Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 05 Août 2024
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DEMANDEUR :
NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1
représenté par Madame [Y] [K], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [J] [Z]
Logement 30 Etage 4
11 Rue Jacques Cartier
44300 NANTES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET
GREFFIER : Aurélien PARES
PROCEDURE :
date de la première évocation : 13 juin 2024
date des débats : 13 juin 2024
délibéré au : 05 août 2024
RG N° N° RG 24/00326 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MYM2
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Madame [J] [Z] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 16 septembre 2013, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de Nantes, devenu NANTES METROPOLE HABITAT, a donné à bail à Madame [J] [Z] un logement lui appartenant sis, 11 rue Jacques Cartier - 4ème étage - Logement n°30 - 44300 NANTES, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 337,44 €, outre une provision sur charges de 176,74 € par mois.
Le 17 avril 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2.138,50 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 13 avril 2023.
Par acte de Commissaire de Justice du 8 janvier 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 11 janvier 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [J] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir:
- déclarer sa demande recevable et bien fondée ;
- constater la résiliation du bail signé le 16/09/2013 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998 ;
- à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;
En toutes hypothèses,
- ordonner l’expulsion de Madame [J] [Z], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
- condamner Madame [J] [Z] à lui payer la somme de 4.035,89 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11/12/2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
- condamner Madame [J] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 361,35 €, augmentée des charges locatives en cours, à compter du 18/06/2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;
- condamner Madame [J] [Z] à lui payer la somme de 300 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Madame [J] [Z] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 juin 2024, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, valablement représenté par Madame [Y] [K] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 6.387,93 € selon décompte arrêté au 10 juin 2024, déduction faite des frais de procédure. L’office HLM s’est par ailleurs opposé à l’octroi de tout délai de paiement à la locataire.
Madame [J] [Z] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle. Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de régler 53 € par mois en sus du loyer courant, précisant qu’elle avait sollicité un crédit auprès de sa banque pour solder sa dette locative.
En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Madame [J] [Z] n’a fait état d’aucun dossier.
Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au Tribunal jusqu’au jour du délibéré.
La décision a été mise en délibéré au 5 août 2024.
En cours de délibéré, sur interrogation de la Présidente, NANTES METROPOLE HABITAT a transmis un décompte actualisé laissant apparaître que la dette n’était toujours pas soldée au 23 juillet 2024 et qu’elle n’avait pas non plus diminué.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 11 janvier 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.
En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX par un courrier électronique du 30 juin 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».
En l'espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Madame [J] [Z] le 17 avril 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2.138,50 €.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2023.
Sur le montant de l’arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.
Le décompte versé aux débats laisse apparaître, après déduction des frais de procédure, un solde débiteur de 6.387,93 € au 10 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.
Ce décompte n’appelle aucune critique et Madame [J] [Z] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.
En outre, si elle a fait savoir, lors des débats, qu’elle avait sollicité l’octroi d’un crédit auprès de sa banque pour solder sa dette, il s’avère qu’au 23 juillet 2024 aucun règlement significatif n’était intervenu.
En conséquence, Madame [J] [Z] sera condamnée à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 6.387,93 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.
Sur les délais de paiement
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.
L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.
En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Madame [J] [Z], si elle n’a jamais complètement cessé les paiements, n’a toutefois effectué que deux règlements de 200 € sur la période d’août 2023 à mars 2024, étant précisé qu’elle n’a pas repris, avant l’audience, le paiement intégral de son loyer courant, son dernier règlement remontant au 16 avril 2024.
Lors des débats, Madame [J] [Z] a justifié d’un nouvel emploi à compter du 17 juin 2024, pour un salaire brut mensuel de 2.216 € d’après son contrat de travail. Elle a par ailleurs déclaré que sa fille aînée avait quitté le logement et que sa plus jeune fille avait fait un AVC en mai dernier, de sorte qu’elle souhaiterait déménager pour un logement plus petit. Elle a précisé que ses filles, majeures, n’avaient jamais contribué au règlement du loyer. Elle a enfin fait valoir qu’elle avait sollicité un crédit pour solder la dette et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de verser 53 € par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse s’est opposée.
En cours de délibéré, sur interrogation de la Présidente, la société NANTES METROPOLE HABITAT a produit un décompte actualisé laissant apparaître que la dette n’était pas soldée au 23 juillet 2024 et qu’elle n’avait pas non plus diminué.
Dans ces conditions, Madame [J] [Z] n’ayant pas repris le règlement de son loyer courant avant l’audience, elle ne remplit pas les conditions visées par les dispositions légales susvisées, de sorte que sa demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.
Dès lors, Madame [J] [Z], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Madame [J] [Z] sera par ailleurs condamnée à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, soit la somme de 373,94 € selon le décompte actualisé versé aux débats, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Madame [J] [Z] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 17 avril 2023.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l’équité commande de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, à l’encontre de Madame [J] [Z] ;
CONDAMNE Madame [J] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, la somme de 6.387,93 € (SIX MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT SEPT EUROS ET QUATRE VINGT TREIZE CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse ;
DÉBOUTE Madame [J] [Z] de sa demande de délais de paiement ;
CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 18 juin 2023, du contrat de bail conclu le 16 septembre 2013, portant sur le logement situé, 11 rue Jacques Cartier - 4ème étage - Logement n°30 - 44300 NANTES ;
DIT que Madame [J] [Z] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [J] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE Madame [J] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 373,94 € par mois, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Madame [J] [Z] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 17 avril 2023 ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.
Le Greffier La Présidente
M. PARES L. GAILLARD-MAUDET
