Tribunal judiciaire, 11 décembre 2024. 21/09998

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 21/09998 N° Portalis 352J-W-B7F-CU6PC N° MINUTE : 3 Assignation du : 29 Juin 2021 Jugement de fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 11 Décembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 8] représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0235 DÉFENDERESSE S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE [Adresse 1] [Localité 8] représentée par Maître Jacky BENAZERAH, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1097, et assistée de Maître Frédéric PLANCKEEL de la SELARL FRÉDÉRIC PLANCKEEL AVOCAT, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant COMPOSITION DU TRIBUNAL Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats, et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DÉBATS À l'audience du 09 Octobre 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous signature privée non daté, les consorts [X], aux droits desquels est venue la S.A.R.L. PIERRE RÉNOVATION TRADITION, ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A. MARIONNAUD PATCHOULI, devenue par la suite la S.A.S. MARIONNAUD PATCHOULI, des locaux composés d'une boutique avec petite cuisine et sanitaires en rez-de-chaussée et d'une cave en sous-sol constituant le lot n°1 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 14] cadastré section AS numéro [Cadastre 5], pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 1999 afin qu'y soit exercée une activité de parfumerie et de tous accessoires s'y rapportant, soit pour le conditionnement, soit pour la vente, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 63.180 francs hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu. Par acte sous signature privée en date du 30 novembre 2005, la S.A.S. MARIONNAUD PATCHOULI a fait l'objet d'une dissolution sans liquidation entraînant transmission universelle de son patrimoine au profit de son associée unique la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE. Par acte notarié en date du 24 novembre 2006, la S.A.R.L. PIERRE RÉNOVATION TRADITION a cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.C.I. [Adresse 3]. Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 10 janvier 2012 par jugement contradictoire du tribunal de grande instance de Paris en date du 28 mai 2013 confirmé sur ce point par arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 15 avril 2015 rectifié matériellement le 18 novembre 2015. Par acte d'huissier en date du 3 juin 2020, la S.C.I. [Adresse 3] a fait signifier à la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE un congé pour le 9 janvier 2021 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 10 janvier 2021, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 60.000 euros hors taxes et hors charges. À défaut d'accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.C.I. [Adresse 3] a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 16 avril 2021 réceptionnée le 19 avril 2021, notifié à la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 60.000 euros hors taxes et hors charges, puis l'a, par exploit d'huissier en date du 29 juin 2021, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Par jugement contradictoire en date du 7 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 10 janvier 2021 ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [O] [K] ; et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives. L'expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 30 juin 2022, a adressé un pré-rapport aux parties le 14 janvier 2023, et a déposé son rapport définitif le 5 mai 2023, estimant la valeur locative des locaux à la somme annuelle de 26.000 euros hors taxes et hors charges. Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 7 décembre 2023 réceptionnée le 11 décembre 2023 et remis au greffe par RPVA le 8 décembre 2023, la S.C.I. [Adresse 3] demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-6 et R. 145-8 du code de commerce, et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, de : la déclarer recevable en l'ensemble de ses demandes ;y faisant droit, juger acquis le principe du déplafonnement du loyer renouvelé en raison, d'une part des améliorations significatives effectuées par la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE dans les locaux loués, dont elle peut se prévaloir lors du second renouvellement, et d'autre part d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce considéré au cours du bail expiré ;en conséquence, fixer le loyer du contrat de bail renouvelé au montant de la valeur locative à compter du 10 janvier 2021 ;fixer cette valeur locative à la somme annuelle de 60.