Tribunal judiciaire, 24 février 2025. 24/00117

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE THANN [Adresse 3] [Adresse 8] [Localité 9] N° RG 24/00117 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IXE5 MINUTE n° République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 24 FÉVRIER 2025 Dominique SPECHT-GRASS, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 24 février 2025 après débats à l'audience publique du 13 janvier 2025 à 14h00 assistée de Véronique BIJASSON, Greffière, a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant : DEMANDERESSE : S.A. HLM DOMIAL, (RCS Colmar 945 651 149) dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège représentée par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG DÉFENDERESSE : Madame [V] [N] née le 12 juillet 1996 à [Localité 9] (HAUT RHIN) de nationalité française, demeurant [Adresse 7] - [Localité 5] non comparante Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière Copie(s) délivrée(s) aux parties le Copie exécutoire délivrée à le Jugement rendu par défaut en dernier ressort 5 EXPOSÉ DU LITIGE Par assignation en date du 27 mars 2024 déposée au greffe le 05 avril 2024, la SA d'HLM DOMIAL a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de céans d’une action dirigée contre Madame [V] [N], demandant à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : - constater la résiliation des baux et subsidiairement prononcer leur résiliation et ordonner l’expulsion sans délai de Madame [V] [N] du logement et ses annexes sis [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la Force Publique ; - condamner Madame [V] [N] au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux n'avaient pas été résiliés à compter du 06 mars 2024, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce jusqu'à libération complète des lieux et autres dépendances ainsi que restitution des clefs, indemnité majorée des intérêts au taux légal à chaque échéance ; - condamner Madame [V] [N] à lui payer la somme de 3.367€ arrêtée à la date du 5 mars 2024 outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; - condamner Madame [V] [N] au paiement de la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; - condamner Madame [V] [N] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la CCAPEX. A l’appui de ses prétentions, la SA d'HLM DOMIAL expose que, selon contrat de bail en date du 1er octobre 2019, elle a donné en location à Madame [V] [N] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que par acte du 03 octobre 2019 un garage n° 16 sis au 13-15 de la même rue ; que Madame [V] [N] ne s’est pas régulièrement acquittée du paiement des loyers de sorte qu’elle lui a fait signifier, par acte du 18 janvier 2024, un commandement de payer la somme de 1.685,66€ visant la clause résolutoire lequel est cependant resté sans effet ; que la dette est de 3.367€ suivant décompte arrêté au 5 mars 2023. A la dernière audience qui s'est tenue le 13 janvier 2025, la SA d'HLM DOMIAL, représentée par son Conseil, a repris les termes de ses écritures du 24 décembre 2024 demandant de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamner à lui payer la somme de 3.336,97€ au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité de réfection, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que la somme de 800€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens en ce compris le commandement de payer et la dénonciation à la CCAPEX. Elle a précisé que la locataire a quitté les lieux le 6 juin 2024 et qu’un état des lieux a été dressé en sa présence mais n’a pu être signé le jour même ni par la suite, la défenderesse n’ayant pas donné suite aux demandes de son bailleur de sorte que le décompte lui a été adressé par lettre recommandée. Elle souligne que celle-ci avait accepté de régler sa dette en douze mensualités de 200€. Bien que régulièrement assignée par acte du 27 mars 2024 remis par dépôt à l’étude et avisée des dernières demandes selon les mêmes modalités le 27 décembre 2024, Madame [V] [N] n'a pas comparu ni ne s’est fait représenter. Ainsi, compte tenu d’une actualisation de la demande régulièrement portée à la connaissance de la défenderesse, il y a lieu de statuer, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort. L'affaire a été mise en délibéré au 24 février 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande : Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience. De même, son paragraphe II prévoit qu'à compter du 29 septembre 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu'au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, réputée faite dès lors que la CAF a été informée des impayés de loyers. En l’espèce, la SA d'HLM DOMIAL justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (D.D.C.S.P.P.) du Haut-Rhin le 28 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, ainsi qu'à la CCAPEX le 19 février 2024. Sa demande formée à l’encontre de Madame [V] [N] aux fins de constater voire prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable au stade de l’assignation. Sur le bien-fondé de la demande : Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, d’une part, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. En vertu de l’article 1730 du Code civil, “s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure”. De L'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n' pas introduit dans le logement ainsi que de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat des menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’État sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction ou force majeure. Toutefois, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire la réfection totale des lieux ou une remise à l’état neuf. En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA d'HLM DOMIAL produit notamment : - le contrat de bail signé par Madame [V] [N] le 1er octobre 2019 portant sur la location d’un appartement n°002878 – 1er étage - sis [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable fixé initialement à 496,78€, payable à terme échu le 05 du mois suivant outre des charges générales de 31,98€ et prévoyant le versement d’un dépôt de garantie du montant du loyer, outre celui portant sur le garage consenti à compter du 04 octobre 2019 moyennant un loyer de 32,90€ outre un dépôt de garantie de 32€, - le commandement de payer visant la clause résolutoire expressément stipulée aux contrats de bail, signifié au défendeur le 18 janvier 2024, et portant sur un arriéré locatif d’un montant de 1.685,66€ suivant décompte arrêté au 15, outre 127,19€ au titre de l'acte, - un décompte arrêté au 5 mars 2024 mentionnant un solde débiteur de 3.367€, loyer du mois de février 2024 inclus, puis celui au 23 août 2024 mentionnant un solde débiteur de 3.336,97€ loyer du mois de juin 2024 inclus ainsi que les dégradations locatives et les dépôts de garantie déduits, - le constat d’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 06 juin 2024 faisant mention d’un bon état de certaines pièces et d’autres dans un état défraîchi et indiquant la nécessité de procéder à un nettoyage de l’appartement à hauteur de 242€, de remplacer la serrure de la boîte aux lettres pour 25,03€ outre l’oculus de la porte pour 49,50€ soit un total de 316,53€. Il est produit un document aux termes duquel la locataire s’est engagée à régler le solde dû en douze mensualités de 200€ chacune outre sa lettre de résiliation du bail à effet du 06 juin 2024. Or, Madame [V] [N] ne démontre ni n’allègue l’existence d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse. Ainsi, il n’y a plus lieu de se prononcer sur l’acquisition de la clause résolutoire ni la demande d’expulsion, la locataire ayant quitté les lieux et restitué les clefs. En revanche, la SA d’HLM est bien fondée en sa demande de paiement tant des impayés de loyers et charges que des dégradations locatives exception faite des frais de rejet considérés comme des pénalités. En conséquence, Madame [V] [N] doit être condamnée à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 3.336,97 – (1,08X7)7,56 = 3.329,41€ au titre des sommes restant dues en exécution du contrat ayant lié les parties, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2024, date de signification des dernières conclusions portant actualisation des demandes. Sur les demandes accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [V] [N] doit être condamnée aux entiers dépens de la procédure en ce compris le commandement de payer et la notification à la CCAPEX. Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM DOMIAL l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner Madame [V] [N] à lui payer la somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Enfin, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort, DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par la SA d'HLM DOMIAL à l’encontre de Madame [V] [N] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail portant sur le logement conclu entre les parties le 1er octobre 2019 au stade de l’assignation ; DIT ne plus y avoir lieu à statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion, la locataire ayant quitté les lieux ; CONDAMNE Madame [V] [N] à payer à la SA d'HLM DOMIAL la somme de 3.329,41€ (trois mille trois cent vingt-neuf euros et quarante et un cts) au titre des sommes restant dues en exécution du contrat ayant lié les parties, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2024 ; CONDAMNE la SA d’HLM DOMIAL aux entiers dépens de la procédure en ce compris le commandement de payer et la notification à la CCAPEX ; CONDAMNE Madame [V] [N] à payer à la SA d'HLM DOMIAL à la somme de 150€ (cent cinquante euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement. AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt-quatre février deux mille vingt-cinq, par Dominique SPECHT-GRASS, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d'Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier Le Greffier Le Juge