Cour d'appel, 25 juin 2024. 22/01401

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 25 JUIN 2024 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01401 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFCEQ Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2021 -Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS - RG n°11-20-007248 APPELANT Monsieur [L] [R] [T] Né le 24 septembre 1949 à [Localité 3] [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334 Ayant pour avocat plaidant Me Denis THEILLAC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0550 INTIMÉE S.A.S. L'AGENS Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 821 296 605 [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 Ayant pour avocat plaidant Me Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Madame Marie MONGIN, conseiller Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Le 7 octobre 2016, M. [T] a donné à bail à la société L'Agens un logement meublé, à usage mixte, professionnel et d'habitation, situé à [Adresse 5], le contrat accordant à la société L'Agens la 'possibilité de sous-louer en restant responsable du paiement des loyers'. Après délivrance le 20 février 2020 à la société L'Agens d'un congé motivé par les nuisances causées par la sous-location du bien, M. [T] l'a assignée en validation du congé, subsidiairement en résiliation du bail pour infraction aux dispositions des articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation et de l'article 3 du règlement municipal de [Localité 4], en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 2 000 euros à compter du 1er novembre 2019 et de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société L'Agens a conclu au rejet de ces demandes et au remboursement de la somme de 3 240 euros correspondant aux provisions sur charges, faute de justification des charges. A titre subsidiaire, elle a sollicité les plus larges délais pour quitter les lieux. Elle a réclamé en outre la condamnation de M. [T] à lui payer des dommages-intérêts et la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 16 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a débouté M. [T] de ses demandes et l'a condamné à payer à la société L'Agens la somme de 3 240 euros en remboursement des provisions sur charges, la somme de 300 euros au titre de frais indûment réclamés et la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Pour rejeter la demande de validation du congé, le tribunal retient, d'une part, que le bail autorise la société L'Agens à sous-louer l'appartement, d'autre part, que les nuisances alléguées ne sont pas justifiées. Pour rejeter la demande subsidiaire de résiliation du bail, le tribunal retient qu'il appartenait à M. [T], en sa qualité de bailleur, de s'informer sur la situation administrative des locaux et, avant de conclure le bail, d'obtenir de la ville de Paris une autorisation de changement d'usage du local. M. [T] a interjeté appel de ce jugement dont il sollicite l'infirmation et demande à la cour de : - valider le congé, subsidiairement prononcer la résiliation du bail ; - ordonner l'expulsion de la société L'Agens ; - condamner la société L'Agens à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 2 000 euros, outre les charges ; - condamner la société L'Agens à lui payer la somme de 2 038,35 euros, subsidiairement la somme de 1 122,04 euros, au titre de la régularisation des charges ; - condamner la société L'Agens à lui payer la somme de 28 276,82 euros au titre du solde locatif au 1er avril 2024 ; - condamner la société L'Agens à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il rappelle d'abord que dans ses conclusions de première instance, la société L'Agens indiquait 'qu'elle occupe les lieux de façon paisible à titre de bureaux' et que 'pas la moindre mise en demeure préalable n'a été notifiée (...) pour lui reprocher de telles sous-locations sur les plateformes', ce qui constitue un aveu judiciaire établissant la sous-location du bien par l'intermédiaire de plateformes, en infraction avec les dispositions du bail. M. [T] ajoute que si le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989, il ne pouvait être destiné qu'à la résidence principale du locataire ou du sous-locataire, de sorte qu'en louant l'appartement à une clientèle de passage pour de courtes durées, la société L'Agens a méconnu ses obligations, ce qui justifie la résiliation du bail. Il fait ensuite valoir que si le bail est soumis au droit commun, il était fondé à délivrer congé pour l'échéance du bail. La société L'Agens conclut à la confirmation du jugement et demande à la cour, à titre subsidiaire, de lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux. Elle sollicite en outre la condamnation de M. [T] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que les parties ont volontairement soumis le bail à la loi du 6 juillet 1989 et rappelle la clause du bail stipulant que 'Le bailleur peut, quant à lui, mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé, soit pour reprendre le logement en vue de l'occuper lui-même ou une personne de sa famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime'. Elle fait valoir que le motif invoqué par M. [T] dans le congé ('le fait que vous sous-louez cet appartement crée des nuisances dans l'immeuble qui dérange les autres locataires et me porte préjudice') n'ayant pas pu être