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 10 janvier 2021, toutes les autres clauses du bail expiré demeurant inchangées sauf les effets de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises ;condamner la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE au paiement des rappels de loyers dus, avec intérêts de retard au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle contractuelle jusqu'à parfait paiement, avec capitalisation annuelle desdits intérêts ;débouter la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE de l'ensemble de ses demandes ; condamner la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE aux dépens ;ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. À l'appui de ses prétentions, la S.C.I. [Adresse 3] fait valoir qu'au cours du bail expiré avant le précédent renouvellement, soit entre le 1er octobre 1999 et le 9 janvier 2012, la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE a fait réaliser des travaux d'amélioration consistant notamment en la création d'un escalier intérieur entre le rez-de-chaussée et le sous-sol en lieu et place d'une trappe, en l'implantation d'un bureau en lieu et place des sanitaires du rez-de-chaussée, et en la pose de sanitaires au sous-sol. Elle ajoute que la progression du nombre d'enseignes nationales dans le secteur des lieux loués, dont certaines spécialisées dans les cosmétiques, que la réalisation de travaux d'aménagement dans le quartier de [Localité 12], que l'édification de nouvelles constructions, que la hausse du pouvoir d'achat de la population du [Localité 14], et que l'augmentation de la fréquentation de la basilique [11] de [Localité 12], constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce exercé par sa locataire. Elle en déduit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, laquelle excède le montant du loyer plafonné. Elle souligne que la surface pondérée des locaux donnés à bail est de 40,06 m2, et non de 37 m2 comme retenu à tort par l'expert judiciaire, si bien que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative statutaire unitaire s'élève à la somme de 1.500 euros par mètre carré pondéré, de sorte que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 60.000 euros hors taxes et hors charges. Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 12 mars 2024 réceptionnée le 13 mars 2024 et remis au greffe par RPVA le 12 mars 2024, la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3, R. 145-6, R. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce, de l'article 1353 du code civil, et de l'article 9 du code de procédure civile, de : à titre principal, constater, dire et juger que la S.C.I. [Adresse 3] n'apporte pas la preuve d'un motif de déplafonnement ;en conséquence, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 14.892,57 euros hors taxes et hors charges correspondant au plafond ;à titre subsidiaire, si par impossible il était jugé qu'il n'y a pas lieu à plafonnement, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 26.000 euros hors taxes et hors charges, sans préjudice de l'application du lissage ;en tout état de cause, débouter la S.C.I. [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes ; condamner la S.C.I. [Adresse 3] à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner la S.C.I. [Adresse 3] aux dépens. Au soutien de ses demandes, la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE nie avoir effectué de quelconques travaux d'amélioration, précisant que la bailleresse échoue à apporter la preuve tant de la date de réalisation de ceux-ci que de l'identité de leur auteur, et fait observer qu'en tout état de cause, lesdits travaux n'ont aucunement modifié la surface de vente, ne portant que sur des locaux annexes et constituant en réalité des mises en conformité, et non des améliorations. Elle conteste toute modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, exposant que la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19 a eu une incidence désastreuse sur son activité, que les enseignes ne se sont pas particulièrement développées, que les travaux d'aménagement du secteur n'ont eu aucun impact sur son commerce, que l'édification de nouvelles constructions ne s'est pas traduite par une augmentation du flux de chalands, que le pouvoir d'achat de la population de l'arrondissement n'a pas spécialement augmenté, et que la fréquentation de la basilique [11] de [Localité 12] a stagné. Elle conclut, à titre principal, que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 14.892,57 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du loyer plafonné. À titre subsidiaire, elle avance qu'eu égard aux caractéristiques des locaux litigieux ainsi qu'aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, et compte tenu de la surface pondérée des locaux de 37 m2, la valeur locative unitaire s'élève à la somme de 700 euros par mètre carré pondéré, de sorte que le montant du loyer du bail renouvelé ne saurait excéder la somme annuelle de 26.000 euros hors taxes et hors charges. L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 9 octobre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2024, les parties en ayant été avisées. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'action en fixation du loyer du bail renouvelé Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l'absence de motif de déplafonnement, soit au montant de la valeur locative en présence d'un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d'une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu'il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d'office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433). En l'espèce, il est constant que la S.C.I. [Adresse 3] se prévaut de l'existence de travaux d'améliorations réalisés par la preneuse et d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité. En conséquence, il convient de rechercher s'il existe des améliorations apportées aux locaux loués ainsi qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant la fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative. Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité En vertu des dispositions de l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. En outre, selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Enfin, d'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il y a lieu de rappeler : que d'une part, il appartient au bailleur d'apporter la preuve de l'existence d'une modification de l'un des éléments constitutifs de la valeur locative (Civ. 3, 8 octobre 1996 : pourvoi n°94-19519 ; Civ. 3, 1er mars 2000 : pourvoi n°99-18787 ; Civ. 3, 29 avril 2002 : pourvoi n°01-00616 ; Civ. 3, 13 novembre 2013 : pourvoi n°12-25199 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°13-11361) ; que d'autre part, cette modification doit être intervenue au cours du bail expiré (Civ. 3, 14 octobre 1992 : pourvoi n°91-10217 ; Civ. 3, 22 mars 1995 : pourvoi n°93-14282 ; Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°95-12685), et non postérieurement à la date d'effet du bail renouvelé (Civ. 3, 17 décembre 2003 : pourvoi n°02-18057 ; Civ. 3, 9 mars 2022 : pourvoi n°20-19188) ; que de troisième part, la modification invoquée doit présenter un caractère notable, c'est-à-dire être suffisamment importante (Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-14133 ; Civ. 3, 5 mai 2004 : pourvoi n°03-10477 ; Civ. 3, 21 mars 2006 : pourvoi n°05-11295 ; Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-19788 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285) ; que s'agissant spécifiquement des facteurs locaux de commercialité, la modification notable considérée doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée dans les locaux loués (Civ. 3, 30 juin 2004 : pourvoi n°03-10754 ; Civ. 3, 9 juin 2009 : pourvoi n°08-14633 ; Civ. 3, 29 septembre 2010 : pourvoi n°09-67584 ; Civ. 3, 8 décembre 2010 : pourvoi n°09-70784 ; Civ. 3, 14 septembre 2011 : pourvoi n°10-30825 ; Civ. 3, 17 janvier 2012 : pourvoi n°11-12090 ; Civ. 3, 14 septembre 2017 : pourvoi n°16-19409 ; Civ. 3, 25 janvier 2024 : pourvoi n°22-21006), et non sur la destination des lieux loués (Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°94-21483 ; Civ. 3, 16 juillet 1998 : pourvoi n°96-13772), cette recherche devant être effectuée au besoin d'office par le juge (Civ. 3, 27 janvier 1999 : pourvoi n°94-19002 ; Civ. 3, 7 avril 2004 : pourvoi n°02-17946 ; Civ. 3, 28 septembre 2004 : pourvoi n°02-21173) ; et qu'enfin, si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809). En l'espèce, la clause intitulée « DESTINATION DES LIEUX » insérée au contrat de bail commercial renouvelé à effet au 1er octobre 1999 stipule que « le preneur ne pourra exercer, dans les lieux loués, que l'activité de : PARFUMERIE ET TOUS ACCESSOIRES S'Y RAPPORTANT, SOIT POUR LE CONDITIONNEMENT, SOIT POUR LA VENTE » (pièce n°1 en demande, page 2). La S.C.I. [Adresse 3] se prévaut de la modification de cinq facteurs locaux de commercialité, qu'il convient d'examiner successivement. Concernant la progression du nombre d'enseignes nationales dans le secteur des lieux loués, et notamment de l'installation d'un magasin exerçant sous l'enseigne « YVES ROCHER » et d'un magasin exerçant sous l'enseigne «MADEMOISELLE BIO», l'expert judiciaire relève que : « les enseignes arrivées [Adresse 18] et [Adresse 16] au cours du bail expiré, dont se prévaut le bailleur, sont très majoritairement venues en remplacement d'enseignes de notoriété proche, équivalente voire supérieure. La rotation rapide des enseignes est un phénomène normal sur les voies de forte commercialité. Seules les arrivées de "Aésop" (cosmétiques) en lieu et place d'un photographe [Adresse 2] en 2014, de "The Kooples" [Adresse 7] en lieu et place d'une pharmacie en 2015 et de "[Localité 10] [Localité 9]" (optique) en lieu et place d'une boucherie également au [Adresse 7] en 2018 peuvent être regardées comme étant de nature à densifier l'achalandage dans le secteur considéré ou au moins à attirer des clients de passage susceptibles également de faire des achats en parfumerie. Mais on fera observer aussi qu'avec "Aésop", c'est un concurrent direct qui s'installe à 350 mètres (et 4 minutes à pied) de la boutique "Marionnaud" » (pièce n°6 en demande, page 22). Dès lors, l'implantation de quelques enseignes nationales ne saurait, à elle seule, constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Pour ce qui est des travaux d'aménagement du secteur, et notamment de la végétalisation de certains trottoirs de la [Adresse 18], l'expert judiciaire souligne qu' « appréciée sous l'angle de la voirie, la physionomie de la [Adresse 18] est identique aujourd'hui à celle qui était la sienne en 2012 », et ajoute que «l'article auquel se réfère le bailleur a été mis en ligne en mai 2020. Il y était indiqué "qu'entre la [Adresse 19] et la [Adresse 17] (donc tout à l'opposé de la partie de la [Adresse 16] qui vient à la suite de la [Adresse 18]), les places de stationnement seront (seraient) neutralisées pour davantage de sécurité vis-à-vis du Covid 19 (...) afin de permettre à chacun.e de respecter les règles de distanciation physique". Aucun rapport, donc, avec un aménagement de voirie visant à piétonniser la [Adresse 16] ou à faciliter la circulation des chalands piétons dans cette rue » (pièce n°6 en demande, pages 22 et 42). En tout état de cause, si la bailleresse produit aux débats un rapport d'expertise non judiciaire unilatérale rédigé par Madame [Y] [J]-[F] et par Madame [T] [B] de la S.A.R.L. DAXTER en date du 25 octobre 2021 mentionnant que « le secteur évalué, notamment la [Adresse 18], reste au centre de l'attention de la mairie de [Localité 13] qui envisage de le valoriser de plus en plus, le rendant davantage attractif aux visiteurs » (pièce n°7 en demande, page 9), force est toutefois de constater que ces dernières n'en déduisent pas pour autant que cela entraînerait un flux de chalands supplémentaire au profit de la boutique litigieuse. S'agissant de l'édification de constructions nouvelles, l'expert judiciaire précise que « toutes les "constructions nouvelles" (sans exception) dont se prévaut le bailleur sont en fait des immeubles anciens » (pièce n°6 en demande, page 24). La demanderesse invoque également l'augmentation du pouvoir d'achat de la population de l'arrondissement, se fondant sur le rapport d'expertise non judiciaire unilatérale qu'elle communique, lequel indique que « le revenu déclaré par unité de consommation entre 2012 et 2017 est en hausse de 15% dans le [Localité 14], ce qui est supérieur à celui observé dans l'ensemble de la capitale (+ 9%) sur la même période » (pièce n°7 en demande, page 11) ; néanmoins, l'expert judiciaire répond sur ce point que «même si la progression a été plus forte entre 2012 et 2017 que celle observée sur l'ensemble de la capitale, la médiane du revenu disponible par unité de consommation dans le [Localité 14] se situe encore à un niveau fortement inférieur à la médiane parisienne. [...] Trop générales et de surcroît majoritairement collectées en des lieux trop éloignés de la boutique litigieuse, les données recensées au niveau de l'ensemble du [Localité 14] ne peuvent faire la preuve d'une évolution des facteurs locaux de commercialité favorable au locataire » (pièce n°6 en demande, page 25). Enfin, en ce qui concerne l'augmentation de la fréquentation de la basilique [11] de [Localité 12], l'expert judiciaire note que « la majorité des visiteurs [11] descendront aux stations de métro "Anvers" ou "Abbesses", puis emprunteront la [Adresse 15] dans le premier cas, la [Adresse 20] dans le second, pour rejoindre la station basse du funiculaire qui relie le bas de la Butte [Localité 12] à la basilique, ou bien monteront jusqu'à celles-ci par les voies piétonnes du [21]. [...] Même si une partie de la clientèle "tourisme / loisirs", qui visite [11], passe par la [Adresse 18], cette dernière trouvera dans les grandes artères commerçantes de la capitale des parfumeries offrant une offre infiniment plus large et donc plus attractive que celle proposée par la parfumerie sous expertise dont la surface de vente n'atteint même pas les 35,00 m2 » (pièce n°6 en demande, page 26). En définitive, si le rapport rédigé par Madame [Y] [J]-[F] et par Madame [T] [B] de la S.A.R.L. DAXTER fait état d'un « secteur touristique doté d'une très bonne commercialité et attirant un flux de chalands important », d'un « impact positif sur la commercialité du secteur en lui apportant un flux de chalands complémentaire », et affirme « qu'au regard des éléments analysés précédemment, pour la période de janvier 2012 et janvier 2021, une modification notable des facteurs locaux de commercialité a eu lieu dans le secteur, ce qui a eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le Preneur » (pièce n°7 en demande, pages 12 et 13), il y a cependant lieu de relever que cette synthèse n'est corroborée par aucun autre élément, et est au contraire contredite par le rapport d'expertise judiciaire qui conclut que « le loyer acquitté par le locataire est fortement inférieur à la valeur locative réelle des lieux loués en renouvellement, mais le bailleur ne fait pas la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable pour un commerce de parfumerie au cours du bail expiré », en rappelant pertinemment que « la (petite) parfumerie sous expertise (moins de 35,00 m2 de surface de vente) recrute une partie de sa clientèle parmi les habitants du quartier » et que « la boutique objet de notre étude est une petite parfumerie de quartier qui a vocation à recruter sa clientèle en premier lieu parmi les personnes qui habitent ou travaillent le secteur, et même dans un voisinage relativement proche », étant d'ailleurs observé, à titre superfétatoire, que le chiffre d'affaires réalisé par la preneuse n'a cessé de diminuer entre les années 2013 et 2016, et entre les années 2018 et 2020 (pièce n°6 en demande, pages 26, 27 et 45). Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction. Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la S.C.I. [Adresse 3] échoue à apporter la preuve de l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE dans les locaux litigieux. En conséquence, il convient de constater l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE dans les locaux donnés à bail. Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de l'existence d'améliorations apportées aux lieux loués D'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article R. 145-8 du code de commerce, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. En outre, en application des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 555 du code civil, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date d'effet du dernier renouvellement du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il y a lieu de rappeler : que d'une part, lorsque des travaux d'amélioration ont été réalisés par le preneur sans la participation du bailleur à leur financement, alors ce dernier ne peut se prévaloir de ces améliorations, par l'effet de l'accession, que lors du second renouvellement du bail consécutif à la période pendant laquelle celles-ci ont été réalisées (Civ. 3, 28 juin 1989 : pourvoi n°88-11134 ; Civ. 3, 15 mai 1991 : pourvoi n°89-19190 ; Civ. 3, 10 juillet 1991 : pourvoi n°90-11426 ; Civ. 3, 30 novembre 1994 : pourvoi n°92-14948 ; Civ. 3, 2 décembre 1998 : pourvoi n°97-11041 ; Civ. 3, 27 septembre 2006 : pourvoi n°05-13981 ; Civ. 3, 27 septembre 2011 : pourvoi n°10-24674 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-13221 ; Civ. 3, 9 juillet 2020 : pourvoi n°19-16022 ; Civ. 3, 7 septembre 2022 : pourvoi n°21-16613) ; et que d'autre part, en l'absence de caractère d'ordre public de l'article R. 145-8 du code de commerce susvisé, les parties peuvent y déroger contractuellement en reportant la date d'accession à la fin de la jouissance du locataire, les modifications apportées aux lieux loués par le preneur restant dès lors sans incidence sur la fixation du loyer jusqu'à la sortie des lieux de ce dernier (Civ. 3, 22 juin 1988 : pourvoi n°87-13532 ; Civ. 3, 21 mars 2001 : pourvoi n°99-16640), ce qui est notamment le cas en présence d'une clause stipulant que les travaux réalisés par le preneur resteront la propriété du bailleur sans indemnité, à moins que ce dernier ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, de sorte qu'une telle clause d'accession ne peut jouer qu'à la fin des relations contractuelles (Civ. 3, 7 février 2007 : pourvoi n°05-21428 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-21713 ; Civ. 3, 17 novembre 2021 : pourvoi n°20-16802). En l'espèce, la clause intitulée « DURÉE » insérée au contrat de bail commercial renouvelé à effet au 1er octobre 1999 stipule que « le présent bail est renouvelé pour une durée de trois, six ou neuf années entières consécutives, à compter du PREMIER OCTOBRE 1999, aux mêmes clauses, charges et conditions que celles exprimées dans le bail initial et avenants successifs » (pièce n°1 en demande, page 1). Or, il ressort du précédent bail renouvelé à compter du 1er octobre 1990 conclu par acte sous signature privée en date du 1er août 1990 que la clause intitulée « CONDITIONS GÉNÉRALES » énonce que : « Le présent bail est soumis aux usages de [Localité 13], aux conditions ordinaires et de droit en la matière et notamment aux suivantes que la preneuse s'engage à respecter : [...] 7) Ne pouvoir faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, ni aucun percement de murs, sans l'autorisation des bailleurs ou de leur mandataire. En tous cas, laisser en fin de bail en toute propriété et sans indemnités, dans l'état où ils se trouveront, lesdits changements, ainsi que les décors et embellissements qu'elle aura pu faire dans les lieux loués, à moins que les bailleurs ne préfèrent exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais de la preneuse, pour toutes modifications ou changements non autorisés » (pièce n°9 en défense, pages 3 et 4). Force est de constater que cette dernière clause prévoit expressément une option dont dispose la bailleresse lui permettant de réclamer la remise des lieux dans leur état primitif, si bien qu'il est établi que l'accession, nonobstant l'utilisation de l'expression « en fin de bail », ne joue en réalité qu'à la fin des relations contractuelles, c'est-à-dire au départ de la locataire, dans la mesure où ce n'est nullement à l'occasion d'un renouvellement, mais lors de leur restitution définitive, que les locaux doivent être remis dans leur état d'origine. Dès lors, pour ce simple motif, et sans qu'il soit besoin de déterminer l'auteur des prétendus travaux d'amélioration ni la date à laquelle ces derniers ont été réalisés, il y a lieu de retenir que ceux-ci sont insusceptibles d'entraîner le déplafonnement du loyer puisqu'ils ne peuvent devenir la propriété de la demanderesse qu'à la fin des relations contractuelles entre les parties, et non en cas de renouvellement du bail. En conséquence, il convient de retenir que la S.C.I. [Adresse 3] n'est pas fondée à se prévaloir des travaux prétendument effectués par la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE d'une part, et en l'absence de qualité de propriétaire par accession de la S.C.I. [Adresse 3] des travaux prétendument réalisés par la première d'autre part, et dans la mesure où les parties s'accordent pour considérer que la valeur locative des locaux excède le montant du plafond, le loyer de renouvellement doit correspondre au montant de ce dernier. Aux termes des dispositions de l'article L. 145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article R. 145-23 du même code, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. Il résulte de la combinaison de ces dispositions qu'à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix (Civ. 3, 14 octobre 1987 : pourvoi n°85-18132 ; Civ. 3, 6 mars 1991 : pourvoi n°89-20452 ; Civ. 3, 17 mai 2006 : pourvoi n°04-18330 ; Civ. 3, 28 novembre 2006 : pourvoi n°05-20436 ; Civ. 3, 11 janvier 2024 : pourvoi n°22-20872). En l'espèce, s'il est constant qu'au cours de l'instance ayant donné lieu au jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 28 mai 2013, la S.C.I. [Adresse 3], qui avait initialement fait signifier à sa locataire un congé portant refus de renouvellement du bail, a exercé son droit de repentir par acte d'huissier en date du 10 janvier 2012 en indiquant à cette dernière qu'elle consentait au renouvellement du contrat de bail commercial en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 27.000 euros hors taxes et hors charges (pièce n°3 en demande, page 3), force est toutefois de constater que d'une part, il n'est pas démontré que la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE ait accepté de payer ce montant, et que d'autre part, l'assertion selon laquelle par « jugement en date du 28 mai 2013 rendu par le Tribunal de grande instance de PARIS, ledit bail a été renouvelé à effet au 10 janvier 2012, pour une durée de 9 années entières et consécutives pour se terminer le 9 janvier 2021 à minuit, et moyennant un loyer annuel en principal de 14.300 euros hors taxes et hors charges » figurant dans le congé signifié par acte d'huissier en date du 3 juin 2020 et dans le dernier mémoire de la demanderesse (pièce n°4 en demande, page 2, et page 3 de son dernier mémoire) n'est étayée par aucun élément, le jugement en date du 28 mai 2013, confirmé sur ce point par arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 15 avril 2015 rectifié matériellement le 18 novembre 2015, ayant certes fixé le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la preneuse à la somme annuelle de 14.300 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2009 jusqu'au 9 janvier 2012 (pièce n°3 en demande, page 12), mais n'ayant aucunement procédé à la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 10 janvier 2012. Dès lors, le contrat de bail commercial litigieux a été renouvelé en dernier lieu à compter du 10 janvier 2012 aux mêmes clauses et conditions que celles du bail expiré, en ce compris les conditions financières. Il est établi que le loyer s'élevait à la somme trimestrielle de 3.388,80 euros hors taxes et hors charges au premier trimestre de l'année 2012, ainsi qu'en atteste la quittance en date du 1er avril 2012 produite aux débats (pièce n°8 en défense), soit à la somme annuelle de : 3.388,80 x 4 = 13.555,20 euros hors taxes et hors charges. De plus, la clause intitulée « RÉVISION DU PRIX DU LOYER » insérée au contrat de bail commercial renouvelé à effet au 1er octobre 1999 stipule que « le loyer sera révisé à l'expiration de chaque période triennale, conformément à la législation en vigueur sur les locaux commerciaux » (pièce n°1 en demande, page 2), sans cependant fixer un trimestre de référence de l'indice trimestriel des loyers commerciaux. Pour