Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 22/09242

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 SEPTEMBRE 2024 Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 22/09242 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WUP7 N° de MINUTE : 24/01299 DEMANDEUR Monsieur [V] [N] [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Me Patrice SALMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0704 C/ DEFENDEURS SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SASU [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P283 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. DÉBATS Audience publique du 17 Juin 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Monsieur [V] [N] est devenu propriétaire des lots n°23, n°32, n°56 et n°57 par jugement d’adjudication du 13 avril 2021, au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], dont le syndic est la société FONCIA CHADEFAUX. Les lots n°56 et n°57 correspondent à un abri au fond de la cour de l’immeuble. Cette acquisition fait suite à la saisie immobilière desdits lots par le syndicat des copropriétaires, ès qualités de créancier, à l’encontre de Monsieur [G] [Y], ancien copropriétaire, aux termes de l’assemblée générale du 6 septembre 2019. Se plaignant de l’usage de ses lots privatifs n°56 et n°57 par le syndicat des copropriétaires, Monsieur [V] [N] a, par courriers des 28 avril 2021 et 5 juillet 2021, mis en demeure le syndicat des copropriétaires d’avoir à libérer les lieux puis lui a adressé, par acte d’huissier de justice, une sommation de quitter les lieux le 8 avril 2021. Par actes d’huissier de justice en date des 1er et 2 août 2022, Monsieur [V] [N] a assigné le syndicat des copropriétaires et son syndic la société FONCIA CHADEFAUX devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de libération des lots et d’indemnisation de son préjudice. Une première clôture de l’instruction est intervenue le 15 février 2023. Le 8 septembre 2023, la remise en état du lot n°56 a été constatée par procès-verbal de commissaire de justice, justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture. La clôture définitive de l’instruction est intervenue le 29 mai 2024 par ordonnance du même jour. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 6 mai 2024, Monsieur [V] [N] sollicite du tribunal de : -Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer à titre de dommages et intérêts : -La somme de 12 500 euros au titre de son préjudice de jouissance ; -La somme de 27 500 euros au titre de son préjudice financier ; -La somme de 7 000 euros au titre de son préjudice moral ; -Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; -Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -Condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens. Au soutien de sa demande de condamnation en paiement du syndicat des copropriétaires, Monsieur [V] [N] se fonde sur les articles L322-10 et L322-11 du code des procédures civiles d’exécution, les articles 2, 8, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les articles 544 et 1240 du code civil. Monsieur [V] [N] soutient être devenu, de façon régulière et sans contestation, adjudicataire des lots n°56 et 57 le 13 avril 2021 et qu’en violation de ses droits, il a constaté la réalisation de travaux dans ses lots le 27 avril 2021, consistant en leur scission en deux parties afin d’en faire un local à vélos et à poubelles. Il en conclut que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en l’empêchant d’utiliser et d’administrer ses lots alors même qu’il savait cette annexion illicite. Il ajoute que ses lots n’ont été restitués que le 4 septembre 2023 mais que de nouvelles installations sont apparues en avril 2024, consistant en la pose d’un barbecue avec toiture, l’empêchant encore de jouir de ses lots. En réponse au syndicat des copropriétaires, Monsieur [V] [N] soutient que ce dernier ne pouvait pas ne pas savoir que les lots n°56 et n°57 existaient au sein de la copropriété puisqu’ils apparaissaient en tant que lots privatifs dans l’ensemble des documents administratifs et qu’ils avaient fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière à l’encontre de leur propriétaire suite à une décision d’assemblée générale du 6 septembre 2019. Il précise avoir tenté à plusieurs reprises d’aboutir à un règlement amiable du litige auprès du syndicat des copropriétaires. Concernant le préjudice financier, Monsieur [V] [N] fait valoir qu’il n’a pas pu procéder à la mise en location de ses deux lots et que le loyer estimatif cumulé des deux lots depuis le mois de mai 2021 s’élève à 27 500 euros, sur la base d’une valeur locative mensuelle estimée à 1 100 euros sur vingt-cinq mois. A cet égard, il indique qu’il avait prévu de réaliser des travaux d’aménagement de ses lots, travaux qui n’ont pas besoin d’être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires. Il ajoute que même si une autorisation avait été nécessaire, un refus par l’assemblée générale des copropriétaires de permettre les travaux d’aménagement des lots aurait été abusif. Enfin, il précise que le lot n°57 revêtait antérieurement la destination de logement d’habitation. Concernant le préjudice de jouissance, Monsieur [V] [N] soutient ne pas avoir pu jouir de ses lots depuis le mois d’avril 2021 et estime le préjudice à hauteur de 12 500 euros, sur la base de 500 euros sur vingt-cinq mois. Concernant le préjudice moral, qu’il estime à la somme de 7 000 euros, Monsieur [V] [N] soutient être laissé pour compte par le syndicat, que ce dernier a commis des agissements fautifs, délibérés et renouvelés par l’édification récente d’un aménagement sauvage, un barbecue. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA, le 27 mai 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de : -Débouter Monsieur [V] [N] de l’ensemble de ses demandes ; -Condamner Monsieur [V] [N] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -Condamner Monsieur [V] [N] aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de la SELARL Woog & Associés, prise en la personne de Me Marine PARMENTIER. Se fondant sur les articles 9 du code de procédure civile et 8 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires affirme avoir pensé que les débarras situés au fond de l’immeuble ne constituaient pas des lots privatifs mais des parties communes, justifiant la réalisation des travaux. Il ajoute que les premières sollicitations de Monsieur [V] [N], le 28 avril 2021 et le 8 octobre 2021, n’apportaient aucun élément permettant de vérifier la réalité de la propriété de ces lots et de remettre en question la légalité de la construction par le syndicat. Il indique avoir réalisé son erreur à la suite des échanges découlant de l’assignation de Monsieur [V] [N] et avoir alors procédé à la remise en état des lieux. Concernant le préjudice financier, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les lots n°56 et n°57 achetés par Monsieur [V] [N] constituent des débarras. Il ajoute que d’une part le lot n°56 ne constitue pas un logement d’habitation, d’autre part que le lot n°57 n’a pas été occupé et qu’il avait donc la liberté d’en disposer. Le syndicat des copropriétaires soutient que les lots ne peuvent actuellement pas faire l’objet d’une mise en location sans travaux. Or, il précise qu’en cas de travaux sur ces deux lots, ces derniers concerneraient nécessairement également des parties communes, telles que la réfection de la toiture, de la façade, des fenêtres ou portes. Dès lors, Monsieur [V] [N] avait besoin de solliciter l’accord de l’assemblée générale pour réaliser des travaux sur les parties communes afin de remettre en état de décence les deux lots et il n’était pas garanti d’obtenir cette autorisation. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires indique que Monsieur [V] [N] ne démontre pas avoir obtenu l’autorisation de louer lesdits lots auprès de la ville de [Localité 6]. Concernant le préjudice de jouissance, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il vise en réalité à indemniser une éventuelle perte locative et que le montant sollicité par Monsieur [V] [N] ne correspond pas à la valeur locative des lots en l’état. Concernant le préjudice moral, le syndicat des copropriétaires précise que le demandeur n’apporte pas d’élément sur l’identité de la personne à l’origine de l’installation d’un barbecue devant ses lots et que par ailleurs, cette installation se trouve sur des parties communes. La société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, régulièrement assignée dans les conditions prévues à l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. DISCUSSION Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties. Sur la demande en dommages et intérêts -Sur la faute L’article 1240 du code civil, dans sa rédaction postérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’article 544 du code civil définit le droit de propriété comme celui de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue. Par ailleurs, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens ». En l’espèce, la propriété des lots privatifs n°56 et n°57 de Monsieur [V] [N] par jugement d’adjudication du 13 avril 2021 n’est pas contestée. Le caractère privatif de ces lots ressort de l’ensemble des documents administratifs dont disposait le syndicat de copropriété. Ainsi, à la fois le règlement de copropriété de l’immeuble, le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 septembre 2019 et notamment la résolution 17 fixant le montant de la mise à prix des lots, le jugement d’adjudication du 13 avril 2021 notifié au syndic le 4 mai 2021 ainsi que les appels de charges correspondant à ces lots, désignent expressément les lots 56 et 57 et les décrivent comme un débarras situé au fond de la cour de l’immeuble. Si la résolution n°22 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 septembre 2020 prévoit la réalisation de travaux de transformation de « l’abri au fond de la cour », il apparaît que celle-ci est postérieure à l’habilitation du syndic à mettre en œuvre la procédure de saisie concernant les lots n°56 et n°57. Dès lors, l’abri concerné par les travaux correspond aux lots privatifs n°56 et n°57 pourtant déjà visés par la procédure d’adjudication. Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne pouvait penser que cet abri relevait des parties communes. Par ailleurs, dès le 28 avril 2021, Monsieur [V] [N], a informé le syndicat des copropriétaires que les lots 56 et 57 lui appartenaient et a joint les documents permettant de décrire ces lots. Il appartenait dès lors au syndicat des copropriétaires de procéder aux vérifications nécessaires. Ainsi, en amont de la vente de ces lots, quelques semaines après la vente en avril 2021, le syndicat des copropriétaires disposait de tous les éléments pour vérifier le caractère privatif des lots n°56 et n°57. Il n’a pourtant restitué et remis en état les lieux qu’au mois de septembre 2023. Il convient de préciser que si l’occupation illicite par le syndicat des copropriétaires, selon le procès-verbal de constat du 4 mai 2021, ne concerne que le lot n°56, il apparaît que les lots 56 et 57 ne sont pourvus que d’une seule et même toiture continue : dès lors l’occupation du lot n°56 empêchait la réalisation de travaux de toiture du lot n°57, nécessaire à son utilisation en habitation. Il n’est pas contesté que les lots ont été remis en état le 8 septembre 2023. Si Monsieur [V] [N] évoque l’installation d’un barbecue en 2024, les éléments produits sont insuffisants à démontrer que celle-ci soit du fait du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires, par la réalisation de travaux dans des parties privatives puis en y entreposant des poubelles, a commis une faute privant Monsieur [V] [N] de son droit de propriété sur les lots n°56 et n°57, à compter du mois de mai 2021 et jusqu’au 8 septembre 2023. -Sur les préjudices -Concernant le préjudice financier L’article 25 B de la loi 10 janvier 1975 prévoit que les propriétaires doivent bénéficier d’une autorisation adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires pour effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. La perte de chance de la réalisation d’un évènement favorable constitue un préjudice réparable dès lors qu’il est rapporté la preuve d’une disparition actuelle, réelle et certaine d’une éventualité favorable. Toutefois, la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. En l’espèce, le demandeur sollicite au titre du préjudice financier le loyer qu’il aurait perçu de ses locaux s’il en avait disposé entre le mois de mai 2021 et le 8 septembre 2023, date de remise en état des lieux. Il ressort des photographies annexées au procès-verbal de constat du 4 mai 2021 produit par le demandeur que les locaux consistent en des débarras, leur toiture est en tôle, les fenêtres sont inexistantes, les murs sont fissurés : leur transformation en locaux d’habitation impliquait donc la mise en œuvre d’importants travaux. Ainsi, la demande ne peut constituer un préjudice financier, qui s’entend de la perte financière subie par le créancier ou du gain manqué, car il n’est pas certain que Monsieur [V] [N] aurait pu obtenir ce loyer locatif. Elle s’analyse en réalité en une perte de chance de louer ces lots. Il ressort du devis de Texas Bâtiment en date du 14 mai 2021 que Monsieur [V] [N] prévoit au sein de ses lots 56 et 57 de démolir le toit existant, modifier le ravalement et procéder à de la menuiserie extérieure en créant des portes et un bloc fenêtre. Ces travaux affectent nécessairement l’aspect extérieur de l’immeuble, les lots se situant au sein de la cour de celui-ci et nécessitent donc une autorisation de l’assemblée. En conséquence, la réalisation des travaux de réhabilitation des lots de Monsieur [V] [N] implique une autorisation de l’assemblée générale dont le vote favorable à la majorité requise ne peut être garanti. De plus, Monsieur [V] [N] n’apporte pas d’élément sur sa capacité à financer ces travaux, estimés selon le devis précité à la somme de 64 695,50 euros. Enfin, l’unique estimation locative produite par le demandeur a été réalisée par la société ORPI sans visite des lieux, et ne tient pas compte du fait qu’il s’agisse d’un logement en rez-de-chaussée et en fond de cour. N’est pas davantage mentionnée la superficie du bien. La valeur probatoire de cette attestation est donc toute relative. Il y a lieu d’estimer la valeur locative des deux lots à la somme totale de 600 euros, soit 15 600 euros sur la période allant du 1er juillet 2021, date à laquelle les travaux auraient raisonnablement pu commencer après autorisation de l’assemblée générale, au 7 septembre 2023 (600 x 26). La probabilité d’obtenir ces loyers dépendant de la possibilité d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale, ainsi que de disposer des fonds nécessaires aux travaux et de réussir à louer sans interruption durant la période estimée, sera évaluée à 25 %. Ainsi, la perte de chance de bénéficier d’un revenu locatif durant la période de novembre 2021 à septembre 2023 s’élève à hauteur de 3 900 euros (25% de 15 600 euros). En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à indemniser Monsieur [V] [N] au titre de sa perte de chance à hauteur de 3 900 euros. -Concernant le préjudice de jouissance Le préjudice de jouissance désigne l’impossibilité d’utiliser un bien, les pertes de loyers ou les pertes d’exploitation pouvant en résulter. En l’espèce, Monsieur [V] [N] ayant vocation à utiliser ces lots pour bénéficier d’un revenu locatif, la réparation du préjudice de jouissance est déjà comprise dans la réparation de la perte de chance de bénéficier d’un revenu locatif sur toute la période concernée. En conséquence, Monsieur [V] [N] sera débouté de sa demande au titre du préjudice de jouissance. -Concernant le préjudice moral Il ressort des pièces de la procédure que depuis avril 2021, Monsieur [V] [N] a sollicité de façon réitérée le syndicat des copropriétaires de façon amiable pour obtenir la restitution de ses lots privatifs, sollicitations auxquelles il n’a pas été répondu. Pour autant, et malgré la consultation juridique réalisée par le conseil du syndicat des copropriétaires en juillet 2021, ces lots n’ont été restitués qu’en septembre 2023. Ainsi, l’impossibilité de jouir de ses lots, l’absence de réponse et la nécessité de se lancer dans une procédure judiciaire durant plusieurs années a nécessairement constitué un préjudice moral pour Monsieur [V] [N], qui sera évalué à la somme de 5 000 euros. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement d’une somme de 5000 euros au titre de son préjudice moral. Sur les autres demandes Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Le syndicat des copropriétaires qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il est équitable de condamner le syndicat des copropriétaires à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 2 500 euros à Monsieur [V] [N]. Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, -Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à verser à Monsieur [V] [N] à titre de dommages et intérêts : -De la somme de 3 900 euros au titre de son préjudice financier ; -De la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral ; -Déboute Monsieur [V] [N] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance, -Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance, -Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 2 500 euros à Monsieur [V] [N], -Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire. Fait au Palais de Justice, le 30 septembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé. LA GREFFIERE LA JUGE Madame AIT Madame CORON