neuf euros et soixante-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2023 sur la somme de 2 239,05 €, à compter de l'assignation sur la somme de 278,47 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, CONDAMNE M. [C] [P] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 837,52 € (huit cent trente-sept euros et cinquante-deux centimes) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 21 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [C] [P] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 juin 2023 et celui de l'assignation du 10 septembre 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge