Tribunal judiciaire, 06 août 2024. 24/00370

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 AOUT 2024 N° RG 24/00370 - N° Portalis DB22-W-B7I-R5G6 Code NAC : 30B AFFAIRE : S.C.I. CAVE-[L] C/ S.A.S.U. MONTESS’PIZZA DEMANDERESSE SCI CAVE-[L] Société civile immobilière au capital de 152,45 euros, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n°349 269 829, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son gérant M. [Z] [L], représentée par Me Marie TIROT de la SELARL TIM AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 32 DEFENDERESSE S.A.S.U. MONTESS’PIZZA Société par actions simplifiées unipersonnelle au capital de 1000 euros, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n°903 542 801, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son gérant M. [T] [D], représentée par Me Maddy BOUDHAN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 652, avocat postulant et par Me Elie SULTAN de la SELARLU ES AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1129, avocat plaidant Débats tenus à l'audience du : 04 Juin 2024 Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 04 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Août 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 26 mars 1992, la SCI CAVE-[L] a donné à bail commercial les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3], dont la société MONTESS’PIZZA est titulaire en vertu d’un acte de cession de fonds de commerce sous seing privé en date du 31 juillet 2021. Par acte de Commissaire de Justice en date du 12 mars 2024, la SCI CAVE-[L] a fait assigner en référé la société MONTESS’PIZZA devant le Tribunal judiciaire de Versailles. Aux termes de ses conclusions, la demanderesse sollicite de voir : - débouter la SASU MONTESS’PIZZA de toutes ses demandes, - constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise depuis le 16 janvier 2024, - constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à la date du 16 janvier 2024, - condamner la SASU MONTESS’PIZZA à lui payer à titre provisionnel une somme de 17 724,12 euros à parfaire des loyers exigibles au jour de l’audience des plaidoiries, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024, date d’effet du commandement de payer, - condamner la SASU MONTESS’PIZZA à lui payer une somme 100 euros par jour à titre d'indemnité d'occupation en sus du loyer à compter du 17 janvier 2024, jusqu'à justification de la libération effective des lieux et la remise des clefs, - dire que la somme de 6564 euros versée à titre de dépôt de garantie demeure acquise à la bailleresse en réparation de son préjudice, - ordonner l'expulsion de la SASU MONTESS’PIZZA, et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, à compter de la décision à intervenir exécutoire de plein droit, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, - condamner la SASU MONTESS’PIZZA à lui payer la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles, et à régler les dépens de l'instance y compris ceux liés à l’exécution de l’ordonnance à intervenir. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement. Aux termes de ses conclusions, la SASU MONTESS’PIZZA sollicite de voir débouter la SCI CAVE-[L] de toutes ses demandes, lui accorder des délais de paiement les plus larges, à savoir 24 mois (ramenés à 10 mois à l’audience), et suspendre les effets et la réalisation de la clause résolutoire. Elle fait valoir qu’elle a partiellement remboursé la dette locative et a repris le paiement des loyers courants, précisant que son chiffre d’affaires est en hausse grâce aux travaux de rénovation. La décision a été mise en délibéré au 6 août 2024. MOTIFS Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ». La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 16 décembre 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 16 décembre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte. Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation  Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ». L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit. Il convient de condamner la société MONTESS’PIZZA à payer à la SCI CAVE-[L] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 17 janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués. Il y a lieu de condamner la société MONTESS’PIZZA à payer à la SCI CAVE-[L] la somme provisionnelle de 17 724,12 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de juin 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Sur les autres demandes Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ». La demande au titre de la conservation du dépôt de garantie s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale. S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse. Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de cette demande. Sur la demande de délais de paiement  Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » En l’espèce, la locataire démontre des efforts aux fins d’apurement de la dette locative et de reprise de paiement du loyer. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites dans le dispositif. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 26 mars 1992 et la résiliation de ce bail à la date du 17 janvier 2024, Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 2], Disons n’y avoir lieu à astreinte, Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamnons la société MONTESS’PIZZA à payer à la SCI CAVE-[L] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 17 janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués, Condamnons la société MONTESS’PIZZA à payer à la SCI CAVE-[L] la somme provisionnelle de 17 724,12 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de juin 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, Disons que la société MONTESS’PIZZA pourra s’acquitter de la somme de 17 724,12 euros en 10 mensualités égales et successives de 1772,41 euros, la 10ème mensualité étant égale au solde de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus du loyer (indemnité d’occupation) courant, Disons que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire et qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit, et les effets de la clause résolutoire redeviendront effectifs, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie, Condamnons la société MONTESS’PIZZA à payer à la SCI CAVE-[L] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la société MONTESS’PIZZA au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. Prononcé par mise à disposition au greffe le SIX AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier La Première Vice-Présidente Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY