Cour de cassation, 19 septembre 2019. 18-21.127

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 septembre 2019 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 779 F-D Pourvoi n° M 18-21.127 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par la société Fremo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 22 mai 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre civile A), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société M3, société civile immobilière, dont le siège est [...] , 2°/ au syndicat des copropriétaires du [...], représenté par son syndic le cabinet Bachellerie, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 9 juillet 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Fremo, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société M3, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 mai 2018), qu'un arrêt irrévocable du 15 février 2013 a déclaré parfaite la vente intervenue entre la société Fremo et M. M..., aux droits de qui vient la société civile immobilière M3 (SCI M3), et dit que l'arrêt valait vente ; que la SCI M3 a assigné la société Fremo en fixation du solde du prix de vente et en compensation des créances respectives ; que celle-ci a reconventionnellement conclu à la résolution de la vente pour non-paiement du prix ; Attendu que la société Fremo fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes et d'ordonner la compensation des créances respectives ; Mais attendu qu'ayant relevé que les créances de la SCI M3 étaient composées des condamnations au paiement de frais irrépétibles prononcées par les arrêts des 15 février 2013 et 20 mai 2014 dans l'instance en nullité de la vente, des loyers encaissés entre le 1er avril 2005 et le 30 septembre 2012 qu'auraient dû percevoir la SCI M3 depuis la vente et des frais de mainlevée des inscriptions grevant l'immeuble vendu et retenu que ces créances étaient nées de l'exécution de l'arrêt du 15 février 2013 ayant prononcé la vente et fixé ses effets entre les parties au 1er avril 2005, la cour d'appel en a exactement déduit qu'elles étaient connexes à la créance du prix de vente de la société Fremo ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la première branche du moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Fremo aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Fremo et la condamne à payer à la société civile immobilière M3 la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Fremo. Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société Fremo de sa demande en résolution de la vente formée avec la Sci M3 et de l'avoir condamnée, après compensation des créances respectives connexes, à payer à celle-ci la somme de 4313 € augmentée des intérêts à compter de l'arrêt, AUX MOTIFS QUE sur les demandes respectives de la Sci M3 et de la société Fremo l'une contre l'autre, par acte d'huissier en date du 25 juillet 2014, la Sci M3 a dénoncé à la société Fremo des actes sous seing privé de cession à son profit des créances de 1500 € de la société Chicane et de M. M... contre la société Fremo, résultant de l'arrêt du 15 février 2013, et de leur part, de la créance d'article 700 résultant de l'arrêt du 20 mai 2014 et a fait assigner cette dernière devant le tribunal de grande instance de Marseille pour obtenir sa condamnation à lui payer une somme de 34 934 € au titre de l'apurement des comptes entre elles, et par compensation entre le solde du prix dû d'une part, et les créances de la Sci du fait des condamnations et restitutions de loyers et charges depuis le 1er avril 2005, d'autre part ; que par voie de conclusions notifiées le 2 avril 2015 et publiées au bureau des hypothèques le 27 janvier 2016, la société Fremo a formé une demande reconventionnelle en résolution de la vente pour défaut de paiement du prix ; qu'il apparaît que le tribunal s'est prononcé d'emblée sur la demande reconventionnelle en résolution de la vente en retenant que le solde du prix n'avait pas été réglé sans examiner préalablement le bien fondé de la demande de compensation qui lui était présentée à titre principal et qui permettait à la Sci M3 demanderesse à la procédure de prétendre que le prix était payé ; que ce faisant, le tribunal n'a pas répondu aux demandes dont il était saisi et qu'il y a lieu au contraire devant le cour de procéder à l'examen de la demande de compensation puis à l'examen de la demande reconventionnelle en résolution de la vente ; qu'en application des articles 1289 et s anciens du code civil lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes ; qu'elle ne peut avoir lieu qu'entre deux obligations dans lesquelles les parties figurent en la même qualité ; que la compensation légale n'a lieu qu'entre deux dettes ayant pour objet une somme d'argent et qui sont également liquides et exigibles ; mais que la compensation judiciaire peut intervenir même quand la créance alléguée ne remplit pas les conditions de la compensation légale dès lors que les créances sont connexes et qu'il convient de procéder à l'apurement des comptes ; que la Sci M3 est redevable à l'égard de la société Fremo du prix de vente en exécution de la promesse de vente des 10 et 18 juillet 2000 et de l'arrêt du 15 février 2013 valant vente à savoir la somme de 400 000 F sois 60979 € sous déduction de l'acompte de 60 000 F soit 9146 € déjà réglé soit un solde de 51 832€ 67 ; qu'elle invoque à l'encontre de la société Fremo diverses créances qui appellent les observations suivantes : 1 ) une créance d'article 700 résultant de la condamnation prononcée par l'arrêt du 15 janvier 2013 à son profit et au profit de la société Chicane et de M. M... : il est avéré que la société Chicane et M. M... lui ont cédé chacun leur créance par actes séparés du 18 juillet 2014 et que ces cessions de créance ont été dénoncées à la société Fremo dans l'assignation du 25 juillet 2014 ; que la Sci M3 dispose donc d'une créance personnelle de 1500 € x 3 : 4500 € à l'encontre de la société Fremo en exécution de l'arrêt du 15 février 2013 ; 2 ) une créance d'article 700 résultant de l'arrêt de la Cour de cassation du 20 mai 2014 ; la condamnation de 3000 € a été prononcée au profit de la société Chicane, M. M... et la Sci M3 ensemble, de sorte que la Sci M3 créancier solidaire dispose d'une créance compensable contre la société Fremo ; qu'au demeurant, la société Chicane et M. M... lui ont cédé chacun leur part de créance contre la société Fremo par actes sous seing privé du 10 juillet 2014 ; que la Sci M3 peut donc se prévaloir d'une créance à l'égard de la société Fremo à hauteur de 3000€ en exécution de l'arrêt de la Cour de cassation du 20 mai 2014 ; 3 ) une créance au titre des loyers encaissés entre le 1er avril 2005 et le 30 septembre 2012 : la société Chicane, locataire commerciale des locaux vendus a payé les loyers et charges entre les mains de la société Fremo, jusqu'au 30 septembre 2012 ; qu'or, la cour d'appel a fixé dans son arrêt du 15 février 2013 la date d'effet de la vente entre les parties au 1er avril 2005, si bien qui constituent les fruits normaux du bien immobilier auraient dû être perçus par la Sci depuis cette date ; que la Sci M3 ne présente pas sa créance sur le fondement de la répétition des loyers mais sur le fondement indemnitaire, de sorte que la société Fremo impose en vain d'une part, qu'elle n'aurait pas perçu les loyers « à tort » au motif qu'elle avait alors un titre de propriétaire, d'autre part, que les loyers seraient prescrits par cinq ans, en application de l'article 2244 du code civil alors que la créance indemnitaire réclamée par la Sci M3 est née de l'exécution de l'arrêt du 15 février 2005 et n'est donc pas prescrite ; que cette créance indemnitaire doit être calculée sur la base de loyer ht, à l'exclusion de la Tva qui a été réglée par la société Fremo, à l'administration fiscale et qui ne peut être due sur une indemnité et sera fixée à la somme de 1524 € 29 x 30 trimestres = 45 728 € ; 4 ) une créance au titre des charges perçues par la société Fremo : la société Chicane a payé les provisions sur charges en exécution du bail commercial entre les mains de la société Fremo, entre le 1er Avril 2005 et le 30 septembre 2012 ; que les charges ont été réclamées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, à l'encontre de la société Fremo, pendant toute cette période, et il a obtenu la condamnation de la société Fremo au paiement des arriérés de charges ; que la Sci M3 n'établit pas qu'elle aurait remboursé à la société Fremo les charges payées par elle pendant cette période, de sorte qu'elle ne peut revendiquer un préjudice résultant du non encaissement des provisions sur charges versées par la locataire commerciale ; 5 ) une créance au titre de la mainlevée des inscriptions grevant l'immeuble vendu, que la Sci M3 justifie avoir obtenu la mainlevée des inscriptions d'hypothèques prises sur l'immeuble, par le trésor public, et par le syndicat des copropriétaires, inscriptions qui auraient dû être purgées dans le cadre d'une vente par notaire, et qui ont été levées à la suite de l'arrêt du 15 février 2013 et de l'arrêt de la Cour de cassation du 20 mai 2014, le 17 juillet 2014 par le trésor public, et le 4 septembre 2015 par le syndicat des copropriétaires ; que le paiement par la Sci M3 d'une somme de 8643 € en contrepartie de la mainlevée de l'inscription hypothécaire bénéficiant au syndicat des copropriétaires et le coût des mainlevées et de leur publication pour un montant de 104 € ne sont pas contestés ; que toutes ces créances de la Sci M3 sont connexes à la créance de prix de vente de la société Fremo, puisqu'il s'agit de créances nées de l'exécution de l'arrêt du 15 février 2013, ayant prononcé la vente elle-même et ayant fixé ses effets entre les parties au 1er avril 2005 ; qu'il importe peu que l'arrêt n'ait pas évalué et liquidé ces créances, aucune demande ne lui ayant été présentée en ce sens de même qu'aucune demande en paiement du prix de vente n'avait alors été présentée ; que la demande de compensation judiciaire doit en conséquence être admise et que les comptes entre les parties peuvent s'établir ainsi : -créance de la société Fremo au titre du solde du prix : 51 832 € à laquelle doit s'ajouter comme le demande subsidiairement cette société, une créance au titre de l'impôt foncier réglé entre 2005 et 2014 pour 4681 € et une créance d'assurance de l'immeuble pour 1147 € soit un total de 57 661€ ; -créance de la Sci M3 à raison des condamnations prononcées par la cour d'appel d'Aix en Provence et la Cour de cassation et des effets de la vente au 1er avril 2005 : 4500€ + 3000 + 45728 € + 104 + 8643 = 61 975 € ce dont il ressort une créance de la Sci M3 à l'encontre de la société Fremo, d'un montant de 4313 € ; que c'est en vain que la société Fremo réclame la résolution judiciaire pour non paiement du prix de vente en soutenant que le prix devrait être payé le jour même de l'arrêt du 15 février 2013, valant vente ; qu'il est effectif que le compromis prévoyait que le prix principal serait payé comptant le jour de la signature de l'acte authentique, mais qu'il s'agissait là du versement des fonds entre les mains du notaire lequel devait alors procéder à la purge des hypothèques et au paiement des créanciers inscrits ; que l'arrêt du 15 février 2013 n'a pas posé comme condition de la vente que le prix devrait être versé ou consigné par la Sci M3 dans tel ou tel délai ; que le fait que la Sci M3 n'ait pas réglé immédiatement le prix après l'arrêt du 15 février 2013 sachant que la société Fremo avait formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt et qu'aucune sommation de payer le prix ne lui avait été adressée ne peut être considéré comme un manquement fautif justifiant que soit demandée la résolution judiciaire de la vente alors même que, comme il a été vu plus haut, la Sci M3 a sollicité en justice avant même que la société Fremo n'invoque le défaut de paiement pour réclamer la résolution de la vente que soit constatée une compensation entre les créances respectives des parties nées du même événement et de la même procédure ; que la demande de résolution judiciaire de la vente sera rejetée et le jugement infirmé ; 1) ALORS QUE conformément à l'article 1184 ancien et aux articles 1224, 1227 et 1229 du code civil, il appartient au juge saisi d'une demande de résolution judiciaire d'une vente d'immeuble pour manquement à l'obligation de payer le prix, de se placer, pour apprécier la réalité du manquement, à la date à laquelle la vente est devenue parfaite et où les obligations essentielles de la vente sont devenues obligatoires ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande de résolution de la vente formée entre la société Fremo et la Sci M3, la cour d'appel a relevé que la Sci M3 n'avait pas payé le prix de vente dès le prononcé de l'arrêt du 15 février 2013 valant vente, mais que ce prix était payé par l'effet de la compensation judiciaire des créances respectives des parties qu'elle ordonnait ; que la cour d'appel qui n'a pas recherché si, en l'état d'une compensation judiciaire des créances ne prenant effet qu'à la date du prononcé de son arrêt, la Sci M3, acquéreur, qui s'était abstenue de payer le prix de vente pendant cinq ans après la vente n'avait pas méconnu une obligation essentielle de la vente a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ; 2) ALORS QUE conformément aux articles 1291 ancien et 1347-1 du code civil, la compensation de plein droit n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles ; qu'à défaut, la compensation s'opère à la date de la décision judiciaire qui l'ordonne, sauf connexité des créances qui relèvent d'une même opération contractuelle ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a ordonné la compensation entre le prix de vente de l'immeuble, les créances nées de condamnations fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, une créance indemnitaire calculée sur le montant total des loyers ht perçus par le vendeur, des charges de copropriété et le coût de la mainlevée des inscriptions hypothécaires grevant l'immeuble vendu ; que la cour d'appel, pour débouter la société Fremo de sa demande en résolution de la vente pour défaut de paiement du prix, a retenu la connexité de ces créances nées de l'exécution de l'arrêt valant vente et fixant ses effets entre les parties au 1er avril 2005 et tenu pour effectif le paiement du prix à la date de l'arrêt valant vente ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui a retenu la connexité de créances qui n'étaient pas nées d'une même opération contractuelle, n'avaient pas toutes une nature contractuelle et avaient été, pour certaines, cédées à l'acquéreur par des tiers, a violé les dispositions susvisées.