Texte intégral
- N° RG 24/00543 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDR6P
Date : 04 Septembre 2024
Affaire : N° RG 24/00543 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDR6P
N° de minute : 24/00472
Formule Exécutoire délivrée
le : 06-09-2024
à : Me François-Genêt KIENER + dossier
Copie Conforme délivrée
le :
à :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par M. Balia BATIONO, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et de Madame Laurence MATHIEU-VANDEWOORDE, Greffière lors du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :
Entre :
DEMANDERESSE
S.N.C. TOKAY
C/O PRIMEXIS
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Me Marie SACCHET, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant
Me François-Genêt KIENER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, substitué par Me Mounia HARKATI, avocat au barreau de PARIS
DEFENDERESSE
S.A.S. ATHO
[Adresse 3]
[Localité 1]
non comparante
=====================
Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 17 Juillet 2024 ;
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé le 11 avril 2022, la société Tokay Snc (le bailleur) a donné à bail commercial à la société Atho (le preneur) des locaux formant le lot n°83 et situés [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer annuel de 32 970 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.
Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme de 33 503,25 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 avril 2024.
- N° RG 24/00543 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDR6P
Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 27 mai 2024 ;
- ordonner l'expulsion immédiate de la société Atho et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- condamner la société Atho à lui payer la somme provisionnelle de 21 568,81 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 mai 2024, avec intérêts au taux légal majorés de 10% à titre de pénalité ;
- condamner la société Atho à lui payer une somme forfaitaire de 150 euros ;
- condamner la société Atho à lui payer une indemnité d'occupation journalière provisionnelle égale à 347,15 euros , outre charges journalières à hauteur de 12,28 euros, à compter du 28 mai 2024 et jusqu'à la libération des locaux ;
- dire que l'indemnité d'occupation sera indexée annuellement sur la base de l'évolution de l'indice ILAT, l'indice de base étant le dernier applicable à la date d'acquisition de la clause résolutoire et l'indice de comparaison étant l'indice du même trimestre de l'année suivante ;
- condamner la société Atho au paiement d'une somme de 4 313,76 euros au titre de la clause pénale prévue au bail ;
- condamner la société Atho au paiement d'une somme de 252,28 euros au titre des frais de commandement de payer ;
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité;
- condamner la société Atho au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'assignation.
A l’audience du 17 juillet 2024, la société Tokay Snc a repris oralement ses demandes.
Bien que régulièrement assignée, la société Atho n'a pas comparu.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions du demandeur.
L’affaire a été mise en délibéré au 04 septembre 2024.
SUR CE,
En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants préalablement réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société Tokay Snc n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 25 463,18 euros, arrêtée au 23 avril 2024, après déduction du coût du commandement de payer et des pénalités, qui ne sont pas des créances locatives.
Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise à la date du 26 mai 2024 et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société Atho et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. Le bailleur sollicite que l'indemnité d'occupation soit due à compter du 28 mai 2024.
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation journalière de 347,15 euros outre les charges journalières à hauteur de 12,28 euros, soit une somme égale au triple du loyer prévu au bail. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
Cette indemnité d'occupation sera indexée conformément aux dispositions du bail qui liait les parties si l'occupation devait durer plus d'une année.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société Tokay Snc, et déduction faite des refacturation des frais de commandement de payer du 15 novembre 2023 ainsi que de la pénalité de retard facturée le 06 décembre 2023, l'obligation de la société Atho au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 05 juin 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 20 298,92 euros (21 568,81 - 84,93 - 131,93 - 1053,03), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Atho.
S'agissant des intérêts dus sur le montant de l'arriéré locatif, le bailleur sollicite que le taux des intérêts soit majoré de 10%. Si cette majoration résulte du bail conclu, il convient de relever que cette stipulation serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle s’analyse comme une clause pénale et relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du taux d'intérêts légal.
Enfin, s'agissant des frais de commandement de payer, il résulte de l'article 695 du code de procédure civile que les émoluments des officiers publics ou ministériels sont compris dans les dépens. Dès lors, ces frais seront dus à ce titre.
- Clause pénale :
La clause pénale contractuelle ainsi que la clause relative au paiement d'une somme forfaitaire de 150 euros, dont il est demandé de faire application, s'analysent comme des clauses pénales et sont susceptibles comme telles d’être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de leur montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ces points.
La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point.
- Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société Atho, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 avril 2024.
En considération de l’équité, la société Atho sera condamnée à payer à la société Tokay Snc la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 mai 2024 ;
Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Atho et de tout occupant de son chef des locaux formant le lot n°83 et situés [Adresse 4] à [Localité 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point;
Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Atho, à compter du 28 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Dit que le montant de l'indemnité d'occupation sera indexé conformément aux dispositions du bail qui liait les parties si l'occupation devait durer plus d'un an ;
Condamne par provision la société Atho à payer à la société Tokay Snc la somme de 20 298,92 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 27 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;
Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de l'indemnité forfaitaire et du dépôt de garantie ;
Condamne la société Atho aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 avril 2024 ;
Condamne la société Atho à payer à la société Tokay Snc la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette les autres demandes de la société Tokay Snc ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Le Greffier Le Président