justifié, le congé est nul. MOTIFS DE L'ARRÊT 1 - Sur le congé Considérant que le contrat est intitulé : CONTRAT DE LOCATION HABITATION PRINCIPALE MEUBLEE Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 qu'en visant la loi du 6 juillet 1989, les parties ont entendu se soumettre à ses dispositions ; que, d'ailleurs, la clause relative à la durée du bail, reprenant les dispositions de l'article 15 de la loi, stipule que le contrat est conclu pour une durée de douze mois renouvelable par tacite reconduction et prévoit que 'le bailleur peut, quant à lui, mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé, soit pour reprendre le logement en vue de l'occuper lui-même ou une personne de sa famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime' ; que, par conséquent, M. [T] ne pouvait donner congé qu'en respectant cette disposition, ce qu'il a fait en motivant le congé donné à la société L'Agens par le fait que la sous-location de l'appartement 'crée des nuisances dans l'immeuble qui dérange les autres locataires et (lui) porte préjudice' que ce motif n'est cependant justifié par aucun élément de preuve quant aux nuisances alléguées ; qu'il y donc lieu d'annuler le congé ; 2 - Sur la résiliation du bail Considérant que le bailleur peut agir en résiliation du bail lorsque le locataire n'exécute pas ses obligations ; qu'en l'espèce, M. [T] reproche à la société L'Agens de mettre à disposition le logement à une clientèle de passage au moyen de sous-locations touristiques de courte durée en recourant à des plate-formes de location numériques spécialisées ; que la disposition du bail qui stipule que 'Ce contrat exclut l'usage d'habitation dans le cadre d'une location dans un hôtel meublé' doit être interprétée comme visant la sous-location touristique de courte durée qui est assimilable à une activité hôtelière ; que M. [T] produit des copies d'écran des sites Abritel et Airbnb établissant que les sous-locations consenties par la société L'Agens sont réalisées régulièrement au moyen de ces plateformes pour de courtes durée à destination d'une clientèle touristique de passage ; que ce manquement aux obligations du bail justifie sa résiliation ; qu'il convient d'ordonner l'expulsion de la société L'Agens et de la condamner à payer à M. [T] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et des charges ; qu'il n'y a pas lieu d'accorder à la société L'Agens un délai pour quitter les lieux qui sont occupés, pour de courtes durée, par une clientèle de passage ; 3 - Sur la régularisation des charges Considérant que lorsque le bail prévoit le paiement de provisions pour charges, ces provisions doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle, ou à défaut dans la limite du délai de prescription, sur la base des charges effectivement payées par le bailleur ; Considérant que le compte de régularisation des charges des années 2019, 2020, et 2021, qui seules ne sont pas atteintes par la prescription triennale prévue par la loi du 6 juillet 1989, mettent en compte l'ensemble des charges générales et spéciales de l'immeuble, conformément au compte de la copropriété adopté par l'assemblée générale des copropriétaires, mises à la charge de la société L'Agens sur la base de la clef de répartition prévue par le règlement de copropriété pour les lots en cause, les charges récupérables sur les locataires ayant été calculées, poste par poste, conformément aux proratas prévus par les dispositions applicables ; qu'il met également en compte les sommes dues au titre des charges de consommation d'eau chaude qui a été déterminée en fonction de la consommation du logement selon les relevés de compteurs individuels effectués par un prestataire indépendant ; que, selon les comptes de régularisation, l'arriéré de charges s'élève ainsi, après déduction des provisions réglées, à 1 122,04 euros au titre des années 2019 à 2021 ; qu'il s'ensuit que la société L'Agens, qui n'est pas fondée à réclamer le remboursement de la provision sur charges réglée au titre de ces trois années, doit être condamnée au paiement de cette somme ; 3 - Sur l'arriéré locatif Considérant que dans ses dernière conclusions, M. [T] a réclamé la condamnation de la société L'Agens à lui payer la somme de 28 276,82 euros au titre de l'arriéré locatif au 1er avril 2024 et produit le compte justificatif des sommes dues ; que la société L'Agens n'ayant pas contesté ce décompte, la demande apparaît fondée ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement Infirme le jugement sauf en ce qu'il déboute M. [T] de sa demande en validation du congé ; Statuant à nouveau, Prononce la résiliation du bail conclu le 7 octobre 2016 entre M. [T] et la société L'Agens ; Ordonne l'expulsion de la société L'Agens, ainsi que de tous occupants de son chef ; Condamne la société l'Agens à payer à M. [T] : - une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer et aux charges ; - la somme de 1 122,04 euros au titre de la régularisation des charges ; - la somme de 28 276,82 euros au titre de l'arriéré de loyers ; Déboute la société L'Agens de sa demande de délai pour quitter les lieux ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société L'Agens et la condamne à payer à M. [T] la somme de 1 500 euros ; La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Bellichach conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier, La présidente,