autant, il n'est pas contesté que les indices des loyers commerciaux publiés par l'INSEE au troisième trimestre de l'année 2020, correspondant au dernier indice publié à la date d'effet du renouvellement du 10 janvier 2021, et au troisième trimestre de l'année 2011, soit neuf ans auparavant, étaient respectivement de 115,70 et de 105,31, de sorte que le prix du bail renouvelé à compter du 10 janvier 2021 s'élève à la somme annuelle de : (13.555,20 x 115,70 ) ÷ 105,31 = 14.892,57 euros (pièce n°6 en demande, page 40). En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. [Adresse 3] de sa demande de déplafonnement du loyer, et de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 14.892,57 euros hors taxes et hors charges. Sur les intérêts moratoires Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. En vertu des dispositions de l'article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation. Enfin, selon les dispositions de l'article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice. Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d'une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d'autre part, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285). En l'espèce, dès lors que la défenderesse a payé, depuis le 23 décembre 2020 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer provisionnel d'un montant supérieur à celui du bail renouvelé, le loyer provisionnel réglé à compter du quatrième trimestre de l'année 2020 s'élevant à la somme trimestrielle de 3.892,65 euros hors taxes et hors charges (pièce n°1 en défense), soit à la somme annuelle de : 3.892,65 x 4 = 15.570,60 euros hors taxes et hors charges, ce que reconnaît expressément la bailleresse (page 9 de son dernier mémoire), force est de constater qu'il n'existe aucun rappel de loyers ni aucun intérêt de retard à imputer à la locataire. En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. [Adresse 3] de sa demande de paiement des rappels de loyers et des intérêts de retard au taux légal formée à l'encontre de la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE. Sur l'anatocisme D'après les dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. À cet égard, il y a lieu de rappeler qu'à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d'intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694). En l'espèce, dès lors que la preneuse n'est redevable d'aucun intérêt de retard, il ne peut être fait droit à la demande de capitalisation formée par la bailleresse. En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. [Adresse 3] de sa demande de capitalisation des intérêts de retard formée à l'encontre de la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE. Sur les mesures accessoires En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. [Adresse 3], partie perdante dès lors qu'elle succombe en sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et il ne sera pas fait droit à sa prétention formée au titre des frais irrépétibles. Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l'expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code. Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, CONSTATE l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE dans les locaux donnés à bail, CONSTATE l'absence de qualité de propriétaire par accession de la S.C.I. [Adresse 3] des prétendus travaux d'amélioration réalisés par la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE dans les locaux donnés à bail, DÉBOUTE la S.C.I. [Adresse 3] de ses demandes de déplafonnement du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 10 janvier 2021 et de fixation dudit loyer au montant de la valeur locative, FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 14.892,57 euros (QUATORZE MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT-DOUZE euros et CINQUANTE-SEPT centimes) hors taxes et hors charges à compter du 10 janvier 2021, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial liant la S.C.I. [Adresse 3] à la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE, et portant sur les locaux constituant le lot n°1 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 14] cadastré section AS numéro [Cadastre 5], demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, DÉBOUTE la S.C.I. [Adresse 3] de sa demande de paiement des rappels de loyers et des intérêts de retard au taux légal formée à l'encontre de la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE, DÉBOUTE la S.C.I. [Adresse 3] de sa demande de capitalisation des intérêts de retard formée à l'encontre de la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE, DÉBOUTE la S.C.I. [Adresse 3] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 3] à payer à la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 3] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Fait et jugé à PARIS, le 11 décembre 2024. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM