Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/02212 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YL74
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 NOVEMBRE 2024
MINUTE N° 24/03097
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 07 octobre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
La SCI BEMO,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Patricia ALMEIDA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 4]
ET :
Madame [O] [N] [I],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Shameer RUHOMAUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 260
La Société THE BANTU,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2022, la SCI BEMO a consenti à la société THE BANTU alors en cours de constitution et représentée par son associée unique, Mme [O] [N] [I], un bail commercial sur des locaux sis [Adresse 3] à Pierrefitte-sur-Seine (lots n° 1, 2, 3, 6, 15, 16, 17, 18, 19 et 20).
Le 6 octobre 2023, la SCI BEMO a fait délivrer à Mme [O] [N] [I] en son nom personnel et en qualité de représentante de la société THE BANTU un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 41.500 euros au titre des arriérés de loyers et accessoires.
Par actes du 1er et 4 décembre 2023, la SCI BEMO a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société THE BANTU et Mme [O] [N] [I], ès qualité d'associé fondateur, pour :
constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour manquements du preneur ;ordonner l'expulsion de la société THE BANTU et tout occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier et le transport et la séquestration des meubles garnissant les locaux ;condamner solidairement la société THE BANTU et Mme [O] [N] [I] à lui payer à titre provisionnel :une somme de 37.104 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 30 novembre 2023,une indemnité d'occupation égale à 3.500 euros, augmentée des charges et autres, à compter de la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux,la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.
L'affaire a été appelée à l'audience du 7 octobre 2024.
À l'audience, la SCI BEMO sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Elle fait valoir que la société THE BANTU n'a jamais été immatriculée, de sorte que Mme [O] [N] [I] est tenue par les engagements contractuels de cette société et notamment le règlement des arriérés.
En défense, Mme [O] [N] [I] sollicite un échelonnement de la dette sur 24 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire, le rejet de la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et de laisser à chacun la charge de ses dépens.
Elle précise que la société THE BANTU a été immatriculée le 8 janvier 2024. Elle fait valoir qu'elle a réalisé d'importants travaux dans les locaux et n'a pu commencer son exploitation qu'en janvier 2024. Elle indique qu'elle ne pourra rembourser le montant demandé en une unique échéance et que le bailleur, qui ne démontre pas de sa nécessité de percevoir immédiatement l'intégralité de la somme, était d'accord pour un échéancier lors des pourparlers intervenus entre les parties.
Régulièrement assignée, la société THE BANTU n'a pas comparu.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et soutenues à l'audience.
MOTIFS
Sur la recevabilité
Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”
Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.”
Par ailleurs, l'article L. 210-6 du code de commerce dispose que “Les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d'une société n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation.
Les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant qu'elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l'origine par la société.”
En l'espèce, le contrat de bail prévoit la reprise des engagements par la société à compter de son immatriculation, conformément à l'article L. 210-6 du code de commerce.
Il ressort de l'état des inscriptions au Registre national des entreprises produit aux débats que la société THE BANTU a été immatriculée le 8 janvier 2024 (soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer et de l'assignation), de sorte qu'elle a repris les engagements contractuels prévus au bail à compter de cette date.
Mme [O] [N] [I] ne saurait donc être tenue à titre personnel des engagements de la société. Les demandes formées à son encontre seront donc rejetées.
Le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 6 octobre 2023.
Il résulte du décompte joint à l'assignation, arrêté au 9 novembre 2023 que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d'un mois.
Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit après la délivrance dudit commandement, soit le 6 novembre 2023.
La SCI BEMO justifie, par la production du bail, du commandement de payer, du décompte arrêté au 9 novembre 2023, et des avis d'imposition à la taxe foncière pour 2022 et 2023 que la société THE BANTU reste lui devoir à cette date une somme de 37.104 euros, incluant dépôt de garantie, pas de porte, loyers, charges et indemnités d'occupation ainsi que taxes foncières pour 2022 (proratisée) et 2023, échéance de novembre 2023 incluse.
Par voie de conséquence, la société THE BANTU sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.
En l'absence de tout élément relatif à la situation économique de la société THE BANTU démontrant que sa situation pourrait évoluer favorablement pour lui permettre d'apurer la dette en sus du paiement du loyer courant, aucun délai ne peut lui être accordé sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. L'expulsion sera donc ordonnée selon modalités fixées au dispositif.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société THE BANTU causant un préjudice à la SCI BEMO, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer prévu au contrat, soit 3.500 euros par mois, majoré des charges et taxes.
Sur les demandes accessoires
La société THE BANTU et Mme [O] [N] [I], succombant, seront condamnées aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Enfin, l'équité commande d'allouer à la SCI BEMO la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire le 6 novembre 2023 ;
Rejetons les demandes formées à l'encontre de Mme [O] [N] [I] ;
Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société THE BANTU ou de tous occupants de son chef hors des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 5], locaux n° 1, 2, 3, 6, 15, 16, 17, 18, 19 et 20 de l'état descriptif de division ;
Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons la société THE BANTU et Mme [O] [N] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, soit 3.500 euros par mois, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;
Condamnons la société THE BANTU à payer à la SCI BEMO la somme provisionnelle de 37.104 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation, dépôt de garantie, pas de porte, ainsi que taxes foncières pour 2022 (proratisée) et 2023, échéance de novembre 2023 incluse ;
Condamnons la société THE BANTU à payer à la SCI BEMO la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société THE BANTU à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 14 NOVEMBRE 2024.
LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE
