Cour de cassation, 22 mai 2019. 17-27.769

CIV. 1 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 22 mai 2019 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10304 F Pourvoi n° K 17-27.769 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société LMI AM, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 15 septembre 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. X... Y..., domicilié [...] , 2°/ à M. G... T..., domicilié [...] , 3°/ à Mme U... I..., domiciliée [...] , 4°/ à la société BNP Paribas Personal Finance, société anonyme, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation ; M. Y... a formé un pourvoi incident contre le même arrêt rendu ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 9 avril 2019, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat de la société LMI AM, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. T..., de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société BNP Paribas Personal Finance, de la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat de Mme I..., de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de M. Y... ; Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation du pourvoi principal et ceux du pourvoi incident, annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour la société LMI AM. PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevables les demandes de M. Y... formées à l'encontre de la société LMI AM et d'avoir condamné cette société à payer à M. Y... la somme de 10 600 euros de dommages-intérêts toutes causes de préjudices confondues, et à la BNP PARIBAS, la somme correspondant au différentiel entre l'intérêt conventionnel et l'intérêt légal couru depuis la date de déblocage des fonds jusqu'au remboursement des sommes dues ; AUX MOTIFS QUE s'agissant de de la société LMI AM, l'arrêt du 10 mars 2014, qui a déclaré irrecevables les demandes de M. Y... formées contre elle pour la première fois en cause d'appel n'interdit pas à ce dernier de formuler, à nouveau, ces demandes dans une autre instance dans laquelle la cause d'irrecevabilité a disparu, ce qui est le cas en l'espèce ; que par suite le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de M. Y... formées à l'encontre de la société BNP Paribas personal finance, de M. T... et de la société LMI AM ; que, s'agissant des demandes de M. Y... à l'encontre de la société LMI AM, l'appelant, qui a réitéré par acte authentique du 8 juin 2007 la vente conclue le 10 mars 2007 avec le concours de la société La Maison de l'investisseur Versailles, devenue LMI AM, en vertu d'un mandat de recherche du 1er mars 2007, a, ainsi, renoncé à se prévaloir des irrégularités prétendument commises antérieurement ; M. Y... avait donné mandat à l'agent immobilier de rechercher un bien immobilier locatif au prix de 1 300 000 €, situé en France, au loyer prévisionnel de 765 € ; le mandat prévoyait un audit complet du bien pour un coût de 1 350 € TTC, comprenant "un reportage photographique, un certificat de décence, un plan, une liste des travaux éventuels à effectuer et un chiffrage complet de ces travaux pour remise à neuf du logement" ; sur la base de ce mandat, M. Y... a acquis de Mme I..., par acte sous seing privé du 10 mars 2007, "un immeuble de rapport figurant au cadastre [...], [...] comprenant 6 studettes, un jardin et une dépendance", d'une superficie de 77 ca, au prix de 110 000 € ; cette vente a été réitérée par acte authentique le 8 juin 2007 ; or, à la suite d'une expertise judiciaire du 23 août 2010 révélant que "les défauts constatés dans l'immeuble rendent celui-ci impropre à l'usage" et que "l'immeuble est inhabitable et dangereux en l'état selon les normes et textes réglementaires en vigueur", l'arrêt du 30 juin 2016 a résolu la vente pour défaut de conformité ; en effet, les studettes n'avaient pas les surfaces requises en "salle de vie" ; elles ne possédaient pas de structure autonome par locataire ; l'immeuble ne répondait pas aux normes de sécurité ; les studios ne répondaient pas aux normes et réglementation vis-à-vis de l'hygiène et de la salubrité du fait, notamment, de l'absence de ventilation dans les salles de bains ou salle d'eau, la VMC débouchant dans des faux plafonds ; la société LMI AM n'établit pas qu'à la date de la vente M. Y... exerçait la profession d'agent immobilier alors que l'acte sous seing privé du 10 mars 2007 qu'elle a rédigé indique qu'il est directeur d'exploitation et qu'elle a informé M. Y... le 25 avril 2007 de son droit de rétractation en tant que non-professionnel de l'immobilier ; l'agent immobilier ne peut donc faire grief à son client de ne pas avoir relevé les défauts de l'immeuble dont l'arrêt du 30 juin 2016, qui, s'il n'a pas l'autorité de la chose jugée à l'égard de la société LMI AM, constitue néanmoins un fait juridique, a dit que les défauts de surface habitable étaient "impossibles à détecter par un acquéreur, quelles que soient ses compétences, sans examen technique plus poussé", l'agent immobilier ne prouvant pas le contraire ; or, il incombe à l'agent immobilier, détenteur d'un mandat de recherche d'un immeuble destiné à la location à usage d'habitation, de présenter à son mandant des biens de nature à être donnés à bail dans le respect des règles en vigueur et ce, d'autant qu'en l'espèce, l'intermédiaire s'était engagé à lui fournir un audit complet du bien pour un coût de 1 350 € TTC, comprenant "un reportage photographique, un certificat de décence, un plan, une liste des travaux éventuels à effectuer et un chiffrage complet de ces travaux pour remise à neuf du logement" ; il ne pouvait échapper à l'agent immobilier que l'immeuble de rapport en cause était divisé en trois studios dont aucun ne disposait : - de la surface minimale requise, - de compteurs d'eau et d'électricité indépendants, - de vannes d'arrêt d'eau, - de ventilation dans les salles de bains ou salles d'eau, de sorte que ce professionnel de la vente immobilière ne pouvait conseiller à son client de l'acquérir dans le but de poursuivre, en l'état, les baux en cours ; dès lors, l'agent immobilier a manqué à son obligation de conseil en conseillant l'achat de ce bien à M. Y... et sa responsabilité est établie, sans qu'il y ait lieu de retenir celle du vendeur et de l'acquéreur qui ne sont pas des professionnels de la vente et qui n'étaient en mesure de relever les défauts précités ; concernant le préjudice subi par M. Y..., les restitutions ne constituant pas un préjudice indemnisable, seule la commission d'ouverture de prêt d'un montant de 600 € peut être retenue au titre du préjudice matériel ; M. Y..., qui a poursuivi la résolution de la vente et l'a obtenue par l'arrêt du 30 juin 2016, ne peut réclamer le manque à gagner né de l'inexécution du contrat, de sorte qu'il doit être débouté de sa demande en paiement de la somme de 87 644 € ; M. Y... a subi un préjudice moral qui sera réparé par la somme de 10 000 € de dommages-intérêts ; ainsi, la société LMI AM doit être condamnée à lui payer la somme de 10 600 € de dommages-intérêts toutes causes de préjudice confondues ; les carences de la société LMI AM étant à l'origine de l'échec de la vente, il y a lieu de faire droit à la demande de la banque tendant à la réparation de son préjudice correspondant au différentiel entre l'intérêt conventionnel et l'intérêt légal couru depuis la date de déblocage des fonds jusqu'au remboursement des sommes dues. 1°) ALORS QU'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci ; qu'en l'espèce, M. Y... avait sollicité, dans le cadre de l'instance ayant donné lieu à l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 30 juin 2016 devenu irrévocable, la réparation de son préjudice moral ; que la cour d'appel a fait droit à cette demande et condamné Mme I... à l'indemniser de ce préjudice à hauteur de 5 000 euros ; qu'en jugeant que M. Y... était recevable à demander à la société LMI AM réparation de son préjudice moral, cependant que la société LMI AM était partie à l'instance ayant donné lieu à l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 30 juin 2016 et qu'il incombait à M. Y... de demander la condamnation de la société LMI AM à réparer ce préjudice dans le cadre de l'instance ayant donné lieu au jugement du tribunal de grande instance de Lille du 26 novembre 2012, la cour d'appel a violé les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE, en tout état de cause, en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si M. Y... n'exerçait pas la profession d'agent commercial dans le domaine immobilier, de sorte qu'il ne pouvait être considéré comme un non-professionnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle résultant de l'ordonnance du 10 février 2016. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société LMI AM à payer à Mme I... la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE dans ses rapports avec Mme I..., la société LMI AM, rédactrice de l'avant-contrat de vente, n'a pas attiré l'attention de la venderesse sur les défauts de conformité du bien qui faisaient obstacle à ce qu'il fût vendu en l'état, en tant qu'immeuble de rapport, alors même que Mme I..., qui n'était pas un professionnel de la vente, n'était pas en mesure d'identifier ces défauts ; ALORS QUE le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et habitable, de sorte qu'il ne peut légitimement ignorer les défauts affectant l'immeuble dont il est propriétaire et qui interdisent de le considérer comme un logement décent est habitable ; qu'en retenant que la société LMI AM avait manqué, en sa qualité de rédacteur de l'avant-contrat de vente, à son obligation d'attirer l'attention de la venderesse sur les défauts de conformité du bien et qu'il n'y avait pas lieu de retenir la responsabilité du vendeur, qui n'était pas un professionnel de la vente et n'était pas en mesure de relever les défauts de l'immeuble, cependant que l'agent immobilier n'était pas tenu d'attirer l'attention du vendeur de l'immeuble sur un défaut qu'il ne pouvait légitimement ignorer, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle résultant de l'ordonnance du 10 février 2016, devenu 1240 du même code. Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Gatineau et Fattaccini avocat aux Conseils, pour M. Y.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... Y... de sa demande de dommages et intérêts formée contre la SA BNP Paribas personal finance ; AUX MOTIFS QUE s'agissant des demandes de M. Y... formées à l'encontre de la société BNP Paribas personal finance, si l'offre de prêt a été faite par la banque suivant acte sous seing privé du 23 avril 2007, cependant, la régularisation du contrat de prêt suivant acte authentique reçu à Roubaix le 8 juin 2007 par M. T..., notaire, vaut renonciation de l'emprunteur à se prévaloir des irrégularités prétendument commises antérieurement ; que la résolution du contrat de vente du 8 juin 2007, prononcée par l'arrêt du 30 juin 2016 entre le vendeur et l'acquéreur, entraîne la résolution du contrat de prêt ; que par suite, les parties doivent être remises en état, de sorte que M. Y... doit restituer à la banque la somme de 131 755 euro avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt qui prononce la résolution du contrat, le privilège de prêteur de deniers et l'hypothèque conventionnelle étant maintenus jusqu'au remboursement total de la dette de M. Y..., et que la banque doit restituer à M. Y... les remboursements qu'il a effectués en ce inclus les primes d'assurances qui sont sans objet ; qu'il convient d'ordonner la compensation entre ces créances à proportion de la plus faible d'entre elles ; que M. Y..., qui a décidé en 2006 de réaliser l'opération financière dans un but de défiscalisation n'établit ni l'obscurcissement de ses facultés mentales ou physiques à la date où il a sollicité le prêt ni la connaissance que le prêteur aurait pu avoir de cet état à cette époque, étant observé que la banque s'est bornée à mettre les fonds à la disposition de l'emprunteur, n'étant pas prouvé qu'elle soit intervenue dans l'opération de défiscalisation ; que le prêt ayant été accordé au vu des éléments patrimoniaux fournis par M. Y... au nombre desquels ne figuraient ni son état de chômeur ni l'existence d'autres prêts dont le remboursement aurait été en cours, l'appelant ne rapporte pas la preuve d'un manquement du prêteur à son obligation de conseil et de mise en garde dès lors que le prêt n'excédait pas ses facultés d'endettement, étant observé, d'ailleurs, que M. Y... est à jour de ses remboursements ; que par suite, en l'absence de faute de la banque, M. Y... doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts formée contre elle ; 1/ ALORS QUE la régularisation d'un acte nul constitue une confirmation de l'obligation qui suppose à la fois la connaissance du vice affectant l'acte et l'intention de le réparer ; qu'en déclarant valable le prêt souscrit par acte sous seing privé du 23 avril 2007 par M. Y..., prêt dont il dénonçait la validité en raison du non-respect des règles relatives au démarchage à domicile (écritures d'appel, p. 22 § 2), au seul motif que la régularisation du contrat de prêt suivant acte authentique du 8 juin 2007 valait renonciation à se prévaloir des irrégularités antérieures, sans constater que M. Y... avait rédigé le second acte en connaissance du vice affectant le premier et qu'il entendait le réparer, la cour d'appel a violé l'article 1338 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2/ ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en considérant que M. Y... n'établissait pas l'obscurcissement de ses facultés mentales ou physiques à la date où il a sollicité le prêt, sans examiner ni même viser le dossier médical de ce dernier, régulièrement produit aux débats et qui, témoignant notamment de la prescription de Deroxat, Tanakan, Xanax, Alprazolam, Atarx et Analfranil par son psychiatre le docteur F... ou le professeur L... J... entre le 5 octobre 2006 et le 7 février 2008, était de nature à établir l'obscurcissement des facultés mentales de M. Y... à l'époque contemporaine de la souscription du prêt par acte sous seing privé le 23 avril 2007 puis par acte authentique le 8 juin 2007, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 455 du code de procédure civile ; 3/ ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, M. Y... soutenait qu'outre son manquement à ses devoirs de conseil et de mise en garde, la société BNP Paribas personal finance devait être déclarée civilement responsable du fait de la société LMI AM, sa mandataire, à raison du démarchage bancaire illégal dont il avait été l'objet, en application de l'article L. 341-4 du code monétaire et financier ; qu'en s'abstenant purement et simplement de répondre à ce moyen pourtant déterminant des conclusions de l'exposant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4/ ALORS QUE c'est au débiteur du devoir de mise en garde de démontrer qu'il a correctement exécuté son obligation ; qu'en jugeant que M. Y... ne rapportait pas la preuve d'un manquement de la part de la société BNP Paribas personal finance à son obligation de mise en garde, quand il revenait à cette dernière de démontrer qu'elle l'avait correctement exécuté, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1147 du même code dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 5/ ALORS QUE le devoir de mise en garde dont le banquier dispensateur de crédit est tenu envers un emprunteur non-averti implique le devoir de se renseigner sur la situation de ce dernier au jour de la souscription du contrat de prêt ; que si le banquier est en droit de se fier aux informations qui lui sont communiquées par l'emprunteur, il doit procéder à des investigations complémentaires lorsque celles qui lui ont été communiquées sont manifestement inexactes, ou revêtent des anomalies grossières ou apparentes ; que constitue une anomalie apparente le fait pour l'emprunteur de ne pas fournir ses derniers bulletins de salaires ni son dernier avis d'imposition au jour de la souscription du contrat de prêt ; qu'en retenant que la société BNP Paribas personal finance n'avait pas manqué à son devoir de mise en garde dès lors qu'elle s'était fondée sur les éléments patrimoniaux fournis par M. Y..., sans même rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la banque avait pris soin de solliciter de celui-ci ses dernières fiches de paye, ce qui lui aurait permis de constater que M. Y... ne travaillait plus depuis six mois au moment de la souscription du prêt, ainsi que la production de son dernier avis d'imposition, ceux fournis datant de 2004 et 2005 quand l'emprunt avait été contracté en avril 2007, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 6/ ALORS QUE le banquier est tenu à un devoir de mise en garde envers un emprunteur non-averti dès l'instant que le crédit accordé est excessif au regard des capacités financières de ce dernier, et ce au jour de la conclusion du contrat ; qu'il s'en évince que le juge qui apprécie l'existence d'un devoir de mise en garde doit confronter le coût du crédit et les capacités financières de l'emprunteur au regard de son endettement global au jour de la conclusion du contrat concerné ; qu'en se bornant à considérer que la société BNP Paribas personal finance s'était fondée sur les éléments patrimoniaux fournis par M. Y..., sans même s'assurer que ces éléments lui permettaient d'apprécier les capacités financières de l'emprunteur au regard de son endettement global au jour de la conclusion du prêt litigieux le 23 avril 2007, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 7/ ALORS QUE la banque qui consent un crédit à un emprunteur non averti doit apprécier sa situation au moment de la conclusion du contrat de prêt afin d'être en mesure de le mettre en garde ; que le juge ne peut tenir compte d'éléments postérieurs à l'octroi d'un prêt pour écarter tout manquement de la part du banquier à son devoir de mise en garde ; qu'en retenant que M. Y... était à jour de ses remboursements au jour où elle statuait, cependant qu'une telle circonstance, postérieure à la conclusion du contrat de prêt litigieux, était indifférente à écarter toute violation par la société BNP Paribas personal finance à son devoir de mise en garde au jour de la conclusion du contrat de prêt, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR débouté M. X... Y... de sa demande de dommages et intérêts formée contre M. G... T... ; AUX MOTIFS QUE concernant les demandes de M. Y... contre le notaire, la vente a été résolue pour défaut de conformité du bien acquis en tant qu'immeuble de rapport, ce qui supposait son habitabilité, le caractère locatif des logements étant une de ses caractéristiques essentielles ; mais que la vente ne portant pas sur des lots de copropriété, le notaire n'avait pas à attirer l'attention des parties sur l'existence ou non d'un mesurage ni sur les risques d'une éventuelle moindre mesure, l'acte du 8 juin 2007 énonçant, même, que l'acquéreur prend le bien, d'une superficie de 77 ca, dans l'état où il se trouve le jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part du vendeur de « la surface du bien vendu ou de celle du terrain sur lequel il est édifié, la différence en plus ou en moins s'il en existe, entre la contenance sus-indiquée et celle réelle, excédât-elle un vingtième, devant faire le profit ou la perte de l'acquéreur, sans aucun recours contre le vendeur à ce sujet » ; qu'ainsi, le notaire, qui n'avait pas l'obligation de procéder lui-même à la visite du bien, ne disposait pas d'éléments de nature à le renseigner sur l'impropriété du bien à son usage et sa dangerosité, étant observé qu'à la date de l'acte authentique, les baux des logements étant en cours, le vendeur déclarait que « le bien n'était pas insalubre et ne faisait l'objet d'aucune interdiction d'habiter, arrêté de péril, mesure de séquestre ou de confiscation ni injonction de travaux », la non-conformité n'ayant été établie que par une expertise judiciaire du 23 août 2010 ; que quant à la « suppression de la clause relative à la notion de logement décent » qui figurait dans l'acte d'acquisition du 28 juillet 2005 du même bien par Mme I... reçu par le même notaire, cette suppression, qui peut résulter d'une erreur matérielle, ne démontre pas à elle seule la connaissance qu'aurait eu M. T... de l'absence de cette caractéristique ; qu'en outre, M. Y... n'établit pas qu'informé par cette clause sur les caractéristiques légales du logement dit « décent », il n'aurait pas acquis le bien, alors, d'une part, qu'il n'avait pas visité l'immeuble avant de l'acheter, et d'autre part, que l'arrêt du 30 juin 2016 a dit que les défauts de surface habitable étaient « impossibles à détecter par un acquéreur, quelles que soient ses compétences, sans examen technique plus poussé » ; que M. Y... n'établit pas avoir informé le notaire du but de défiscalisation qu'il poursuivait, de sorte qu'il ne peut lui reprocher de ne pas avoir attiré son attention sur l'aléa inhérent à une telle opération, la vente n'ayant pas été annulée pour défaut d'information de l'acquéreur ; qu'en conséquence, les fautes invoquées contre le notaire n'étant pas établies, M. Y... doit être débouté de ses demandes de dommages-intérêts formées contre lui ; 1/ ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige tels qu'ils sont déterminés par les conclusions respectives des parties ; qu'en considérant que M. Y... n'établissait avoir pas informé le notaire du but de défiscalisation qu'il poursuivait en achetant l'immeuble litigieux, cependant que ce dernier, qui concluait n'avoir « aucun conseil à donner sur l'opportunité économique de l'opération qu'il a[avait] la charge d'authentifier » (écritures d'appel, p. 18 § 10), ne contestait nullement avoir eu connaissance de cet objectif, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 2/ ALORS QUE le notaire, en sa qualité d'officier public, est tenu de veiller à l'efficacité des actes qu'il instrumente ; qu'en l'espèce, il était constant que le notaire n'ignorait nullement que l'immeuble acquis par M. Y... était présenté comme un immeuble de rapport, divisé en trois studettes, destiné à la location ; qu'à ce titre, ainsi que le soutenait l'exposant, le notaire se devait d'attirer l'attention de l'acquéreur sur le non-respect des prescriptions légales applicables aux immeubles locatifs au titre desquelles figure la surface minimale des pièces à vivre ; qu'en considérant que le notaire n'avait pas à attirer l'attention des parties les risques d'une éventuelle moindre mesure au motif inopérant que la vente ne portait pas sur des lots de copropriété, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 3/ ALORS QUE le notaire, en sa qualité d'officier public, est tenu de veiller à l'efficacité des actes qu'il instrumente ; qu'en considérant que le notaire ne disposait pas d'éléments de nature à le renseigner sur l'impropriété du bien à son usage, sans même vérifier, ainsi qu'elle y était invitée par l'exposant (p. 25), si pour avoir instrumenté deux actes de vente consécutifs portants sur le même immeuble, le premier en 2005 puis le second en 2007, le notaire n'avait pas, à l'occasion de la première vente, acquis une connaissance suffisante des caractéristiques de l'immeuble en raison notamment de l'annexion au premier acte de vente mais non au second d'un schéma du logement avec les différents lots privatifs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 4/ ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans ses conclusions (p. 25) M. Y... soutenait que le notaire, chargé d'instrumenter la vente d'un immeuble de rapport, n'avait pas pris soin de vérifier la conformité de l'immeuble au plan local d'urbanisme ainsi qu'au règlement sanitaire départemental ; qu'en s'abstenant purement et simplement de répondre à ce moyen pourtant déterminant des conclusions de l'exposant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 5/ ALORS QUE le juge ne peut statuer par un motif dubitatif ; qu'en jugeant que la suppression, dans l'acte d'acquisition du 8 juin 2007, de la clause relative à la notion de logement décent qui figurait dans l'acte d'acquisition du 28 juillet 2005 du même bien par Mme I... reçu par le même notaire « peut » résulter d'une erreur matérielle, la cour d'appel a statué par un motif dubitatif, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 6/ ALORS QUE tenu d'éclairer l'acquéreur sur la portée, les effets et les risques de l'acte qu'il instrument eu égard au but poursuivi par celui-ci, le notaire doit porter à la connaissance de l'acquéreur d'un immeuble de rapport la notion de logement décent ; qu'en considérant qu'il n'était pas établi que le notaire aurait eu connaissance de l'absence de la caractéristique de logement décent, cependant qu'une telle circonstance était impropre à établir que le notaire avait correctement satisfait à son obligation de porter à la connaissance de M. Y..., en sa qualité d'acquéreur d'un immeuble de rapport, cette notion de logement décent, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenue 1240, du code civil ; 7/ ALORS QU'en se bornant à considérer que M. Y..., qui avait pourtant acquis un immeuble de rapport, n'aurait pas établi en quoi informé sur les caractéristiques du logement décent il ne l'aurait pas acheté, tout en constatant par ailleurs qu'informé par le dépôt du rapport d'expertise le 23 août 2010 du caractère inhabitable de l'immeuble vendu M. Y... avait, dès le 16 décembre 2010, agi en résolution de la vente, la cour d'appel, qui est passée outre cette circonstance de nature à établir qu'informé de l'impossibilité de louer les trois studettes comprises dans l'immeuble litigieux M. Y... ne l'aurait pas acquis, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenue 1240, du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné la SARL LMI AM à payer la somme de 10 600 euros de dommages-intérêts toutes causes de préjudice confondues ; AUX MOTIFS QUE s'agissant des demandes de M. Y... à l'encontre de la société LMI AM, l'appelant, qui a réitéré par acte authentique du 8 juin 2007 la vente conclue le 10 mars 2007 avec le concours de la société La Maison de l'investisseur Versailles, devenue LMI AM, en vertu d'un mandat de recherche du 1er mars 2007, a, ainsi, renoncé à se prévaloir des irrégularités prétendument commises antérieurement ; que M. Y... avait donné mandat à l'agent immobilier de rechercher un bien immobilier locatif au prix de 1 300 000 euro, situé en France, au loyer prévisionnel de 765 euro ; que le mandat prévoyait un audit complet du bien pour un coût de 1 350 euro TTC, comprenant « un reportage photographique, un certificat de décence, un plan, une liste des travaux éventuels à effectuer et un chiffrage complet de ces travaux pour remise à neuf du logement » ; que sur la base de ce mandat, M. Y... a acquis de Mme I..., par acte sous seing privé du 10 mars 2007 « un immeuble de rapport figurant au cadastre [...], [...] comprenant 6 studettes, un jardin et une dépendance », d'une superficie de 77 ca, au prix de 110 000 euro ; que cette vente a été réitérée par acte authentique le 8 juin 2007 ; qu'or, à la suite d'une expertise judiciaire du 23 août 2010 révélant que « les défauts constatés dans l'immeuble rendent celui-ci impropre à l'usage » et que « l'immeuble est inhabitable et dangereux en l'état selon les normes et textes réglementaires en vigueur », l'arrêt du 30 juin 2016 a résolu la vente pour défaut de conformité ; qu'en effet, les studettes n'avaient pas les surfaces requises en « salle de vie » ; qu' « elles ne possédaient pas de structure autonome par locataire » ; que « l'immeuble ne répondait pas aux normes de sécurité » ; que les studios ne répondaient pas aux normes et réglementation vis à vis de l'hygiène et de la salubrité du fait, notamment, de l'absence de ventilation dans les salles de bains ou salle d'eau, la VMC débouchant dans des faux plafonds ; que la société LMI AM n'établit pas qu'à la date de la vente M. Y... exerçait la profession d'agent immobilier alors que l'acte sous seing privé du 10 mars 2007 qu'elle a rédigé indique qu'il est directeur d'exploitation et qu'elle a informé M. Y... le 25 avril 2007 de son droit de rétractation en tant que non-professionnel de l'immobilier ; que l'agent immobilier ne peut donc faire grief à son client de ne pas avoir relevé les défauts de l'immeuble dont l'arrêt du 30 juin 2016, qui, s'il n'a pas l'autorité de la chose jugée à l'égard de la société LMI AM, constitue néanmoins un fait juridique, a dit que les défauts de surface habitable étaient « impossibles à détecter par un acquéreur, quelles que soient ses compétences, sans examen technique plus poussé », l'agent immobilier ne prouvant pas le contraire ; qu'or, il incombe à l'agent immobilier, détenteur d'un mandat de recherche d'un immeuble destiné à la location à usage d'habitation, de présenter à son mandant des biens de nature à être donnés à bail dans le respect des règles en vigueur et ce, d'autant qu'en l'espèce, l'intermédiaire s'était engagé à lui fournir un audit complet du bien pour un coût de 1 350 euro TTC, comprenant « un reportage photographique, un certificat de décence, un plan, une liste des travaux éventuels à effectuer et un chiffrage complet de ces travaux pour remise à neuf du logement » ; qu'il ne pouvait échapper à l'agent immobilier que l'immeuble de rapport en cause était divisé en trois studios dont aucun ne disposait : - de la surface minimale requise, - de compteurs d'eau et d'électricité indépendants, - de vannes d'arrêt d'eau, - de ventilation dans les salles de bains ou salles d'eau, de sorte que ce professionnel de la vente immobilière ne pouvait conseiller à son client de l'acquérir dans le but de poursuivre, en l'état, les baux en cours ; que dès lors, l'agent immobilier a manqué à son obligation de conseil en conseillant l'achat de ce bien à M. Y... et sa responsabilité est établie, sans qu'il y ait lieu de retenir celle du vendeur et de l'acquéreur qui ne sont pas des professionnels de la vente et qui n'étaient en mesure de relever les défaut précités ; que concernant le préjudice subi par M. Y..., les restitutions ne constituant pas un préjudice indemnisable, seule la commission d'ouverture de prêt d'un montant de 600 euro peut être retenue au titre du préjudice matériel ; que M. Y..., qui a poursuivi la résolution de la vente et l'a obtenue par l'arrêt du 30 juin 2016, ne peut réclamer le manque à gagner né de l'inexécution du contrat, de sorte qu'il doit être débouté de sa demande en paiement de la somme de 87 644 euro ; que M. Y... a subi un préjudice moral qui sera réparé par la somme de 10 000 euro de dommages-intérêts. Ainsi, la société LMI AM doit être condamnée à lui payer la somme de 10 600 euro de dommages-intérêts toutes causes de préjudice confondues ; que les carences de la société LMI AM étant à l'origine de l'échec de la vente, il y a lieu de faire droit à la demande de la banque tendant à la réparation de son préjudice correspondant au différentiel entre l'intérêt conventionnel et l'intérêt légal couru depuis la date de déblocage des fonds jusqu'au remboursement des sommes dues ; 1/ ALORS QUE la régularisation d'un acte nul constitue une confirmation de l'obligation qui suppose à la fois la connaissance du vice affectant l'acte et l'intention de le réparer ; qu'en déclarant valable la vente conclue le 10 mars 2007 par M. Y... avec le concours de la société LMI AM en vertu de son mandat de recherche, vente dont M. Y... dénonçait pourtant la validité pour avoir été conclue au mépris des règles prévues par le code de la consommation au titre du démarchage à domicile (écritures d'appel, p. 20 et 21), au seul motif que la régularisation de la vente suivant acte authentique du 8 juin 2007 valait renonciation à se prévaloir des irrégularités antérieures, sans constater que M. Y... avait rédigé le second acte en connaissance du vice affectant le premier et qu'il entendait le réparer, la cour d'appel a violé l'article 1338 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2/ ALORS QUE la résolution d'un contrat de vente n'empêche nullement celui qui l'a sollicitée d'obtenir des dommages-intérêts en réparation du gain dont il a été privé à raison de l'anéantissement de ce contrat ; qu'en considérant néanmoins que M. Y... ayant poursuivi et obtenu la résolution de la vente par un arrêt du 30 juin 2016 il ne pouvait réclamer le manque à gagner né de l'inexécution de ce contrat résolu, la cour d'appel a violé les articles 1149 et 1184 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.